房地产测绘技术应用与测绘质量提升研究

文／王新宇 邹城市天衡房地产测绘有限公司 山东邹城273500

引言：

房地产测绘技术是房地产建设中的重要工作之一，与房地产建筑的土地建设、实际施工、房屋产权等相关环节息息相关。房地产测绘技术通过对建筑面积、房屋边界位置和土地质量等相关参数进行测量，将详细的数据和信息提供给施工项目的方案设计人员和管理负责人员加以利用，为房地产建设质量提供有效保障。随着科学技术的不断增长，目前已经有非常多的新型技术和设备运用到实际房地产测量工作当中，但在施工中房地产测绘技术的质量仍存在一定问题，对房地产建设造成一定影响，需要相关人员及时进行解决。

1、房地产测绘工作的主要特点

1.1 复测周期比较短

我国房地产行业的发展建设速度非常快，房屋建设使用的施工设备和施工技术也不断进行更新和变化，建设施工时间不断缩短，进行房地产测绘工作所使用的技术也在不断更新。房地产测绘工作需要的时间较长，进行测绘工作时需要对房地产建筑和土地权益归属等问题进行复测，同时由于测绘的环境和周边建筑不断发生改变和更新，测绘房屋建筑的产权和业主所属也有可能发生更改，因此需要房地产测绘工作具有非常强的实时性和一致性，在测绘环境和参数发生改变时确保能够及时进行重新测绘、根据实际情况随时进行调整并根据不足进行补测，避免影响正常房地产测绘工作质量。

1.2 测绘工作难度较大

房地产测绘工作主要分为对房地产建筑测量和对工程进行测量，测绘重点内容包括房屋建筑的数量、位置、边界、用途等相关因素，涉及到的测量项目较多、同时要求的测量精准度也非常高。测量数据信息是设计人员进行施工方案设计的依据，因此需要对信息数据进行有效测量，严格保证信息数据的精确性和实际性。同时由于建设单位房地产测绘工作对测量精确度有非常高的要求，因此需要建设单位提高对测绘技术人员的能力要求和综合素质要求，测绘技术人员需要拥有熟练使用测绘相关设备的能力、同时还要对房地产建设的相关知识、建设当地的相关政策和国家法律规定有大致上的基本了解，以此来为测量质量和效果提供有效保障[1]。

1.3 测绘比例尺较大

大部分房地产测绘的对象都是民用住宅，而民用住宅与居民的土地产权、生活质量息息相关，因此需要将房地产测绘的比例尺扩大，确保房屋建筑的细节部分可以完整展现出来为工作人员审查。通常房地产测绘的比例尺在1:1500左右，比正常工程比例尺大很多，这就导致房地产测绘工作的工作量就会明显增加、同时由于比例更大因此测绘精确度的要求就更高、绘制难度加大，为房地产测绘工作质量和效果带来一定的影响。

1.4 对测绘相关工作人员要求较高

房地产测绘工作对相关人员的工作能力和业务水平有非常高的要求，从事房地产测绘工作的工作人员不仅需要熟练掌握相关设备和仪器的使用技巧，同时还要对测绘技术和手段做到熟练掌握。同时由于房地产测绘涉及到房地产建筑的产权、权益归属和相关知识，因此还需要房地产测绘工作人员对所在地区的相关政策和国家颁布的相关法律条文有一定程度上的了解，因此房地产测绘工作对房地产测绘工作人员的整体能力和综合素质能力有非常高的要求。

2、房地产测绘技术的实际应用

2.1 全站仪技术的应用

全站仪是进行房地产测绘工作中常用的设备之一，全站仪的全称是全站型电子测距仪，是近年来新型研发的高精度测量设备，能够将光、电和机械设备集中于一体，对测量物体的水平角度、垂直角度、距离、高度等相关参数进行精准测量。全站仪由测量装置、微型处理器和测距装置三大部分共同组成，随着科技不断发展，目前市场上常见的全站仪设备已经可以进行远程遥控，并且可通过自身携带的储存设备将测量得到的信息数据在电子薄上进行记录和整理，最终输出给使用者。全站仪的使用影响房地产测绘技术的发展趋势，将自动化技术运用到房地产测绘工作上，实现测绘工作自动化的同时加强了测绘质量和效果，为房地产测绘工作和后期数据信息使用提供了有效保障。

