共同富裕目标下我国住房制度改革研究

周建军，肖啸越

[提 要]住房兼具民生属性与财富属性，推进住房制度改革、保障住房市场平稳运行是实现共同富裕的必然选择。本文立足中国住房制度改革的理论探索，以习近平新时代住房发展观为依据，深刻阐释了我国现阶段存在的住房财富差距大、居民收入差异明显、房价与收入不匹配、地方土地财政依赖度高、住房空置率仍处于较高区间等问题。因此，我们要以共同富裕为目标导向，从推动房产税改革、健全住房保障体系、提高住房公积金普惠性等方面推进住房制度改革。

一 引 言

习近平在党的二十大报告中把“增进民生福祉，提高人民生活品质”上升到党和国家全局战略的高度进行专门论述，强调要“增强均衡性和可及性，扎实推进共同富裕”。中央政策研究室主任江金权在解读党的二十大报告时表示，实现全体人民共同富裕，一方面是由中国共产党性质宗旨决定的，另一方面也是由中国特色社会主义制度决定的，是中国式现代化的一个显著特色。

共同富裕是马克思主义的一个基本目标，扎实推进共同富裕既是社会主义的本质要求，也是新时代背景下化解发展不平衡不充分主要矛盾、满足人民美好生活需要的现实要求。共同富裕是我国实现全面现代化的主要特征，需要在长期内逐步推进而非在短期内一蹴而就。住房在人民生活中占有极其重要的特殊地位，与人民生活息息相关，住房的数量、质量、配套服务设施与占有分配状况均在很大程度上影响共同富裕目标的实现。将住房制度改革纳入共同富裕的建设框架之中是保障房地产市场平稳运行、推动城市化进程与促进经济高质量发展的必然选择。

共同富裕是全体人民的共同富裕、共享发展成果、共同过上幸福美好的生活，共同富裕目标的达成要求实现更平衡、更充分的发展。(1)参见：刘培林,等.共同富裕的内涵、实现路径与测度方法[J].管理世界，2021(8)：117-129.改革开放以来，住房的市场化对城市居民的居住条件和社会结构产生了深刻影响，住房金融化则一定程度上加剧了城市住房不平等，对共同富裕目标的实现产生了一定的负面影响。(2)参见：吴开泽.住房市场化与住房不平等——基于CHIP和CFPS数据的研究[J].社会学研究，2019(6)：89-114+244.因房价会对居民收入进行强制性再分配，房价对贫富差距的影响比工资收入本身更大，(3)参见：薛菲，龙斧.房价改变中国贫富差距及消费差异的作用机制探讨[J].社会科学研究，2022(2)：100-112.故住房的财富效应也会影响共同富裕目标的实现，尤其是房价上涨会显著扩大居民收入的城乡差距(4)参见：周建军，彭隽婷，阳娟.房价对城镇居民收入差距的影响研究[J].财经理论与实践，2020(3)：109-116.和区域差距。(5)参见：刘建江，罗双成.区域房价差异、人口流动与地区差距[J].财经科学，2018(7)：96-108.此外，房价上涨会加剧社会不平等，这种不平等性在租户人口中更为明显。(6)参见：Monkkonen P，Comandon A，Zhu J.Economic segregation in transition China：evidence from the 20 largest cities[J].Urban Geography，2017(7)：1039-1061.缓解住房不平等问题主要通过住房保障和征收房产税两种途径，住房保障制度以满足“弱势”群体的基本居住需求为基本目标，政府保障性住房支出对居民可支配收入产生调节效用，通过影响再分配来缩小居民之间的收入差距。(7)参见：陈伟.住房保障对收入分配的调节作用及其政府政策选择[J].北京邮电大学学报(社会科学版)，2015(3)：89-93.房产税政策在一定程度上体现了对低收入人群的保护，有助于减少收入不平等、促进社会公平，(8)参见：娄峰，段梦.中国居民房产税影响：宏观效应和收入差距[J].数量经济技术经济研究，2021(2)：116-131.房产税的开征对于调节社会财富的二次分配、缩小贫富差距具有重大意义。(9)参见：尹彦辉，洪群联，孙祥栋.共同富裕背景下房地产税改革的收入分配效应研究[J].宏观经济研究，2022(8)：24-38.

