房产测绘技术与测绘质量控制措施

陈颖

淮南市房地产测绘中心 安徽 淮南 232000

引言

当前在房地产工程领域中主要应用测绘技术，涉及范围十分广泛，具体内容主要是对房屋、周边环境等相关情况进行测量数据。在开展房管工作中测绘技术逐渐地得到了大幅度的发展，测绘房屋工程范围已经逐步地囊括了房屋以及与之相关的土地。

1 现代房产测绘技术概述

1.1 现代房产测绘主要目的和内容

我们通常所说的房产测绘，主要是指通过测绘方式对房产相关信息进行掌控，然后进行系统规划这些信息，这样极大地为工作人员全面掌握房产具体数据提供了方便，同时从政府角度上来说，也能够更加全面地了解该区域的房产信息，从而能够从数据上最大限度地支持城市规划和发展，特别是城市整体未来的发展趋势，同样也需要该技术的支持。全面地掌握房产信息能够有效帮助建筑企业科学开展相应的建筑、房地产交易活动。测绘数据也不是一成不变的，随着城市不断的发展，也会不断地更新房地产事业。

1.2 进行房产测绘基本工作流程分析

任何工作都有其独到的工作流程，尤其是房产测绘工作。在测量前，必须要将相关的准备工作做好。具体来说准备的内容包括：对测量区域的信息进行充分了解，对相关的测量设备进行检查，科学地制定测量方案，并与申请方建立起有效的约谈。这些前期的准备工作都不能少，这些也是开展测量工作的最基本操作。在开展测量的时候，工作人员还需要实时关注测量设备的运行状况，特别是例如距仪、GPS等设备，必须要防止其发生意外，从而对相关的测量工作产生影响。当完成信息的采集后，要充分的比较该区域的分户图、房产图，如果发现存在不同，就需要对其再一次进行测量，然后将所得到的这些信息进行相应的整理，并对其进行合理的分类[1]。

2 房产测绘技术的应用

2.1 数字化测绘技术的应用

当前，大部分的传统房屋工程测绘技术不仅需要较高的投入，还要取得的效率比较低，通常情况下，成图方法主要是一项脑力与体力劳动相结合的工作，而且在房屋工程中不能够较好地提升经济和社会收益。将测绘技术进行数字化处理，能够为房产测绘直接提供纸图，方便开展相关测绘工作，同时使该技术更具自动化、专业化。因此，使用该技术能够对房屋工程测绘精度进行有效的克服，从而最大限度地达到大比例尺数字测量的目的，更加灵活地对图形进行布测，将房产测量任务快速完成。

2.2 GPS测绘技术的应用

GPS是当前应用比较广泛的全球卫星监控测量技术。目前该技术广泛地应用于全球房产测绘技术中。随着社会不断地发展，GPS已经逐渐地成长为一种具有较高精度的新兴定位工具，GPS技术在通视、几何图形等方面具有较高的优势，尤其是在房屋产权、房籍管理等方面的测绘过程中，从而能够更加精准、高效地开展测绘工作，而且也不会受到时间、地域所限，便于随时使用。

2.3 摄影测量技术的应用

应用摄影相比于普通的数字化测绘技术来说有所不同，其更注重于建立起一个立体空间测绘图对房产开展相应的测绘工作。因此，其也逐渐地成为在房屋工程测绘领域中的伟大突破，能够发挥出普通测量难以发挥的作用，应用前景十分广泛。尽管在测量领域中对该技术的要求逐渐提高，但是摄影测量技术仍然能够紧跟时代的发展步伐，有效地将当前先进的科学技术融入房屋测绘工作中[2]。

