REITs助力区域新基建发展的策略研究

2022-12-19姚宗玉姚寄宇

中小企业管理与科技 2022年21期

姚宗玉，姚寄宇

（1.广东理工学院，广东肇庆 526000；2.辽阳农业农村局，辽宁辽阳 111000）

1 引言

2021年是“十四五”开局之年，我国经济进入了高质量发展阶段。在以房地产、传统铁路公路基建的基础上，新基建不断发力，新一代信息建设、绿色能源、数字经济、文化旅游是新经济的代表。中央政治局常务委员会会议提出“加快5G网络、IDC等新型基础设施建设进度”。在此背景下，区域经济也迎来了新的发展机遇。

“十四五”规划《纲要》明确，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。2021年中国版公募REITs拉开序幕。REITs通过资金的“集合”，为中小投资者在房地产行业投资创造机遇；专业的管理人将所筹集的基金投入不动产的投资中，以使不动产的投资风险得以多元化。投资者持有的股份是可以进行转移的，其变化率更高。REITs为投资者拓展了投资领域，具有相对安全、收益稳定、流动性强的特点。同时，资讯透明化的投资工具，如股票、债券等传统投资工具的关联度不高。对于国家来说，REITs有助于激活社会库存资产，进而拓展税收基础。

在当前宏观经济面临下行压力的背景下，区域经济如何获得稳定发展显得尤为关键。本文基于REITs的特点，通过调研和分析对区域新基建的金融支持问题进行了细致研究，对通过REITs支持区域新经济发展进行了研究和探索，并针对存在的问题提出了政策建议。

2 理论界定

根据国家发改委给出的定义，新基建就是指以技术创新为动力，以数据为核心，以信息网络为依托，以高品质发展为目标，以数字转型、智能升级、融合创新为核心的支撑系统。而在这些基础架构中，逐步形成了以新一代资讯科技为依托，以5G、物联网、工业互联网为代表，以卫星、因特网为网络架构，以数据中心和智能计算中心为代表的运算能力架构。所谓的“整合”，就是通过新的科技手段，将原有的基础建设进行改造和提升，最终成为一个综合的基础。

基础设施建设REITs，作为新型金融工具最初起源于房地产领域，它是ABS的一种重要手段。REITs作为一种新型的金融融资方式，通过以发行基金份额或收益凭证的方式汇集投资者的资金，交由专业的投资机构管理人进行管理运作，通过将其持有的基础资产投资，包括高速公路、仓储物流、商业物业投资以及通信设施、数据中心等投资，产生持续稳定现金流，并将投资综合收益按比例分配给各类投资者，是盘活底层基础资产的有效融资模式。

REITs具有抗通胀、分散风险、流动性高等特点。在2020年4月启动了公募REITs在基础设施领域的试点探索，其后又出台了一系列的相关新政策。

在国家大力发展新基建的背景下，基于REITs的自身特点和政策加持，为地方区域经济提供了难得的发展机遇。

3 REITs助力区域新基建发展及其实现模式

3.1 REITs助力新基建项目实现模式

REITs的出现打通了实体资产与金融市场的融资通道，其股债结合的特性将成为投资组合中重要的配置品种。在新基建中，新能源基础设施、文化传媒、数据中心IDC成为典型新基建亮点行业，REITs能帮助新基建企业更好地解决存量资本的盘活和扩张效率的提升，满足新基建本身的性质与发展需要。

3.1.1 结构模式

从组织结构上来看，国内出现公募REITs采用“公募基金+ABS”的结构（见图1）。

图1 基础设施REITs结构图

第一，底层资产方面。由于历史原因及当地经济发展情况不一，REITs一直面临着租金回报不高、资本面临缩水等问题。近年来，我国经济情况不断发展，各产业均呈现出快速发展的态势，科技、金融、物联网等也快速融入REITs，成为近年发展最快、收益质量最高的资产之一。

第二，项目公司方面。项目公司是REITs的参与主体，也是原始权益的持有主体，在REITs设立运作后，项目公司管理人的管理能力和专业化程度将会直接影响REITs的运行效率。

3.1.2 资产估值

通常采用收益法对资产进行评估（基本模型为自由现金流贴现法），核心要素包括贴现率估计、现金流的估算、预测期限的评估。具体计算公式和参数估计如下：

式中，P为资产价值，Ft为第t年收益，r为贴现率，t为收益预测期，S为溢余资产及负债净值，F0为期初其他设备资产投入。

特许权类型的REITs的权利时间是有限的，通过每年的分红导致其净资产是一个持续下降的过程。

3.2 REITs为推动区域新经济发展提供金融支持和新动能

如果将REITs作为证券化产品的模式能在我国区域经济发展中进行推广，考虑一定折旧率后仅按照1%的证券化率进行计算，体量可以达到万亿级别的规模。基础设施REITs的推行，可以提高社会资本参与水平，带动经济净增长，拓宽政府税收征收，对经济的平稳发展运行发挥着重要的促进作用。

