孵化器楼宇基础配套设施建设研究

高学慧

大庆市西城工业园区开发有限公司，中国·黑龙江 大庆 163316

1 引言

科技企业孵化器发展与建设在国际及中国已有几十年的时间，为满足不同时期、不同产业、不同企业的不同需求，近年来，中国涌现出了像启迪之星、北大孵化器、创客总部等各种类型优秀的孵化器，在建筑设计上、工程建设上都各具特点，体现出了诸多科技元素和创新精神。然而，随着化工类、油服类、装备类、生物医药类、能源类等专业化孵化器成为特色和主流，对孵化器楼宇的配套设施建设提出了更高的要求，这就需要在楼宇设计、主体施工、配套施工等过程中，把配套设施的建设与孵化器的业态进行深度的融合，以最大限度地压缩后期改造成本，提升运营单位的管理效能，缩短入驻企业的孵化周期，加快帮助企业成长壮大。

2 孵化器发展及配套基础设施建设的现状和趋势

2.1 从产业发展趋势看，逐渐多元化、专业化

2.1.1 行业和项目多样化发展

近年来，行业明显呈现出多样化的趋势。首先是“双创”机构的层次的提升。先期由政府主导建设创新创业载体，后期由创投、大科研机构、大企业以及高校主导的众创空间、孵化器，还有专业的三方服务运营机构开设的众创空间[1]。其次是众创空间、孵化器等创新创业载体类型的多样化，按规模从小到大，有创客咖啡，众创空间，孵化器，加速器和专业园区。最后，创新创业的项目更加多样，以前互联网+的项目最多，如今更多元化，擅长技术的企业更专注于基础硬件产品的开发，而将传统行业融入大数据、人工智能、云计算等新技术的项目也在逐渐增多[2]。

2.1.2 细分领域，专业化发展

创新创业的载体随着数量的增多也在发生着改变，特别是针对某一特定领域、特定人群的创新创业载体出现。发展逐渐趋于专业化，由多领域孵化向垂直领域孵化发展，从基础服务提供逐渐向资源集聚靠拢[3]。

2.2 从基础配套设施的建设看，仍处于满足基础功能阶段

据了解，目前东北地区运营较好的大型综合孵化器，在楼宇设计阶段就将产业需求、项目需求与水、电、气等配套设施进行深度整合的不超过30%，方案设计时主要考虑满足楼宇正常运行的基础功能较多，与孵化器业态、项目需求缺乏同步设计、同步施工[4]。

2.2.2 建设运营阶段对基础设施的改造量偏多

这是孵化器建设运营都面临的问题，由于原有的房屋结构、单位面积、配套设施功能不能与引进的项目完全契合，改造、翻新、新建等费用占入孵项目整体建设成本超过10%，给后续的孵化器运营管理方和项目运营方带来不必要的成本支出。集约化、智慧化、模块化已经成为孵化器基础配套设施已经成为新趋势，新方向[5]。

3 孵化器基础配套设施建设的新思考

以国家级经开区主体区新建的13 万平孵化器为案例进行思考分析。该项目规划占地面积7.32 公顷，建筑面积14.7 万m2，建设能源大厦、科技大厦、科技孵化器、人才公寓、综合服务楼等8 栋单体。项目全部投入运营后，预计可集聚知名企业总部、科技创新型企业超过1000 家。

3.1 科学的功能定位

项目作为集企业办公、科技孵化、行政服务、会展培训、商业配套等功能为一体的综合性科技园区，将重点围绕高端装备制造、新材料、高端农业、新能源、科技油服、现代服务业、生物化工、新一代信息技术、节能环保、创业孵化等领域，大力发展数字经济、绿色经济、总部经济、科创经济等新兴业态，聚集创新资源、培育新兴产业，构建产业转型升级新载体，培育区域经济发展新动能。

3.2 精准的培育导向

建立新型研发机构，激发科技创新活力，以市场为导向，采取新型投资分配机制，实行企业化实体运作，推动应用创新、成果转移、产业育成、人才培养向更深层次发展。培育科技企业，设立高新技术企业认定奖励机制，与国家高新技术企业梯次衔接，迅速壮大科技型企业集群，培育雏鹰企业、瞪羚企业、独角兽企业、龙企业。构建大孵化体系，推动多元化投资建设运营众创空间、创业苗圃、孵化器，设立天使基金、孵化基金，实行全要素全过程孵化。营造创业生态，开发“创业”APP，打造“经开创”创业孵化服务品牌。承办开展创新创业大赛。开设新经济大讲堂，学习新技术、新业态、新产品、新模式。举办创客分享会、创业训练营、创业沙龙、创业路演等活动，搭建创业者分享交流平台。