2.2 RTK 技术的应用

RTK 技术是指载波相位差分技术，是一种将数据通信技术与GPS 技术进行有效整合形成的新型测绘技术，通过对两个测量站发出的载波相位进行有效观测，并从中进行差分，再将基准站收到的载波相位通过GPS 接收机发送到客户端进行求差算法计算并得到相对应的坐标。RTK 技术通过载波相位观测量进行实时处理，将制定坐标系中的观测点进行三维定位同时实时使用。整体处理时间不超过一秒钟、同时可以进行静态测量和动态测量，具有非常良好的测量效果和测量精准度。RTK 技术是近年来广泛使用的新型定位技术，与传统模式下的GPS 定位技术相比具有更强的实时性，同时由于传统GPS 定位系统在对野外环境中的测量效果不佳，而RTK 技术可以有效在野外环境中进行测量工作，无论野外信号的强弱RTK 技术都可以进行有效测量工作。同时RTK测量技术的测量精准度同样也非常高，一般都可以达到厘米级别的测量精准度，因此RTK 技术在实际房地产测绘工作中更加广泛应用[2]。

2.3 GIS 技术的应用

GIS 技术是指地理信息系统，是全球范围内的大型信息系统之一，可以有效对地球表面和大气层中存在的所有信息数据进行有效收集和整理，是进行数据信息收集和使用的重要设备之一。随着信息化时代的发展，现在互联网技术和信息化智能技术已经开始在人们的日常生活中被广泛使用，GIS 技术的应用普及度越来越高，由于GIS 技术可以对信息数据自动进行采集、整理、分析、建模等操作因此可以有效节省人工成本、加快测量效率，同时由于计算机的精准度较高并且极少出现存在失误的概率，因此对测量信息数据的整体质量也有非常好的改善作用。使用GIS 技术进行测量工作是对我国房地产测绘行业测量能力和自动化发展的一大重要突破。

2.4 制图技术的实际应用

制图是进行房地产测绘的重要环节，将收集到的信息数据进行有效制图可以帮助方案设计人员加以运用。传统的制图技术是通过人工进行绘图，不仅工作效率低下同时由于人类的注意力无法较长时间集中导致很容易出现失误和疏忽现象，影响正常使用。随着科技的不断发展，目前房地产测绘行业常使用的绘图技术是依靠机械设备进行自动绘图，如常见的Photoshop、Cordldraw 等电子制图软件都是目前房地产测绘行业经常使用的软件设备，在实际应用中电子绘图软件可以根据输入的信息数据进行自动数据建模并得到三维立体的模型，设计人员根据三维立体模型进行方案设计和规划就可以有效提高设计成本和设计效率，同时电子绘图技术还能够减少信息数据使用的现象，加强使用效果。

2.5 GPS 技术的实际应用

GPS 技术是较为知名的全球定位监控系统，主要在交通、地图软件、监控等行业被广泛使用，GPS 系统通过宇宙卫星对地面上的地面控制系统传输信号，再通过接受控制系统来为用户提供使用，而使用GPS 系统进行测量工作是指结合实际使用情况和实际需求来对GPS 系统进行调整和应用，将卫星、地面控制系统和接收系统进行紧密连接，GPS 系统可以确保在实际使用中的实时性和精确性，为房屋建筑测绘工作提供良好的支持，随着科技的不断发展，GPS 系统可以将定位的精确度控制在厘米级别，明显提高进行定位的精确度，因此被广泛利用于对精确度要求非常高的房屋建筑测绘工作中，为测绘工作的有效性、整体质量效果和测绘准确性起到良好促进作用。GPS 系统是由三大部分组成，主要包括地面控制系统、卫星控制系统和接收控制系统三大部分，同时还有GPS终端、网络传输平台和监控管理平台等多个系统，主要设备包括信息接收机、数字处理器、轨道卫星和计算机等多个模块。GPS 系统的使用原理如下：在实际使用中首先通过空间运行卫星中的大型计算机将信息数据进行采集并整理，发送到地面控制系统，地面控制系统中的注入站将收到的信息数据加以整理和使用并将信息数据传输到用户的接收端上，通过测量得到观测卫星和接收端在空间位置上的距离，并通过多颗观测卫星进行计算，就可以得到接收端的具体位置并加以使用。GPS 技术对房地产测绘工作的整体质量和工作难度有非常大的改善，但由于进行空间测量时会存在一定的误差，因此针对同一位置的测量工作需要多进行几次，得到最终没有误差的数据信息才能加以使用，尤其在一些环境较为恶劣、信号较差的地方使用GPS技术进行定位更是如此。