综上，现有文献中就共同富裕与住房制度改革的研究稍显不足，二者之间的理论逻辑关系有待厘清。本文基于马克思主义政治经济学视角，着重阐释了共同富裕目标下住房制度改革的理论基础，并立足现阶段我国住房制度改革过程中面临的现实制约，尝试提出共同富裕目标下住房制度改革的总体构想。

二 共同富裕目标下住房制度改革的理论基础

(一)溯源：马克思主义住房相关理论

结合马克思主义住房相关理论分析共同富裕目标下的住房制度改革，首先要从住房自身的基本属性出发。马克思认为，商品是用来交换的劳动产品，具有使用价值和价值两种属性。市场经济条件下，住房作为一种商品，其使用价值主要是指房屋的居住价值和投资价值，是由房地产开发商雇佣劳动力、利用土地等资源创造出来的；其价值不仅包含土地的价值、建筑材料的价值及劳动者创造的等于劳动力价值的新价值，还包含劳动者创造的供房地产开发商获利的剩余价值。在住房市场中，住房价格围绕住房价值上下波动，时而高于价值，时而低于价值。在住房价格的波动过程中，价值规律采取住房价格与住房价值相背离的形式，调节住房的供给与需求。

除住房自身属性以外，住房市场也是影响共同富裕目标下住房制度改革的关键因素。目前，我国的住房市场主要存在房价上涨过快、住房空置率高以及有效需求不足等问题，致使住房市场中存在市场失灵的状况。在住房市场失灵时会出现资源浪费和错配、民众社会福利降低等现象，不利于共同富裕目标的实现。恩格斯指出：“当人们按照今天的生产力终于被认识了的本性来对待这种生产力的时候，社会的生产无政府状态就让位于按照社会总体和每个成员的需要对生产进行的社会的有计划的调节。”(10)马克思，恩格斯.马克思恩格斯选集：第3卷[M].北京：人民出版社，2012：667.这表明当住房市场失灵时需要政府采取积极有效的干预措施进行宏观调控。共同富裕目标下，住房制度改革必须以居民对住房的合法权益和刚性需求为核心，将经济手段与行政手段相结合、将宏观调控与微观管理相结合、将直接调控与间接调控相结合，对住房资源配置、供求总量与供求结构进行多维度精准有效干预，以促进住房市场的持续健康发展，推动住房制度改革。

(二)延展：新中国住房制度改革的理论探索

中国共产党始终坚持为中国人民谋幸福、为中华民族谋复兴的初心和使命，对不同时期的住房制度改革进行了深入探索，提出了许多富有建设性和指导性的理论和观点，成为我国住房领域长期健康稳定发展的思想指导。

新中国成立之初，为恢复国民经济，我国致力于推进工业化建设。工人数量持续增长造成城市住房短缺问题。对此，毛泽东指出：“我们必须把安排人民生活、安排公社积累和安排国家需要这三个方面的工作，同时统筹兼顾。”(11)毛泽东.建国以来毛泽东文稿：第8册[M].北京：中央文献出版社，1993：73.“一五”计划期间，毛泽东将解决工人的住房问题作为经济工作的重点，迅速在上海、济南、沈阳、鞍山、北京及天津等地建造了主要服务于工人的“工人新村”。三大改造完成后，为了保障城市居民的基本住房需求，政府在城镇地区实施了福利分房制度，即以国家为主体投资、建造住房，采取以租养房的模式对各企事业单位员工按照级别、工龄、人数等一系列条件分配住房。“工人新村”和福利分房政策在一定程度上缓解了群众的住房问题，也保护并解放了生产力，对社会发展起到了积极作用。

改革开放以来，随着工业化和城镇化进程的快速推进，城镇人口持续大规模增长，福利分房制度的弊端逐渐显现，城市房屋稀缺及房屋投资导致居民住房紧张。20世纪80年代，针对我国福利分房制度弊端，邓小平关于我国住房制度改革的总体构想为解决我国住房问题开辟了新思路，主要体现在三个方面：第一，邓小平的“住房商品化思想”突破了福利分房制度的禁锢，为1998年住房市场化改革奠定了坚实基础，有助于实现共同富裕。第二，“房屋租售比合理化思想”有效刺激了居民的购房需求，推动了我国房地产业蓬勃发展，有助于“居者有其屋”目标的实现。第三，“购房依靠金融支持思想”缓解了人们的购房负担，有助于提前实现“住有所居”的目标。

1997年，在党的十五大上，针对住房体制改革，江泽民提出：“建立城镇住房公积金，加快改革住房制度。”(12)江泽民.江泽民文选：第2卷[M].北京：人民出版社，2006：22.1998年，在党的十五届二中全会上，江泽民再次提出要“加快城镇住房制度改革，加大普通居民住宅建设力度”(13)江泽民.江泽民文选：第2卷[M].北京：人民出版社，2006：103-104.。1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的颁发，标志着福利分房制度正式终结，住房市场化改革全面开启。住房市场化改革极大地提高了城镇居民的居住条件和生活水平，推动了房地产业及其他产业的蓬勃发展，并有效抵御了亚洲金融危机对我国经济产生的冲击。

