房地产企业税务风险及防范策略研究

文/孙志华（天津裕昌房地产开发有限公司）

房地产企业身处激烈的市场竞争格局，且本身业务关联度较高，具有一定的复杂性，在日常经营中所涉及的税种较多，如增值税、土地增值税、企业所得税、城建税、印花税、契税等，由此，面临的潜在税务风险也呈现出复杂性，特别是随着其经营范围扩大、业务扩展的背景下。引入全过程管理理念，深入到房地产企业中对各环节的税务风险进行分析，并提出具有针对性的防范策略，旨在更新思维理念、树立精细化管理模式，提升房地产企业的税务筹划能力，有序防范风险，助力于企业的有序、稳健经营。

一、税务风险内涵

（一）税务风险的概念

现代企业从成立起，便与税务产生了紧密的联系。在发生税务活动、缴纳税费的过程中，可能会产生两类税务风险（Tax Risk）：一是，应纳税未缴纳、少缴纳风险。由于企业自身行为违反或不符合税收相关法律、法规，导致未及时向税务机关足额缴纳税款，会视行为的轻重、有无故意而受到处罚，如补缴税款、加收滞纳金等[1]。二是，多缴纳税款，增加了企业的税负。由于企业自身对税收相关法律、法规理解不准确、不熟悉，对税收优惠政策理解不深入，导致多缴纳了税款情况[2]。

可见，对于现代企业而言，在实际经营过程中，不可避免地会发生纳税行为，必须要采取合理的手段进行税务风险的规避，否则可能会给企业造成严重的经济损失，例如，因偷逃税而接受法律制裁，因长期不当缴纳税款而产生大量的滞纳金等。也可能因缺乏纳税筹划或对税收优惠政策不理解，而多缴纳税款，增加企业的税负压力，导致企业持续承受经营、运营资金压力。

（二）税务风险的主要特点

对于现代企业而言，均不可避免地面临着税务风险，呈现出主要的特点如下：

一是，客观性与必然性。税务风险是客观存在的，不以人的意志为转移。从企业的经营属性来看，追求税后利润最大化是其经营的目标所在，由此，在发生税务行为时，势必会尽可能地少缴税，减少税务成本，但由于信息不对称的因素，如税收法律法规理解偏差、履行缴纳义务不主动等，势必会引发税务风险[3]。

二是，普遍性与广泛性。企业在日常经营中，各项运营活动都可能会涉及纳税行为，由此，也可能会普遍性地面临着各类税务风险[4]。例如，房地产企业的经营规模较大，所涉及的环节较多，在材料采购、固定资产购置与折旧、房屋销售等环节均会产生纳税义务，由此，税务风险呈现出普遍性与广泛性。

三是，潜在性与无形性。现代企业在经营过程中，所面临的税务风险可能具有一定的潜在性，从短期来看，可能会对企业的经营并无影响，而长期积累至一定程度，甚至可能给企业带来巨大的危机与生存隐患[5]。例如，房地产企业经营面临一定的复杂性，所涉及的税费数额较大，若在某一环节出现了少纳税情况，短期可能对企业影响不大，而长期积累，通过税务核算被发现后，可能是巨大数额的税款未缴纳，不仅需要补缴、加收滞纳金，还会给企业的声誉造成风险，甚至受到行政处罚等。而税务风险具有无形性，存在于企业内部却无法明确地感知，往往只有通过强化内部控制、加强风险预警，以及依靠税务人员的专业胜任能力，才能够进行动态跟踪和感知。

二、房地产企业税务风险分析

房地产企业经营具有一定的复杂性，往往呈现出经营范围广、多个项目同期建设等情况，由此，给纳税管理工作造成一定的难度，基于全过程的管理思路，对项目开发、建设中的各环节展开税务风险分析。

