苏宁环球定增：募资需求膨胀去化难如意

杨现华

在多年的兜兜转转之后，苏宁环球（000718.SZ）又回到了房地产的老路上。公司宣布定增不超过28亿元，主要用于房地产项目开发，并未提及文化、健康等转型产业。毕竟虽然宣布转型，但一直以来苏宁环球90%左右的收入还是依靠房地产。

早在数年前，苏宁环球就宣布转型。此后公司在房地产主业上逐步收缩，公开市场鲜有拿地动作。如今回头看，苏宁环球的转型似乎难言成功，无论是文化产业还是健康领域，没有哪一个能为苏宁环球贡献规模收入。另一个转型方向大金融更是消失的无影无踪，不再提及。

荣锦瑞府难去化

赶在2023年元旦之前，苏宁环球公布定增方案，公司计划募资28亿元，其中的18亿元用于天华硅谷庄园三区即荣锦瑞府项目，5亿元用于北外滩水城二十街区即滨江雅园项目，剩余5亿元补充流动资金。

苏宁环球的地产项目集中在南京，在南京又集中于江北新区。公司开发的天华硅谷庄园、天润城和北外滩水城沿着地铁3号线的泰冯路至柳州东路一字排开。苏宁环球对这些超级大盘已经深耕多年，天润城占地4260亩，规划总建筑面积约360万平方米；北外滩水城总建筑面积则达到450万平方米；面积较小的天华硅谷庄园建筑面积也有60万平米。

此次定增募投的项目不过是天华硅谷庄园和北外滩水城的一部分开发区域而已。天华硅谷庄园三区即荣锦瑞府在2022年上半年已经开启预售，而项目上一次预售还要追溯到2011年。因此，荣锦瑞府是典型的老盘新开项目。

根据苏宁环球的年报，天华硅谷三区的投资额为2.19亿元，2009年开工，计划2012年完工，但实际上这一项目开工后又陷入停工，直至2017年才又开始有投入增加，但仅有百万级别的投入，最终到2019年项目终于有了1.76亿元的开发成本增加。

截至2022年上半年，项目总投资约4.95亿元，已经投入了4.19亿元，完成了超过八成的投入。重新开始启动后，2021年苏宁环球将这一项目命名为荣锦瑞府，此时距离其最初计划的2012年完工已经过去了近10年時间。

在定增预案中，苏宁环球称荣锦瑞府的投资超过30亿达到30.41亿元。两者相差数倍，到底哪一个才是真的呢？

荣锦瑞府共由13栋楼组成，不到5亿元的投资额或许并不现实，猛增至30亿元的投入又是否属实呢？预售信息显示，荣锦瑞府分期建设，多数栋楼的投资额基本相差不算太大，13栋楼合计投资10.37亿元。官方披露的投资额是10亿元出头，仅是苏宁环球定增公告中投资额的三成左右。

在重启建设并命名后，2022年上半年荣锦瑞府也开始预售。首批可预售面积为40898平方米，2022年上半年预售面积7445平方米，金额1.09亿元，即每平米单价14587元。公开信息中，项目均价2.63万元，显然预售均价远没有达到预期水平。

预售进度同样不理想。

南京市住房保障和房产局的南京网上房地产网站显示，2022年3月和5月，荣锦瑞府9号楼和12号楼先后预售，每栋楼都是200套房源；截至1月10日，9号楼成交83套，去化率达到40.15%；开盘稍晚的12号楼累计成交70套，去化率只有35%。开盘已经大半年有余，两栋楼合计去化率还远不到四成，难言乐观。

需要指出的是，在已经预售的9号楼和12号楼中各有60套人才房，即人才房占到了预售的30%。这是否是苏宁环球2022半年报中预售均价较低的原因呢？毕竟在预售许可中，9号楼每平米均价24082元，12号楼也有22020元。在已经销售的150余套房源中，到底有多少人才房已经销售，这意味着纯商品房销售更为惨淡。

在年报和定增公告中，苏宁环球都没有透露荣锦瑞府的可售面积是多少。仅在定增公告中表示项目总建筑面积为24.35万平方米，预售刚刚开始。

在定增预案中，苏宁环球称荣锦瑞府可以实现41.81亿元的收入，这应该是按照项目售罄的乐观预期设想的。按照目前备案均价约约2.3万计算，大约需要18万平方米的可售面积，远超现在的可预售面积。

虚胖的滨江雅园

与荣锦瑞府时隔多年才开始销售不同，北外滩水城二十街区（滨江雅园项目）2017年开始大规模启动开发建设。不过，项目建设推进速度并不快，直至2019年其投入规模还不到2亿元。

