房建全过程造价成本控制

吴丽娜

（北京威凯建设发展有限责任公司，北京 100037）

目前我国宏观经济形势严峻，房地产行业受到严重影响，如何有效地在当前形势影响及经济恢复之下进行房地产开发建设，如何做到绿色营商环境下有效的“开源节流”，实现项目投资效益最大化，是每一个开发建设项目首要目标。房地产项目投资控制是整个项目的实施阶段开展得全面的管理活动，从项目决策到竣工验收、投入使用全过程化，并且在实施的各个环节都涉及控制造价的必要性，因此强化并重点推行全过程造价管理是实现项目高质量建设，全面革新建设管理机制中不可或缺的环节要素。根据房地产开发项目的特点将全过程造价分为五个阶段，即决策阶段、设计阶段、实施阶段中的施工准备阶段和施工阶段，后期的运维阶段。

一、全过程造价控制原则

（一）提前性原则。项目管理各环节事先控制并对风险预测，更有效、更准确掌控全面成本控制。

（二）全面性原则。房产项目成本属于一个比较综合的指标，受到多种不同因素的影响，如技术、经济、管理等，所以全节点控制以及全员参与都确定其全面性控制的原则。

（三）动态控制原则。由于在项目实施的过程中，主客观条件的变化必然是一个绝对的、但相对稳定的，在工程建设中，它只能维持一个短暂的平衡，而非长期的，因此在项目的实施过程中，必须要伴随着外部环境的变化来实现项目的实时控制。

（四）风险控制原则。在进行成本控制时，往往会碰到许多不可预见的因素和情况，若不能及时地加以解决，将会造成严重的影响。特别的管理方式需要成本控制者把重点放在“例外”的工作上，因为这会造成实际支出与标准之间的巨大差异。分析产生这些问题的原因及责任主体，并采取相应的对策，以避免负面影响的蔓延。

（五）健全机制原则。房地产开发企业要根据责任主体的不同，确定责任的权限、处理方法和程序，制定出一套合理的评价标准，并根据评价的结果进行奖励和惩罚，确保约束和激励的协调一致，使其能够更好地执行。只有将这三个因素有机地结合起来，才能使成本控制机构能够持续地进行成本管理，并始终坚持执行成本控制。

（六）实效投资原则。之前的成本控制，核心在于防御性控制，被动地节约成本，未能予以主动支持与过问。所以，成本控制的重点应逐渐调整，禁止纯粹的凭借节流手段，一定做到开源与节流都坚持的基本方针，在减少不合理的损耗的同时，尽力打开财源，增加更多的收入，最大化地实现利润。

二、全过程造价成本控制措施

房地产项目成本控制的五个阶段中，项目决策阶段对工程造价影响可以达到80%，决策阶段是做好工程造价的基础，亦是重中之重。

（一）决策阶段

1．土地性质与投资价值的探讨

文章以房地产项目建设为切入点，探讨了土地属性的内涵，也就是土地的社会经济性质。从城市发展角度、区域角度、房地产市场环境三个方面进行分析。

（1）从社会和经济发展的角度来看，项目所在的区域GDP总量、人均GDP、生活质量、民生状况等，都将直接影响到项目定位的准确性、市场对项目的认可程度、对项目的收益。

（2）着眼于项目所处区域的角度来看，项目所处的城市基础设施投入建设情况和居民满意度，该城市的发展规划以及实现情况，以及该项目所处的地理位置以及周边规划情况，比如一个商业用地项目作为产业基地与生态示范区的配套设施、补充周边缺陷型配置需求，同时作为以交通枢纽为导向，本身就具有天然导入客流的优势资源，其区域重要的战略定位以及需求性就决定了其重要地位，具有绝对的投资效益。

（3）着眼于该市目前的房地产市场环境的视角来看，该市居民的生活水平，在补充设施需求下，是否具有较大的购买力，促进该商业项目的落地以及后期运维效益的预期。这些都将是决策项目投资综合考量的要素。

（4）着眼于客户关注分析的视角来看，在前期决策中，该产业园区人群为该商业项目的目标消费者，这些园区企业定位，或是高新技术产业或是基础性低端产业，具有高消费力的白领或是基本生活水平的人员，他们购买力决定其商业定位水平。