随着住房需求的持续攀升和房地产开发投资的不断扩张，房地产市场出现了“过热”及失衡的现象。具体表现为中高收入群体依靠投资住房积累了越来越多的财富，低收入家庭则因为高昂的房价“住无所居”。面对这一困境，胡锦涛基于科学发展观，提出要持续深化住房制度改革，在稳定房价的同时健全保障性住房制度。随着廉租房建设、经济适用房建设和棚户区改造的落实，越来越多低收入困难家庭的基本住房需求得到了极大的保障与满足，人民群众的生活水平有了很大提高。房价的稳定和住房保障制度的确立不仅在很大程度上解决了中低收入群体的住房问题，也相对缩小了贫富差距，进一步推动了共同富裕目标的实现。

(三)赓续：习近平新时代住房发展观

党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央立足现阶段我国住房市场中存在的问题，继承创新了马克思主义住房相关理论及我国在住房制度改革方面的理论探索，构建了“以人民为中心”的习近平新时代住房发展观。作为新时代住房制度改革和住房市场发展的重要引领思想，习近平新时代住房发展观为解决当下住房领域不平衡不充分的矛盾提供了清晰的思想指导和解决方案，是保障人民生活、增进人民福祉、促进共同富裕的时代要义。习近平新时代住房发展观的主要内容包括：

以推进住房供给侧结构性改革为逻辑主线。随着房价的持续高涨及房地产开发投资的不断增加，我国住房市场中出现了高房价与高库存并存的现象。高库存使大量住房处于空置状态，而高房价又使中低收入群体的基本住房需求得不到满足，住房市场出现供需失衡问题。针对这一问题，住建部提出推进住房供给侧结构性改革，完善保障性住房建设。为化解房地产库存，2016年，国务院印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，商业用房可以按规定改为租赁住房向社会出租以化解商业用房的库存。关于完善保障性住房建设，我国政府大力增加了人口流入量大的城市的保障性租赁住房供给，以满足居民的基本住房需求，保障发展成果由全民共享，实现群众住有所居。可见，住房供给侧结构性改革是习近平新时代住房发展观的逻辑主线，也是促进房地产市场平衡发展的重要举措。

以坚持“房住不炒”为基本定位。自1998年住房市场化改革以来，房价持续上涨，房价收入比不断攀升，城市居民购房压力逐渐增大。而住房不仅具有基本的居住属性，还具有投资属性，房价上涨带来的住房财富效应助长了住房投资投机行为，甚至使住房的投资属性超过了居住属性。炒房行为的存在也使住房价格偏离住房价值，一方面加剧了住房市场的畸形发展，拉大了贫富差距；另一方面催生的房地产泡沫给我国房地产金融市场带来了较大的风险隐患。为此，习近平曾多次针对房地产市场作出重要指示，强调“解决好房地产问题，要坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’这个定位。”(14)习近平.论坚持全面深化改革[M].北京：中央文献出版社，2018：309.“要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点”(15)中国政策汇编2016：第1卷[G].北京：中国言实出版社，2017：128.，“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”(16)2019政府工作报告汇编[G].北京：中国言实出版社，2019：945.使住房回归居住属性，有利于共同富裕目标的实现。

以建立租购并举的住房制度为主要方向。当前，我国存在自有住房率较高、租房率偏低的租购不均衡现象，且租购不同权问题使租房群体的基本权益得不到保障，影响了我国房地产市场的持续健康发展。2015年，在中央经济工作会议上，习近平将租购并举明确为住房制度改革的主要方向。租购并举旨在使租房者也能拥有购房者所享有的公共服务权利，这不仅能保障中低收入群体的住房需求，还能消除人与人之间的异化，为我国不断发展和完善住房保障体系提供了新方向，有利于促进共同富裕。

三 住房制度改革助推共同富裕面临的制约

现阶段，在以习近平同志为核心的党中央领导下，党和国家坚持以人民为中心的发展思想，融合经济发展规律，持续完善住房市场体系，推进住房制度改革，使居民居住条件显著改善，房地产市场进入高质量发展阶段。然而，受发展不平衡不充分的制约，我国住房市场仍面临诸多亟待解决的问题。

