多元化房地产企业的财务风险及其控制对策研究——以恒大集团为例

韩梦月/北京印刷学院

近年来，随着房地产行业的蓬勃发展，房地产企业相继成立，行业竞争加剧，财务风险也随之上升。政府更是加大楼市改革力度，在政府奠定“房住不炒”的主基调后，后续也出台“限购限贷、限售限价”等一系列政策［1］。房地产行业一方面需要应对行业竞争，另一方面更要应对政策压力，不得不纷纷采取多元化发展战略。与此同时，多元化发展对企业的综合能力要求更高，企业发展多元化的初心的分散主营业务上的风险，增加利润，但是多元化发展需要企业有足够的人力、物力、财力去经营发展，无形中也会带来无法避免的财务风险。正如Muhammad，Faisal 等人在研究中指出企业进行多元化经营会造成资本配置不合理，致使其管理部门和核心控制部门的运营效率和风险防范能力大大降低，从而在股东考虑自身利益的前提下，给企业带来财务风险是难以防范的［2］。综上所述，探究多元化房地产企业的相关财务风险迫在眉睫。

一、多元化房地产行业分析

（一）房地产企业采取多元化发展战略的原因

1.外部原因

房地产行业处于“黄金时代”时期时，众多房地产企业如破竹般涌出，一方面促进了我国的房地产行业繁荣发展，另一方面也使得如今企业间的竞争愈演愈烈。由于2008 年经济危机之后，全球经济呈下行趋势，房地产行业也同样受到影响，无法预测未来的市场风险，盈利空间逐渐减小，可持续性逐渐降低，因此越来越多的企业意识到单一的经营业务模式已经无法适应当下的大环境，纷纷采取多元化发展战略。

如今房地产的黄金时代已然成为过去，在房地产行业蓬勃发展的初期，由于缺乏市场的监督和国家政策的管控，房地产市场一度呈现出泡沫经济，房价猛涨导致众多居民买不起房子，严重影响民众正常生活。因此在2010 年以后，国家开始干预房地产行业的发展，出台限购、金融紧缩等一系列政策，从不同角度对房地产行业的不良风气进行矫正，大大抑制了房地产行业的不健康成长，但是同时也使整个行业的利润被压缩，很大程度上影响了企业的发展。

2.内部原因

于企业股东们来说，企业进行多元化战略扩张，一来扩大了经营范围，获得利润增长点，可以带来更多的收益和利润，二来可以分散单一主营业务的经营风险，进而实现资源整合、协同可持续发展的更高目标。对于企业债权人而言，企业进行多元化战略发展，企业的承担风险的能力增强，渴望通过高杠杆来实现高回报的融资效果。

（二）多元化房地产企业的经营特点

1.经营对象的不可移动性

房地产企业的主要经营对象是房地产业务，房地产具有不可移动性和固定性。从交易范围上来看，房地产业务的交易活动大多发生在本地市场，因而本地市场变化趋势对企业的经营决策具有很大的参考价值。

2.经营活动资金密集

房地产企业的经营活动所需资金金额巨大，因此房地产企业也是典型的资金密集型企业。在房地产企业的经营活动中，由于楼盘项目的建造周期长，前期均是巨额开发成本的投入，等到进入销售环节，资金才能慢慢回笼，资金回收期较长，自有资金是远远不够满足企业的资金链的运转，因此房地产企业通常向银行等金融机构进行长短期的贷款行为，从而增加了企业的资产负债率。当通过民间融资亦不能满足日常经营活动的资金流转，企业开始涉足其他行业，即进行多元化战略发展，一来是其他行业的闲置资金可用于主营业务，二来可以分散各业务间的经营风险［3］。

3.进入新产业存在盲目性

大多房地产企业在进行非相关多元化经营时，往往过分关注其成长性特点，即往往选择当下的“热门产业”。多数企业选择进入高科技、能源、医疗医美等行业，这些产业与主营业务之间的相关性较弱，这样的多元化发展的布局如此分散，便不能很好的进行集团的资源整合，会加大集团的经营风险和经营成本。另外例如房地产行业进军新的产业，在市场上的竞争优势很小，投资成本巨大，且作为新兴产业具有很大的不确定性，投资收益率也不能很好的预测，会进一步加大企业的经营风险。

