房地产建筑设计管理要点

文／王悦 湖州房总地产开发集团有限公司 浙江湖州 313000

引言：

经济发展，祖国腾飞。在中国近代发展历程中，发展速度一马当先的当属建筑行业，各行各业的发展均离不开建筑工程。从房产居住、工作生活、学习娱乐、农牧种植、物流生产、科技研发等领域都在新建各式各样的建筑物。文中主要研究建筑细分领域中的房地产业。得益于国家科技与经济的腾飞，更多建筑新技术的采用与地产企业资金的注入，使我国建筑业蓬勃发展。但近年来，全国各地均有地产项目交付时质量不达标暴雷，引发社会各界的广泛关注与议论。可以看出尽管我国相关部门对建筑质量品质的要求愈加严格，但伴随着工程量越来越大的情况，建筑设计管理方面存在的诸多问题也一一暴露出来，文中将对设计管理中的问题做出的针对性改进措施与合理化建议，希望以此文为整个建筑行业、各大房企、从业者提供参考，提高建筑设计管理水平，提高建筑品质，控制建筑成本，提高企业经济效益。

1、建筑设计管理问题

（1）设计理念的突破与创新问题：其一，在高周转的时代，大量头部房企与腰部房企有明确的城市能级意识，在全国布局中，尤其是三四线城市项目的建筑设计管理工作中，集团以自身标准化产品线统一进行产品设计，导致设计管理人员因为集团或者企业的标准化要求，而对提出建议有心无力，此为一种情况。其二，在地方性房企的合作单位中，设计人员无创新优化意识，仅从成本方向考虑，为保证项目整体利润，原地踏步重复着过去的设计与模式，从实际情况来看，地产行业的发展是比拼创新的赛道，不与时俱进就注定被市场淘汰。而纵观全局，从设计到落地是0 到1 的过程，而设计作为0 这个开端，应勇于突破，在坚持绿色、低碳、环保等硬性条件下，用设计增强项目的竞争力，才是企业、项目做大做强的基石。

（2）设计界面的管理，设计是开发企业理念的具现化表达，也是后期施工的关键依据，而设计界面也融合了项目实施过程中的多个专业部门，项目的设计过程中，各部门紧密协调，相互配合是必不可少的，这是非常复杂的一项工作。在设计管理的工作中，出现的问题一般有几种，其一，各专业之间沟通交流不够，各自采用不同的设计手法，导致项目中各专业的设计内容在交界处无法衔接，甚至产生严重矛盾的设计导致后期返工重新调整设计。其二，设计方案追求创新的设计结构，但是未考虑到现有的专业设备与技术水平能否实现，导致返工重新设计，极大的拖慢了设计与施工进度。其三，设计方案与实际施工图纸有偏差，施工图与方案无法吻合，若为了保施工进度而进行设计方案调整，则会使设计效果大打折扣，反之也会延误工期。所以，多界面多专业工种协同工作中，设计界面出现纰漏，产生如缺陷遗漏、纠纷索赔等问题，会直接影响项目的工程进度与成本。

（3）信息管理问题，信息管理直接影响到项目设计管理的效率，主要问题出现在正确性与及时性上。正确性问题例如设计单位在设计过程中为掩饰设计失误，会虚报设计成果，由此则会影响到后期施工进度与施工安全。及时性问题例如设计单位、业主方、施工方等之间在借阅信息及研讨中，信息传递耗时过长，影响项目整体设计速度。

（4）设计质量问题，一般情况下，地产开发项目在设计过程中，设计单位会分阶段对设计进行多个步骤的审查校对审核，但总的来看，多数工作还是流于形式。部分项目受开发周期紧的影响，越过初步设计直接开始施工图设计，未经过审核便无法发现可能存在的设计缺陷。其实还是建筑设计质量管理体系的问题，没有科学化的认识，也缺乏与设计评估相关的管控，导致实际工作中无法可循，无法可依。而且当前建筑设计中从事评价工作的人员是设计者自身时，受限于自身专业性及其他客观因素影响，在无外部专业人员参与的情况下，难以保证图纸质量，且如果后期评价人员缺失，更无法对设计方案进行优化。

（5）设计团队问题，地产市场创新速度日益加快，早期从业人员与设计团队专业水平未能跟上时代潮流，且在项目面临新技术新设计时，一旦出现突发情况，往往应对风险能力不足，特别是在其以往的理论经验与现阶段设计存在冲突时，只停留在手头的图纸，却缺乏对项目现场的深入实地的研究认识，便无法做出科学合理的指导。所以设计团队的水平高低会直接影响施工图质量与设计方案落地的完整性。

2、改进措施及要点

（1）明确设计内容，建筑设计管理的工作核心，本质上是将市场对产品的需求，通过设计转化为实景呈现的过程。在前期工作中，对外，应当对市场进行充分的市调，对目标城市的城市发展规划，地产市场的法律法规，目标项目所在区域的规划充分了解，从城市、板块、区域、产品、各楼盘销售情况、产品配比、市场供需关系，分产品类型的去化周期等进行详细的评估作业以研判设计出合适的产品。对内，项目自启动起，即应该对目标地块自身经济指标及预设指标进行充分研判，并与市场部、设计部、工程部、成本合约部、营销部等部门充分沟通，达成统一的设计共识，以保证项目总建安成本在可以控制的范围内，同时保证项目的设计进度与实景呈现的品质。

