西宁市人民政府办公室关于印发西宁市保障性租赁住房建设管理实施方案的通知

2022-12-17宁政办20224号

西宁市人民政府公报 2022年1期

关键词：西宁市保障性领导小组

宁政办〔2022〕4号

各县、区人民政府，市政府各委、办、局：

《西宁市保障性租赁住房建设管理实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真抓好贯彻落实。

西宁市人民政府办公室

2022年1月18日

西宁市保障性租赁住房建设管理实施方案

为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）精神，按照《青海省人民政府办公厅关于印发青海省加快发展保障性租赁住房实施方案的通知》（青政办〔2021〕113号）要求，切实保障城镇新市民、青年人等群体的住房困难问题，加快完善住房保障体系，规范保障性租赁住房建设管理工作。结合我市实际，制定本方案。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展思想，立足新发展阶段，贯彻新发展理念，构建新发展格局，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面贯彻落实党中央、国务院租购并举的住房制度，突出住房的民生属性，加快发展保障性租赁住房。落实城市主体责任，掌握保障性租赁住房资源和需求情况，结合国土空间规划，科学编制我市保障性租赁住房建设规划和年度计划。以“政府指导、多主体运营”的方式，多渠道筹集房源，解决新市民、青年人阶段性住房困难问题。“十四五”期间计划实施保障性租赁住房11000套，其中2021年筹集建设1933套，2022年筹集建设2000套，后期根据市场需求情况动态调整。

二、组织机构

（一）领导小组。为加快我市保障性租赁住房建设进程，规范保障性租赁住房运营管理，成立西宁市保障性租赁住房工作领导小组，由市长任组长、分管副市长任副组长，市住房保障房产局、市发展改革委、市财政局、市自然资源规划局、市生态环境局、市城乡建设局、市市场监管局、市金融办、市人防办、市行政审批局、市税务局、西宁经济技术开发区管委会和各工业园区管委会等部门为成员单位。

领导小组下设办公室，办公室设在市住房保障房产局，市住房保障房产局局长任办公室主任，负责协调处理保障性租赁住房建设及运营管理日常工作，出具《西宁市保障性租赁住房项目认定书》，并建立健全保障性租赁住房建设管理服务平台，将建设项目、配租对象及运营管理等内容纳入平台统一监管。

（二）部门职责。市住房保障房产局牵头组织开展保障性租赁住房建设运营管理工作；市发展改革委负责项目立项审批、中央预算内投资申报等工作；市财政局负责配合做好中央和省级补助资金申请工作，并负责市本级项目预算审核和安排工作；市自然资源规划局负责项目规划、土地供应、不动产登记相关业务处理等工作；市生态环境局负责项目建设环境评价审批工作；市城乡建设局负责施工许可审批及消防设计审查验收备案，工程质量安全监管等工作；市市场监管局负责按照居民标准执行用水、用电、用气、供暖和物业费价格优惠政策的监管工作；市金融办负责金融支持政策落实工作；市人防办负责人防工程项目审批事中事后监管及质量监督管理工作；市行政审批局负责行政审批事项服务工作；市税务局负责税费优惠政策落实工作。

西宁经济技术开发区管委会负责各工业园区保障性租赁住房的建设运营管理工作。城东区、城中区、城西区、城北区政府负责本区域内保障性租赁住房房源筹集、项目申报及建设运营管理工作。

三、保障范围及标准

（一）保障范围

保障性租赁住房的保障对象主要包括：

1.在本市就业的进城务工人员、新就业大学生等住房困难的无房新市民群体；

2.本市住房困难的无房青年人群体；

3.产业园区内建设的宿舍型保障性租赁住房，应优先保障本园区企业员工的住房需求；

对符合条件的消防救援人员、退役军人、生育三孩家庭同等条件下优先保障。

（二）租金标准

根据“政府指导、市场定价”的原则，面向社会租赁的保障性租赁住房租金，按照不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%确定。产业园区及机关企事业单位建设、改建（改造），面向本单位职工分配的保障性租赁住房，其租金按照不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%，由本单位自行确定。

（三）建设标准

保障性租赁住房的发展应综合考虑住宅使用功能、居住人口等因素，合理确定套型结构，具备基本入住条件。新建的保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，宿舍型保障性租赁住房原则上不超过40平方米，改建（改造）的保障性租赁住房应结合原有住房结构和条件，最大限度满足住房居住需求。