3 房产测绘技术存在的问题

3.1 工作量大，缺乏科学性

当前，尽管我国大多数的测绘企业都能够建立起相关的监理制度，基本上能够解决长期困扰我国房屋测绘中出现的错位等相关问题，但是相比于房地产开发的其他工作来说，相关工作人员必须要将自身的专业素质与工作能力进行大幅度的提高。尽管房屋工程结构质量最重要的因素就是测绘技术的质量，但由于长期工作所形成的误导，使得绝大多数的技术工作人员，尤其是县级地区，都不重视测绘技术的相关基础工作。我们都知道，测绘工作的基础理论对相关的工作者的要求十分高。企业在追求经济利益的同时，还需要使用先进的测量仪器，而且也需要掌握当前比较先进的测绘技术，这样能够更好地保障我国房屋测绘技术能够达到相关工程测绘质量的标准要求，这也与管理模式的提高存在着不可或缺的联系。尽管大多数的房屋测绘技术企业都在极力推行监理制度，以此来更有效的提升测绘技术的质量。但是大部分的企业都不能够有效地进行科学创新，真正意义上做到将相关的管理制度应用到实际工作中去，甚至还有些工程在施工过程中缺乏对测绘质量有效的监督，使其发展道路与正轨发生了严重的偏离，这对该行业的发展形成了一定程度的阻碍。

3.2 缺乏统一的高度以及规范

目前，社会政府不会过多的干涉房产测绘的发展，所以，该行业也逐渐地发展成为一项专门应用于房产测绘的技术。如果该技术在开展工作的过程中没有科学的指导与监管，那么就会出现鱼目混珠，真假难辨的情况。长此以往，测绘技术就会形成多种形态，其测绘的质量也会受到严重的影响。同时，对于一些房屋建筑的使用性质没有进行过严格的认定，很难进一步的统一生产力与生产关系，也不能够满足企业日常的生产经营需要。由于当前还没有进一步地完善质量和监督机制，还没有形成一个统一的测绘标准，很难有效地评估其技术质量，对测绘结果造成了较为严重的影响[3]。

4 实现质量控制的方法

4.1 不断创新，提高监督力度

大量的实践证实，只有具备了较高科技含量的监督才能大幅度的提高效率。随着不断更新质量控制管理模式，能够在一定程度上提高了其测绘质量。通过对相关的管理模式进行创新来更好地实现信息化和网络化的监管，使相关机构能够独立行使各自的职责，将各部门相关人员的学习能力进行全面提高，始终坚持走创新道路，这样能够更好地适应当前建筑技术快速发展的步伐，不仅能够实现对社会负责，而且也能够对得起工程自身的质量。通过以监督小组作为单元，进一步的对参与工程建设各个机构的质量责任制建立和完善起来，只有这样才能够使测绘的质量管理效率得到进一步的提高。针对当前该技术所面临的难题，在监督过程中，要对其进行不断探索，找出适合当前质量监管的方案，对相关的检测设备和仪器进行不断创新改进，从而更为有效地提高房产测绘技术的应用。

4.2 加强培训，提高质量

要想进一步提高房产测绘技术的质量，就必须要进一步加强技术人员的培训力度。将有效的激励机制建立起来，通过进行创新性的工作，更好的实施以人为本的战略，使建设工程质量的监管工作更加有效。又可以通过将规范的监管制度建立起来调动起相关人员的工作积极性和主动性，使施工团队的质量意识得到进一步的提升，同时将各方主体责任充分发挥出来。此外，还需要将进度与质量之间的关系妥善进行处理，采用更加科学的方法对房产进行测绘，全方面地对测绘人员进行相关专业方面的培训教育。

4.3 加强测绘工作的审核，提高监督成效

管理房地产测绘市场需要进一步的放宽准入门槛，不断地对其管理模式进行相应的创新，从而更好地推动这项工作的质量控制。对于相对其他测绘工作所存在的不足，要严格的治理测绘市场、监督和审核相关的测绘行为，从而监管的科学性得到进一步的提高，使其更加的准确，更具权威性。此外，我们还要尽快规范和管理房地产测绘工作，对相关的监管方法进行不断更新，对质量抽查次数进行适当的增加，从而在一定程度上保证政府对测绘质量监管更具科学性和有效性。

