全面预算管理在房地产开发企业中的应用

文/张佳（北京北化房地产开发有限公司）

房地产企业投资大、周期长，因此，房地产开发企业在投资收益方面存在着很大的不确定性，因此给房地产开发商的投资决策和后期管理带来了一定的困难。在此背景下，房地产企业需要通过全面预算管理来实现资金统一，并在现代管理理念的指导下，通过对财务管理的改进，实现对资金的合理配置，促进房地产公司的健康发展。

一、全面预算管理概述

企业的内部控制对公司的可持续发展起着至关重要的作用。该系统是一种能反映公司在一定时期内整体生产运营活动的财务计划，其主要内容是实现公司的目标利润，以战略管理为出发点，以目标管理为基础，以预期为中心，编制预期收益表、现金流量表、预计资产负债表，全面反映公司未来一段时期的财务状况和业绩。

全面预算管理模式的建立是以战略管理为起点，首先，管理者要对公司内外环境的变动进行全面的分析，然后根据这些因素对未来进行预测，从而引导公司当前的运营。其次，由于预算目标是以公司的战略目标为起点，因此，在实施全面预算管理时，应以公司的整体目标为中心，进行预算编制与评价等[1]。最后全面预算管理能够将长期预算和短期预算有效地衔接在一起，使其单独形成一个子系统，更好地将企业日常活动与战略目标相结合。

目标管理是全面预算管理的出发点，它把预算的目标分解到各个部门，从而在整个企业中建立起一个整体的、明确的、更符合实际的目标。预算目标的层层分解与细化，以及严格的预算管理为实现目标提供了更为坚实的保证，也为达到预定的目标作出了贡献。

全面预算管理中的预测活动是通过对以前和现在信息的科学分析与计算，预测在一定的环境之下，企业的经营状况是否能够实现目标，从而为决策者提供重要的客观依据。公司的各利益团体把这些预测资料当作是制定预算目标的依据，再根据目标的制定逐渐落实到其他部门或者个人。在这一过程中，一旦发现目标出现偏差，则要立即进行修正。由此可以看出，预测在全面预算管理中占有举足轻重的地位，没有科学、合理的预测，就没有必要进行全面的预算管理[1]。

二、全面预算管理在房地产开发企业中的价值

房地产开发企业全面预算管理的作用有四个方面：首先，全面预算管理是房地产市场发展的基础，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，当各种调控政策出台后，房地产开发企业所面临的竞争也越来越激烈，需要面对土地成本越来越高、利润空间有所下降等一系列的问题，要求企业务必要更加重视全面预算管理，提高服务水平，优化户型设计，使其更加满足人们对居住条件的要求，并可以通过各种品牌营销策略来提升自己的市场竞争力[2]。全面预算管理主要涉及销售计划、成本预测等各种数据信息，企业要根据全面预测的内容科学制定发展计划，有秩序地推动项目开发，全面掌握企业每个阶段的资金投入、施工质量以及销售状况，更好地实现公司的阶段性发展目标。

其次是为了实现内部资源的合理分配，在房地产开发企业内部，充分发挥出全面预算管理的优势，使各项资源得到最合理的分配，既符合国家的环保政策，又能为企业带来更大的经济效益。物业公司拥有的资源相对有限，通过对物业公司进行全面的预算管理，可以使物业公司的财务人员清楚地了解物业公司的资金使用情况，从而减少资金的浪费。在房地产开发经营活动中，要充分落实预算管理的思想，以达到合理的发展目标，为企业的稳步发展提供更有力的支持。

再次提升房地产企业的运营水平，房地产目前仍然处于行业的变革阶段，很多企业为了能够获得更多新的战略布局，将智能家居地产、产业园以及养老地产等发展目标作为战略发展方向。在实际工作中，战略发展方向是否正确，决定了房地产开发企业未来的发展状况，因此战略发展方向的制定十分重要[3]。企业决策者要对当前行业的发展情况进行全面细致的分析，科学判断行业的经济发展水平以及政策扶持等因素，制定符合企业自身发展特点的战略目标，并在执行过程中进行不断细化，争取实现战略目标，提高企业的市场竞争力。与此同时，管理人员还要加强全面预算管理工作的落实力度，及时发现项目在开发过程中存在的机会，以此来提升企业的运营水平。

最后是降低成本，有效地执行全面预算可以提高公司的经济效益，并将费用开支降到最低。财务人员在实施全面预算管理时，要根据公司的发展情况和目标，建立相应的奖励与惩罚制度，以达到控制各部门的目的，减少成本。企业要稳定地完成开发项目，必须从成本控制、加强各部门间的信息交流、改进财务管理、控制资金流动等方面入手[2]。

