新时期房地产财务管理的创新方向分析

戴燕妮

（厦门金都海湾置业有限公司，福建 厦门 361100）

一、财务管理的概念及特征

房地产财务管理指的是在房地产经营发展过程中，通过对资金的筹集、分配、运用与回收，进而达成既定发展目标的行为活动。合理的财务管理能够使房地产经营项目的产值最大化、利润最大化，是房地产企业内部管理中的重要组成部分。房地产企业财务管理的特点如下所示：

（一）管理资金规模大

一般来说，房地产项目的开发周期比较长，涉及的资金也比较大，少则几百万，多则数亿。高额的土地售价以及工程造价，使得企业必须投入大量的资金，因此房地产企业必须通过多种融资手段来获得充足的资金支持，并做好资金规划工作，确保资金正常流通，为项目开发提供充足的资金支持。

（二）管理资金风险大

房地产项目开发过程中面临着很多不确定因素，例如材料价格变动、房产政策调整、房产市场变动等等，其中任何一项出现较大变动，都可能会导致房地产项目蒙受较大的经济损失，这也对财务管理人员提出了越来越高的要求。因此财务管理人员必须综合考虑多方面因素，对未来的经营形势进行预测分析，有效规避资金风险，保证房地产企业的健康、稳定发展。

（三）管理内容复杂

房地产项目是一个复杂的系统性工程，涉及土地征用、拆迁补偿、人工工资、施工材料、施工设备、项目招标、图纸设计等多方面内容，每一项都对财务管理的最终成果有着不可忽视的影响，即便是同一项目，在不同时期开发所产生的资金费用也会存在很大的差异，这就需要财务管理人员兼顾多方面内容，统计各项财务数据，尽可能得出全面、真实、可靠的财务报表，以此提升房地产项目财务管理水平。

二、新时期房地产财务管理创新的必要性

如今，随着国家不断提出的“房住不炒”政策及各项房管调控政策并行，房地产高回报、高利润的时代已经过去了，房地产正处于转型升级的关键阶段，财务管理的重要性越来越凸显。这就要求房地产企业要提升财务管理工作的地位，将资金筹集、房产销售、利润核算都纳入财务管理当中，扩大财务管理范围，对每一项资金都实施动态化管理。

（一）有效提升资金使用效率

房地产项目从立项到销售环节，需要庞大的资金支持，资金能否合理运用和项目发展有着密切的联系。财务管理能够加强对资金的管理，合理配置资金用度，避免大量的资金被占用，减少不必要的费用支出，对未来时间段的资金用度进行预测分析，避免出现严重的资金风险。从这个角度分析，房地产财务管理能够有效提升资金使用效率，推动房地产企业的健康良性发展。

（二）规范企业的经营行为

就目前来看，很多房地产企业的财务管理都不够规范，资金浪费现象十分严重，严重损害了房地产企业的经营效益。与此同时，在新的时代背景下，房地产企业的发展形势并不乐观，这就需要房地产企业创新改革财务管理模式，提升财务管理水平，对方方面面的财务状况进行统计分析，真实完善地反映企业的财务状况和经营状况，以完善的制度体系约束和引导资金用度，只有这样才能提升财务管理的效率和质量，帮助房地产企业在激烈的竞争环境中占据更大的优势。

（三）扩大企业的经济利润

房地产项目的经营状况容易受到市场环境、国家政策的影响，在经营过程中面临着各种各样的财务风险，而合理的财务管理能够使用科学合理的方法，对项目可行性进行预测分析，合理评估投入与产出之间的关系，有效避免盲目投资的现象发生，减小财务风险发生的概率，在保证房地产企业健康发展的同时，还能帮助房地产企业获得更加可观的经营利润。除此之外，随着房地产企业的发展，财务管理也需要与时俱进，先进合理的财务管理能够对房地产经营活动进行科学合理的监督与管理，对企业资金进行精细化管理，实现企业经济效益、社会效益的最大化。

三、房地产财务管理的现状分析

（一）财务管理观念落后

随着大数据时代的到来，越来越多的信息技术、财务软件应运而生，对传统的房地产企业财务管理理念产生了巨大的冲击。但是就目前来看，我国还有很多房地产企业依然秉承传统落后的财务管理理念。首先，有的财务管理人员坚持传统落后的财务管理理念，过分注重财务数据的统计与分析，片面地认为只要给出财务核算报表就认为万事大吉了，没有利用财务软件对未来的资金用度进行预测分析，没有使用现代化信息技术挖掘财务数据的深层次价值，过分注重财务事后核算，导致企业的资金流失问题十分严重。其次，很多企业过分重视经营性事务，对大数据时代下的财务管理模式、核算过程缺乏整体认识，当会计工作完成之后，将业务单据转交给其他财务人员，在综合核算的基础上绘制财务报表，这种做法不仅效率低下，而且准确性、可靠性、全面性得不到保障，无法为企业的决策制定提供有力的数据支撑。