滨江雅园的加速建设是从2020年开始的，年末项目累计投入超过3.6亿元，2021年投资额大幅加速超过11亿元。2022年上半年，滨江雅园累计投资已经达到11.77亿元，开发和完工进度都达到了90%。

和荣锦瑞府不同，苏宁环球在年报中很早就披露了滨江雅园的投资额为12.8亿元。

在定增方案中，苏宁环球表示滨江雅园的投资额是20.44亿元，较年报中披露的投资额增加了约60%。截至2022上半年，项目已经接近尾声，平白无故多出约8亿元的投资额，滨江雅园遇到了重大变故？预售证信息中，滨江雅园12栋楼总计需要投入16.61亿元，仍然大幅少于定增预案中逾20亿元的投资额。

在定增公告中，两个主要募投项目的投资额都大幅增长，苏宁环球夸大募资额是为了什么呢？已经开始陆续交付的滨江雅园投资额还能大幅增长，更显得非常不合理了。

2022年半年报显示，滨江雅园项目的1、5和6栋楼已经于6月30日如期交付；项目计容建筑面积为26.09万平米，可售面积16.05万平米。

也是在2020年，滨江雅园开始预售。截至2022年上半年，项目已经累计预售10.52万平米，去化率在65%左右，要明显好于荣锦瑞府。两年半时间，滨江雅园累计预售收入20.75亿元，即每平米均价约19722元，尚不到两万元。

不过，根据南京网上房地产网站的数据，滨江雅园的销售并没有这么好。截至1月10日，总计2446套房屋成交1176套，占比还不到一半，成交面积也同样不足五成。

滨江雅园项目一共由12栋楼组成，且这12栋楼都已经开始预售。根据苏宁环球2022年半年报中的价格和可售面积，在售罄的情况下，滨江雅园的收入约为31.65亿元。在定增中苏宁环球称项目可以获得47.89亿元的收入，这基本意味着滨江雅园需要按照建筑面积销售，且基本售罄才能达到，需要多销售出来的近10万平米从哪里补足呢？

苏宁环球半年报中的滨江雅园投资额和售罄可实现收入之间有着约19亿元的差距，这就是项目的毛利。在扣除税费等开支后，项目仍然可以取得不错的收益。

即使项目难以售罄，以目前超过20亿元的预售收入，盈利已经是板上钉钉。不过，这与定增方案中18.57亿元的预期净利润尚有差距。

由于滨江雅园已经开始结算，其利润情况也初现端倪。2021年和2022上半年，项目分别结算了7.15亿元和6.66亿元，合计贡献收入13.81亿元；实现的效益分别为3.3亿元和2.98亿元，合计为6.28亿元，这也基本可以认为是项目为苏宁环球贡献的净利润。

按照可售面积和已售均价，滨江雅园的收入在30亿元出头，这意味着项目已经结算了40%以上的收入了。由此可知在售罄情况下，滨江雅园可以带来14亿元左右的净利润。

需要说明的是，这不是滨江雅园项目首次使用募集资金了。

2020年11月11日，蘇宁环球发布公告，公司变更上次募资用途，将4.66亿元用于北外滩水城二十街区即滨江雅园项目建设。

在变更公告中，苏宁环球表示滨江雅园预计总投资约16.42亿元，即使与年报和半年报中的投资额有差异，也远不及定增公告中的逾20亿元投资额。苏宁环球是否通过夸大开发项目投资额，增加定增规模呢？募资到手然后变更资金投向是上市公司的惯用手法。

去化难题

苏宁环球的楼盘项目中大盘甚至是超级大盘比比皆是，且项目多不在城市核心区。在开发过程中，公司并没有奉行高周转，比如北外滩水城20个街区，每一个街区都可以是一个独立的项目。实际操作中，苏宁环球也基本是按照街区分别开发的，开发周期何止10余年，类似情况在苏宁环球的项目开发中并非个案。

而且，公司不追求将规模做大，苏宁环球这几年的签约收入并不高。在2018年过30亿后，2019-2021年公司的预售收入分别为19.28亿元、14.95亿元和20.65亿元，2022年上半年也只有9.37亿元。

苏宁环球当然可以说是行业环境差影响了销售，但在行业变坏之前，公司的销售已经在20亿元上下徘徊了。而且，苏宁环球可卖的楼盘规模并不少。2019年年末，公司存货中的开发产品在50亿元左右。疫情期间开工减少后，2021年以及2022年上半年虽有所减少，但也有40亿元上下。

