房地产开发企业资金管理问题与对策

2022-12-23尉春颖大爱城投资控股有限公司

品牌研究 2022年33期

文/尉春颖（大爱城投资控股有限公司）

一直以来，房地产就是一个非常热门的话题，再过去的20多年里经过不断地磨炼和洗礼，房地产开发企业实现了优胜劣汰，很多小型房地产开发企业在激烈的竞争中消失，再加上政府的引导和调控，房地产行业开始进入到一个稳定发展的阶段。房地产开发企业和其他企业之间有着很大的不同，其是一个资金高度密集的行业，在房地产开发企业经营发展的过程中需要大量的资金来运转，因此，资金管理成为房地产开发企业日常管理工作中的重要内容，对于房地产开发企业的健康发展来说有着非常重要的意义和价值。

一、房地产开发企业资金管理介绍

（一）资金管理的特点

第一，资金的投入比较大。对于房地产开发企业来说，土地成本、开发建设成本、人工等管理成本、税收管理成本等都是房地产企业重要且规模较大的开支。所以，房地产开发企业对于资金的需求是非常庞大的。房地产开发企业从最开始获取土地使用权，到后期的项目施工、项目预售等环节都需要投入大规模的资金，并且在这些环节过程中，常常受到盈余公积金、企业资本公积金、未分配利润等多种因素的限制，导致房地产开发企业的自有资金和投资开发资金需求差距比较大，所以，需要进行大量的外部筹资，以此来确保企业项目的正常运营。

第二，资金周转的时间比较长。对于房地产开发企业来说，从最早的获取土地使用权，到后期的项目规划，再到项目的打桩、整体施工、封顶、开盘预售，以及后期的清盘收官、项目清算等需要长达3-5年的时间；再加上施工过程中受到一些其他因素的影响，导致房地产企业的资金回笼速度比较慢，资金周转的时间也非常长，这样企业无法避免会陷入财务资金紧张的局面，增加了房地产开发企业的财务风险。

第三，资金管理风险系数大。房地产项目的开发周期都非常长，所以增加了企业经营管理风险和资金管理风险。再加上房地产开发企业的资金融资渠道也非常单一，大多时候是依赖于一些金融机构，从而降低了企业的抵抗资金风险的能力。如果房价出现了大幅度的降低，或者是房屋销售量降低，那么房地产开发企业的资金链势必会出现问题，导致房地产企业的资金无法快速回笼，没有办法及时偿还外部的借款，给房地产开发企业带来非常严重的不良影响，严重的还会导致房企崩盘。[1]

（二）资金管理的关键

对于房地产开发企业来说，资金管理是一项重要的工作内容，尤其是资金管理中的关键问题，比如，投资计划、资金计划和资金筹集。其中投资计划是资金管理的前提条件，房地产企业对于资金的需求量非常大，再加上资金周转的时间非常长，如果资金出现了断流问题将会对整个项目工期产生非常大的影响。所以，在资金管理过程中需要重视投资计划，以此来保障企业现金流不中断。资金计划是资金管理的基础，从房地产开发企业的角度来说，进行前期的项目评估测算是非常重要的，项目前期测算主要是对项目完成需要的全部资金进行测算计划和安排，并且测算的结果将会直接影响到整个项目的投资情况；同时，企业为了更好地保障项目的顺利进行，还需要对项目的定位、设计、开工建设方案和施工计划、项目的融资、项目的销售定价节点，以及销售计划方案等进行详细测算，一旦这些环节中出现偏差和问题，会导致企业面临财务风险。资金筹集是资金管理的关键内容，通过资金的筹集可以让房地产开发企业筹集更多的资金，确保企业资金的顺畅。

二、房地产开发企业资金管理中的不足和问题

（一）融资管理问题

首先，缺乏丰富的融资渠道。内部融资和外部融资是房地产开发企业使用频率最高的两种融资方式。内部融资方式有房产销售的定金、放款预售时消费者缴纳的资金，以及企业自己筹集的资金等；而银行贷款则是房地产开发企业常用的一种外部融资渠道，整体来看，房地产开发企业的融资渠道非常单一，渠道狭窄。因此，造成房地产开发企业的自有资金不足，很多项目的开发资金主要是从银行贷款，利用信贷的方式来进行土地购买，项目开发、施工和销售。此外，房地产开发企业的融资也可以通过发行债券、上市融资和信托机构等方式进行融资，但是，这些融资方式获得的资金数额并不是很多，再加上这些金融市场的发展不够成熟，融资的成本和风险非常高，这样就导致房地产开发企业更加依赖于银行信贷，一旦银行放款出现了问题，房地产开发企业的资金将会受到很大的影响。

