基于财务管理视角的房地产公司内部控制问题研究

毛培培

（北京昊远隆基房地产开发有限公司，北京 102488）

房地产行业作为国民经济发展重要支柱，在社会发展中扮演着重要的枢纽角色，与各个部门以及企业有着紧密联系。现阶段，我国经济飞速发展，房地产行业也迎来了发展的春天，使得房地产项目日渐增多，此背景下，政府部门也加大力度对其进行管控，促使相应制度机制不断完善，也正因此，房地产行业开始进入调整期。房地产项目本身就存在很大风险，有必要提升房地产企业财务管理能力，从而提高企业内部管控水平，为房地产企业良好运营提供保障，能够立足于激烈的市场竞争中。由此可见，本文针对财务管理视角下房地产公司内部控制问题的研究，对房地产企业长久发展，推进城市化建设具有重要作用。

一、房地产项目的特征

分析房地产项目可知，其对资金需求较大。相比于其他工程项目，房地产由于建设周期长，规模大，对资金有着较大的需求，因为一个房地产项目从立项、设计、施工、竣工整个过程，需要不断注入资金，支撑建筑项目施工建设顺利进行，而这一过程中，房地产公司的资金流动情况便会直接影响整个建筑工程施工进度。针对此，对于房地产公司而言，在前期立项阶段就需要大量资金支持，导致房地产行业门槛较高，与此同时，这一要求也很大程度上提升我国土地成本价格。因此，房地产公司、政府有关部门，需要高度重视成本和资金管理，采取宏观调控，加强企业内部管控等措施，为房地产项目建设提供良好的市场环境，助力房地产公司良性发展[1]。除此之外，房地产公司在项目建设时，也会受到较强的政策性约束。作为保障民生的行业，房地产项目关乎我国土地资源配置，而国土资源本身就受国家管控，所以，在开展房地产项目建设过程中，要求整个行业必须依照国家政策实施。政府相关部门制定的政策将直接管控房地产公司的项目开发行为。

二、房地产公司内部控制工作意义

第一，房地产公司在日常运营过程中涉及较多方面，风险问题也尤为突出，而通过优化内部控制，能够很好地提高企业工作质量，规避诸多不良问题发生。现如今，房地产行业竞争日益激烈，究其本质就是人才之间的竞争，但同样也离不开完善的内部控制，只有企业内部管理水平提高才能不断强化各方面工作，尤其是财务管理工作，通过实施完善的内部管理和控制，可以更好地提高整体财务管理水平，在保证工作效率基础上，促使企业资金得到有效运用，保证各项活动顺利进行。在内部控制制度作用下，企业全员参与其中，有效发挥了内部控制管理措施的效用，保证企业各项房地产业务可以有序开展，提升企业整体工作效率。

第二，通过实施内部控制管理，有助于提高企业管理水平，从而有效预防房地产项目投资风险，进而使得房地产企业可以稳定良性发展。由上文分析可知，房地产企业本身属于资金密集型企业，需要大量的资金用于房地产开发建设，再加上运营周期较长，资金流转性较差[2]，一旦决策错误，必然会造成投资失败，对房地产企业发展造成直接影响，甚至带去巨大的经济损失。所以，根据企业内部实际情况制定较为完善的控制管理制度，可以全面优化工作流程，促使各项工作能够以系统化、完善化、规范化的方式开展，使得财务管理效用得以发挥，从而降低房地产企业投资经营风险。

三、基于财务管理视角的房地产公司内部控制实施原则

（一）全面性

建立在财务管理基础上的房地产内控工作，必须保证内部控制的全面性，具体来说，主要指的就是房地产企业在开展内部管控过程中，应当涵盖企业经营活动各个环节，无论是财务活动还是业务活动，都需要将内控管理覆盖到发起、决策、执行、反馈、监督各个环节，确保所有工作都处于监督管控中，从而实现对房地产行业的动态化管控。