按照苏宁环球目前年销售20亿元上下的规模，存货中的开发产品足够公司销售约两年了，但去化并不容易。

以天润城为例，该项目位于荣锦瑞府所属的天华硅谷和滨江雅园所在的北外滩水城之间，南京地铁3号线从小区中间穿行，该项目占地约4260亩，规划总建筑面积360万平方米。

天润城同样分为10余个街区，其中2017年12街区的开发产品就达到3.1亿元，2018年之后项目基本就难以去化了。截至2022年上半年，其金额仍是3.1亿元。

其他如天润城14街区和16街区（中区）等，其多年来的开发产品也都在亿元以上，其余街区剩余数千万元的比比皆是。

与之相邻的北外滩水城情况大同小异，其各个街区剩余的开发产品同样已经“挂账多年”，多数剩余金额都在数千万元以上，较多的则超过8000万元，不计入此次定增的滨江雅园项目，合计金额则在7亿元左右。相邻的天润城合计则超过了9亿元。

在疫情之前，房地产销售总体向好，一开始去化较慢的楼盘可以凭借行业向好时完成去化。疫情期间房地产整体转淡，至今仍未恢复。中央和地方政府，包括南京本地都出台放宽措施鼓励居民购房，至今房地产销售仍未见好转。

无论是荣锦瑞府还是滨江雅园，其在所属大盘中的位置并不佳。尤其是后者，滨江雅园位于北外滩水城的东北角，距离南京地铁3号线柳州东路站在2.5公里左右。只有驾车的情况下，才有可能10分钟到达地铁站。这样的距离，驾车与乘坐地铁出行显然是矛盾的。

转型尚不见成果

虽然以房地产为主业，苏宁环球早在多年前就开始探索转型。在2014-2015年公司确定了“大文体、大健康、大金融”的转型目标，并为此通过自己成立、对外并购等多种方式纳入数家公司。

不过转型方向确立没过多久，2019年年报中苏宁环球已经不再提及金融方向了，转型只剩下文化和健康产业。从目前的收入和利润情况回头看，剩下的这两个转型方向也不成功。

首先看文化方面。2015年，苏宁环球投资3.09亿元，获得了以演唱会、唱片等为主的韩国FNCEntertainmentCo.，Ltd公司22%的股权，并成为其二股东。

投资前一年，这家韩国娱乐公司年净利润超过4300万元。

在成为其二股东后，2016-2018年苏宁环球权益法下确认的投资收益全部亏损，即这家韩国公司连续三年亏损，在2019年略有盈余后，2020年和2021年再度陷入亏损中。

同一年苏宁环球还以2.42亿元收购了韩国株式会社REDROVER公司20.02%的股份，收购时这家公司就处于亏损中，收购后也始终未盈利。2018年，苏宁环球以1.61亿元出售其15.44%股份，基本认亏出局。

健康方面，2016年苏宁环球出资3.6亿元设立上海苏亚医疗科技有限公司，占有其60%的股份。公司还确立了医美品牌即为苏亚医美，并在以后陆续成立和收购多家“苏亚系”医美公司，如2021年苏宁环球合计出资3.37亿元收购了唐山、石家庄和无锡三家苏亚系美容公司。

2020年和2021年，苏宁环球医疗美容收入只有1.3亿元和1.8亿元，毛利率公司未透露。

苏宁环球对医疗健康领域的最大一笔投资是与实控人公司等于2016年合资成立了镇江苏宁环球医美产业基金合伙企业（有限合伙）（下称“医美产业基金”），最初该基金计划规模为40亿元，苏宁环球出资18亿元，后规模增长至50亿元，苏宁环球出资相应增加至22.5亿元，持股45%。

2021年7月，苏宁环球单独增资医美产业基金2.5亿元，出资额增加至25亿元，持股上升至50%，成为其第一大股东。苏宁环球购买的唐山等三家苏亚系美容公司就是从医美产业基金手中购得。

投入规模巨大，但获得的回报很少。自成立以来，医美产业基金就没有实现过盈利，最初的一段时间即2017-2019年苏宁环球确认投资亏损基本在2000万元上下，2021年确认亏损猛增至近8000万元，2022年上半年已经确认亏损逾2600万元。

亏损扩大还要加码投资，苏宁环球的投资逻辑是什么呢？这只是苏宁环球转型投资的冰山一角，其余规模数千万乃至上亿元的投资层出不穷，其投资效果仅披露当年情形，亏损成为常态。至于后续运营如何，苏宁环球不再披露。

对于这些疑问，截至发稿，苏宁环球并没有回复《证券市场周刊》的采访。