其次，资产负债率高。房地产开发企业的主要融资来源于银行，再加上房地产开发企业中很多项目的发展建设周期比较长，房屋的销售周期也比较长，所以，资金回笼的速度非常慢，同时也受到房屋开发建设过程中，需要投入大量的成本影响，房地产开发企业的贷款成本量非常大，很多企业长时间处在负债的状态中。此外，房地产开发企业的购房款会长时间处在负债科目挂账的状态，如果没有确定收入结转成本，企业会面临比较大的负债，从而导致房地产开发企业的负债率非常高。

（二）投资管理问题

第一，投资存在着盲目的问题。房地产开发企业和其他企业相比较来说，平均利润率水平比较高，伴随着比较高的经济收益，房地产开发企业所要面临的风险也是非常大的。但是，在实际的房地产开发项目管理工作开展中，开发商对于相关的投资风险并不重视，也不关注，没有形成良好的投资风险预警意识，在进行投资时没有进行科学客观地评估判断，比如，对于一些项目的融资需求、资金流通、成本预算、税收筹划管理、项目经营利润等都没有进行详细的分析研究，同时对市场的需求力方面的研究也不足，盲目跟风，导致房地产开发企业的投资出现了盲目性问题。

第二，资金预算的形式化问题比较严重。一些房地产开发企业在开展资金预算管理时，只对利润表中财务信息进行了关注和预测评估，而对于所有的财务数据信息重视性不足，制定的资金预算方案和实际的资金需求出现了非常大的数额差距。例如，如果企业现有的资金数额比较多，企业也不会对这些现有资金进行科学的筹划和分配，资金管理采用的是粗放式的管理，出现了严重的资金浪费问题。另外，在预算管理工作开展的过程中，因为缺乏前期的准确分析和判断，在项目开展中出现了严重的资金短缺问题，再加上融资渠道不畅，融资不够及时，增加了资金链断裂的风险。

（三）营运管理问题

第一，资金营运能力水平不高。主要体现在了资金周转率方面。比如，房地产开发企业的土地储备和库存规模量非常大，造成房地产开发企业的资金占有率非常高，资金的营运水平比较低。另外，很多房地产开发企业为了提升自身在市场中的竞争力，会通过购买大量的土地，把资金转换成土地资源来提升自身的发展能力和水平，然而，虽然获取了比较大规模的土地资源，但是，也占据了比较多的流动资金，造成严重的资金沉淀问题。此外，房屋的开发、施工建设，以及待售商品增加了房地产开发企业的库存数量，再加上政府宏观调控的影响，房地产市场发展不景气，供大于求，房屋库存周转慢，最终造成房地产开发企业的资金营运能力降低。

第二，企业的资金营运风险抵抗能力差。很多企业在对资金的营运管理方面，出现了一些问题，导致资金周转率降低、资金短缺、财务状况比较差等问题，不仅影响到了项目的发展，同时也造成了房地产开发企业的经济效益降低，经济损失严重。在对运营的资金进行管理时，因为过于重视业务的拓展，忽视了业务发展中可能存在的风险，风险评估不及时，没有制定详细的风险应对措施和方案，在制定发展计划时也没有充分考虑自身的情况，也没有考虑到企业的发展战略目标，出现了资金营运方案和实际情况不相符的问题。[3]

（四）信息化管理不足

在科学技术高速发展的过程中，信息化成为企业经营管理的重要技术保障。对于房地产企业来说，信息化管理被应用到个各个系统中，并且取得了很好的成效。但是，在房地产开发企业的资金管理方面，信息化管理水平明显不高，对资金管理系统方面的信息化应用不够重视，信息化建设不足，没有形成信息化的资金管理手段和方法，导致整个房地产开发企业的信息化管理水平比较落后。

三、房地产开发企业资金管理的完善建议

（一）完善融资管理

1.拓宽企业筹资渠道

房地产开发企业需要不断拓宽企业的筹资渠道，打破原有单一的信贷模式，减少企业对银行等金融机构的过度依赖，丰富融资渠道，确保房地产开发企业的资金扶持。第一，规模比较大的房地产开发企业可以按照相关的法律法规进行股票、债券的发行，通过这种方式进行融资；而对于那些规模比较小的房地产开发企业可以通过私募基金或者是选择信托机构的方式来进行资金的融资。第二，可以和链上下游企业建立起合作关系，比如和承包商、材料供应商、施工企业等进行合作协商，建立一种科学完善的工程承包管理制度，通过延缓对材料供货商的欠款，以及采用工程垫资的方式来解决企业资金紧张的问题。第三，还可以通过和其他同行之间建立起一种合作关系，通过联合开发的方式来引入资金，利用其他公司的长处和优势来弥补自身的不足，减少自身在经营管理中的偿债压力，为企业的发展获取更加充足的资金保障，缓解企业资金紧张的问题。