（二）有效性

房地产企业制定的内控制度，开展的内部管控工作，必须保证其有效性。这里的有效性，一方面是指企业制定的内部控制制度以及实践措施要有效，另一方面这一内控制度也要保证房地产企业财务人员以及其他部门工作人员可以直观地了解、理解内部控制制度基本内容和要求，保证能够落到实处。

（三）重要性

房地产企业依托财务管理开展内控工作，还要坚持重要性原则，简单说，就是企业在建立内控工作制度、工作内容过程中，需要综合考量多种情况，确保房地产企业所有工作环节包含在内，在此基础上突显出其中的重点环节，不仅要实施全面监督[3]，也要突出对重点部分的有效监督。促使内部管理和控制能够对企业经营管理重点环节、高风险工作产生作用，进而避免房地产项目建设过程中发生风险问题。

（四）互相制衡原则

房地产企业的内控工作，除上述几项原则之外，还必须遵守相互制衡原则。房地产企业的经营管理过程中涉及较多方面，尤其是财务管理活动，必须科学合理地划分权力、责任，保证权责明确，而企业内部管理控制工作的实施，也应当做到相互监督、协调、约束。而企业监督监管部门以及员工，在工作开展过程中，也必须保证权威性、独立性，促使监管工作可以发挥效用，提高企业财务管理内部控制效果，进而促使房地产企业稳定发展。

四、目前房地产企业财务管理内控工作存在的问题

（一）财务管理内控工作制度不完善

随着现代社会飞速发展，我国房地产企业业务规模日益扩大，但企业财务管理部门整体发展并未与之相适应，速度相对较慢，就目前房地产企业内部财务管控机制看，存在诸多不完善之处。从大部分房地产企业财务管理内控系统看，缺乏风险评估机制，同时在执行、监管工作落实方面也存在较大缺陷，直接影响财务管理内控信息真实性，并且和企业实际情况出现了较大差异，导致企业内部管控工作的落实受到直接影响。此外，还有个别房地产企业甚至不具备一套完整的财务管理内控制度，给房地产企业日后发展埋下巨大隐患。

（二）缺乏正确的财务管理内控意识

从目前多数房地产企业管理人员、财务工作人员思想认识看，并未认识到财务管理内控工作重要性，导致相关人员在实际工作中，无法明确划分财务、业务对应的内部管控制度，此种情况，即便是房地产企业想要加强实施内部控制，也会受到管理人员、财务工作人员的影响，难以有效落实内部管控制度，导致出现问题后找不到负责人，直接影响了企业正常运行。

（三）缺乏有效的内部及外部监督

房地产企业在实施管控工作中，必须建立符合实际的内外监督机制，只有保证监督工作落到实处，才能进一步发挥内控作用，提升内部管控工作效果。但从当前多数房地产企业经营管理情况看，并不具备完善的内部和外部监督机制。结合实际看，绝大部分房地产企业财务管理人员主要归属于企业管理机构管理，而企业管理部门本身就与财务存在直接利益关系[4]，这种情况下，极易引发管理人员和业务人员出现利益交换的情况，影响到财务管理工作客观性、真实性、公平性。并且，多数房地产企业由于不具备财务审计监督机制，很难获得企业真实的资金流动情况，同时也无法保证财务数据真实性、准确性，不利于房地产企业长久发展。

五、提升房地产企业财务管理内控工作水平实践措施

（一）积极完善企业财务管理体系

房地产企业在实施财务管理内控工作过程中，若想顺利有序开展，最为重要的就是建立完善的财务管理体系，为企业财务管理工作开展做好基础铺垫。在具体实践中，房地产企业应当建立财务管理中心，由中心管理者负责实施，采用集中式管控模式，确保企业下属各子公司、业务部门财务管理工作得到全面管控。其次，需要根据房地产企业实际情况，制定与之匹配的管理体制和制度，助力财务管理中心相关人员能够顺利开展管理工作。比如，通过制定企业总部集中管理机制，明确各个岗位的职能与职责，而后根据企业经营管理需求，合理配置一定数量的财务管理岗位，并划分好岗位层级。最后，房地产企业在财务管理实践工作中，必须制定统一、规范的财务制度，为下属子公司或部门提供参考标准。财务制度中需要包括预算编制制度、会计核算制度、利润分配制度，此外，还有投资及融资管理制度、资金管理制度等，按照统一的制度落实各项工作，有助于提高财务数据准确性、规范化。除此之外，房地产企业需要制定明确、合理的财务管理、财务申请、财务审批等工作环节的具体操作流程，明确与之配备的规章制度，促使财务管理中心、企业管理中心、各部门实现有效、通畅沟通，从而保证房地产企业可以有序运转。