（三）多元化房地产企业进行财务风险控制的重要性

房地产企业采取多元化发展战略，能够给企业带来更多的优势，同时也对企业提出更高的要求。房地产开发一个项目前期需要注入大笔资金来获得土地资源、开发设计楼盘、主体业务建造等，因此企业会通过各种融资渠道和手段筹措资金，以便项目的继续推行，直至销售环节才能有现金的回流，这导致房地产企业的资金周转期较长，长期以一种高杠杆的经营模式运营企业。高收益意味着高风险，一旦企业资金周转出现问题，企业无法偿债付息，将会面临巨大的财务风险。要想能够稳定持续的多元化发展，必须要重视多元化发展过程中的财务风险，提高企业的抗风险能力和市场竞争力。

二、恒大集团简介

（一）恒大集团发展历程

恒大地产集团有限公司成立于1996 年6 月24日，房地产是它的核心业务。2009 年11 月5 日恒大在香港挂牌上市，上市当天，收盘价比发行价高了34个百分点，总市值达到了705亿港元，也正是在这一年，恒大集团迈出了多元化经营的第一步。在2016 年7 月20 日更名为“恒大集团”，目前为止，恒大涉足了地产、旅游、新能源汽车、金融、文化、健康、食品、高科技等多个行业。

（二）恒大集团多元化产业结构

恒大集团由房地产业起家，是恒大集团的核心产业。刚成立之初，遭遇上经济危机，但是恒大仍然在狂风暴雨中茁壮成长，迅速占领市场。经过数年的发展，至2010 年，恒大地产营业额已经是全国房产第一，同时品牌价值也位列第一。之后，恒大集团开始在多元化道路上不断探索前行［4］。恒大集团产业界结构如图1所示。

2010 年，恒大集团立足于其已成熟的传统房地产行业，开创性地将居住、商务、旅游、度假结合了起来，开辟了旅游房地产市场，“恒大御景半岛”、“重庆恒大酒店”等便是其中的产物。随后，2015年恒大集团于广州创办了恒大旅游集团，开发了风景优美的“中国海南海花岛”、儿童少年向往的神秘色彩的游乐园“恒大童世界”。

2013年9月创办了矿泉水公司，两个月后该企业挂牌上市。随后2014年的8月，恒大开始推广粮油产品，同年9月，恒大着手生产乳制品。

2015年，恒大集团进军保险及医疗健康产业。2015 年2 月向新传媒投资了九点五亿获取了其74.99%的股份。2015 年4 月，恒大集团与中国人民保险达成了合作关系，两者决定共同发展养老健康产业。恒大集团打造养生养老产品“恒大养生谷”，独家创新建设颐养园、长乐园、康益园、亲子园四个大型养老社区。另外由恒大投资，具有国际标准建设的博鳌恒大国际医院于2018 年2月开始正式运营，坐落于国际医疗养老圣地海南。

2016 年，恒大集团涉足中国互联网金融行业。房车宝集团通过创新地应用大数据、人工智能、云计算、虚拟现实等大数据技术，打造“数字科技、房车合一”的房产、汽车线上线下综合交易服务平台，建立了房车宝平台、房车宝全民经纪、房车宝SaaS 管理平台三大科技平台，实现信息资源共享和买卖双方精准匹配，以数字科技构建全链条生态系统，提高运营效率，为客户提供优质服务。

2018 年，恒大集团开始进军高科技产业，与中科院共同参与“中科恒大”超级计算机、人工智能、无人机、“大健康海云工程”等多个项目。同时，恒大集团成立多个高科技公司，业务范围涵盖国网恒大、星络充电、星络家居、星络社区、恒大创投等科技服务板块。

2019 年1 月28 日成立恒大新能源汽车有限公司，目前已构建覆盖新能源汽车零件的研制、制造、销售，机动车维修，相关汽车领域的技术服务、技术研发、技术咨询等的新能源汽车全产业链。目标是研制世界一流新能源汽车，目前已研发设计14 款车。同时在国内的天津、上海、广州等地建设世界最先进的智能制造基地。

成立恒腾网络，旗下拥有长视频平台南瓜电影APP，以及国内领先的影视传媒公司儒意影业。其中，截止至2021 年5月底，南瓜电影APP 累计注册会员逾五千五百二十七万人，付费订阅用户逾二千零一十四万人。

2020 年12 月2 日，恒大物业于香港挂牌上市，服务范围涵盖了住宅、商业写字楼、产业园、康养项目，还包括了学校、医院、银行、政府大楼、高铁、机场、风景区等公共建筑设施，并将向城市公共服务迅速扩张。目前，恒大物业在中国国内三百一十多个城市服务了二千九百个项目，共在管建筑面积约四点五亿平米，总合约建筑面积逾八亿平米。