REITs特别是公募REITs的发展对我国区域发展新基建具有重大现实意义，具体表现在以下两方面：

首先，REITs发展是创新区域经济融资模式、缓解融资压力的重要途经。发展基础设施公募REITs将进一步扩大城镇化融资渠道。公募REITs市场可以吸引和引导个人资金、公募基金、社保基金、养老金、险资和资管等社会资金，按一定比例结构配置不动产领域。所以，REITs是吸引社会资本配置基础设施的一个重要金融创新。REITs可以有效缓解地方政府的财政投入压力，降低地方城投平台的融资压力。

其次，防范化解新型城镇化中的债务风险。发挥公募REITs产品的偏股特性，以权益资金置换债务资金，降低地方政府和不动产企业的财务杠杆风险。此外，公募REITs还可以引入市场监督机制，倒逼基础设施项目高效运营。

4 REITs支持区域新基建需要注意的问题

4.1 底层资产收益有限

在我国基建工程中，公共服务性质比较突出，投资回报比较少。我国大部分工业企业都实行了特许权，按照《市政公用事业特许经营管理办法》规定，实行国家价格或国家指导价格。这些基础资产的收益很少，而且很难靠专业经营来迅速增加收入，利润的增加空间很小。

4.2 涉及国有资产的转让存在限制

无论老基建的铁路公路城市设施，还是新基建电信通信设施、IDC、文旅物业、环保设施、林地等，大多由国企出资入股。国有企业的基础设施产权转移必须走合理的流程，而有关的经营方式要综合考量现实情况。根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的要求，建设工程的主体应当是以资产担保和项目公司为主体，对其进行全面的资产运营，这就导致国有股权转移手续无法办理，以及在基本建设REITs上市过程中面临核算困难等问题。

根据国家有关政策法规，估价高会导致REITs的投资费用上升，如果价值太低，则会被第三方收购，影响国有资产的保值增值。此外，现行国有资产转让需要按照相关程序进行评估，进场交易手续繁杂。例如，广河高速公路REITs的发行需要不少于5个部门的批复和协助才能完成，应该设置相对灵活的转让程序，则REITs发展将能够更加顺利。

4.3 涉税问题尚未得到解决

公募REITs基础资产要求“真实出售”，意味着公募REITs的涉税事项比类REITs相对明确和可预知。尽管如此，公募REITs重组过程中，仍要涉及增值税及附加、土地增值税、契税、印花税、企业所得税、个人所得税等多个税种以及基于税收考量需选择何种重组方式、如何创设资本弱化结构、反向吸并等较为复杂的问题，同时，还存在各地税务部门对同一纳税事项或同一税收政策理解不同、适用有别、征管不一的情况，增加了公募REITs税收事项的复杂性。相比REITs市场相对发达的国家，我国在REITs税制尚未有明确的法律出台，REITs市场相对发达的国家还会在税收方面有政策优惠。

4.4 认知受限，政策解读和部门协调滞后

REITs发展在我国处于起步阶段，社会对其认知较少，同时很多配套制度和措施缺失，原有的法律规章调整范围表现出力不从心和局限性。这些都影响了市场主体的积极性和参与信心，阻碍了REITs的进一步发展。

5 新金融支持区域经济发展政策建议

5.1 提升区域底层资产质量，扩大底层资产适应范围

道路、供水、燃气、供热、排水等常规基建领域，由于同属于城市公共建设的公共性质，且市政建设工程的投资回报比较低，而收益高的经营性资产比重偏低，不利于基础建设REITs的发行。而新一代的信息技术、信息网络、高速公路、高铁、电力、机场等新型基建和工业园区等建设可以采取更加市场化的经营方式，能够较好地满足REITs对投资回报的需求，具有更加广泛的发展空间。地方政府应该立足老基建面向新基建，做好项目储备，加强协调服务。

5.2 完善相关地方国有资产管理制度

要持续创新工程建设经营方式，必须探讨如何构建一个合理的产权转移流程，若有关的国家相关管理条例可以设定较为宽松的转移流程，从而才能使REITs的发展更为顺畅。另外，对于基础建设REITs的底层资产的运作方式的选择，需要在现有的专业运作管理机制的前提下，充分考虑到项目的现实与专业性。因此，不建议重新设立，以免造成资源的损失，也不会带来更多的费用，更不会影响到整个基础架构的服务系统与服务水平。要在保持现有经营管理架构的前提下，对工程运作方式进行改革，以达到更为专业化、系统化的经营架构。