旧城区城市更新项目管理难点研究——以越秀区某商住楼项目为例

李鼎隆

广东省建筑科学研究院集团股份有限公司 广东 广州 510000

引言

越秀区位于广州城区的核心，因开发建设时间较早、缺乏整体规划，导致城区布局凌乱、交通系统不畅、老旧危房林立，这也让身处其中的城市更新项目的工程管理面临着一系列问题[1]，为此，本文以位于广州传统中轴线西南侧的某城市更新综合体项目作为案例，剖析此类项目的管控难点，并对各方提出应对建议。

1 项目概况

泰康路某商住楼项目位于越秀区泰康路以南、回龙路以东、北京南路139号以西、海味街以北地段，地处广州传统商业中心区、北京路步行街南延段，占地面积18994m2，总建筑面积118068m2。建设地块狭长，沿泰康路东西向达270m，南北向瓶颈处却仅有45m，地铁6号线南侧隧道由西向东从项目北侧地下区域横贯而过。

2 项目管理重难点

2.1 既有地铁隧道结构保护

地铁6号线隧道横贯楼盘北侧，经与地铁公司相关部门协商以及委托相关咨询单位论证，不仅需在建成隧道的上方加建地铁保护托换结构加以保护，而且需于土建结构施工期间，严密监控隧道自动化监测数据、定期申请核查隧道使用情况，避免施工原因造成难以预料的土体扰动，使运营中的地铁隧道产生不可逆的位移形变或开裂渗漏[2]。

这使得前期需反复模拟论证各种工况对隧道结构影响，并采取保守设计施工方案，拖延了工程建设进度。另外，施工期间需会同地铁保护监控相关部门根据隧道监测数据变化趋势频繁进行研判分析，也制约了主体结构工程的推进效率。

2.2 土地开发强度较大

为加大土地利用效率，该项目基坑边线、建筑边线距周边老旧民宅较近（最近仅12m），而周边房屋多为20世纪70、80年代兴建的老旧建筑，存在着极大的安全隐患。即便进行安全鉴定以及加强周边沉降监测也难以完全规避索赔，导致采取赶工措施有所顾虑。

故在基坑支护施工设计阶段，特研究采用铣槽机施工地下连续墙的保守方案，以减少对周边既有建筑的干扰。但实际进入施工阶段方才发现重型铣槽机排期极为紧张，反复协调后也仅获得工效较低的轻型铣槽机一台，进场后还发生多次故障大修，严重降低施工效率。

2.3 材料设备进场困难

项目所在的中心城区不仅距离建材、设备生产物流基地较远，且按交规要求，大型运输车辆均需夜晚8点后方可驶入城区道路，加之旧城区道路狭窄、交通不畅，进入工地往往是午夜时分，阻碍了工程正常推进。

2.4 市政基础设施老旧

项目周边市政基础设施老旧，自来水、排水管网暗漏暗渗的情况时有发生，台风雨季更是极其容易发生城市内涝，倒灌还未彻底完工的地下工程，不仅会造成工程物资损失、增加额外的堵漏工程，而且加大了基坑变形、坍塌的风险。

2.5 传统工艺扰民违规

因低噪设备成本较高、应用较少，本项目依旧使用常规施工机械进行传统的现浇土建结构施工，过程中不可避免地会产生各种刺耳声响，尤其是在钢筋混凝土结构施工环节，为不留置施工缝，需昼夜不停地连续浇筑，既有违中心城区夜间施工管控要求，又严重干扰周边居民夜间休息。导致项目受到了周边居民的大量投诉与政府部门的严厉监管警告，最终只能使用细分施工段、频繁申请证照许可、放慢现场施工节奏的方法尽可能减轻扰民问题，但仍无法彻底解决扰民问题。