(一)城乡家庭住房财富差距显著

住房作为多数家庭的主要资产，住房财富差距成为居民财富差距的主要表现。由表1可知：第一，从住房财富情况来看，城市住房财富总量显著高于农村，城市与农村家庭的住房财富总量之比从2017年的5.9增长到2019年的8.14，城市与农村家庭的平均住房财富之比由2017年的3.85扩大至2019年的4.39，这说明城乡家庭住房财富差距呈现持续扩大趋势。房价是造成住房财富差距的主要原因，房价上涨促进了城市家庭核心资产财富的增加，而农村没有得到城市建设用地价格上涨的红利，住房财产价值并没有在住房市场中得到充分体现。第二，从住房拥有情况来看，“居者有其屋”是实现共同富裕的重要一环，我国城、乡住房拥有率均保持着较高的水平，绝大部分家庭拥有至少一套住房，但拥有两套及以上住房的城市家庭要多于农村家庭，这说明城市家庭的住房财富差异高于农村家庭。第三，从住房产权情况来看，城乡家庭的住房产权结构分布差异明显，城市家庭主要依靠购买商品房来解决基本居住需求，农村家庭则以自建房为住房的主要来源，自建及扩建住房的比例高达八成。2017年和2019年城市家庭政策住房占比分别为农村家庭的3.23倍、4.94倍，政策性住房在城市家庭的占比大于农村家庭且差距逐渐扩大，这说明政策性住房在农村家庭中存在普惠度较低现象，加大对农村家庭的政策性住房保障，将有助于实现全体人民住有所居。

表1 2017和2019年城乡家庭住房情况分析

(二)居民人均可支配收入差异明显

居民收入差距是衡量社会收入分配公平与否的重要指标，缩小收入差距，促进收入分配公平是实现共同富裕的应有之义。居民人均可支配收入差异表现在不同收入组家庭中。由图1可知：2015—2021年不同收入组家庭居民人均可支配收入均呈上升趋势，低、中间偏下、中间、中间偏上、高收入组家庭居民人均可支配收入年均增长率分别为8.10%、7.59%、7.04%、7.31%、7.85%。五个收入组家庭居民人均可支配收入增长速度相对一致，但不同收入组家庭居民人均可支配收入差距存在扩大趋势。具体而言，高—低及高—中的收入组差值呈现逐年上升趋势，2021年高—低收入组差值、高—中收入组差值较2015年分别增加28180元、21559元；中—低收入组家庭居民人均可支配收入差值保持在较低水平且变化趋势平稳，2015—2021年间差值仅增加6621元；高—低收入组差值、高—中收入组差值、中—低收入组差值年均增长率分别为7.82%、8.28%、6.63%。这说明我国各收入组家庭居民人均可支配收入在总量上呈现出较为明显的增长，但不同收入群体间收入差距不断扩大。

图1 2015—2020年我国不同收入组家庭居民人均可支配收入情况数据来源：国家统计局。

此外，居民人均可支配收入存在城乡和区域差异。由表2可知：城乡居民人均可支配收入总量持续增长，2015—2021年城、乡居民人均可支配收入年均增长率分别为7.23%、8.79%，农村居民人均可支配收入增长速度高于城市居民人均可支配收入增长速度。从绝对差距来看，2015—2021年城乡人均可支配收入之差呈现不断扩张态势，但从相对差距来看，城乡人均可支配收入之比从2.73下降到2.50，收入相对差距在不断缩小，这说明我国现阶段城乡相对差距有所改善，但如何平衡城乡人均可支配收入的绝对差距仍是逐步实现共同富裕过程中亟待解决的关键问题。从不同区域居民人均可支配收入来看，2015—2021年东、中和西部地区居民人均可支配收入年均增长率分别为7.81%、7.85%和8.77%，均呈现较快增长趋势。东部地区居民人均可支配收入明显位于全国平均水平之上，且超过中、西部地区，这说明我国居民人均可支配收入仍存在较大的区域差距。

表2 居民人均可支配收入状况城乡及区域差异

(三)居民收入与房价增速不匹配

房价收入比反映了居民收入水平与房价增速的匹配程度，由图2可知：2005—2021年间全国房价收入比总体上呈现波动态势。其中，受国际金融危机的影响，我国房价收入比于2008年有所回落；为调整该时期房地产行业的低迷状态，2009年政府采取积极的住房政策，房价收入比再次升高并于2010年达到峰值；2011年“限购限贷”政策实行以来，住房市场的降温使得房价收入比有所降低；2017—2021年间房价收入比波动比较平稳且区间保持在0.3～0.35之间。

