身边的历史：房地产的过去、现状和未来

文/陈锐 福建省第二地质勘探大队

房地产是一个较为复杂的综合概念。从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成，土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起，建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。

房地产由于其位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为“不动产”。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利指包含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。对于普通百姓来说，房子更多的是一种居住和使用的功能。我国房地产行业风云变幻，走出了一条极具自身特色的发展道路。

“房改房”和“集资房”的诞生

解放以前和新中国计划经济年代中国房地产状况。清朝后期到本世纪20年代是中国房地产萌芽和发展时期，在这个时期很多有租界的大城市出现了许多现代建筑，上海的石库门应是现代房地产发展史上的一项典型案例。

到了民国时期国家常年处在战乱之中，中国房地产业处于破坏和停滞阶段。

随着新中国的建立，城市建设和房地产发展呈现出了新的面貌。从建国初期到改革开放这段时间，中国处在计划经济年代，这个时期房子一般都是由政府各部门、企事业单位为主体建造的。我的单位属于地质系统，承担着野外地质找矿与勘察的工作，由于离城区远有野外补贴，队部基地选在了离城三公里的地方，进城极不方便。所以，基地内尽量做到各种配套设施应有尽有，办公楼、食堂、医务所、学校、电影院等一应俱全。基地内的房子由单位统一建设，统一分配，个人无房子的产权，只需缴纳极低的房租费，现在年轻人可能对此感到很稀奇，其实这只是那个时代中国千千万万个单位的一个缩影，随着计划经济的结束，中国房地产建设进入到一个新的阶段。

改革开放至20世纪末中国房地产状况。改革开放后城市房地产也是出现了新的特点，从过去的基本免费住房开始朝单位的房改房、集资房转变。还是以我现在工作的单位为例，随着改革开放的逐步推进，国家下达的地质任务减少，为了单位的生存和发展我们最终搬迁到了福建省中部一个中心城市。按照规划在单位大院内开始建设职工住宅，资金全部由上级拨款，职工按工龄和职务大小的先后顺序选择房子，在交少量资金后还可取得房子的产权证，我们称这样的房子为“房改房”。

由于政策的限制，这种房子的面积一般都在五十平方米左右。随着经济的发展和居住需求提高，“集资建房”模式应运而生，由职工集体出资共同建设的房子面积一般是70平方米左右，最大不能超过100平方米。

无论是“房改房”还是“集资房”都是中国在特殊时期特殊的产物，它极大地改善了普通中国人的居住条件，同时它也是社会主义优越性的一种体现。随着上个世纪末住房制度改革，国家终止了福利建房，中国房地产也迎来了爆炸式的大增长。

“步梯房”向“城市综合体”的进化

相信大家对本世纪初出现的“温州炒房团”应该记忆犹新吧，他们集群出动，所到之处房价应声上涨，这应该是资本对利润追求的一种先知先觉。大量的资金流入地产，几乎每个城市都在兴建大学城，每个城市都在开发新城区，百姓的住房由“步梯房”进化成“电梯房”，从没有小区配套的房子变成了打造城市综合体，中国房地产以前所未有的速度和规模在狂飙突进。

2008年世界金融危机，中国房地产一度进入了短暂低迷期。紧接着，四万亿刺激政策出台，大量资金几乎都流入了房地产，陷入低谷的房地产重新又焕发了青春，房价也接着一路高歌猛进。

面对高企的房价，国家也屡次出台了调控政策，可每次的调控市场似乎都不认可，于是就陷入了涨价-调控-涨价一再调控的怪圈，直到恒大等房地产商接连爆雷，让我们看到了房地产问题的冰山一角。恒大事件表面上看是国家加强对房地产监管后出现的困境，实则正是近年来许多地产企业无序、盲目扩张导致的资金链问题。

在目前中国房地产行业中，恒大只是其中的一个代表，随着国家调控措施的不断加强，相信还会有一些地产企业资金链出现问题。

回归理性，房地产的优化措施

政府应在土地拍卖环节起决定性作用。面对房地产近几年接连爆发的问题，未来我们的房地产究竟应朝哪个方面发展？正当我们深感迷茫的时候，习主席提出了“房住不炒”的理念，房子应回归其本质，居住或使用的功能，而不是继续成为金融的工具。

我觉得房子是一种特殊的商品，它不仅关系着普通百姓的生活，更关系着社会的稳定和国家金融安全，所以不能任由市场来决定其价值，政府应积极参与管理，首先应从土地入手。在土地的拍卖中原先是完全由市场来决定的，往往一块地拍出天价。面粉贵了面包自然也就贵，而购房者购买力是有限的，于是就出现了有房无人住，想住买不起房的现象。

要彻底改变这一现象，政府必须在土地拍卖环节就进行把控，采取限定土地价格等方式避免对土地价格的过度炒作，建房成本和其他各种费用基本是固定的，房价自然也就被控制住了，这样老百姓才能买得起房，住得起房，房地产市场和消费者市场才能得到良性、可持续的发展。

地方政府解决楼盘烂尾问题的举措。现实生活中除了让百姓住得起房，我们还应让百姓有房可住。近年来全国各地尤其是各个县市陆续出现了许多烂尾楼盘，面对如此困局，我们应该怎么办呢？以笔者所在的县市为例，当地政府为化解危机，制定了许多行之有效的措施，其中最重要的便是成立城市开发投资有限公司，整合城市建设、开发的各项资源。在此过程中，民营房地产公司将会逐步退出市场竞争，庞大的市场将由国有性质的城投公司接盘，这是房地产市场未来的发展趋势。由于资本的逐利性，民营房地产公司往往更多关注对利润的追求，有的甚至不顾自身承受能力，通过社会高息融资扩大规模，一旦资金链出现问题，整个公司便陷于瘫痪。国有性质城投公司的出现，实质上是政府举起了为百姓造房的大旗，其除了盈利，更多的是统筹发展和体现其社会性的一面，有利于避免恶性竞争、哄抬房价、捂盘惜售、楼盘烂尾等情况出现，这个做法应在全国推行。

老旧小区改造工程造福百姓。我们除了关注新房的建设，也应该关注那些生活在老旧城区的百姓住房问题。为解决这个问题，中央出台了老旧小区改造工程，该工程主要是改造老小区的排污系统、消防管道及道路路面，重新整修屋顶，解决顶楼屋顶漏水、隔热问题，有条件的还可加装电梯，方便老人出行。这项举措是利国利民的大好事，也是未来房地产发展的一个重要方向。

科技创新是发展的根本动力。经过近20年的高速发展，中国城市化已大大提高，中国未来的经济发展不能只靠房地产来拉动，应该将更多精力放在实体经济、基础性核心技术和产业投入上。

房地产业要继续往前走，也应注重创新。我们不应只是注重数量的增长，更应注重品质的提升，注重科技的含量，为此我们应加大绿色、节能、环保房子的建造力度，建设人与自然更加和谐的小区环境。我坚信中国房地产的明天一定会越来越美好。