而后，在设计任务计划书中也应针对开发商的设计需求明确出项目的经济指标限额与成本限额，需要对设计的进度，质量目标与成本目标进行预设管理工作。项目的落地是需要多部门协调的，开发企业领导给出规划设计意见、成本与投资部门给出成本预算意见、房管建设部门给出规划及综合意见等也应该考虑其中。建筑项目设计是分阶段有不同侧重点的，在前期阶段主要以匹配政府对项目的规划与项目自身设计图纸为主，在后期则是以建设过程中发生的设计变更与各部门组织协调工作为主。

（2）精选设计合作伙伴，目前建筑方案设计中除头部房企自有建筑设计人员与管理人员以外，多数房企还是以外聘设计单位为主。建筑方案的设计与市场物价和实际成本息息相关，不论是小型项目还是大型项目，都应提前与具备相关资质的设计单位进行沟通，特别是大型项目的设计尤其应当聘请专业的设计单位进行整体规划，具备相当专业度的建议与指导会使项目的整体设计更上一层楼，也许在此设计过程中会增加项目的开发建设成本，但是从长远眼光来看，不管是对项目本身或者对开发企业自身的品牌而言，都是有相当长远的收益的。以此来看挑选优秀的建筑方案设计合作单位是项目成功的关键因素之一，如果是长期合作的单位，那除了在前期的设计过程中沟通顺畅，在后期的设计管理等过程中，同样高效完成设计管理工作，极有利于项目缩短开发周期。当然，房地产开发企业如何择优挑选设计单位也是重中之重，因为在项目前期设计阶段，专业的建筑设计合作方对市场有足够详细的调查及数据分析，便于开发企业确定目标市场的容量与市场需求的产品，因此挑选合作设计单位对提高设计方案的质量和后期的设计进度跟踪有着至关重要的作用。分阶段分方案的高效协同，才是从设计方案到落地品质的最佳保障，所以在确定设计单位之前，设计管理人员需遴选出责任心强设计能力强的单位，同时设置奖惩机制，以便提高设计单位工作效率，积极配合管理人员进行流程管控，提高项目推进的整体效率。

（3）方案优化设计，设计方案的统筹及实施不仅要着重眼前，亦要放宏观长远。比如宏观来看，地区的历史沉淀、人文及情怀、生活消费理念等；从眼前来看，地块的经济指标、规划布局、户型配比及户型设计、不利因素等方面也要去深入理解，然后更进一步通过技术层面的手段去设计项目、推进项目的进度。对初版方案，需要反复进行论证推敲，采纳先进与创新的设计理念，对不合理不合规或落后的设计技术要进行调整。简单来说，房地产的开发始终围绕的是客户，通过研判客户画像，多维度研究并解析客户的需求、客户的特征、客户的行为消费模式，从而确定客户期望的产品类型，以此作为项目定位及产品定位的基石。除此以外，还需对相关部门对地块经济指标的要求和产品的业态配比做出精确分析，方能实现项目的利润最大化，就好比楼间距与低楼层定价策略，产品设计大户型多还是小户型多，梯户比使用两梯四还是三梯四。在产品的设计方面，结合企业文化会给项目加分不少，例如北辰实业有北辰青年Slogan，主打新青年产品，整体项目设计年轻化运动化；又如同万科旗下产品线，主打品质稳定，物业精品；又如融创集团的小区归心空间，将项目的低效空间做到极致。只有不断优化设计理念，将目标客户对美好生活的向往落地，才能在百花齐放的市场绽放属于自己的光彩。其次方案设计的建筑用材用料方面，使用先进工艺、环保材料也能达到节能减排控制造价的目标，以上这些关键点，就需要专业的设计管理人员有相当的技术高度，多考察、多研究、多推敲、多论证，才能让项目在市场上立于不败之地。

（4）设计界面优化，前文中提到设计界面主要出现的问题在于各专业工种中各自采用各自的手法，导致交汇处出现问题。为了更好的协调各专业工种在界面交汇中的工作配合，首先应设置一套全局管理机制，构件多工种、多部门平行信息沟通平台，平台中各部门采取无等级沟通制度，工种及部门间有问题及时提出，对应职能部门也必须在平台中及时给出反馈，这样既避免了推诿，也杜绝了因等级制度与人情来往导致的项目节点拖后，延误工期。设计中也能及时发现错漏，方便解决问题。其次还需组建或外聘专家咨询团，为项目在设计过程中各专业、部门产生的矛盾做协调沟通，取长补短，高效解决问题，如此一来，便能大大提升设计界面的工作效率。

（5）设计进度优化，此项分为两条线路来执行，第一，设计人员设计出项目整体规划后，根据项目的推进速度进行进度控制，确保分阶段实际施工进度与设计计划吻合。第二，以签订设计合同和薪酬制作为利益捆绑来保障设计人员经济收益，同时以经济收益促进设计人员工作积极性与工作效率，实现其对项目设计质量的高效管控。