图2 2005—2021年各区域房价收入比(17)本文的房价收入比计算公式为：房价收入比=住宅商品房价格/居民人均可支配收入。数据来源：国家统计局。

此外，居民收入与房价增速不匹配还存在显著的区域异质性，东部地区的房价收入比显著高于中、西部地区以及全国平均水平，西部地区房价收入比高于中部地区。可能的原因在于，一方面，东部地区房价远高于中、西部地区，且居民可支配收入增长的速度远不及住房价格的增速；另一方面，西部地区经济基础薄弱，居民收入水平低于中部地区，但房价仍处于上涨趋势。因此，平抑东部区域的高房价，提高各区域的收入水平，合理调整各区域房价收入比，有助于共同富裕目标的实现。

(四)地方土地财政依赖度高问题仍突出

土地财政作为地方政府财政收入的重要来源，在补充地方财政缺口的同时也存在着一定的风险，高昂的土地出让金使得房地产开发成本增加，进而推高了居民的购房成本。如图3所示，土地相关税收收入包含房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税及契税，五类税种均呈现稳步上涨态势，其年均增长率分别为12.85%、18.68%、27.19%、13.43%、15.55%，其中土地增值税在土地相关税收收入中贡献最大。近年来，房地产市场的过热现象引致土地相关税收的增加，2005—2021年土地相关税收占比保持稳定增长，土地出让收入占比呈波动上升趋势，并于2020年达到最高值的84%，这说明地方财政对土地出让收入的依赖度比较高。越依赖土地财政的地方政府，越容易通过抬高土地出让价格增加财政收入，一定程度上会导致该地房价高企加重了居民的购房负担，不利于实现共同富裕下“住有所居”的目标。

图3 2005—2021年土地相关税收及土地出让收入情况(18)本文的土地出让收入占比、土地相关税收占比计算公式为：土地出让收入占比=土地出让收入/地方财政一般预算收入；土地相关税收占比=土地相关税收/地方财政一般预算收入。数据来源：财政部、国家统计局、《中国国土资源年鉴》。

(五)住房空置率仍处于较高区间

住房资源配置效率的提升，对于促进社会公平和谐、实现住房市场的有序运行具有重要意义。从图4我国住房空置情况来看，2005年，我国的住房空置率为7.63%，受整体经济环境的影响，我国的住房空置率在2010年以前略有起伏。2010年以来，住房用地供应的大幅增加，致使我国住宅商品房的待售面积和近三年累计住宅竣工面积均在2010—2014年间呈现不断增长态势，住房空置率于2015年达到峰值19.38%，我国住房积压已达到较高的水平。2015年12月，中央财经委员会指出要化解房地产库存来促进房地产业持续发展，并将化解房地产库存作为来年社会经济发展的五大任务之一。2016—2019年间，住宅商品房的待售面积和近三年累计竣工面积均不断减少，住房空置率也呈现逐年下降趋势，商品住宅库存的绝对量和相对量均得到了较为有效的控制。2020年，“三稳”方针的提出，使得我国住房空置率波动趋于平缓。但总的来说，我国住房市场待售面积的绝对量依旧较大，住宅商品房空置率还未下降到5%～10%这一合理区间，住房资源存在明显的浪费现象，住房过剩问题依旧突出。住房作为最基本的民生需求，促进存量房资源的优化配置是助推共同富裕目标实现的重要内容。

图4 2005—2021年全国住房空置情况(19)本文的住房空置率计算公式为：住房空置率=住宅商品房待售面积/近三年住宅累计竣工面积。数据来源：国家统计局。

四 共同富裕目标下住房制度改革的总体构想

(一)共同富裕目标下住房制度改革的基本原则

1.坚持“以人民为中心”原则

在实现共同富裕的目标下，对住房市场的调控不应再局限于平衡市场供需，而需要贯彻“以人民为中心”的发展思想，坚持以人民需求为最终导向，实现全体人民“住有所居”的美好愿景。由于住房建造需要一定周期，当市场中的住房需求增加时，住房供给难以在短期内满足所有需求，住房的投资属性因此凸显。现行住房市场中并未就购房者的购房目的进行区分，刚需性购房者与投资性购房者在同一平台上竞争住房资源。一方面，两类购房者的互相竞争抬高了住房价格，增加了购房压力，降低了人们的幸福感；另一方面，投资性购房者通常具有更强的经济实力，在住房资源竞争中占据优势，势必会挤占部分刚需性购房者的住房资源，致使刚需性购房者“无房可居”。因此，坚持“以人民为中心”原则必须“以人的实际需求”为本，正确处理刚需性住房需求与投资性住房需求的关系，牢固树立“房住不炒”观念，使住房回归其居住属性，保障刚需购房者的基本权益。此外，还要准确把握新时代居民“住有宜居”的需求，在保障住房安全的同时将现代化科技运用至住房建造与住房设计上，持续完善住房配套设施与服务，改进住房周边生态环境，满足各类群体多层次、多元化的住房需要。

