我国房地产企业财务风险评价——基于上市公司的数据

刘睿晴

（北华大学经济管理学院，吉林 吉林 132000）

1 引言

1998年我国实施城镇住房制度改革并不断深化，此后我国城镇化进度的不断推进，房地产业加速发展，成为推动我国经济增长的主导产业。然而在我国经济由高速增长转向高质量发展的现阶段，由于城镇化脚步放缓，人口老龄化加重，我国房地产市场的供需也发生了变化，由最初的需求大于供给阶段转向总体均衡但结构失衡的新阶段。房地产行业作为国民经济的命脉，关乎民生切实生活需要和社会稳定。加强房地产企业风险防范，已经成为国民经济稳定运行的重要保障。因此，识别房地产企业风险因素，评价房地产企业财务风险现状，对保证房地产行业平稳健康发展具有重要意义。

2 指标体系的构建

2.1 样本选取及其标准化处理

本文根据证监会行业分类2012版的行业划分标准，以深沪A股我国房地产上市公司为研究对象，剔除被ST、*ST、退市以及财务数据缺失企业，最终选取82家上市公司2021年的财务数据年报为样本。采用Z-score方法进行原始数据的标准化处理，消除变量的无量纲差异。其中样本数据均来自RESSET数据库。使用SPSS25、Excel数据进行加工处理。

2.2 评价指标的选取

企业财务风险的影响因素可分为定量因素和定性因素，为使评价结果更具客观性，本文全部选取定量财务数据，通过对相关文献的梳理总结，结合房地产行业财务风险特征，本文基于偿债能力、现金流量能力、营运能力、盈利能力和发展能力5个角度，筛选出14个代表性财务指标，以此来分析房地产上市公司的财务风险。具体指标选取情况如表1所示。

表1 房地产上市公司财务风险评价指标体系

3 实证分析

3.1 KMO和巴特利特检验

进行因子分析的前提是各变量间必须具有相关性。因此使用SPSS 25进行KMO和Bartlett球形检验，原假设H0变量之间没有相关性。KMO取值在0～1，越接近1变量之间共同元素越多，因子分析效果越好，KMO值低于0.5则不适合因子分析。由表2可知，KMO值为0.552，相伴概率P值为0.000，变量之间存在相关性，拒绝原假设，可以进行因子分析。

表2 KMO和巴特利特检验

3.2 方差贡献率

本文因子分析的主成分确定结合特征值与累计贡献率，并根据碎石图验证提取的公因子数量，得到表3总方差解释和图1碎石图。

表3 总方差解释

图1 碎石图

表3结果显示14个特征值中，有5个因子特征根大于1，主成分的累积贡献率达到75.31%。说明前5个公共因子可以较好地解释原有变量包含的信息。图1中碎石图前5个因子的特征根均大于1，且斜率较大，进一步验证了本文5个公因子数量的确定。

3.3 因子载荷矩阵

对原始因子载荷矩阵进行旋转能够使相关系数变大，从而更好解释。本文采用最大方差法进行旋转，旋转后的成分矩阵如表4所示。

表4 旋转后的成分矩阵

根据旋转后的因子载荷系数表，能够分析每个因子中的隐变量，使各公因子意义更加明确合理。由表4可知，第一主成分F1在净资产收益率、权益乘数和资产负债率上具有较高载荷，大致反映了样本公司的偿债能力和盈利能力，因此可将F1命名为盈利风险因子；第二主成分F2在总资产周转率和流动资产周转率上有较高载荷，大致反映了样本公司的营运能力，因此可将F2命名为营运风险因子；第三主成分F3在流动比率和资产负债率上有较高载荷，大致反映了样本公司的偿债能力，因此可将F3命名为偿债风险因子；第四主成分F4在净利润增长率和营业收入增长率上有较高载荷，大致反映了样本公司的发展能力，因此可将F4命名为发展风险因子；第五主成分F5在现金流动负债比率上有较高载荷，大致反映了样本公司的现金流能力，因此可将F5命名为现金流风险因子。

3.4 计算因子得分

根据表5的成分得分系数矩阵可以得到5个主成分因子的得分函数。

表5 成分得分系数矩阵

其中Fi是提取的第i个公共因子的得分，Xi是经标准化处理后的样本数据的值（i=1，2，3，…，14）。

3.5 综合评价模型的建立

根据各主成分因子对应的方差贡献率比例为权重，就可以对各样本公司的财务风险进行综合评价求得综合得分，公式如下：

3.6 实证结果分析

公共因子F1对房地产企业财务风险解释能力占比最高，能够解释25.221%的全部信息，因此F1所代表的盈利风险指标是对企业综合财务能力影响程度最大的指标。其次F2代表的营运风险指标对总指标的解释程度占比为17.571%，对企业综合财务能力影响也较强。其余的公共因子对总指标的解释能力不断递减，分别为12.621%、11.364%和8.531%，分别代表偿债风险、发展风险和现金流风险。

将各变量代入上述模型公式，可以得到82家样本公司的单个因子得分和综合评价得分。F值越大，说明样本公司的财务风险越低，反之，公司财务风险越高。经计算，F值最大，即风险水平最低的为荣丰控股，F值为1.01；F值最小，即风险水平最高的为国创高新，F值为-2.38。

文章以风险系数F值0.3、0、-0.3为临界点划分风险等级，F≥0.3 为无风险，0≤F＜0.3 为一般风险，-0.3≤F＜0 为高风险，F＜-0.3为严重风险，则82家上市公司风险情况如表6所示。

表6 82家房地产上市公司财务风险等级情况

由表6可知，各房地产企业之间财务综合评分差值较大，各企业财务风险水平也各有不同。根据因子分析结果，可以看出房地产上市公司整体财务水平处于高风险情况，一般风险和高风险房地产企业占比较大，行业面临财务风险的可能性整体较大，需加强防控。

4 结论

本文以深沪交易所A股82家房地产上市公司2021年年报为样本，基于偿债能力、现金流量能力、营运能力、盈利能力和发展能力5个角度，筛选出14个代表性财务指标，根据因子分析结果，可以看出代表偿债能力和盈利能力的指标值成分占比最高，房地产企业应重点加强偿债水平和盈利水平的管理，根据财务综合得分情况，可以看出我国房地产行业财务风险情况处于较高风险水平，行业整体面临财务风险的可能性较大。