3.3 齐全的配套设施

水、电、气、暖、中央空调管线高标准建设，可实现分户供应、分室计量，增量配电双电源保障，移动、联通、电信100G 带宽光纤入户；50～3000m2办公用房灵活可选，满足个性化定制需求，优质项目可提供整栋楼自主运营；1500m2公共会议室、展厅等室内共享空间，2500m2公共绿地、300 停车位等室外景观配套设施；10000m2独栋人才公寓，可提供20～40m2公寓175 间；5700m2独立综合服务楼，可提供全天候餐饮、健身、影音服务。7600m2四星级商务酒店进驻，可承办各类大中小型商务接待、会议、培训。先进的智慧化楼宇管理系统，可实现1 个APP 覆盖缴费、防疫、访客、停车、安防等园区管理、运营职能。

VR技术应用于公安实训是一项新的探索，可能在实施过程中面临新的风险。为最大程度降低风险，确保建设投入精简并取得实效，迫切要求建立VR技术应用风险防控体系，加强VR技术应用系统建设科学论证、优化系统开发监管、严格系统验收、及时评估系统运行状态，实现对系统建设前、开发中、上线运行以及后续开发风险的有效监控。对于系统开发、应用过程中出现的新情况、新问题及时开展深入、全面的系统分析，充分调动公安院校、执法一线警察、专业教师、计算机技术专家以及学生共同创建基于VR技术的高质量公安教育训练系统的积极性，及时、有效破解新问题，确保VR技术应用风险得到有效管理控制。

4 孵化器基础配套设施建设方案

从该孵化器案例的规划和定位看，针对配套基础设施建设，提出如下建设方案。

4.1 加大设计深度，结合业态发展优化基础配套功能设计

针对平台载体类业态，需求空间500m2以上的项目，可以在房间隔墙建设上予以简化，以简洁开放的敞开式房间为主，具体的房屋布局由入驻项目根据实际运营需求，提出后期改造方案，在水、电、讯设计上可以采取预留方式为后续改造提供模块化、标准化接口，可以有效降低重复建设和过度改造，降低建设成本。

针对数字经济业态，鉴于对网络光纤的特殊要求，在整体园区实现通讯网路全覆盖的基础上，对于数字经济业态涉及的楼宇进行网络通讯设计的再深化，在光缆敷设、接口预留、5G 设备、高端服务器、机房等方面给予充分考虑，以满足该类项目对网络基础设施的特殊要求。针对酒店、食堂、商超、活动室等生活服务类业态，坚持布局合理化，功能人性化，酒店类可以预先与酒店运营商进行结合，在布局上、功能上符合连锁酒店的特定风格。而食堂、商超、活动室等则可以在空间上相对固定，主要在水电气等生活类服务设施上结合消防安全等考虑，加以优化完善[6]。

4.2 优化施工管理，把设计好的功能设施建设好管理好

4.2.1 全面优化和提高工程施工人员的素质技能以及工作态度

千方百计地调动施工人员的工作积极性，可以在物质或者施工条件上给予补助和支持，改善施工人员的食宿条件。分配专业的技术人员在必要的施工环节给予技术上的指导和支持，科学施工，提高施工的工作效率，确保工程建设质量。

4.2.2 做好工程建设前的预测和治理工作

改变落后的事后控制的工程管理模式，在一项工程未开工前，要做好各项准备工作，从图纸会审到工程施工现场的管理和监督，再到最后的工程验收，都要严格把好关。

4.2.3 完善和优化现代化的建筑施工管理理念

紧跟时代发展的步伐，抛弃传统的只关注眼前利益的管理理念，要不断更新现代化的施工管理理念，从多角度平和施工成本与工程建设质量之间的关系，一切计划的制定都要以保证工程质量为基本前提。

4.2.4 建立健全工程管理体制

建立健全各种制度体系，派遣负责人，落实管理责任制。

4.2.5 强化工序配合

对各个楼宇拟引进的业态要做到心中有数，哪些工序是标准化、哪些工序是集成化，哪些工序需要时序配合合理安排都要做好计划，避免交叉施工影响工程进度和质量[7]。

4.3 配套智慧楼宇，把基础设施建设和运营管理智慧融合

以建筑为平台，兼备建筑设备、办公自动化及通信网络系统，集结构、系统、服务、管理及它们之间的最优化组合，向人们提供一个安全、高效、舒适、便利的建筑环境[8]。

安全可靠上，大楼须通过安全防范等智能化技术手段对人员进行有效管理，保证大楼安全、有序、高效运行[9]。

高效管理上，建设一个先进、开放、高效的信息化基础设施，为大楼提供安全、高效、智能、现代化办公场所。

信息安全上，实现大楼内部管理系统的数据共享环境，对涉密信息及系统采用隔离措施，确保信息的安全。

绿色节能上，利用现代化信息技术手段，实现室内温湿度的自动调节，照明及水的自动控制。最终实现节能、降低运营成本，保护环境和提高服务质量等目标[10]。

5 结语

配套基础设施的优劣虽然不能直接决定孵化器运营的成败，但一个良性运营的孵化器，一个优质的孵化器，一个旨在孵化科技创新企业的孵化器，必须有现代的、高效的、智慧的配套基础设施作为支撑，才能在区域经济新动能方面发挥应有的作用。