2.优化企业资本结构

对于房地产开发企业来说，要对企业的融资组合方式进行调整和完善，使其符合企业的实际经营管理现状，起到对企业的资本结构进行完善和优化的作用。例如，房地产开发企业土地使用权的获取需要大笔资金，但是，资金回报时间比较长，所以，在此过程中，房产企业可以选择合作投资，和其他开发企业共同进行开发，又或者是通过权益型融资和长期融资的方式来缓解企业的资本结构[4]。另外，还要利用税收筹划的方式和财务杠杆的方式来作为判断参考，按照资金的使用时间权限和需要偿还贷款的期限来对资金的筹集方式进行合理设置，尽可能地减少资金的闲置、不良占用，以及债务偿还时间过于集中的问题，提高资金的使用效率，从而减少资金的融资成本。

（二）加强投资管理

1.做好投资可行性论证

首先，在项目投资之前要先进行项目前期调查，根据国家的宏观调控政策来对项目开发地区的政策进行详细的分析。其次，对项目开发地区的市场情况进行调研分析，并对周围的环境、经济发展水平、消费群体、消费能力、人口结构、地区文化、城市规划等内容进行详细调查研究，并设定好前期的价格设定，以及消费者购买力的评判，开展准确的前期项目测算，并对房产的预售情况进行提前分析预判。另外，对整个房产项目的设计情况进行整体性的规划，按照企业自身的资金现存量等分析数据来进行项目建筑设计规划。此外，按照企业自身的环境情况和项目的实际需求情况来对整个项目的成本和开发费用所需等进行综合性评估，将项目的成本合理控制在企业可以承受的范围内。最后，还要对项目投资的风险情况进行详细分析，比如，项目中可能出现的政策风险、自然风险、经济风险、技术风险、管理风险、税收风险，以及各个风险危害的等级等进行事前分析，并制定科学的应对措施，提升项目投资的可行性。

2.提高资金预算执行效率

第一，房地产开发企业要对资金预算编制的内容进行明确，并将其纳入编制内容中，同时还要把资金的结余、资金的支出、资金的回收总计、资金的支出定额、拟筹资金，以及资金流量等项目纳入其中。第二，还要把房地产开发企业进行开发项目的立项、申报审批、施工建设、竣工结算、房屋交付等内容，以及和其他部门单位，上下游企业之间的工作内容联系构建成一种经济网络，这样在预算编制时才可以更好地调整产业链布局，并以资金流量为中心，形成多层次的预算目标。在选择预算编制方法时可以通过滚动预算编制的方式来对预算方案中可能出现的偏差和错误问题进行调整，从而提高预算方案的科学性和完整性。

（三）完善运营管理

1.重视营运风险管理

提升房地产开发企业对营运风险的认知水平，加强其对运营风险的重视和管理，企业的管理层和领导层要把资金营运风险管理工作和企业的战略发展进行结合，并置于同一个高度，在开展资金管理工作的过程中，需要对资金的支出审批进行授权处理，并对资金预算管理工作、应付账款管理工作等相关的规章制度进行明确和优化，为企业资金管理工作的有效开展提供重要的参考保障，也可以在一定程度上提升企业对资金营运风险管理的认识和重视。

2.建立营运资金风险预警机制

房地产开发企业要结合自身的实际发展情况，把企业的财务资料信息，外部环境资料信息和资金营运管理等情况进行有效结合，以这种方式来对企业的财务指标体系进行设置，进行资金风险预警处理，将相关的准确数据和资料提供给企业的管理者和领导者。另外，在建立资金营运风险预警机制的过程中，要对企业的投资活动情况、经营活动情况中的净现金流量情况，企业的应收账款周转率情况，存货周转率情况，偿债能力中的流动比率情况、速动比率情况，盈利能力中的净利润增长率情况，销售收入增长率情况等进行详细分析和评估，将这些指标纳入风险预警财务指标体系的评估中。

（四）建立信息化管理平台

房地产开发企业要按照结算中心、现金池、收支情况、拨付备用金、账户集中管理等方式对整个企业的所有项目资金情况进行集中管理，以此来共享资金资源。采用资金高度集中管理的方式来建立资金信息化管理平台，并通过人工的方式进行立体化的管理。另外，还要对企业内部的实际操作流程进行优化完善，把资金的收入和支出计划录入到资金信息化管理平台中，形成自上而下的一种自动化的衔接模式，这样可以更好地对企业的资金情况进行清晰的管理，减少资金管理成本，提高资金使用质量和效率。