三、多元化经营的财务风险的理论基础

多元化经营的财务风险是指企业因实施多元化经营导致的企业经营环境以及财务状况的不确定性。企业多元化经营的财务风险按照财务活动的环节可以分类为筹资风险、投资风险、流动性风险、资金回收风险和收益分配风险［5］。本文将从筹资风险、投资风险和流动性风险三方面进行分析。

（一）筹资风险

筹资风险是指企业向外筹集资金，应用于正常的投资经营活动，由于环境、市场等的不确定性，造成资金收益低于贷款利率，从而造成资金偿还困难的风险。企业投企业筹资主要有债务和股权两种方式，不同的筹资方式风险不同，债务性的筹资风险主要是企业的偿还能力和偿还期限。股权类的主要体现在企业资金使用收益与预期效果之间的距离。

（二）投资风险

投资风险是相对投资主体而言的，由于企业内部外部环境的不确定性，企业投资造成实际收益与预期收益偏离的可能性。投资风险又分为对外投资风险，集团子公司投资风险和对内投资风险，企业多元化，经营项目分散，缺乏投资经验，尤其要关注投资风险。企业多元化经营可以投资于主营业务，也可以投资于新产业。投资于主营业务主可能由于市场衰退饱和，不能取得相应的收益；投资于新产业可能由于政策、环境的不确定性，可能造成收益较少。

（三）流动性风险

流动性风险指资产到期不能变现而产生的无法偿还债务，或者不能满足其他的融资需求的风险。在资本结构不变的情况下，资产配置结构中保有较多的流动资产，可以减少企业的财务流动性风险。但是，如果流动资产比重过大，把大部分资产投放于流动资产上，以致造成积压呆滞，就会降低企业的投资收益率，所以最佳资产配置结构的标准应该是收益较大而风险较小。

四、恒大集团财务风险分析

恒大集团自上市以来就积极进行多元化发展战略，以房地产为核心产业，涉足文化、体育、健康、食品、旅游、金融、高科技行业。自2021年9月以来，恒大集团的债务违约危机引发国内外高度重视，众说纷纷，在我看来恒大集团2021 年中期报告中一点九七万亿的负债非绝一日之功［6］。下面就从筹资风险、投资风险、流动性风险三个方面来分析这背后隐藏的巨大的财务风险。

（一）筹资风险分析

筹资是企业日常经营生产活动中不可缺少的一部分。企业在经过一定的媒介和手段后，可以筹集到所需要的资金。筹资风险是指企业在筹集到资金后无法偿还债务的可能性。偿债能力是判断企业筹资风险的一个重要指标，下面从流动比率和资产负债率两个指标来分析恒大集团的偿债能力，恒大集团的流动比率和资产负债率情况如表1所示。

表1 恒大集团2016年-2021年中期筹资风险指标分析

一般情况下，流动比率越高，表明短期偿债能力越强；资产负债率越小，表明长期偿债能力越强。近五年房地产行业的流动比率在1.5-1.8 之间游走，从图2 中可以看出，恒大集团的流动比率持续低于行业平均水平；资产负债率一直高居不下，显然恒大集团偿债能力较弱，筹资风险较大。负债规模高是房地产行业的普遍现象，很大一部分是有息债券，比如从银行及其他金融机构的募集资金；其次是购房者购房时支付的首付后其余向银行申请的贷款，再者是应付未付的建筑商、材料供应商货款等，最后是即期所得税负债和递延所得税负债。虽然恒大一直喊着要进行多渠道融资，但实际上大部分还是通过银行贷款进行融资，得到的高额有息资金用于购买地皮、房产项目启动，而拖欠建筑公司的应付账款、购房户的首付资金得不到有效回笼，资金流动死循环，只会使恒大集团肩上的负债越来越重。

（二）投资风险分析

投资风险是指企业将资金投入到目标产业后，所获得报酬的不确定性，可能面临的是预期收益无法收回甚至本金都会遭到损害。下面从销售净利率和总资产净利率两个指标来分析恒大集团的盈利能力和发展能力，恒大集团的销售净利率和总资产净利率情况如表2所示。

表2 恒大集团2016年-2021年中期投资风险指标分析

一般来说，销售净利率越高，企业盈利能力越强；总资产净利率越高，企业资产利用率越高。从表2 中可以看出，销售净利率和总资产净利率都呈现下降趋势，说明恒大集团的投资决策存在偏差，资产利用率严重降低。企业采用多元化发展战略，对其他不相关的产业进行投资是错误的，触及到了不熟悉的领域，新投资的产业盈利能力下降，导致资产利用率下降，其中最著名的是投资额超过54亿的恒大冰泉因业绩太差以18亿售出，同时售出的还有乳制品和粮油产业。