三、全面预算管理在房地产开发企业应用过程中存在的问题

（一）对全面预算管理缺乏认识

全面预算管理工作的落实需要房地产企业中所有工作人员的共同配合，在全面预算组织体系的支撑下更好地完成预算管理工作。但是在实际工作中，企业员工对全面预算的理解过于单一，单纯地认为企业的发展目标应该由决策者决定，而全面预算管理则由财务人员负责，甚至有的管理人员将全面预算管理工作与普通的财务费用预算联系在一起，认为它们属于同一系列，都应该由财务部门负责，与其他部门没有关系。其实不是这样的，在实施全面预算管理方面，财务部门的主要工作任务是将各种数据汇总在一起，积极组织协调工作的落实。另外，还有的企业管理人员认为，全面管理预算就是单纯的成本控制管理，将除了成本之外的所有收入和支出都排除在外，这种错误、不全面的认知导致工作人员参与度不够，积极性不是非常高，最终管理工作脱离实际，没有充分发挥出其应有的作用[4]。例如销售目标的预测出现偏差，就会导致招标采购工作失控，过多的资金在采购环节占用，资金流动减少，各种无效的融资活动增加，导致成本上升，影响全面预算工作的准确性。由此可以看出，一些企业在进行全面预算管理时，各部门不能很好地参与，导致工作落实不到位，对企业的整个发展都有影响。财务部门在房地产开发企业中的角色是后勤职能部门，并不能完全担任整个全面预算管理的角色，也无法判断出预算工作是否合理与可行，所以，企业管理者应强化员工对全面预算的认识，充分发挥出各个部门的职能，才能为企业的可持续发展奠定基础。

（二）预算编制不够科学和准确

当前，我国的房地产开发企业还处在起步阶段，因此很多企业都依然在使用传统的预算编制方法，将收集好的数据提供给财务部门，财务部门再根据信息进行预算编制，这一过程受到主观能动性的影响很大，没有充分发挥出预算管理的作用。房地产开发企业建设项目资金大、周期比较长，无法制定短期预算计划，通常情况下都是以年为单位进行预算编制，导致财务预算的执行和企业战略目标不是特别匹配。企业在开展财务预算编制时，由于建筑施工中影响因素比较多，例如材料供应、施工周期长等问题，都容易造成预算编制和实际预算相差比较大，存在一定的差异性。即便是后期对数据作出调整，但是仍然无法反映出具体的项目进度，导致预算和实际情况不一致，不能向决策者提供更精确的参考资料，决策失误的风险比较大，影响企业的稳定发展。还有一些企业的预算审批环节相对集中，很容易忽略了可操作性和隐性细节，从而使预算问题难以及时地被发现，从而使管理工作发生根本性的偏离，从而影响到全面预算管理的目的[3]。

（三）预算执行和监督不力

在编制综合预算的时候，许多房地产公司都投入了大量的资金和精力，然而，当预算编制完成后，其后续的实施和监管力度就会降低，对预算的分析和反馈也不够及时，没有定期召开预算会议，没有及时发现和采取有效的控制措施，影响企业的发展。在实际管理过程中，考核和奖惩制度是执行力与监督力有效落实的重要保障，没有相应的考评与奖惩机制，就不能充分调动员工的积极性。比如，很多公司都会用销售额和资金回款来衡量销售人员的水平，而忽略了投资计划以及进度管理等工作也会影响企业的发展状况。所以，在制定绩效考评和奖惩体系时，要全面综合考虑各种因素，确保其符合企业的发展需求。

（四）全面预算管理机制缺乏

当企业完成预算编制工作之后，在实施过程中，还要制订相应的实施计划，以确保全面预算管理工作的顺利实施。然而，有些企业由于没有完善的预算管理制度，在编制了一个完整的预算之后，就将其分解到各个部门，让他们去参照、去实施，那么就会造成员工对全面预算管理的认识不足。有的公司则是完全按照别的公司的计划来做，由于方案与企业自身的发展情况存在差异，因此完全没有起到风险预警的作用。全面预算管理机制的缺乏，导致工作人员在落实管理任务时没有依据作为参考，不仅没有充分发挥出预算管理的作用，反而还增加了企业的负担[4]。