2．项目本身价值决定

对于房地产市场中，项目本身就决定着其全过程成本体系管控的不同，如商业项目和商品房住宅项目其成本体系有着很大的不同。一是商业项目较商品房项目投资回收周期和时间跨度都长；二是商业项目较商品房项目存在后期运维增加成本；三是由于其建设模式的不同，过程中管理投入也将有所不同，造成成本控制的角度不同等等。所以对于项目的决策充分考虑以下方面：一是这个工程的总投资。开发公司要充分认识市场环境，做好对项目定位的详细调整、尽调。二是项目策略分析。在投资抉择时期，开发公司对于项目开展的可操作性、总成本与对于预计投资收益是开发公司对建设方案进行选取的根本。三是项目成本测算。在进行了策略分析后，必须对要开发项目的成本展开，确立各环节成本投入。

3．方案抉择

在项目的决策过程中，不管是哪个方面的问题，都要经过详细的技术和经济论证，才能最大限度地优化资源的分配。一是，项目的规模和规模要兼顾区域、定位、资金投入、运营、收益等因素，结合当前房地产项目的市场情况和未来的发展趋势，从众多的战略选择中选择最好的方案。方案选择的优劣将会对整个工程的成本有很大的影响。

（二）设计阶段

此时期是按照项目可行性研究报告来开展设计的时期，是房产项目开发的根本意图的体现，虽然设计费占工程造价比重为1%，但是却影响造价70%以，因此设计阶段是造价控制的关键和重点。

设计阶段及该阶段成本控制主要成果—设计概算是详细落定项目投资额度并有效分析项目资金合理性，且能够将设计方案各功能性与资金进行有效的匹配，以及明确各阶段、各组成部分、各构成要素等成本构成情况以及成本控制额度。详细地分析设计阶段成本构成及控制策略对于实施阶段有着深远的影响。可以反馈设计方案的合理性，避免重复建设工作，有序组织实施进度，做好与投资匹配的设备选型及材料标准确，所以要对设计进行严格的规定和成本控制。

1．设计方案的评选与优化

通过技术比较、经济分析和利益评估，正确处理技术和经济合理的关系，使技术进步和经济合理相协调，通过对工程设计方案、设备选型、参数匹配、效率分析和项目可行性分析等现代数学模型来进行最优设计方案的评估。

2．确定项目建造标准

在完成了造价规划后，在满足用户需求的基础上，按照节约成本的原则，由造价管理部门和设计部共同拟定了施工规范，并将其纳入工程的设计中，作为设计单位的施工图纸的需求文件。

工程建设要求与三个融资管理原则、结构和功能性原则以及有效的费用计划密切相关，而且要与前期计划中的一系列指标要求相一致，与成本控制相一致。建筑规范由标准规范和可调节规范两大类组成，其中，建筑规范包含了由建筑工程如电梯等确定的设施，而建筑规范则是可根据用户的关注程度，对工程项目进行适当的调整。

设计公司在编制施工图时，应当将工程造价预算与施工公司所制定的施工规范相结合，以便使设计单位能根据规范的施工程序和材料的编制。同时，“先于计划，后为后”的成本控制思想也可以应用于工程的设计。

3．限额设计确定项目目标成本

根据可行性研究方案确定的投资额度进行初步设计，限额设计不是降低标准和减少功能，而是保证投资额度不变的情况下实现使用功能和建设规模的最大化，限额设计是工程全过程造价成本控制体系中的一个非常重要的环节，是设计阶段中进行技术、经济有效分析，实现工程造价控制的一项重要的措施。所以设计概算在工程造价管理中具有非常重要的作用。

（三）实施阶段

1．合同规划与管理。

在确定了项目的目标费用后，评估了在整个施工期间合同中所有的项目和相应的价格，以及在整个施工期间变更或签订的合同，是该项目的主要控制内容。这样的控制方法，既不需要分解、重组合同，也不需要对合同进行成本重组，而可以通过合同的内容进行控制，通常合同分解和重组在成本明确的阶段发生的次数更多，这主要是由于合同的具体内容与目标成本之间的关系不能一一对应，从而导致动态管理成本的效率和质量下降。在此基础上，首先要以合同计划的方法进行管理，然后对全部建设费用进行动态监控。另外，该方法还可以直接指导后续的采购、投标工作，预测合同的变化和修改，并将原来设定的费用控制任务付诸实施。这样也可以实时监控项目的资金流向，从根本上将计划和成本联系在一起，最重要的是，它可以设计和控制合同的内容，并以此来制定每月的支付计划，将工程建设、销售和项目的结算工作结合起来。