3 解决建议

案例项目的特征和管理重难点在核心地段城市更新项目中有一定的普遍性，如在建设过程中管理不善，极有可能引发周边安全事故又或是激起信访维稳矛盾与群体性事件。

但因城市更新项目转化周期长、规划限制多、前期投入大，开发商为追求效益最大化，在面对诸多较大工程风险的情况下，仍会倾向于加大土地开发强度，这就导致了以上工程管理难点不仅难以从源头消除，甚至会进一步放大。对此，建议各方采取以下措施改善以上问题：

3.1 施工方

3.1.1 提升管理水平。施工方应针对城市旧改项目建立专业自营团队，加强该类项目的施工管理研究及技术开发，逐步形成生产经营一体化的城更项目企业制度，切实提升综合管理能力，防止因市场经营与施工履约脱节而放大该类项目风险。

3.1.2 进场周密筹划。施工方进场后应迅速落实前期策划工作，严格论证事故防范手段、分析关键工序可行性、周边潜在风险等各种因素，并提前启动施工图深化、关键施工节点计划编排工作，以便倒排劳动力使用计划与重要施工物资、设备采购时间，为建设过程严控工程安全质量风险打下基础。

3.1.4 改革劳务制度。

3.1.4.1 建筑施工企业应取缔劳务包工制，改用自有骨干工人与专业作业小微企业相结合的劳务制度，推动流动性较强、成分复杂、管理碎片化、层层转包的临时施工班组向成建制工程劳务队伍转变，并采用智慧工地系统、劳务信息化系统加强管理透明度，更好减少利润分配层次、严格工资奖惩考核、提高工人自我管理素质。

3.1.4.2 建筑施工企业自营团队应下沉工地管理一线，利用工程劳务管理权集中的优势，确保建设方设计意图落地，并实时优化现场人员、机械、材料调度，切实保证城市更新工程关键环节风险受控。

3.1.5 保障重要物资。施工方应利用集中采购、长期合作等方法稳定主辅材供应与关键施工机具排期，密切监控物资供应企业、设备租赁单位、拥有大型施工机械的专业承包商运作情况，及时更换存在断供、抽调设备可能性的供应商，保障现场连续流水作业，降低停工待机、待料带来的施工风险。

3.1.6 加大绿施投入。施工方应加大绿色施工技术投入力度，系统化集成低噪施工设备、装配式建筑、全封闭防尘隔音罩棚、张铉粱钢支撑、工地用电瓶运输车、高压喷淋降尘装置、高效入岩双轮铣槽机等新型技术设备，通过采用环境友好、节地安全的施工措施为项目稳步推进提供坚实支撑[3]。

3.2 建设方

3.2.1 夯实前期工作。建设方应打破城更类项目前期工作粗糙、仓促上马开工的不良行业惯例，委托具备城市更新项目设计、施工管理经验的咨询单位深入进行前期可行性研究，利用BIM等先进信息技术，充分评估旧城区不利建设环境对项目成本、工期的影响，客观地反映建设期可能出现的各种困难，并以此为依据制定前瞻性的投资控制计划、工程管理模式与项目总控工期。

3.2.2 优选建企参建。

3.2.2.1 建设方应严格考察潜在供方业绩、信用以及实际施工能力，发掘具备直营能力、施工劳务队伍稳定以及现金流充裕的优秀建筑企业参与项目投标。同时，须摒弃单边压榨建筑施工企业的恶性招标行为，运用评定分离、信用评价纳入综合评分等健康评标方式，确保竞标公平、优中选精。

3.2.2.2 建设方还应严把内部廉洁关，限制施工企业通过围标串标、贿赂公关、掠夺性报价等非法竞争手段攫取项目标的，避免后续出现工程管理隐患。

3.2.3 转变管理模式。

3.2.3.1 缺乏相关项目经验的建设方可将常规的平行发包模式转变为工程总承包、全过程工程咨询等先进工程管理模式，为管理能力强、技术经验丰富的专业单位创造提前介入、全局管控的条件，防止因自身项目管理经验不足贻误工程风险管控最佳时机。