四、全面预算管理在房地产开发企业中的应用策略

（一）重视对全面预算管理的认知

为确保全面预算的实施，首先要从企业的管理人员入手，只有管理者真正了解全面预算管理的重要性之后，才能将后续工作落到实处。全面预算管理涉及的内容很多，因此在预算编制和计划实施过程中需要管理人员进行指导，科学设定企业的发展目标并进行合理规划。所以，实施全面预算管理，必须得到企业管理者的大力支持，才能在工作中积极带动全员参加预算工作，管理人员要充分尊重员工的意见，最大限度地保证全面预算管理工作的落实质量。在具体落实全面预算管理工作时，可能会出现很多问题，这就需要预算部门加强和其他部门之间的沟通，准确取得预算执行的情况和结果，做好预算的补充与修正，实现预算和项目以及企业运行的相互磨合，不断完善预算管理，切实发挥预算的价值与作用。

（二）做好科学准确的预算编制

为了帮助房地产开发企业占有更多的市场份额，获得更多的经济收益，管理人员要更加重视成本控制，科学准确地完成预算编制工作，保证现金流的稳定性[6]。固定预算编制方法并不利于企业的可持续发展，假设房地产公司的总任务数量不变，则其预算结果为唯一，但是由于公司的发展规模会随时间的增长而增加，因此该方法已经不再适合某些工程项目的预算编制了。在这个时候，预算人员可以采用灵活的预算编制方式，对公司的业务量进行调整，进行合理的预算编制，以及制订新的预算方案。在优化资源配置时，工作人员可以采取零基预算编制的方法，根据之前的预算编制，重新展开后续的预算编制工作。预算编制过程中，工作人员要结合工程项目计划的实际情况科学合理地建立预算目标，按月、季度、年度进行综合预算管理。只有合理、有序地整合内部的信息，并制定出严格的实施方案，加强对资金的控制，以便能够在预算之外，及时地找到项目。并立即采取控制措施，加速资金的流转，使结果的准确性最大化[5]。

（三）有效落实预算执行和监督

房地产开发企业全面预算管理是预算编制、执行、反馈以及处理的动态闭环行为，为了更好地发挥出管理作用，企业应该定期编制预算管理的分析报告，定期汇报执行情况，根据实际情况对其进行调整。例如当预算与实际情况出现差异后，员工应主动搜集各类资料，综合分析造成差异的原因，并决定是否要进行相应的调整和具体的优化方法。另外，为了充分发挥出全面预算管理的作用，要加大预算执行和落实力度，组织相关的工作人员成立预算管理委员会，全面覆盖编制、执行和监督工作，鼓励全体经理及主管全员参与，使每位职员都能积极参与到全面预算管理中来，提升员工参与度。与此同时，管理人员要根据当前房地产的市场环境，根据自身的人员配置情况，为编制预算管理计划寻求最好的办法，例如比较常用的有上下结合、互相补充的方法；制定预警机制，根据客观条件对预算管理工作进行调整。一旦全面的预算管理工作得以实施，还要对其进行评估和总结，寻找自身存在的问题，为实施全面预算管理打下坚实的基础[6]。

（四）完善全面预算信息化管理体系

在实施全面预算管理的过程中，企业应首先优化和完善管理体制，建立以战略目标为导向的全面预算管理机制，给工作人员提供重要的参考信息[7]。只有明确的战略目标和完善的管理机制，才能保证战略规划的可实施性，以此为依据，制定公司的中长期发展规划，以经营目标为导向。近几年我国信息化的发展速度非常快，工作人员可以通过建立信息化管理系统来完善全面预算管理机制。当前很多企业已经开始使用ERP系统了，但是往往仅限于会计核算方面，还应该将销售、生产以及采购等系统融合在一起，使其成为一体化系统，从而促进各个分公司快速并准确地完成预算编制。现代化信息管理体系的应用与完善能够更好地实现预算系统和财务以及业务系统的统计融合，减少工作量，避免由于人为误差而产生的错误，从而提高预算工作的执行力，使预算目标和执行过程变成可视化过程，帮助管理人员及时发现重要事项执行偏差的情况，起到一定的预警作用。在此过程中需要注意的是，加强对信息化系统的维护与更新，更有助于企业实现经营目标[7]。

五、结语

房地产企业对于我国的经济发展而言非常重要，近几年由于新冠疫情的影响，经济发展趋势有所下降，我国虽然已经加大了房地产行业的调控力度，但是竞争依然非常激励。对于房地产开发企业而言，要想提高市场竞争力，获得更多的经济收益，就要结合企业实际情况，不断提高管理水平，建立与公司发展目标相符的管理制度，才能真正发挥其作用，促进公司的可持续发展。