四、建设管理

（一）建设方式

根据经济发展水平和保障性租赁住房总体需求，充分考虑保障对象就业、就医、就学、出行等需要，多主体共同投资参与，主要通过以下方式筹集保障性租赁住房：

1.新建普通商品房项目中配建；

2.利用存量房屋改建（改造）；

3.利用企事业单位自有存量或闲置土地建设；

4.适当利用新供应国有建设用地集中新建；5.利用农村集体经营性建设用地建设；

6.产业园区配套建设；

7.其他方式筹集。

（二）支持政策及审批流程

1.新建普通商品房项目中配建。以出让方式取得建设用地的新建商品房项目，按总建筑面积（计容面积）的1%—3%配建保障性租赁住房（全装修），具体配建比例，由市保障性租赁住房工作领导小组按房源筹集的实际情况确定。

（1）规划审批。在全市范围内新增商品房项目用地出让时，市自然资源规划局在规划条件中明确配建规模、产权属性等具体内容，作为土地出让的前置条件。

（2）申报。签订土地出让合同后，土地受让人向市保障性租赁住房工作领导小组办公室申报，市保障性租赁住房工作领导小组办公室出具《西宁市保障性租赁住房项目认定书》。

（3）建设。取得《西宁市保障性租赁住房项目认定书》后，按照项目基本建设程序办理相关手续进行建设。

2.利用存量房屋改建（改造）。支持政府机关及企事业单位将闲置办公、住房、科研教育等合法存量房屋；工业、房地产开发和其他社会组织将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆、厂房、仓储等合法存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求的前提下，按程序报批后，改建（改造）为保障性租赁住房，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

（1）申请。申请改建（改造）保障性租赁住房的房屋，应委托有资质的设计单位出具改建（改造）设计方案，由设计单位确定是否进行房屋安全性能鉴定。申请单位携带改建（改造）设计方案，需鉴定的提供鉴定报告，并经辖区政府（园区管委会）审查后，书面向市保障性租赁住房工作领导小组办公室提出申请。

（2）审核。市保障性租赁住房工作领导小组对申请项目的土地用途、规划性质、房屋类型、建筑面积、查封登记、抵押登记等情况进行审核，对审核通过的项目由市保障性租赁住房工作领导小组办公室出具《西宁市保障性租赁住房项目认定书》。申请单位按照项目基本建设程序办理相关手续后进行改建（改造）。

3.利用企事业单位依法取得使用权的存量或闲置土地建设。支持企事业单位利用依法取得使用权的土地，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

（1）申请。企事业单位利用依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房，应编制建设方案，明确建设位置、规模、标准等，并经辖区政府（园区管委会）审查后，书面向市保障性租赁住房工作领导小组办公室提出申请。

（2）审核。市保障性租赁住房工作领导小组对申请项目的土地用途、规划性质、建筑面积等情况进行审核，审核通过的项目由市保障性租赁住房工作领导小组办公室出具《西宁市保障性租赁住房项目认定书》。申请单位按照项目基本建设程序办理相关手续后进行建设。

4.适当利用新供应国有建设用地集中新建。按照职住平衡、应保尽保的原则，根据市场租住需求，适当利用新供应国有建设用地集中新建保障性租赁住房。

（1）申报。市保障性租赁住房工作领导小组办公室根据市场租住需求，结合保障性租赁住房建设规划和年度计划，向市保障性租赁住房工作领导小组提出集中新建计划，经市保障性租赁住房工作领导小组同意，领导小组办公室出具《西宁市保障性租赁住房项目认定书》。市自然资源规划局以划拨方式提供建设用地，市财政局将建设资金列入年度预算予以保障。

（2）建设。市保障性租赁住房工作领导小组办公室委托相关机构进行建设，被委托的机构按照基本建设程序办理相关手续后进行建设。工程竣工验收后，由政府委托的运营管理单位查验接收房屋。

5.利用农村集体经营性建设用地建设。支持靠近城区、产业园区、交通枢纽区周边的农村集体经济组织利用集体经营性建设用地，在符合规划，尊重农民集体意愿的基础上，可通过自建或联营、入股等方式建设和运营保障性租赁住房。

（1）申请。农村集体经济组织利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，应编制建设方案，经辖区政府（园区管委会）审查后，书面向市保障性租赁住房工作领导小组办公室提出申请。

（2）审核。市保障性租赁住房工作领导小组对申请项目的土地用途、规划性质、建筑面积等情况进行审核，审核通过的项目由领导小组办公室出具《西宁市保障性租赁住房项目认定书》。申请单位按照项目基本建设程序办理相关手续后进行建设。

6.产业园区配套建设。产业园区将工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

（1）申请。产业园区管委会和园区企业在工业项目配套建设保障性租赁住房时，应编制建设方案，由园区管委会书面向市保障性租赁住房工作领导小组办公室提出申请。

7.其他方式筹集。机关企事业单位（含医疗、教育等）已建成的住房，满足保障性租赁住房建设标准和管理要求，产权单位拟纳入保障性租赁住房进行管理的，由相关单位向市保障性租赁住房工作领导小组办公室提出申请，经领导小组审核同意后，领导小组办公室出具《西宁市保障性租赁住房项目认定书》，享受保障性租赁住房相关优惠支持政策。

