基于绿色建筑理念的房地产项目成本管理探讨

2023-01-14赵文君

陶瓷 2022年8期

赵文君

(山东钜旺建筑工程有限公司山东潍坊 262200)

房地产项目成本管理的重要思想路是节约成本开支,这一点与绿色建筑施工管理理念高度接近,施工单位可借鉴绿色施工技术和管理理念,细化成本管理的内容,重点在节约施工材料、降低各类用电设备能耗以及减少施工活动中水资源的消耗,同时还要考虑到生活区、办公务的能耗、用水问题,形成符合绿色施工特点的成本管理体制。

1 房地产项目成本分析

1.1 房地产项目的总成本概述

表1为国内某房地产项目工程费用汇总表,其中较为全面地反映出房地产项目的成本来源以及各种成本构成要素的占比情况,虽然不同项目之间存在较大的差异,但材料费用、人工费用、安装费用以及项目间接管理费用在各类项目中占比都较大,因而该表较为客观地反映出实际情况。

1.2 房地产项目主要成本分析

第一,项目材料费用。建筑工程项目中材料费用始终在总成本中占据最大比重,甚至有些项目可达到70%上下。对于房地产项目,其材料费用主要涵盖了水泥、钢筋、成品金属管件(电气穿线管、给排水管道)、采暖管线、电力线缆、通信光缆、电梯、安防设备、消防设备等。材料及设备是施工的基础条件,并且房地产项目工程量较大,这些材料和设备花费的资金必然占据着主体地位。材料费用是否会影响到施工单位的成本主要取决于项目发包方式以及施工过程中的材料利用率。大量的房地产项目是由开发商自行设计、采购和施工的,因而合理的采购策略可帮助施工企业节约材料成本。进入施工管理阶段之后,材料的领用发放、现场应用以及回收利用等是影响材料利用率的重要因素,提高利用率可间接地降低材料成本[1]。

第二,项目间接费用。工程项目中的间接费用在总成本中的占比也较大,通常可排在第二或者第三的位置,项目间接费用由企业管理费用和规定费用构成。企业管理费用包括后勤保障、行政办公费用、员工差旅费用等。规定费用则涵盖了工程排污费、医疗保险费用、意外伤害保险等国家规定企业必须为员工提供的福利或者保障。规定费用是以国家法律法规来保障的,企业不可降低规费支出。因而从成本控制的角度看,重点在企业管理费用上。例如,建筑施工企业在行政管理工作中应制定出严格的物资使用规范,纸张需两面使用,办公室照明、空调设备等也要作出一定的限制,夏季空调温度不可低于25℃,降低能耗[2]。

第三,人工费及安装费。安装费用指的是建筑工程中安装设备、工件等支出的人工劳务费用,安装费涵盖在人工费之内,例如,建筑工程中电力配电设施、给排水管道、消防设备、视频监控设备、门禁系统等都属于典型的安装费用。但是人工费中又包括了物资材料的人工转运、装卸以及其他方面的人工费用。施工企业的人工费用通常是按照员工出勤来计算,如果材料供应不及时,或者机械设备不到位,就会出现人工闲置的情况,此时会产生额外的人工成本。因此,企业在施工管理中需提升人员、机械、物资以及设备之间的衔接性,形成一种紧凑的施工管理效果,借此来降低人工成本[3]。

2 绿色施工理念下的房地产项目成本管理措施

绿色建筑管理理念涉及房地产项目设计和施工两个层面,其核心理念是一致的,最大限度上降低房地产项目对资源的消耗,避免施工活动破坏或者干扰生态环境。显然,绿色施工在传统施工管理方案上提出了更高的要求,由于绿色施工理念下要求节约能源、材料以及水资源,因而有利于控制项目整体成本,具体可从以下几个方面来实施。