2．招标方案

工程招标时期不单单是敏感度最大的时期，也同样为成本控制中比较关键的一环，借助严格的项目招投标、订立合同等相关工作，能够控制好投资。在建设项目招标中，费用的控制的主要关联因素详细表现为如下：第一，设计说明、施工场所，项目的施工组织情况会大大地影响项目的成本。再者，技术工艺与组织模式的差异将导致项目成本的差异，所以，项目合理控制价的设定可以有效地去除不合理的报价对造价的影响。

3．动态成本

项目的动态成本就是指在有了施工图后，在项目招标、签订合同、施工过程、结算等各个环节中，动态地反映项目的成本变动情况，如果项目的实际费用与目标费用有偏差，则通过预警、纠偏、回调等措施，将项目的实际费用降到了合理的水平。

动态成本管控是一个系统性的工作，并非单一岗位、单一人员的成本管理，实施监管需要具有较高专业水平和能力的成本管控员工，因为在实际情况下，对项目成本的所有变动进行完全的掌控是很难的，定期搜集并整理项目成本的变动情况，对其中的动态成本进行计算和估测，比较和剖析。

我们可以充分借助数字科技，搭建数字化管理平台，通过确定目标成本并结合多专业、各环节成本组成目标成本与变动成本构成适用区间，系统对每一阶段的施工逻辑与成本形成自动检测，触发提醒与预警指示，根据超成本的水平，启动成本审批机制。利用数字化科技是动态成本管控的重要技术手段，也是实现有效控制全过程造价管理的重要载体，通过搭建数字化动态管理的平台可实现投资方、设计方、施工方等多团队作业，同时最快最有效的反馈成本变化，及时发现问题并根据问题发生点提出应对方案，实现项目精准化、节约化建设模式。

4．竣工阶段成本分析

竣工结算是动态成本控制的一个静态成果体现，建设单位验收时期的成本控制不但应参与工程竣工的造价控制，还必须对于项目理赔问题及时地予以处理，还必须和各个参与方予以综合的清算。此阶段成本控制具体有下面的几个影响因素：

一是，与实体移交相匹配的结算资料。由于房地产项目投资金额大、建设周期长、程序复杂等原因，导致了结算审计的困难，特别是对某些隐蔽工程的争议性审查，以及与实际工程建设标准相符的结算费用的核查。

二是，成本分配不科学，成本核算不符合实际。由于造价的不合理，使得施工单位的造价核算出现了问题，从而使工程多了，亏本了。

三是，验收后反馈出的质量缺陷。因为工程质量问题在通过验收后，出现了很大的质量问题，导致工程款只拿到了一小部分，甚至无法收回，导致了建设资金的浪费。

对此，建设单位需要结合下述两点对其实施管控。

5．结合动态管理的项目核算机制

结合动态管理过程所建立的数字化成本管理平台，加强过程中监控，并且针对影响结算成本的因素有针对性落控，调控各管理岗位、机制的责任，立足争议事项解决在萌芽状态；建立经济、技术复核机制，通过经济测算指标反馈技术疑点，再集中性多层次、多方面评估核验，以确保项目成本的精准核算。

6．成本科目分析

在参照市场采购标准的前提下，对于该施工工程的成本核算环节进行成本各级科目和各项数据信息的分析总结，在遵循成本核算相关计算模式过程中，详细验算各级科目的成本明细内容。该项目对于施工过程中选用的单体建筑模式，进行建安费用和采购成本等各项信息的提炼总结，最终报告可以作为企业未来承接项目的目标成本设计方案的参考文件。

（四）运维成本

对于建设单位来说，运营维护这一阶段的成本控制往往是容易忽视其重要性，对于全过程成本造价的投入来说，这一阶段投入也是比重较小，大约相当于十分之一，但其对建筑物的使用功能以及使用效用起到相当重要的作用，这一阶段是实现最终建筑定位和设计理念以及预定目标的绝对环节，更像是建筑物后端竣工，实现项目整体运行调试以及建筑功能集成阶段。所以运维管理的需求相当于项目管理和成本控制体系的一个组成部分，这一阶段要切实地根据项目的性质制定长期、短期运维方案；根据前端决策策略确定运维服务方向和成本目标；根据融资方案实现投资回收、投资效益等。

三、结束语

为了提高房地产企业的效益，实现项目增值，必须建立健全项目成本管理体系，提高企业的竞争力，实现经济稳定发展。而在认识到这种理论并把它付诸实践的过程中，就需要企业进行成本管理的改革，使之与市场发展的需要相适应。