五、运营管理

（一）管理方式

1.运营管理平台建设

市保障性租赁住房工作领导小组办公室牵头建立保障性租赁住房建设管理服务平台，实现计划申报、项目管理、房源筹集、信息发布、申请配租、租金管理及动态监管等功能，同时平台应充分体现公开公平公正的原则。

2.运营方式

（1）政府产权的保障性租赁住房，由通过政府购买服务的方式确定的运营管理单位负责运营管理。其租金收入全额缴入同级国库，实行“收支两条线”管理，运营管理过程中产生的管理经费、共用部分的维护、设施检测及更新等费用参照公共租赁住房的相关政策执行。

（2）其他产权的保障性租赁住房，由相关产权人自行运营或委托专业机构进行市场化运营，其租金收入归投资者所有。

3.监督管理

（1）保障性租赁住房建成后，应纳入保障性租赁住房建设管理服务平台统一管理，并与领导小组办公室签订管理协议，明确相应责任权利和义务。保障性租赁住房不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。

（2）存量房屋改建（改造）的保障性租赁住房，10年之内不得改变其使用性质，使用期满后可申请继续作为保障性租赁住房运营，并明确运营期限，或经市保障性租赁住房工作领导小组审核后，退出保障性租赁住房管理。未退出保障性租赁住房管理期间不得上市销售或变相销售。

（3）新建普通商品房项目中配建或存量房屋改建（改造）的保障性租赁住房，运营管理期间，因企业破产、企业合并重组或股权转让，要转让保障性租赁住房产权的，须经市保障性租赁住房工作领导小组审核同意后可整体转让，转让后不得改变用途，继续按照保障性租赁住房进行管理。

（4）面向社会分配的保障性租赁住房租金，由运营管理单位按照不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%合理确定，报领导小组办公室备案。保障性租赁住房租金实行动态管理，可按年度进行调整。

（5）领导小组办公室对面向社会配租的运营管理单位进行不定期检查，规范运营管理行为。

（二）申请流程

1.园区及企事业单位自建，面向本单位职工配租的保障性租赁住房，其申请条件及流程由本单位自行决定。

2.面向社会配租的，应提供如下材料：

（1）申请表；

（2）户口簿（居住证）和身份证；

（3）房屋信息查询表。

3.配租程序：

（1）申请：申请人到意向房源的运营管理单位填写申请表，提供户口簿（居住证）和身份证及房屋信息查询表。申请人对申报材料的真实性和有效性负法律责任。

（2）配租：运营管理单位对符合条件的申请人，按照申请人租住意向和房源情况进行配租，不符合条件的书面告知申请人。

（3）轮候：运营管理单位应按照保障对象申请时间确定轮候配租顺序。

（4）合同签订：租住保障性租赁住房，应当与运营管理单位签订《西宁市保障性租赁住房租赁合同》（示范文本），并缴纳租赁保证金，租赁保证金由双方协商确定。承租人应当按期缴纳租金，按照合同要求承租住房。合同签订期限以长租为准，由双方自愿协商确定，期满后优先考虑原承租人。

租赁期满需要续租的，承租人应当在租赁期满1个月前向运营管理单位提出申请，并提供房屋信息查询表，符合条件的续签租赁合同。合同期内承租人住房条件发生变化的，租赁合同继续有效，合同期满后退出。

（三）退出管理

有下列情形之一的，出租人有权单方面解除租赁合同，承租人应当退回或腾退保障性租赁住房：

1.住房情况发生变化且合同期满的；

2.合同期满，未重新签订续租合同的；

3.将承租住房转租、转借的；

4.擅自改变承租住房用途的；

5.在保障性租赁住房内从事违法活动的；

6.以欺骗等不正当手段承租的；

7.无正当理由连续12个月以上空置的；

8.累计3个月以上未缴纳租金、物业费、暖气费等相关费用，经催告后仍不缴纳的。

承租人应当退回或腾退保障性租赁住房但拒不退回或腾退的，运营管理单位按照高于同地段同品质住房市场租金水平20%以内的标准计收其租金，或通过法律途径解决，并纳入个人诚信记录。

六、优惠政策

保障性租赁住房项目，在取得《西宁市保障性租赁住房项目认定书》后，享受以下税费优惠政策：

1．按照国家相关资金补助政策给予优惠补助;

2.免收城市基础设施配套费;

3.用水、用电、用气、供暖和物业费价格按照居民标准执行;

4.按照《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021年第24号）执行。

七、金融支持政策

1.对保障性租赁住房的建设运营，可提供信贷支持，鼓励银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建（改造）存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的企业提供贷款。

2.支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房项目的贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券；支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。