3、提高房地产测绘质量的有效措施

3.1 加强房地产测绘质量管理

房地产测绘工作是一项精确度要求较高、施工难度较大的工作，因此相关管理部门要加强对房地产测绘工作的质量管理效果，建立起严格的测绘质量管理体系，并对参与其中的相关工作人员进行严格审查，确保工作能力和工作态度符合标准。针对房地产测绘工作中比较容易出现的问题进行特殊管理和应对，如房地产测绘工作由于房地产建筑的实时性和变化性导致测绘单位需要经常对房屋进行复测和补测工作，这时测绘单位要确保进行补测和复测的工作人员与之前进行初次测绘的人员不是同一人，这样可以通过不同工作人员的测绘发现出不同的问题并加以改善。同时还要加强测绘人员和审查人员的审查质量，测绘工作完成后要及时将采集到的信息数据和原有信息数据进行比对，核对好分户面积、总面积和每一层面积等相关参数，若出现规划面积和实际面积不同的现象时要及时进行处理和复测，确保信息数据无误后才能够加以使用[3]。

3.2 提高工作人员的房地产测绘技术

随着科技的不断发展和进步，未来越来越多的新型测量设备会投入到实际房地产测绘工作中，而测量人员作为测量工作的主体对整体测绘质量有非常重要的意义和影响，因此房地产测绘单位要提高自身工作人员的测量技术和能力、确保参与测绘的工作人员工作态度良好、综合素质达标。同时房地产测绘单位还要加强工作人员对测量工作的责任心和重视程度，将测绘质量和测绘信息数据的真实性作为测绘工作的第一位，利用专业水平和能力为客户带来良好服务质量。

在实际施工中可以实行奖励惩罚制度，将工作和责任进行落实到每个人的头上。对表现良好的工作人员进行经济奖励、对出现问题疏忽的工作人员进行批评和处罚，这种奖励惩罚制度可以有效提升工作人员的工作积极性和工作效率，为房地产测绘工作的整体质量和效率提供有效保障。

3.3 完善房地产测绘工作的流程

房地产测绘工作涉及到的参数较多、工作量较大，因此在实际测绘工作中管理部门要完善好整体的房地产测绘工作流程，具体房地产测绘工作流程如下：首先工作人员接到测绘任务后要先对需要测绘的项目进行分析和有效规划，选定出相关测绘负责人和参与测绘工作的成员，成立测绘小组。小组之间针对实际测绘项目进行探讨和规划；得到统一的测绘思路后领取测绘设备和工具并开始测绘具体工作；房地产测绘工作首先要对建筑的边界进行测量，尽量多测量几次避免出现疏忽和失误影响后期整体使用效果；得到外业的测量数据后再根据测量数据和现有的施工建设图进行比较和核对，若发现数据信息之间出现差异就要及时进行复测和处理，若测量没有问题就要及时和客户取得联系并进行有效反馈；根据建筑的整体构造画出每一层的平面图并交由管理人员进行检查，确保无误后开始进行公摊面积的计算工作，按照实际数据信息对平面图进行调整和完善，再交由质量管理人员进行检查；在完成所有部分面积的测算工作后，测绘小组要对整体面积和建设规划面积进行比对，若存在出入就要及时进行处理，确保，每一层面积和每一户面积与建设图纸上标注的面积一致、整体面积和规划整体面积相同即可完成测绘工作。完成测绘工作后还要将详细数据信息进行整理并上交到质量管理人员手中进行再次检查，确保没有问题后可以上交到房地产管理机构，由相关机构进行严格检查并确保无误后可以进行验收。

3.4 提高对房地产测绘单位的资质审核力度

房地产测绘工作一般是交由房地产测绘单位进行测绘工作，而房地产测绘单位的水平和测量资质就是影响整体测量效果和质量的关键因素之一。因此招募单位需要加强对房地产测绘单位的资质审核力度，确保房地产测绘单位的整体能力和水平可以满足相关要求，按照相关规定对房地产测绘单位的工作人员和相关设备仪器进行严格检查，防止出现虚假报数、一证多报的现象产生，同时可以向房地产测绘单位索要相关诚信证明，一般负责进行房地产测绘工作的单位最低都需要具有省级以上的房地产测绘资格证，招标单位可以进行调研和审查，确保整体测绘质量和效率。针对房地产测绘单位的测量设备和仪器进行有效检查，将相关设备进行编号并检查年检情况，防止因测量设备的原因而影响整体施工质量。

结语：

房地产测绘工作是一种精确度较高、技术性较强的测绘技术，对房地产建设的整体质量和使用效果有很大影响，我国目前进行房地产测绘工作的企业数量较多，同时由于科技的蓬勃发展促进了测量技术的研发和使用，为我国房地产测绘行业提供良好的发展前景，相关人员要加强对房地产测绘技术和测量设备的学习和使用，提高房地产测绘质量为房屋建设质量提供良好保障。本文通过对房地产测绘技术的实际应用和提高措施进行分析，希望为我国未来房地产测绘行业和测量技术的未来发展献出绵薄之力。