2.兼顾公平与效率原则

兼顾公平与效率原则既要求在进行住房制度改革时注重保障不同收入群体享有平等的住房权益，又要维持住房市场的供需平衡，提高住房资源在不同收入群体间的公平、合理与有效配置。保障住房公平的关键在于保障住房权利平等、住房空间平等与住房财富平等。其中，保障住房权利平等并不是完全消灭市场机制下各收入群体间的现实“差距”，而是通过政策调控及二次分配等方式增强部分无房中低收入群体住房权利的实现能力；(20)参见：吴海瑾.中国新时代住房正义的内涵及制度优越性[J].学海，2020(4)：24-27.保障住房空间平等则需平衡收入差距带来的住房空间差距，减小城乡、区域间住房空间的分化，避免高房价与小空间的非合理匹配；保障住房财富平等则侧重保障中低收入群体的福利水平，避免住房财富的“寡”加剧个体层面消费的“不均”，(21)参见：张雅淋，吴义东，姚玲珍.住房财富“寡”而消费“不均”?——青年群体住房财富对消费相对剥夺的影响研究[J].财贸经济，2022(3)：98-113.从而导致中低收入群体福利水平的下降。

3.注重政策适用性原则

注重住房政策的适用性强调在共同富裕目标下改革住房市场要因城施策、因人施策。要把握地区共同富裕发展中存在的主要问题和核心矛盾，结合住房市场的发展现状与不同收入群体对住房的实际需要制定相应的调控政策与扶助政策，提高住房政策的针对性与适用性。从因城施策的角度来看，不同地区的共同富裕水平与住房市场的发展情况存在显著差异，因此在推进住房市场改革时不能“一刀切”，而应该依据各地区的实际发展需要对住房调控政策进行动态调整。在“房住不炒”的基本定位下，各地区可以充分发挥建设住房市场中的自有优势，缩减住房问题上的城乡差距和区域差距，保障不同收入群体平等享有住房权利。从因人施策的角度来看，要坚持多主体、多层次的住房供应制度，满足不同收入群体个性化的住房需求，实现中低收入群体“有所居”、高收入群体“有宜居”。

4.坚持可持续性原则

坚持可持续性原则主要强调住房调控政策的连续性与政策实施效果的长效性，在此过程中政府部门的合理决策与目标规划起至关重要的作用。一方面，改革住房市场、推进共同富裕是一个长期性的动态过程，在此期间需要保持各类住房扶助政策的连续性。政府部门在出台相应措施前不仅要综合考虑住房市场中现有的供需状况，避免政府过度干预对住房市场健康发展产生不利影响，而且要考虑住房帮扶政策的实施周期与实施力度，实现对住房市场的长期有效治理。此外，居民个体、城乡及区域间在住房问题上存在的差距难以通过短期的政策调控抹平，保持住房帮扶政策实施的连续性有助于提高中低收入群体的福利水平，保障其住房权益。另一方面，政府部门要统筹好住房调控政策的长短期规划，把握短期调控与长期调控间的内在联系，使得短期住房调控规划能够为长期住房调控目标的实现提供支撑，长期住房调控规划能够为短期住房调控目标的连续实施提供保障。同时，要将适度调控和适量调控相结合，依据社会经济发展的实际状况合理调控住房市场，采取的调控政策与调控力度不能超越现行住房市场可承受的范围与限度，不破坏住房市场正常的供需平衡。

(二)共同富裕目标下住房制度改革的总体目标

从“房住不炒”的战略定位来看，通过调控住房市场实现共同富裕的关键在于保障居住需求、遏制住房投机。第一，要满足各类群体“住有所居、住有宜居”的需求，多渠道保障各类住房供给，充分发挥保障性住房的作用，满足基本住房需要；第二，要推进住房市场平稳运行与健康发展，通过市场机制引导住房价格回归合理区间，遏制非理性住房投资、投机行为，避免贫富分化加剧；第三，需在保障“住”、避免“炒”的基础上，深化住房调节收入分配的功能，为实现共同富裕创造和谐安定的社会环境，满足“全体人民共同富裕”的深层需要。

