房地产经济的特殊性及其与金融的关联重点探寻

■郭晶莉

（兰州建设投资（控股）集团有限公司）

房地产经济是国民经济的重要组成部分，房地产经济发展与我国经济社会发展、金融行业的发展有着密切的关系。一方面，房地产经济发展一定程度上有助于促进经济增长和金融行业的发展。另一方面，当金融市场出现大的变动的时候，房地产经济也会受到一定的影响，甚至出现大的波动。随着我国城市化和社会经济的发展，房地产行业得到了快速发展，房地产数量、规模等均有所增加，房地产经济对国民经济的推动作用越来越显著。但是，在金融发展的大背景下，我国的房地产经济发展也面临着极大的挑战。

1 房地产经济的特殊性

1.1 多数房地产开发商负债经营

房地产工程项目的投资建设规模一般比较大，需要的资金投入多，很大一部分项目都是开发商负债经营的，对房地产开发商的资本能力、融资能力的要求比较高。我国房地产开发商获取资金的渠道主要有银行贷款、购房者预付资金（如期房首付）、开发商自身资金等，如果未能及时从银行获得贷款，或者是银行没有及时发放贷款，又或者是期房预售不理想等，都可能对房地产开发造成一定的影响。

1.2 房地产经济开发周期长

房地产开发涉及到的内容和环节比较多，包括项目申报、选址、设计、施工、竣工等不同阶段，开发建设的周期一般比较长，少则数月，多则数年。而且，房地产项目大多投资建设规模大，资金投入量大，投资回报周期比较长，在这一过程中影响房地产经济的因素多，如政策的变化、市场经济和金融经济的变化、房地产企业的资金能力等都可能对房地产开发产生影响。而且，房地产投资的流动性相对比较差，其中很多项目都是用于生产或经营自用的，资金很难在短时间内回笼，对房地产企业的资金流动性产生了一定的影响，一旦出现资金链断裂的情况，则很容易出现烂尾工程，进而影响房地产企业的持续健康发展。

1.3 房地产的保值增值性

从当前我国房地产经济市场情况来看，随着城市化的不断发展、经济发展等，人们对房地产的需求比较大。但是，我国很多地方的房价比较高，远远超出了居民的消费购买水平，出现了比较严重的供需矛盾问题。总体上来说，住房是刚性需求，一般情况下拥有房地产能保值增值。

1.4 收费项目繁杂

房地产项目关系到的部门和主体比较多，涉及到的行业和领域比较多，要求实现相关部门及人员的有效沟通和交流，共同参与项目协调管理，如沟通和交流不到位，很可能对工程衔接、质量安全、成本和利润等产生影响。而且，房地产收费项目繁杂，如土地使用费（包括基准地价、土地出让金、土地增值税、契税、拆迁相关费用等）、工程前期费用、施工建设成本费用、安装装饰费用、配套设施费用、行政规费、税金及其他费用。总体上来说，成本费用的管理难度比较大。

1.5 涉税风险较高

房地产企业税务工作比较复杂，涉税事项多、税种多，如增值税、所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税等等，还存在一定的风险性，强调做好税收筹划和纳税管理工作，防范和管控好涉税风险。例如，房地产的收入项比较多，部分企业的收入确认不合理，没有依照相关规定在期限内入账，或者是少计收入、存在账外收入、长期不结转收入等，进而对申报缴纳税款造成影响；成本费用管理事项比较多，很多企业这方面工作不规范，如成本确认不合理，虚增成本，征地、拆迁支出分摊不合理，签订虚假合同、协议或者是虚列、多列或重复列支成本费用等，这些问题的存在都会对房地产企业发展造成影响。

2 房地产与金融经济的关联

2.1 地产开发与国民经济关系密切

房地产经济与国民经济有着密切的关系，房地产经济是国民经济的重要组成部分，也是推进国民经济发展的重要力量之一。从某种程度上来讲，一个国家或地区的房地产行业发展情况是国民经济发展态势的“晴雨表”。当国民经济发展迅速，居民的收入和消费能力强的时候，一定程度上推动了房地产行业的发展，促使房地产数量、规模、质量等均有所增加，房价也会持续上涨，且供不应求；当经济发展状况不佳的时候，房地产行业也会比较的低迷和萧条，出现房价下跌、好房子还卖不动等情况。因此，房地产的开发周期比较长，在开发建设的时候需要综合的考虑和分析不同经济发展阶段的经济发展状况，预测和评估房地产经济的发展状况，以确保房地产规划和开发的科学合理性。