（二）财务管理人员素质低下

截至目前，很多房地产企业都存在财务管理人才短缺的问题，具体表现如下所示：首先，大部分财务管理人员仅仅是对财务信息进行简单核算，目前仍处于“核算型管理”层次，在房地产企业竞争压力越来越大的今天，这种财务管理模式显然已经跟不上企业的发展步伐，如何从“核算型人才”转型到“管理型人才”是房地产企业需要考虑的重要问题。其次，很多房地产企业没有招聘专业的财务管理人才，而是聘用自己的亲戚、朋友担任财务管理职责，这些人员可能缺乏基本的财务管理知识，综合能力比较欠缺，不具备财务预算管理、财务风险管理、财务监督控制的能力，且容易有“家族情感”约束其客观看待问题，极大地拉低了房地产企业的财务管理水平。最后，房地产企业对财务管理人员的培训不够到位，财务管理人员的理论知识、管理技能长期得不到有效发展，严重落后于房地产企业发展步伐，甚至有的财务管理人员得过且过，缺乏工作热情，导致房地产企业的财务管理难以发挥出相应的职能作用。

（三）财务管理模式比较落后

如果财务管理方法过于滞后，那么房地产企业的资金管控、成本控制必然会出现这样那样的问题，具体表现如下所示：首先，房地产企业财务管理比较粗犷，导致资金流失十分严重。例如在材料采购环节，所有的成本都是由采购部门控制，财务部门无法直接获取材料的真实价格和真实数量，采购部门经常做出虚报材料价格、“吃回扣”的问题，极大地损害了房地产企业的经营效益。其次，房地产会计机构设置不健全，很多房地产企业虽然设置了会计机构，但是存在层次不清、分工不明的弊端，一旦财务管理出现重大纰漏，相关部门相互推卸责任，出现了“有功众人抢，有过无人担”的问题。最后，财务管理缺乏合理的监督体系，导致很多财务管理制度都没有落实到实际行动当中，即便出现了侵吞公司财产、中饱私囊的行为，相关人员也不会受到严重的惩罚，导致房地产企业的资金流失现象十分严重，对以后发展产生了极大的不利影响。

（四）财务风险管理不到位

正是由于房地产企业的财务风险管理不到位，才使得房地产企业经常陷入严重的财务危机，楼盘停工、项目烂尾、施工进度慢的问题层出不穷。首先，房地产项目经营需要大量的资金投入，但是财务部门没有对融资工作进行合理规划，没有及时拓展融资渠道，导致房地产企业只能通过银行贷款来获得融资，不仅使得融资渠道过于狭窄，也使得融资成本居高不下，很容易发生资金链断裂、破产倒闭的边缘。其次，房地产项目具有周期长、风险大的特点，但是传统的财务管理没有对投资项目的可行性进行预测分析，也没有对项目的收益与风险进行综合判断，盲目投资的现象比比皆是，导致房地产企业的资金压力不堪重负，走向了破产倒闭的边缘。最后，房地产经营容易受到市场环境、国家政策的影响，但是财务管理没有对这些因素进行综合考虑，没有对未来形势进行预测分析，对房地产企业的未来发展产生了极大的不利影响。

四、新时期房地产财务管理的创新策略分析

针对房地产企业财务管理中的种种问题，必须拟定一套科学完善的创新策略，有效规避这些问题，推动房地产企业的健康、良性发展。

（一）推动财务信息化建设，提升财务信息管理水平

房地产企业在以后的发展过程中，必须提升财务信息的流通效率，强化财务管理的时效性。首先，房地产企业应该摒弃以往不合理的财务管理模式，在每个房地产项目区域设立一个财务管理分部，专门负责区域内的财务管理工作，各个分部再将财务信息传输到总部，这样一来，各个分部能够及时获取区域内房地产项目的财务数据，财务总部也能对各个区域的财务状况有一个清晰的认识。其次，房地产企业财务管理应该加强信息化建设，对于项目较大的房地产项目，应该引进用友、金蝶等先进的财务管理软件，财务管理人员无需自行手动核算大量数据，通过先进的财务管理软件就可以快速地获得大量真实可靠的数据资料，并通过各种统计因素，快速获取相关统计报表，大大提升财务管理的效率和质量。最后，房地产企业应该加强财务管理部门与采购部门、设计部门、施工部门之间的联系，督促其他部门及时将财务数据传输给财务管理部门，责令财务部门及时将财务数据进行汇总、分析、处理，及时得到一份真实可靠的财务数据，为公司的相关经营决策提供重要作用。