（二）加强对预算工作的全面管理

全面预算管理的实施对于房地产企业具有重要作用，通过实施完善的预算管理，提升预算准确性，保证预算执行质量，能够为企业财务管理内部控制工作的开展提供有效支撑。在具体实践中，企业可以细化项目预算管理，考虑到房地产企业项目规模日渐扩大，加之运行周期较长，企业财务管理人员在编制项目预算时，必须结合项目实际情况进行编制，全面考虑到房地产项目周期内出现的各种费用，例如，立项前项目可行性研究、项目开发成本、规划设计费用、经营收入、借款计划等等。除此之外，财务管理人员也应当在项目执行过程中，结合工程具体进展如工程报价、建设施工等阶段，复核预算执行情况，此过程中如果发现预算执行和初期存在较大变化，工作人员必须及时分析其变化原因，而后采取有效措施进行调整。

（三）综合考量项目预算和资金预算

房地产企业在实际运行中，不仅要注重对工程项目的预算编制，而且也要注重企业运营方面的资金预算编制。在具体实践中，可以有效融合二者，综合考量后将其作为基础，并根据房地产企业实际运营情况，结合企业现有资金状况，为企业制定出年度预算，在此基础上，再将企业年度预算、战略发展目标、年度工作计划等内容，按照不同业务部门情况实施合理划分。此过程中，企业的预算执行责任中心，应当定期汇总、总结预算执行情况[5]，可以借助预算执行报表的方式，为上级财务主管部门提供清晰有效数据，帮助相关管理人员及时了解企业具体情况，如果发现问题，可以进行针对性的调整。在具体实践中，需要由相应部门依照流程，向管理部门上报金额、原因等信息，而后经由管理部门审核审批后，按规定进行落实。

（四）完善财务管理监督监管机制

房地产企业在经营管理中，积极完善监管机制能够提高财务管理内控效果，降低甚至规避财务管理工作中存在的风险问题，确保内控管理发挥效用。在具体实践中，可以对财务管理人员进行层级划分，比如，总部主管部门、子公司或业务中心分别各自委派财务管理人员，让这些人员共同组建一个部门，一同管理同一个子公司或业务中心的财务工作。采用此种方式，主要就是利用了两类财务人员的人事、薪资关系不同，相互之间不会发生利益关系，从而降低财务管理工作风险发生概率。

为进一步增强房地产企业核心竞争力，促进企业长远发展，除了做好内部财务监督监管之外，还要加强内部审计工作。在具体实践中，要制定明确的财务管理制度，随时跟踪企业内部资金使用情况，并对其实施科学管控，与此同时，必须加大力度发挥内部审计作用，明确要求人员找准内控要点，实施审计。除此之外，为保证监督监管工作落到实处，企业还需要建立与之相对应的考核标准体系，结合具体情况采取适宜的考核方式提高人员重视度，进而有效激发其参与内部控制的积极性，促使房地产企业内部控制效果得到提升。

