“LOFT”类型建筑火灾危险性分析

2023-01-08安徽省安庆市消防救援支队安徽安庆246001

安徽建筑 2022年1期

孙涛（安徽省安庆市消防救援支队，安徽安庆 246001）

近些年来，一种名叫“LOFT”类型的建筑从北京、上海、广州等一线城市兴起，并迅速扩展到二、三、四线城市。由于目前市场上许多开发商在推广LOFT产品的时候赋予其多重概念，诸如“买一层送一层”“一层用于办公，一层用于居家”“LOFT商铺，下开店上居家”等等，吸引了诸多年轻人和创业者的青睐。

在英语里，LOFT原意是“在屋顶之下，存放东西的阁楼或高大空间的建筑”。最初它是美国艺术家与设计师青睐居住和工作的空间，我国北京“798”艺术区就类似于此。近些年来，LOFT被开发商赋予了一种全新建筑类型的理念带入了房地产市场，现在所说的“LOFT”类型建筑是指层高加高的多层及高层建筑，每一间在 30～60m2，层高在 4.6m～5.5m乃至更高，每一间内除了厨房和卫生间外无任何分隔，承接了LOFT高大空间的仓库风格，开发商在施工中预留了搭建夹层的框架，业主可以购买一间或相邻几间，入住后可以根据自己的喜好，搭建夹层，随意地隔断出各种功能不同、风格各异的子空间，形成一种与以往平层、跃层、复式等常见的居室结构有很大差别的户型。

“LOFT”类型建筑通常为高层建筑，也有少量的多层建筑。用地建筑性质多数为办公，也有部分为商业，极少数为住宅。实际用途部分为居住，还有部分为商务办公和商居两用，少部分为商业。这种建筑按照原建筑楼层的面积计入容积率，但由于使用中搭建了夹层，得房率通常达到150%乃至170%。由于“LOFT”类型建筑具有总房价低，实际使用面积大的成本优势，在当今房价高企的形势下，必然受到年轻人和创业者的追捧。

1 “LOFT”类型建筑火灾危险性

由于“LOFT”类型建筑为了规避容积率限制，建造时只是提供搭建夹层的框架，各种指标参数都是按照平层来设定的，竣工验收时也是平层建筑进行验收的，交房后业主搭建了夹层就改变了原有的建筑形态，出现了许多不符合国家技术规范的地方，下面将逐一进行分析。

1.1 影响了建筑物分类的确定

部分在2014年之前建造的“LOFT”类型的居住建筑，其高度超过27m，但建筑层数不超过9层，按照当时居住建筑依据层数进行多层和高层建筑分类的设计规范，定性为多层建筑，设计和建造均按照多层建筑的标准进行，但投入使用后搭建夹层，楼层超过9层，实际建筑类型已属于高层建筑。

1.2 降低了建筑物的耐火等级,扩大了防火分区面积

“LOFT”类型建筑交付业主时，只是提供了搭建阁楼的周边支撑框架，由业主自行搭建夹层及楼梯，目前夹层通常采用槽钢作承重支撑，上面铺设钢质波纹板作楼面，再铺地砖或木地板作装饰，楼梯多数采用木质或铁艺成型工艺楼梯。《建筑设计防火规范》规定一级耐火等级建筑楼板耐火极限要求达到1.5h，二级耐火等级建筑楼板耐火极限要求达到1h，很显然，自行搭建的夹层达不到楼板的耐火极限要求，降低了建筑物的耐火等级。

《建筑设计防火规范》还规定高层建筑防火分区面积为1500 m2，设有自动灭火系统可增加一倍，而“LOFT”类型建筑搭建夹层后非常容易突破规范规定的防火分区面积的上限（3000 m2）,更何况，部分改造后的夹层下方未设自动喷水灭火系统，不具备防火分区面积增加的条件，造成防火分区超出规范规定，增加了火灾危险性。