1.实现“住有所居、住有宜居”，保障民生需求

住房兼具财富属性与民生属性，这决定了住房将在推进共同富裕的过程中发挥关键作用，住房市场改革不仅要满足“住有所居”的基本住房需求，更要满足“住有宜居”的高质量住房需要。从“住有所居”的角度来看，在目标定位上，“住有所居”的关键不在于保障“住有所屋”，而强调要保障中低收入者、新就业群体等的基本住房需要。在落实方向上，一方面要控制住房价格，保障人们依靠家庭收入能够买得起房，避免过高的住房价格挤占家庭基本消费支出；另一方面要保障住房安全，优化住房空间，满足不同收入群体有尊严居住的需要。从“住有宜居”的角度来看，在满足基本的住房需求后，还需要进一步提高住房品质，完善住房配套的基础设施，提高公共服务水平。在普惠性非基本公共服务方面要积极推动住房条件改善，全面推进老旧小区改造工程，重点完善改造小区的配套设施与市政基础设施，提高城市宜居感和居民幸福感。

2.推进住房市场健康发展，避免财富分化加剧

住房问题是重要的民生问题和发展问题，中高收入群体主要依靠购买商品房解决住房问题，低收入群体主要依靠保障性住房满足基本住房需求。商品房主要由市场提供，保障性住房主要由政府提供，若商品房发展滞后会阻碍保障性住房的发展，而保障性住房建设不足也会影响商品房市场发展，只有实现商品房市场与保障性住房建设的协同发展，才能在共同富裕背景下实现住房市场的平稳运行与健康发展。随着房价持续攀升，住房逐渐偏离其居住属性，住房市场炒作与投机行为的泛滥进一步推高了房价，高收入群体通过住房投机获得了财富增值，中低收入群体则因无法负担高昂房价出现住房困难，住房财富分化既不利于推进住房市场的健康发展，也严重阻碍了共同富裕的实现。因此，推进住房市场改革必须稳控房价，同时持续增加保障性住房供给，促进住房投资更加理性化及住房市场发展更加规范化。

3.深化住房分配调节功能，维护社会和谐安定

收入分配既是民生之源，也是实现共同富裕的关键。住房作为多数居民生活中最重要的大宗资产，在收入分配方面发挥的调节作用关乎居民生活的改善、家庭的稳定及社会的和谐安定。一方面，住房是社会财富分配的重要渠道，它能增加城乡居民住房类财产性收入，在充分满足城乡居民刚性和改善性住房需求的同时也能有力增加其财产性收入，扩大中等收入群体规模，扎实推进共同富裕。另一方面，住房也是财富再分配的重要渠道。(22)参见：Schwartz H M，Seabrooke L.Varieties of residential capitalism in the international political economy：Old welfare states and the new politics of housing[M]//The politics of housing booms and busts.London：Palgrave Macmillan，2009：1-27.(23)参见：Walks A.Homeownership，asset-based welfare and the neighbourhood segregation of wealth[J].Housing Studies，2016(7)：755-784.一般来说，住房在个人财富构成中占有压倒性的份额，且随着城市公共服务的升级，拥有住房的居民的财富不断增加，通过住房带来的财富(资产升值)增长远远高于工资性收入的增长，使得住房成为影响收入分配的重要因素。随着房价的持续上涨，住房已成为拉大收入差距的主要载体，在共同富裕的目标下，深化住房在收入分配方面的调节功能，有助于缩减不同收入群体间的贫富差距，保障社会和谐安定，为共同富裕的实现创造良好环境。

(三)共同富裕目标下住房制度改革的具体实践路径

历来改革的路径选择包括在原有体制上进行修补的“渐进式”路径和将原有体制推翻并重新建立的“一揽子式”路径。就共同富裕目标下我国的住房制度改革而言，采取“渐进式”路径更符合当前我国的现实需要。具体实践路径主要分为以下四个方面：

1.扎实推进住房制度改革，让千家万户共圆“安居梦”