5 实例分析

5.1 项目概况

这篇文章所选的项目实例主要是由超高层塔楼、低层附楼、地下室组成，总建筑面积达到了143259.52m2，该建筑当中塔楼地上达到了49层，总高度达到了249m，从建筑的整体造型来看呈现出扭曲旋转上升的态势，改变了金融业建筑的传统形象。在对该项目进行房产测绘过程中所遇到的难点主要有四点：①立面上进行了扭转，传统采用的手持测距仪不能够达到测量的精度要求。②等到达到了传统房产测绘进场条件后，在建筑内部的分隔墙具有较差的通视性，隐蔽点非常多，无法有效的开展外业。③扭转外形，按照通常的方法不能够对层高进行有效的测量。④分户图形没有一定的规则可寻，没有标准层，具有庞大的数据量，通过采取手工方法来进行计算，速度非常慢。

5.2 三种检测方法的应用

5.2.1 跟踪测量法提高测量精度。当前对于超高层建筑的测量方法主要是通过结合水平结构与竖向玻璃幕墙的方法使其形成具有特点的造型。这篇文章采用的是跟踪测量法，具体操作如下：①在施工时，采用全站仪法对核心筒的平面坐标进行测量。②在完成土建后，需要积极的引导土建负责放线的人员，将中心线在实地进行放样，相关人员可以利用极坐标法对楼板边的平面、中心线坐标等内容进行测量，利用每层的坐标生成一个dat文件，例如11层坐标，将后视点设为（11000，110000），以此类推，将采集平面坐标完成。③等到完成玻璃幕墙施工后，再次进行测量玻璃幕墙龙骨位置、厚度等相关内容，全面的调查共有部位的名称、功能等。

5.2.2 坐标法验证立面垂直度。超高层建筑不仅能够在平面上表现出非规则的特点，在立面上也具有同样的特性。而立面上的这种特性通常情况会表现在两个方面，一方面是内斜，内斜主要就是指向内倾斜，针对层高超过2.20m部分，对其建筑面积进行计算。另一方面是外斜。外斜主要就是指向外倾斜，根据测量规范的相关要求已经超出了结构底板外沿，科学的计算建筑面积。因此，对该建筑的围护物垂直度进行测量是首要完成的工作。主楼整体造型呈现出扭转上升的形态，该建筑具有较为清晰的倾斜感，在完成玻璃幕墙安装后，采用全站仪测量点位时，针对每层建筑所包含的48根玻璃幕墙龙骨当中进行随机抽取，然后针对这些具有不同高度的点位随机测量3个，与内业相关测量情况进行比较发现，在同一龙骨点位的测量结果的坐标基本上相同，所以就能够很好证明该建筑每一层的龙骨都能够达到垂直向上的目标，从设计角度来看不会出现倾斜。

5.2.3 拆分法优化软件计算。非规则性超高层建筑通常情况下具有较高的楼层、较大的面积、十分庞大的数据量等特点，利用软件进行相关的计算操作几乎达到了崩溃的边缘。按照3～4个部分将整幢房屋进行楼层分成，然后将其分别在软件中进行导入，按照分摊级别将分摊束进行统一构建起来，每个环节的计算过程不仅能够有效的保证自身所涉及的实际分摊，而且只利用计算过程中所形成的分摊，而不做实际软件分摊，最后在软件中将其再次进行导入，并将其合并成一幢完整的房屋，最后再进行软件的分摊，得到最终结果。

6 结束语

近些年，我国引进很多种用于房产测绘的先进仪器，在该市场环境当中，科学的应用各项技术能够有效推动房产技术的发展。在测绘领域中这些仪器的应用也得到了大范围的推广。当前房屋造型逐渐变得多样化，这就对测绘的过程提出了更高的要求。当前要不断地实施人才发展战略，不断地适应当前社会发展的步伐。随着信息时代的来临，我们可以看出未来测绘技术市场必将会迎来重大的变革。