1.3 安全疏散达不到规范要求

有的“LOFT”类型的建筑将原有的整层隔墙全部或大部分取消，再搭建夹层，夹层形成独立的楼层，但并不直通建筑原有疏散楼梯，需通过后期增设的内部开敞楼梯转换至下层后，再进入建筑原有疏散楼梯，而内部楼梯的形式、数量、宽度、分布位置均不符合规范要求。有的“LOFT”类型建筑只在房间内进行分隔，不改变公共疏散通道位置，火灾危险性相对较小，但因改造后导致房间的实际建筑面积扩大，安全出口的数量不满足《建筑设计防火规范》的要求。

1.4 火灾建筑物外墙竖向蔓延迅速

由于“LOFT”类型建筑原始层高为4.6m至5.5m乃至更高，夹层采用部分可燃材料，夹层上下均陈设物品，单位面积的火灾荷载必然比普通建筑要大，造成竖向火灾在外窗等开口位置的溢流卷吸效果增加，原始楼层的0.8m窗槛墙无法阻止火势的竖向蔓延。更有部分建筑将外阳台全部封闭，也搭建夹层，形成无窗槛墙和裙墙的玻璃幕墙，一旦下部发生火灾，火势将毫无阻挡地通过外墙向上部蔓延。

1.5 消防设施的设置达不到规范要求

“LOFT”类型建筑的室内消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统都是按照建筑原始楼层来进行设计的，从目前掌握的情况看，搭建夹层后，部分较早时期投入使用的没有对消防设施布点进行调整，造成夹层下部没有自动喷水灭火洒水喷头和火灾报警探测器，室内消火栓水带布置间距不满足要求。而较晚投入使用的虽然在夹层下方增设了自动喷水灭火洒水喷头和火灾报警探测器，但容易造成系统容量不足，湿式报警阀后喷头数量过多等现象。从而形成初期火灾报警晚，自动喷水灭火系统效能难以发挥的局面，小火易酿成大灾。

2 对策和措施

针对“LOFT”类型建筑的分析，认识到此类建筑存在较大的火灾危险性，且在多方面与现行消防技术规范不符，对此提出以下建议。

2.1 相关部门加强审批控制和监管

“LOFT”类型建筑的卖点是在建筑内搭建夹层，以及改变用地及建筑的实际性质。对此国土规划、住建、市场监督等相关部门应加强监管，从源头进行控制。国土规划部门应明确用地的住宅、办公以及商业性质，要求开发商在委托设计时应按照用地性质来设计建筑形态，对于平面布置明显与用地性质不符的建筑设计方案应不予审批。国土规划部门还应在建筑方案阶段合理控制住宅、办公以及商业等不同性质建筑的层高，从源头上不给此类建筑擅自搭建夹层的空间。市场监督部门对开发商“买一层送一层”之类的误导性的促销广告应严令禁止并予以处罚。住建机构在审核图纸时应严格把关，对于有搭建夹层苗头的应严肃告诫开发商。

工程竣工交付使用时，开发商应明示业主不得搭建夹层，规划、住建、城管等部门应加强监管，对于擅自搭建的，应当履行职责，责令自行拆除乃至强制拆除。市场监督部门对在此类建筑中违规改建后用于办公和商业的应当不予工商登记。消防救援机构应当对此类建筑加强监督，对于消防设施、安全疏散、防火分区、耐火等级等不符合消防安全要求的应责令改正并依法予以处罚。

2.2 合理修编规范,适应新时期要求

“LOFT”类型建筑有其钻政策空子，打擦边球的一面，从另一方面也反映了一种新的需求，尤其是对小型商务办公类型的公司非常青睐此类户型。参照跃层式、跃廊式住宅建筑类型的设计，探讨在公共建筑中设置跃层式、跃廊式商务办公的一种新的建筑模式。在新规范的引导下，由现在业主自行搭建夹层变为将夹层充分考虑在建筑设计之中，按规范设计消防设施，满足相关要求。对于商业用途，“LOFT”类型建筑存在较大弊端，不适宜采用。对于居住用途，跃层式、跃廊式住宅和此类建筑基本相似，可以满足要求。