立足住有所居，是共同富裕的应有之义。住房是民生之基，关系千家万户的立身之地、安居之所。当前，我国住房消费领域差异悬殊，在追求共同富裕的伟大征程中，需要国家层面通过制度安排，让住房这一居民家庭最重要的财富和资产在各收入群体中逐步实现合理分配，使各收入群体均能享受共同富裕的发展成果。一方面，完善住房市场相关制度。住房制度通过影响住房配置，既能防范住房领域的锁定效应和福利陷阱，也能提高住房公平性，促进共同富裕目标的实现。要构建市场配置与政府保障相结合的住房供应体系，鼓励多主体住房供给和多渠道资金保障。实行租购并举、梯级消费，加大购房补贴的支持力度，适度降低房贷利率，针对不同收入群体分层施策。另一方面，加快形成住房宏观调控政策的长效机制。要综合运用金融、财税、土地、市场监管等手段，打好多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度、完善住房用地供应制度、推进住房信息联网及信息共享等一系列改革组合拳，在防范住房价格出现大涨大落、抑制房地产泡沫的基础上，形成房地产市场宏观调控的长效机制，构建新时代的住房新模式，促进房地产市场平稳健康运行。

2.适时推进房产税改革，积极调节住房财富差距

扎实推进共同富裕，要积极稳妥推动房地产税立法和改革。房地产税改革在促进经济高质量发展、平衡财政收支、增进住房持有平等、调节收入分配与财产配置、遏制收入两极分化等方面能够发挥重要作用。首先，注重房地产税的税收收入功能。多途径拓宽房地产税税基，如借助“新基建”发展契机，提高当地公共服务水平，带动房产的增值，增加房地产税税源；充分利用人才引进政策，扩大潜在房地产税纳税群体。通过征收房产税增加地方财政收入、降低地方政府对土地财政的依赖度。其次，做好房地产税的顶层设计。房地产税改革牵动社会各方面的利益，因而要慎重选择出台时机，为政策预留足够的空间，保证政策的平稳施行。在房地产税改革推行的过程中要注重“因城施策”，在遵循改革总体原则的基础上，允许地方政府根据地区经济发展状况、房地产市场运行规律、居民可承受能力等因素对政策的具体执行预留空间。最后，优化房地产税征收方案。积极总结房产税改革试点的工作经验，统筹不同类型的房地产属性，科学合理设置房地产税的税基、税率、免税面积等内容，按照房产评估价值适用累进税率征税，调节住房财富差距。

3.健全住房保障体系，着力解决重点人群的住房问题

要加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系的顶层设计，建立一套包括金融、财税、土地等配套政策在内较为完善的住房保障政策和管理制度。发展保障性租赁住房，着力做好新市民和青年人的住房保障工作是“十四五”时期住房建设的重点任务。第一，增加住房保障供给。要打破由市场提供商品房和由政府提供保障房的住房供应体系，鼓励多元主体参与住房开发、租赁的供给，拓宽住房租赁市场的融资渠道。除由中央政府制定住房租赁相关政策外，地方政府也应明确自身的职责，加强对中低收入群体住房租赁补贴的支持力度。第二，健全住房保障体系建设。要加快补齐住房租赁短板，为新市民、青年人提供保障性租赁住房是住房保障体系建设的重点。规范发展公租房，因地制宜发展共有产权住房、保障性租赁住房以及共有产权住房。第三，完善住房保障管理机制。要出台住房保障相关法律法规，将住房保障纳入法治化轨道，使得住房保障有法可依；探索新型住房保障模式，健全多层次、多元化的住房保障体系；对保障性住房的申请、准入及退出机制加强管理，确保保障性住房分配的机会公平和结果公平。

4.提高住房公积金制度的普惠性，确保全体人民共享发展成果

我国住房公积金制度作为一项保障性政策，是为了更好地解决住房问题，增强百姓的购房能力。住房公积金制度改革必须基于实现共同富裕战略目标，使住房公积金制度惠及更多人群。第一，完善住房公积金制度的顶层设计。要遵循“因城施策”原则，对高房价城市重点关注以住房租赁为主的住房消费水平，对房价较低的城市重点关注以住房购买为主的住房消费水平。增强住房公积金在购买共有产权住房以及政策性保障住房方面的支持力度，提高住房公积金制度的支持效应和影响力。第二，扩大住房公积金的覆盖范围。除体制内职工住房公积金逐步实现“应建尽建、应缴尽缴”外，农民工、新市民、灵活就业人员等存在住房困难的群体也应被逐步纳入住房公积金制度的覆盖范围。第三，实行差异化的住房公积金贷款政策。要做好政策落实的分级管理，确保在防范化解中低收入群体可能存在的贷款风险的基础上，对其所需的住房贷款提供政策优惠。第四，提升住房公积金制度的服务水平。要打破住房公积金属地化资金管理模式，构建住房公积金一体化信息共享平台，利用线上渠道完成一站式的查询、办理等服务，简化住房公积金手续办理流程，加强对应建、应缴住房公积金单位的监督力度，畅通投诉受理渠道，简化投诉受理流程。