（五）全面提升内控人员综合素养

由上文分析可知，目前多数房地产企业的内控人员在思想认知以及专业素养方面存在诸多不足，直接影响了企业内控工作实施效果，对此，房地产企业必须高度重视内控人员专业素养提升，可以结合企业需求以及人员整体情况，定期组织专业培训，强化内控人员学习，并实施全面监督，保证人员通过培训获得提升。此外，企业还可以邀请行业专家到企业中，开展知识讲座，针对性地讲解一些行业内控管理知识，可以结合工作人员实际情况，引入具体的案例，提高人员内控管理思维，从而使得企业整体内控工作效率得以提升，有效提高财务管理工作水平，为房地产企业获得更多经济效益。另外，为激发人员工作动力，促使其认识到提升自身素养的重要性，可以引入竞争上岗制度，借此来调动人员积极性，提高工作热情，鼓励员工主动学习内控专业知识，而后参与到岗位考核、选举中，证明自己的能力，提升自身价值。房地产企业若想推进内控工作顺利开展，发挥内部管控监督作用，还要积极建设企业文化、精神文明，提升企业“软实力”，同时也利用文化提升员工企业归属感，从而更加积极主动地参与到企业内控管理工作中，切实发挥自身作用，全身心地为企业发展做贡献，进推动房地产企业健康稳健的发展。

六、财务管理视角下推进房地产公司内部控制发展建议

通过上文对房地产公司内部控制工作意义、基于财务管理视角的房地产公司内部控制实施原则、目前房地产企业财务管理内控工作存在的问题以及提升房地产企业财务管理内控工作水平实践措施的分析，不难发现，基于财务管理视角下，推进房地产公司内部控制发展还需要进一步完善。

（一）积极营造良好的内部控制环境

基于财务管理视域下，房地产公司若想实施良好内部控制，首要任务就是营造出良好的内部控制环境，这就需要完善企业文化，结合企业实际情况和现实需求明确日后发展方向，并在实践中充分调动企业员工工作热情，提高工作积极性，可以借助系统化的业务培训帮助企业员工充分认识到内部控制的重要性，同时也积极宣传企业文化，促使企业员工可以提高凝聚力、向心力。除此之外，房地产企业应当实时收集与自身发展相关的信息，如新型施工技术、市场供需关系、投资市场风险点等等，综合分析、考量后，为企业进一步的投资风险判断提供可靠依据，促使企业可以进一步提高判断准确性，确保企业内部控制可以有序开展。

（二）加强企业管理者对内部控制的重视

立足财务风险管理下对企业内部资金运营必须加强重视，统筹全局，重新定位财务管理目标。比如，系统化、全面化分析内部控制体系，管理者可以更好地了解现阶段企业在经营管理活动中存在的问题，找出其中较为薄弱的环节，进而清晰化自身在市场竞争中存在的优势，并利用相应的技术与评价相互结合的方式，确保内部控制体系掌握在预算范围内。另外，管理人员应当高度重视内部审计体系，而后在最大程度上降低房地产企业面临的财务风险。

（三）立足财务视角全面掌握控制关键点

对于房地产企业而言，融资是否有效、合理，会直接影响着企业运行，因此，房地产企业在实际运行过程中，应当加强考量各项经济指标，从而更 好地确保资金利用有效性。例如净现值、投资报酬率等，并将其用于各项投资活动开展的指导方向，最大程度上减少企业经济损失。除此之外，在制定房地产企业内部会计制度过程中，必须明确当前行业法律法规情况，从自身内部情况入手，针对各个环节加以约束，不断完善，从而促使企业会计人员行为规范可以获得约束，确保将经济犯罪源头扼杀在摇篮中，从而提高房地产企业内部完整性，使得各项工作流程得以全面优化和完善，促使各项工作能够以系统化、完善化、规范化的方式开展，使得财务管理效用得以发挥，从而降低房地产企业投资经营风险，推进企业长久可持续性发展。

七、结束语

综上所述，新时期，我国市场经济格局不断变化，这对房地产企业发展带来机遇的同时也带来了诸多挑战，面对日益激烈的市场竞争环境，房地产企业若想蓬勃发展，实现自身的长远稳定发展目标，必须注重完善自身，全面加强财务管理内部管控工作。可以通过积极完善企业财务管理体系、加强对预算工作的全面管理、完善财务管理监督监管机制、全面提升内控人员综合素养等措施，立足财务管理视角，积极完善内部控制建设，有效提高房地产企业内部控制水平，确保在越发激烈的市场竞争中取得一席之地。