（6）图纸质量优化，设计图纸的重要性毋容置疑，从招投标环节起就贯穿全程，甚至能直接影响项目的施工招投标、造价预算、施工进度、施工安全等多个重要领域。由此建议引入 BIM技术来控制图纸质量。通过BIM技术在设计阶段进行碰撞检查、净高检查、管线综合优化、平面功能布置等工作项，以 BIM模型来与设计图纸进行对比，可提前发现图纸或者施工实施问题，避免在后期施工过程中出现修改图纸或返工等情况发生。其次在图纸签确之前，需要组织多方进行图纸会审，形成会议纪要，多方责任与职能部门签确后，方才进行施工，在确定图纸及施工方案后，还可引入监理部门，在图纸下发之前就通过内审解决问题，真正把控制过程落实，降低在项目整体设计预算的浮动，同时也减少了施工过程中可能出现的变更与返工。最后需要形成标准化的可供复制的设计模板，在合理范围内结合规范成本施工等因素，设计出先进、合理、经济的设计方案，以此作为后续设计指导，提高了出图效率。

（7）变更控制优化，设计变更中常见的变更多数是负面的，例如设计与施工冲突、设计与设计交界处冲突、设计内容缺失等造成超支。但有的设计变更也是良性变更，例如在设计中或施工中使用可以节约成本的优化技术。引发设计变更的因素众多，例如营销部门会因为市场需求的变化要求产品线进行变更，施工部门会因为材料或者设备问题要求变更，在施工过程中因行业管理规范政策变化导致的设计变更等等。但无论如何设计变更的出现难以避免，想减少变更次数，就必须从源头起，在设计过程与设计管理工作中就前置可能变更的工作项，采取多部门协调沟通的方式提前预测可能发生的变更项并提出解决策略，只有将准备工作前置，才能更好的控制变更次数，同时应加强多部门会审签确制度，先推敲，后研判，再决策，全数通过，理论可能，再付诸施工。

（8）标准化进程优化，众所周知，国内房企如碧桂园、恒大、保利、绿地、远洋、旭辉、雅居乐等，通过高周转实现利润获得，实质上高周转是大房企将标准化管理工作做到极致的体现。当今房企想要实现高速发展的同时还保证项目质量的目标，就必须制定出标准化流程。在项目前期优化投资抉择时间、规划设计与项目定位时间，在后期优化设计时间与施工时间。同时在选材选料及设备合作上均有长期合作伙伴，可说是保证质量的同时有降低了成本。全国地产市场竞争愈发激烈，“高效”成为小房企及地方性房企优化自身的求存之途。

（9）现场管控优化，建议分为两个点来执行。其一在设计过程中组建高专业水平的管理团队，同时阶段性进行培训学习国内国际上先进建筑设计管理专业知识与施工专业知识，以此来提高企业在建筑业内未来发展高度的上限。其二在现场施工管理方面需要提高施工人员专业水平，从理论到施工全面提高。以上两者结合，上有理论指导，下有实际出发，使设计效果与施工呈现不发生偏颇，如此便是提高管理效果。

（10）成本管控优化，限额设计直接决定了成本的控制。前期决策及征地阶段，计划任务书时就应强调限额设计指标，尤其在如配建区域与建设材料指标中做出明确规定，以免盲目设计造成浪费。在设计过程中，也应该从结构、立面、材料、各类系统等多方面进行研判，以费效比合理且经济适用为前提进行设计。在实施中设计管理部门也应该与工程部门频繁沟通，尽可能对设计和成本支出进行优化。设计变更在前文中也已提出，前置可能发生的变更项，减少后续施工过程中发生不必要的变更。另外在选材选料和施工设备选择上也应该在设计阶段就确定设备种类及备选设备，在施工中如果出现原材料不足或者设备使用不便的问题，也可以及时更替，即提升了施工效率，也控制了成本。

（11）评估体系优化，建立科学的质量评估体系对于项目的设计质量有着重大意义，为避免评估流于形式，建议引入第三方专家组，让管理人员、施工人员、专家组三放联合进行审图评估，对分阶段的设计与施工及时进行复盘，在线上还可与业内专业大拿进行云数据交流，共享经验，取长补短，提前规避其他项目中已经出现的问题，实现项目设计施工的精确指导，如此则对项目设计质量的提升起到积极良好的促进作用。

结语:

综上所述，在房地产行业未来的发展中，房企间竞争日益激烈，比拼的除了资金实力，还有设计理念的竞争与新产品的迭代速度，不难看出设计管理工作的地位举足轻重。从业人员于外需要适应时代并持续做出创新和改进，优化设计理念；于内需协调优化、设计优化、评估优化、管理优化、施工优化。总而言之，从事设计管理工作需站在企业经营的角度出发，外汲百家所长，突破创新，内修自身功法，提高设计质量，确保效益。内外兼修，科学优化设计管理体系的工作，发挥智慧与力量，为房地产项目的创新设计，高效施工，足额利润奠定坚实基础。