（二）重视财务管控人才培训，突出企业竞争优势

21世纪商业的竞争，实际上是人才的竞争，企业财务管控工作也是如此。因此企业在推进财务信息化建设的同时，还需要做好财务管控人员培训工作，进一步凸显企业的核心优势。首先，企业应该面向全社会招聘一批专业的、高素质的财务管控人才，这些人才不仅要拥有丰富的财务管控经验，还需要熟练掌握各种各样的财务软件使用技巧，能够利用现代化财务软件处理企业内部财务信息，从而突出企业的财务管控优势，在市场竞争中游刃有余，获得更好的发展。其次，企业应该加强财务管控人员的技术培训，采用在线教育、校外培训、专家指导等多种方法，帮助财务管控人员树立先进的财务管控意识，掌握高超的财务管控技巧。财务管控人员也应该树立“终身学习”的思维意识，积极与同行人员进行交流探讨，从中获取丰富的财务管控知识和经验，提升自身的专业素养，为企业财务管控工作做出更大的贡献。最后，企业应该与高等职业院校建立良好的合作关系，一方面为在校大学生提供良好的培训机会，另一方面为企业内部财务管控人员提供二次深造机会，这样能够帮助企业完成人才梯队储备工作，避免由于人才断档给财务管控工作带来不利影响，保证企业得到长久、有效、健康、有序地发展。

（三）优化财务信息化管控体系，改善财务管控结构

科学合理的财务信息化管理体系能够改善企业财务管控结构，推动企业的健康良性发展。在财务信息化建设过程中，房地产企业应该意识到财务信息化建设与财务管控之间的密切联系，建立健全财务管控体系，具体做法如下所示：首先，企业要依托财务信息化建设，对财务管控内容、管理流程、管理方法做出清晰明确的说明，为财务管控工作提供重要的制度标准，督促财务管控人员严格按照标准制度开展财务管控工作，保证财务管控向着规范化、标准化、系统化的方向发展，例如在材料采购环节，财务管理人员应该做好相应的审批工作，防止虚报材料价格、吃回扣问题的发生。其次，企业应该顺应时代发展潮流，积极开展财务信息化建设，并设置专项机构、安排专职人员负责财务管控工作，将财务管控的权力独立开来，进一步优化财务管控结构，一方面可以避免财务管控工作受到企业内部因素的影响，另一方面能够有效提升财务数据的真实性和可靠性。最后，房地产企业应该全面普及财务信息化建设，把财务管控工作融入企业经营的各个环节当中，引导全体员工共同参与到财务管控当中。要知道财务管控不单单是财务人员的工作，而是全体员工共同的责任，只有全体员工坚守企业原则，树立正确的财务管控意识，才能为财务管控工作铺平道路，才能进一步提升财务管控质量。

（四）加强财务风险管理，推动房地产稳定发展

在竞争日益激烈的时代背景下，房地产企业必须加强财务风险管理，从而获得更大的市场空间。首先，财务管理部门应该根据房地产企业的实际情况、发展计划，对融资结构进行优化调整，综合利用银行、信托、民间资本等多种方式，拓宽企业的融资渠道，获得足够的资金支持，降低融资成本，帮助房地产企业实现经济利润最大化。其次，在新的项目计划开始之前，财务管理部门应该综合考虑市场环境、国家政策、行业前景，对项目可行性进行预测分析，对项目收益与项目风险进行综合评价，帮助房地产企业制定出更加科学合理的发展计划。最后，财务管理部门应该时刻关注国家政策、市场动向，及时调整企业发展策略，做好资产管控工作，避免房地产企业陷入严重的财务危机。

五、结束语

如今，房地产企业的财务管理状况不容乐观，普遍存在财务信息管理不到位、财务管理人员素质低下、财务管理模式落后、加强财务风险管理等诸多问题，对房地产经营发展产生了极大的不利影响。在以后的发展过程中，房地产企业必须对财务管理进行创新优化，提升财务信息管理水平、加强财务管理人员培训、更新财务管理模式、加强财务风险管理，从而保障房地产企业的健康、良性发展。