（三）流动性风险分析

流动性风险是指企业没有充足资金以支撑企业的正常运营或企业的资产无法正常变现以支付到期债务的可能性。下面从经营活动、投资活动、筹资活动的现金流净值来分析恒大集团的流动性风险，相关指标的变动情况如表3所示。

表3 恒大集团2016年—2021 年中期投资风险指标分析 （单位：亿元）

从表3 中可以看出，经营活动产生的现金流净值有负值且数值很大，说明主营业务产生的现金收入并不能满足多元化发展的现金流，只能通过外部的进一步融资来填补现金流；投资活动产生的现金流净值几乎都是负值，说明近几年进行的投资活动的产生利得并不能弥补投资活动所投入的本金。特别是作为房地产企业，资金回笼缓慢，资金周转率低下，只能通过融资活动产生的现金流来满足资金要求，显然投资战略方向存在偏差，增加了企业的负债压力，同时也不可避免的增加了整个集团的财务风险。

五、恒大集团财务风险的应对措施

（一）合理调整资本结构，缓解偿债压力

通常来说，企业要进行多元化发展，必然会通过高负债的资本结构来维系整个集团的资金流动，这无疑是加大了企业的偿债风险，恒大集团也无法幸免。从恒大集团近五年来的财务报告可以看出，在企业的高负债资本结构中，其中占比最大的当属有息负债，即向银行借贷的高额本金贷款和应付利息。因此，恒大集团作为上市公司，一方面应减少债务筹资，尽可能地降低银行借款的数额和比重，可以使用自有资产进行抵押，优化企业的资本结构，缓解偿债压力；另一方面应制定合理的筹资计划，恒大集团作为上市公司应将发放债券和股权融资作为其融资的主要手段，两者合理搭配才能有效降低筹资风险。另外，恒大集团应该合理预测未来的资金需求量，进行合理的长期借款和短期借款的贷款行为，这样既保证企业有充足的现金又能够带来有弹性的现金流，可以有效地降低偿债风险。

（二）加强投资前的财务风险分析，科学合理决策

纵观恒大集团的多元化发展历程，导致近期的债务危机绝非一日之功，其中盲目扩张进军陌生领域进行多元化发展是重要原因之一。恒大集团作为中国房地产巨头企业，一举一动足以撼动整个中国市场，更应该合理规划投资战略。第一，应该尽快剥离夕阳产业，如将乳制品和粮油业务出售，降低风险，提高资金利用率；第二，分离成熟产业，将成熟稳定的产业单独成立集团，如恒大文旅集团和恒大健康集团，可以单独考虑其自身的发展成长，不用被其他发展缓慢的产业拖后腿，导致自己也没有达到很高的发展速度；第三着重投资前景广阔的产业，在投资这些产业时，切记不可盲目投资，不能只关注其单独的发展前景，应收集相关行业信息，做好可行性分析，联系集团内部的上下游产业，将其联系起来，形成产业链，分散投资风险，让企业可持续性的发展。

（三）合理使用财务杠杆，降低流动性风险

恒大集团自开始实施多元化发展战略，涉足了多个产业领域，在房地产发展的黄金时代恒大不得不加杠杆进行畸形扩张，但是往往高杠杆意味着高风险，“拆东墙补西墙”的做法只能解一时的燃眉之急，长此以往只会让集团的流动性风险日渐加大。因此只有合理使用财务杠杆把握风险，才能使企业获得真正的经济效益，提高盈利能力。2015年，我国政府制定了“去杠杆”的战略部署，着力防范房地产财务风险，维稳房地产价格。因此，房地产企业应以国家政策为导向，积极降低杠杆率，增强企业资产流动性。

六、结语

对于实施多元化发展战略的房地产企业来说，多元化发展可以分散风险和增加利润点的初心在一定程度上会受到影响，徒增更多的财务风险。本文以恒大集团为例，发现其在高负债的资本结构下，盲目扩张进军其他产业，导致负债的高楼越垒越高，企业资金流动性愈加下降，最终引发债务违约的企业危机，并对这些问题提出改进建议。希望这些建议可以帮助到恒大集团在内的所有实施多元化发展的房地产企业，能够降低财务风险，增加资产周转率、资金流动性，使企业可以持续健康稳定的发展。