3.2.3.2 工程管理经验丰富的建设方，可在勘察、监理、设计、施工平行发包的基础上，通过材料设备甲供的方式，加快工程效率、加强管控力度、降低危大工程实施风险。

3.2.3.3 建设方应改变资金周转效益至上的管理理念，采取赶工措施时充分尊重建设客观规律，协助参建企业做实项目过程管控，杜绝硬性压缩工期，导致现场疲劳作业酿成惨剧。

3.2.3.4 建设方还应建立风险共担、利益共享的项目奖惩机制，对超前超标完成工程建设任务的专业单位予以分成奖励，并与其共同应对大宗商品价格波动等难以预料的外部环境变化，切忌单方面转嫁风险，破坏双方合作信任基础。

3.2.4 合理调管资金。

3.2.4.1 建设方应于开工前落实过半工程建设资金，改变以往滥用经营杠杆占有上下游资金的财务策略，避免参建单位迫于资金压力偷工减料、减少质量安全投入。

3.2.4.2 建设方可与银行单位合作，设立工程建设项目进度款共管账户，与施工企业、银行约定共同监管使用，确保工程款项专款专用，优先投入于风险较大的工程节点及关键设备、物资、班组。

3.2.4.3 对资信良好的建筑企业，建设方可考虑与专业金融服务公司合作，通过第三方工程保理等手段为其提供周转资金，平滑建设资金峰谷需求，助力工程建设顺利推进。

3.3 政府部门

3.3.1 加强事前监管。

3.3.1.1 提高城更类项目准入门槛，于投资备案环节穿透式考察房地产开发企业资金状况与项目融资结构，并上调该类项目自有资金比例下限，以便筛选吸纳稳健型房地产企业参与中心城区更新。避免高杠杆房企为加大资金周转效应，盲目采取激进的高风险赶工措施，又或是因其资金链断裂，导致在建项目被迫停工烂尾，加大工程事故可能性。

3.3.1.2 对缺乏城市更新项目经验的建设单位，应强制要求其引入具备同等类型、同等规模项目管理经验的开发代建企业或全过程工程咨询单位，并引导其委托综合实力较强的建筑施工企业，保证工程管理水平达标，避免管理失误引发外部风险事件。

3.3.1.3 强化合理工期、合理造价管控研究，结合市场数据动态更新低于成本的异常低价与不合理工期的认定标准，防止建设方欺压弱势施工企业。

3.3.2 创新过程监管手段。

3.3.2.1 设立专账监管工程项目资金流向，拓宽现有工程项目资金监管范围，将工程进度款支付也纳入监控范围，以便监管窗口进一步前移，减少参建各方利益纠纷争议。

3.3.2.2 加强工程监管科技运用，推进智慧工地联网监管系统大范围落地应用，并将现场智能识别情况纳入不良行为记录，以更好提升政府部门监管效能、及时督促化解管理隐患。

3.3.3 构筑长效机制。

3.3.3.1 完善城市更新项目企业与从业人员综合信用评价与联合激励惩戒制度，为营造良性竞争、优胜劣汰的市场打下基础。

3.3.3.2 有序推进市场出清，在防范破产重组引发系统性金融风险的基础上，逐步将经营困难、恶性竞争的中小开发商与建筑施工企业清理出城市更新市场。

3.3.3.3 切实强化市场主体城市更新技术能力，制订优惠政策进一步推广普及绿色施工技术，并组织行业骨干企业联合开展相关产品标准化、模块化、低成本化关键共性技术研发，加快淘落后工艺。

3.3.3.4 树立工程建设口执法权威，严厉追究围标串标、虚假业绩、层层转包、拖欠工资等非法行为刑事责任，震慑违规经营市场主体、铁腕整顿行业秩序。

4 结束语

本文通过对越秀区某商住楼项目的工程管理难点的分析，研究了该类项目对建设单位、施工单位、政府部门带来的挑战，相信在各方的努力下，城市更新项目的管理能迈上新的台阶。