例如，次贷危机的发生，对房地产行业发展产生了非常大的影响。在次贷危机爆发之前，经济发展出现了空前繁荣的形势，甚至出现了经济过热、通胀等现象，在这段时间内，我国的房地产行业得到了快速的发展且一路高走，房价也持续飙升了好几个档次，且出现了严重的供不应求、大量炒房和囤房的现象，甚至政府还出台了抑制的政策，这些年间房地产企业的利润也比较高，越来越的企业投入房地产行业，促使房地产的数量、规模等持续增加，房地产企业间的竞争也十分激烈，为赢得竞争优势，增加持续竞争力，房地产质量也在提升。但是，在次贷危机爆发之后，我国逐渐放慢了经济发展的速度，国内GDP增速和增幅都开始放缓，给房地产行业的发展也产生了一定的影响，房地产行业开始逐渐的降温，房地产开发的利润也在下降。政府关于房地产行业的政策也出现了一些变化，逐渐的提出了一些扶持和鼓励政策，以改善房地产行业经济不景气的现象。

总之，房地产行业发展受到房地产开发周期长、金融环境的影响大，房地产行业的经营决策需要对金融市场和环境有所了解，科学调整和优化房地产经济结构，调整房地产供需关系，有效控制通胀程度，强调对房地产进行科学规划和管理，确保其发展的持续性、协调性。

2.2 房地产对经济发展有着促进作用

另一方面，房地产经济的发展对国民经济的发展有着重要的推动作用。我国在推进经济社会持续健康发展过程中实施的一系列宏观经济调控对策当中，十分重视对房地产行业的调控，出台了一系列的政策和举措，以保障不同经济发展阶段房地产行业的持续稳定发展。近年来，我国经济社会在持续发展，居民生活和消费水平在增加，拉动我国经济增长的因素也更强，房地产行业也得到了快速发展。我国关于房地产行业的宏观调控政策在不断发生变化，在经济社会发展和各项政策的引导下，房地产开发商的工作重心也在逐渐的转移，经营策略也发生了一定的变化，出现了新的房地产开发热潮。从当前我房地产市场状况来看，很多中心城市的开发容量逐渐饱和，且房地产开发用地严重不足。未来，房地产开发将重点放在二三线城市和城乡地区，房地产开发不仅解决了当地的房屋需求问题，还有助于推进城市化、城镇化建设和发展，能为当地的经济发展、产业发展带来机遇。

例如，房地产开发能够为当地解决一部分人群的就业问题，为其提供就业机会，增加居民收入和消费水平，当居民生活水平提高了，其对居民环境的要求、消费的层次也会随之增加，进而带动区域其他产业经济和房地产经济的发展；房地产开发还能带动建材、装饰装修等相关行业的发展，带动居民消费，成为促进经济增长和国民经济发展的拉动力。

2.3 房地产经济与金融经济关系紧密

房地产经济发展与金融行业的发展有着密切的关系，一定程度上有助于促进金融行业的发展，是国民经济的主要支撑之一。当金融市场出现大的变动的时候，房地产经济也会受到一定的影响，甚至出现大的波动。而且，房地产经济在发展的过程当中还容易产生泡沫经济。

一是，房地产经济的发展对土地资源的依赖性比较大，不同地区的土地利用价值不同，能够用于房地产开发的土地资源是十分有限的，当土地资源不足、土地价格持续上涨等问题出现的时候，而会对房地产经济产生极大的影响，导致房地产企业的利润率不断下降，出现房价持续增加的情况。我国的土地所有权归集体所有，政府可以根据城市建设和规划发展的需要，对土地进行开发和征用，大部分的土地使用权都掌握在政府手中，导致市场上的土地产品比较的稀缺。近年来，我国房地产开发用地的价值持续上涨，对房地产行业的发展产生了一定影响，房地产开发成本更高。例如，我国北京、上海等地区房价之所以居高不下，且在持续上涨，一方面是当地的经济发展水平比较高导致的，另一重要的原因就是土地资源有限，地租价值高，房地产开发的成本高。