2.1 绿色建筑节材施工成本管理策略

首先,建立完善的材料进场验收、入库保存、领用以及废料回收制度,督促全体施工人员严格落实。①材料入场验收。供应商将材料运输到施工现场之后需经过建设单位、施工单位以及监理单位的联合验收,重点对材料的数量、质量以及规格型号等进行确认,以项目材料表为依据,这一工作可避免材料数量缺失或者劣质材料入场的问题,也能防止材料规格型号错误。以上任意一种情况的出现都会增加施工单位的材料成本,造成不必要的损失;②房地产项目的施工期限通常在2年左右,具体取决于项目规模。进入施工方库房的材料需按照其特点合理存储,以免因存储和管理不当而造成材料丢失或者变质受损。施工单位应该建立严格的入库制度,将材料的基本信息记录下来,包括其规格、型号、存放区域等,存放时要采取必要的保护性措施,如水泥要防水、防潮、防暴晒;③材料领用是管理的重点环节,需由技术人员开具材料领用表,由班组人员携带材料领用表按量领用,材料管理人员要核对领用表和实际领用的材料是否完全一致。任何作业人员在未经材料管理人员允许的情况下不得领取材料;④施工现场剩余的材料不得随意丢弃,现场使用量和最终剩余量要与最初的领用量保持一致,去除耗损量,剩余的材料全部回收库房[4]。经过以上四个环节的管理,施工单位可有效提高材料管理的规范性和精细程度,避免因管理不善而造成材料浪费。

2.2 绿色建筑节能施工成本管理策略

节约能源、降低能耗是绿色施工理念的重要组成部分,房地产项目施工中的能耗主要来自用电机械设备、现场照明设备、办公区空调通风设备、生活区采暖设备以及物料运输时消耗的油料等。施工单位在管理过程中需针对以上能耗单元设计精细化的管控措施,将能耗降到最低程度。①用电机械设备选型。根据工程负荷合理选择用电机械设备的功率,并且尽可能采用变频技术,提升用电机械的有功功率。有些施工单位使用大功率设备完成较小的施工负荷,造成了一定的能源浪费;②现场照明管理。在室内施工或者夜间施工时会用到照明设备,结合照明需求,采用节能型灯具,并且对照明的时长做出限制,离开现场之前必须将所有的照明灯具全部关闭;③办公区及生活区会设置空调设备以及冬季供暖设备,因而也会产生较高的能耗,对于这些暖通设备需进行严格的温度控制,根据使用实践,室内空调降温每下降一度,将会增加8%到9%的能耗,冬季供暖设备也存在类似的特点。因此,室内温度调节要控制在合理范围之内,如夏季不得低于25℃,冬季不得高于20℃,防止过度降温或者采暖造成高能耗;④施工现场总是要运输或者吊装施工材料或者设备,由此会造成油料的消耗,施工单位应合理布局施工平面,合理规划工序,减少材料二次搬运,降低油料消耗[5]。

2.3 绿色建筑节水施工成本管理策略

房地产项目的水资源消耗主要来自混凝土制备、混凝土结构养护、现场扬尘治理、道路清洗、临时生活区用水等,节水措施包括以下几个方面:①设计完善的给排水管路系统,避免渗漏,并合理控制供水压力。施工单位的给排水管路系统不可存在渗漏的现象,否则大量的水资源将浪费在路程上,可在管路系统的各个阶段设置流量监测装置,终端设计水表,借助这些监测装置掌握供水流量,及时发现渗漏问题。供水压力不宜过大,超压供水会导致水龙头出水流量过大,很容易造成浪费;②回收废水。生活区产生的废水要集中收集到城市污水管网系统中,不可随意排放,不仅污染环境,还会造成水资源的流失;③现场混凝土结构养护、扬尘治理以及道路清洗工作要控制用水量,做到按需用水,不可过度管理。

2.4 绿色管理理念在人工、机械以及间接费用方面的应用

绿色施工理念的重在“节约”,实际上这种理念不仅仅可用于材料、能源以及水资源的管控,人工费用管理、机械费用管理以及各种间接费用管理均可采用绿色施工管理的“节约”理念。例如,企业在组织人工和机械设备时应该提高与施工进度的匹配程度。通常作业现场放的工人数量和机械数量处于动态变化之中,尤其是人员,在项目初期阶段作业面较小,所需人员较少,进入项目高峰期,现场作业面大幅增加,施工人员和机械设备的数量也会增加[6]。因此,施工单位要形成一种动态化的管理机制,提高人员和机械的使用效率,促进人员、机械、材料和施工进度之间的精确匹配,在施工管理策略方面可采用流水施工法。