“房住不炒”要用好市场规律

文/潘毅刚

浙江省发展规划研究院首席研究员

以构建公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系为目标，加快建立符合实际的基础性政策体系和长效市场化机制

房价一步步高到成为城市人尤其是新市民的不可承受之重，原因是复杂而深刻的。近二三十年来作为产业的房地产对经济循环和社会财富的创造，所起的锚定作用不容置疑。无论是前后关联的产业链、带动的几千万人就业，还是对城市化进程的支撑，都意义重大、功不可没。改革开放以来，中国人居住面积大大增加，居住品质翻天覆地，但房子的投资属性也同步飙升，居住反而退居其次了。这里原因大抵有三：一是城市土地供给的批租管制，使得城市住房供给始终滞后于城市居民新增需求增长，加上开发商做市，住房呈现供不应求的紧张关系，这也就是常说的“面粉贵、面包岂能不贵”的道理。二是大量增发货币通过非金融部门和居民储蓄不断转化进入，加快了住房产品金融化，让热钱不断涌入，挤出刚性需求于高价之外。三是附着在房子上的城市等级和公共服务品质的差异，也使得房子超越了其本身产品属性，让炒作有了实质内容。好城市、好地段、好服务，甚至好概念的房子，价格当然要更贵，真实需求也不断追逐。城市住宅土地的紧、金融杠杆的松和超越房子内在价值的附着，让房价一路扶摇直上。这也使得房子的问题已不是房子的问题本身。

近年来，国家层面深刻地意识到，任由房价如此投资炒作、随行就市，无论对经济的发展，还是对金融风险的管控都是极大的风险。对于这头巨大的灰犀牛，怎么办？国家斩钉截铁地强调——坚持“房住不炒、房子是用来住的”的定位。但是，各地对这一定位的执行，并未找到一个真正的解决之策。限购限价限贷限售……以及金融监管机构为控制风险的三大红线，一定程度上冻结了“炒”，但也让房地产市场僵在原地，仍没有解决易“住”的问题。

从解决“房子是用来住的”政策导向看，未来保障性住房、共有产权房是主要方向，这也已经成为城市住房供给中的关键一块。根据“十四五”规划要求，一些大中型城市保障性住房需达到新增住房供应总量比重30%～45%。考虑到保障性住房投资规模大、租金收益低、回收周期长，全靠各地城投公司去投显然不现实，并有可能进一步加大地方债务风险。按现行政策制度，房地产开发商盈利可能性极低，也没有动力来完成这样的供给。

要让“房子是用来住的”落地，就要用好市场规律，以构建公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系为目标，综合运用土地、财税金融、投资、立法等手段，加快建立符合实际的基础性政策体系和长效市场化机制。

第一，面向市场需求，做好规划引导。以人口净流入、房价高的城市为重点，重点针对农业转移人口和新市民，明确竞争性和保障性住房市场界限和基本规模比例，完善与人口需求相匹配的保障性住房供给的要素保障机制。

第二，激活市场主体，繁荣市场供给。一方面，提高住房开发商准入门槛，探索鼓励有资本金实力开发商参与土地批租，改变开发商依靠融资的开发模式，参与保障性住房投资建设。另一方面，发挥政府投资“四两拨千斤”的作用，加快培育一批从事长期商品房租赁和共有产权房开发的开发商，多方面给予系统支持，形成多元、价优、质稳、量大的“用来住”的住房满足市场。

第三，拓宽市场融资，创新市场模式。在中央和地方财政资金直投基础上，大力引入政策性金融等低成本、长期资金，支持符合条件企业发行企业债券，用于保障性住房项目。尤其是要加快建立把住房保障项目纳入基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点的政策体系，完善市场资本进入退出机制。出台《住房租赁条例》，鼓励住房租赁消费，推动“租购同权”，探索共有产权房开发模式，引导各类主体加快向低成本规模化、持有型、“轻资产”运营模式转型。