二是，供求关系对房地产经济的发展和房价的影响大。房屋属于居民的刚性需求，地产是不可再生资源，且能够用作房地产开发的地产资源有限，长期以来我国都存在比较严重的房地产供需矛盾问题。当出现供不应求情况的时候，房地产价格将持续上涨，由于各地区的区位环境、资源条件、经济发展水平、居民消费水平等的差异性，导致各地区的房价涨幅不同，房地产产品的使用价值不同，当前我国也存在比较严重的房地产价格不平衡情况，进而对地产行业价格合理性判断产生了一定的影响。

三是，房地产经济没有变现能力。一般情况下，房地产不会发生频繁转让的现象，且很多房地产交易涉及到的资金数额比较大，最常使用的一种方式就是分期付款，这也导致房地产资金回流的时间长、速度慢。也就是说，在完成房地产开发后，变现能力比较弱，房地产销售变现需要一个较长的过程，当资金长期无法回收的时候，很可能会对房地产企业的资金流动性造成影响，导致房地产企业出现后期开发资金不足、后继无力等情况，进而对房地产市场的持续健康发展产生不利影响。

四是，房地产经济还会受到经济活动中的人为因素影响。在我国，房地产市场中还存在很多不规范的行为，这也是造成房地产泡沫的主要因素之一，如很多人将投资房产作为理财项目，但人为的“炒房”行为，导致该区域的房地产价格持续飙升，房地产开发商也将加大这些地区的开发和投入，房地产数量和规模增加。有钱的人手中囤积了大量的房屋等待价格上涨到一定程度后出售，但价格的过快增长，使得很大一部分有住房需求的人买不起房，进而导致房地产泡沫的出现。

3 思考与建议

房地产对国民经济增长有着重要的促进作用，在房地产进行投资的时候，一定程度上带动了当地经济的发展，我国的房地产投资数额在持续增长；房地产行业的发展，极大的带动了家电、装修、物流、建材、水电、物业等行业的发展；房地产开发，在促进消费方面也发挥着重要作用，在不断发展中人们对房屋居民的要求更高，有助于促进居民消费增长；房地产行业发展，在带动企业产业发展的同时，也提供了很多的就业岗位，对于改善就业有着重要的作用。需要对房地产经济的发展有全面的了解和认知，为其发展创造良好的环境和条件，促使房地产在经济发展中的促进作用得到有效体现。

但是，房地产行业在发展过程中也出现了比较多的问题，如“炒房热”、供需矛盾问题、价格不平衡问题、房地产泡沫等，要求通过科学的调整对策，科学的解决和处理这些问题，保障房地产经济的稳定健康发展。例如，对我国的住房供给进行科学的调整，拓宽住房投资渠道，实施租购并举等，有效的缓解我国居民住房上的压力；对房地产开发进行科学的规划和设计，综合的考虑和分析房地产开发周期长的问题、把握地区的经济和金融环境，确保房地产经济发展的持续性、协调性；合理利用房地产的开发周期性特征，对房地产开发进行科学规划。此外，针对近年来房价持续增高，购房负担不断加重等造成的问题，还需要进一步的健全和完善与之相关的体制机制，通过宏观调控，规避房地产市场恶性循环问题。

4 结 语

综上所述，我国经济社会的发展，极大的推动了房地产行业的发展；房地产行业的发展，也在一定程度上改善了人们的生活水平和居住条件，在推进经济发展中发挥着重要的作用，是国民经济的重要组成部分。我国的房地产发展有一定的周期性，这与经济发展的周期性有着密切的联系，要求对此有全面的了解，对房地产开发进行科学的规划。我国的房地产行业也有广阔的前景和巨大的发展潜力，同时也出现过过热和膨胀等问题，要求采用适合的措施，对房地产开发进行科学的调控，促使房地产经济稳定健康发展。