（一）土地获取环节税务风险

房地产企业在项目开发前期策划阶段，先购买土地，进而成立项目组进驻开发。在土地开发阶段，要关注增值税抵扣风险，特别是购置土地的价款较高，在项目开发中占据成本比例较大，一旦无法进行增值税抵扣，势必给企业的开发造成较大经济损失。同时，若土地是通过拆迁等方式而获得，则会涉及到拆迁补偿、保障房建设等，需要与当地政府进行协调，关注后期在项目开发后进行审核时，是否存在土地增值税清算风险。特别是要注意，在扣除土地价款时，必须要符合相关的硬性条款规定，否则可能出现税务风险。最后是土地购置者、纳税人的身份问题，不同的身份，后期对土地增值税清算影响较大，例如，一些企业会成立项目公司作为纳税人，以便充分享受税收优惠政策。

（二）项目开发环节税务风险

在房地产项目的开发阶段，所涉及的流程较多、税种较多，需要统筹全局开展纳税筹划。例如，在开发阶段，很多项目会从外部筹集资金，如银行借贷，是否满足利息资本化的规定，在会计分录时计入“开发成本——资本化支出”，必须按照会计准则进行处理，以避免发生延迟缴纳税款情况。在勘察设计合同、建安承包合同等管理中，要关注印花税的缴纳，通常在开发阶段会涉及到大量合同的签订，易忽略了印花税的申报工作。在发票管理环节，要关注是否获得了增值税专用发票，例如，一些项目分包给工程队，由于金额较小，往往对工程队能否开具发票情况未进行核实。又如，购买园林苗木时，要关注代开发票的风险，防范产生虚假增值税进项税额。

（三）销售环节税务风险

房地产项目开发完成后，进入到销售阶段，在获得预售许可证后，要向税务机关预缴税款，要关注预缴增值税、预缴土地增值税与项目整体测算的关系，尽量避免因产品线匹配、分期、推盘节奏、定价策略而导致的资金压力和税负风险。在销售环节，要制定合理的销售方案，以防范税务风险。例如，地下车位的销售方式，是作为房屋的附加资产赠送，还是作为单独产权销售等，以及在制定销售合同中约定是否明确，销售发票的开具是否正确等，这些都会关系到后期税负的清算，进而影响到企业的最终收益。特别是要关注应收未收购房款的情况，也应确认为收入实现。

（四）竣工支付环节税务风险

房地产项目在开发完成后，进入到竣工支付环节，要在交付阶段对未抵扣的进项税票进行足额抵扣，否则一旦进行了结算，便会出现留抵情况，给后期的抵扣工作带来不便，甚至可能引发税务风险。在房屋交付环节，要对合同、交付、开票时间进行明确，按照孰先原则准确把握，以便确定缴纳义务发生与时间。特别是要关注房屋未办理交房手续的情况，也要履行纳税义务。同时，要进行楼盘项目实际税负率、发票、实际毛利等的申报工作，以便与当前的税收政策相符，虽然可能因部分尾盘未处理，可后期结合实际发生额进行税负的计算。

三、房地产企业税务风险防范策略分析

21世纪以来，房地产行业呈现出高速发展的态势，随着业务扩展、经营扩张，在内部管理中潜在的税务风险可能成为限制行业有序发展的障碍，通过树立全过程管理的理念，对项目开发、建设过程中潜在的税务风险点进行梳理与分析，强调要从强化内部管理、增强风控能力着手，进而探索契合房地产企业实际的税务风险防范策略。

（一）建立完善税务风险内控管理

房地产企业的经营具有一定的复杂性，要强化纳税管理、提升税务风控水平，必须要结合经营实际，构建完善的内控管理体系，对各个环节潜在的税务风险实施动态监控、逐项排查，从而提高税务筹划管理工作。加强企业合同管理，注重业务与财务工作的整合，严格监管合同条款和履行等，由税务专岗人员提出合理的税务建议，有效防范合同签订环节潜在税务风险源。房地产企业大多具有规模大、内部职能部门多等特点，在构建税务风险内控体系中，要着力加强各部门间的协作与联系，借助信息技术平台，体现税务管理工作的高效性。法务部全面核对、审核合同条款；财务部对经济条款进行审核，全面了解双方履行的义务与责任，并提出合理的税务建议；工程部门对施工、建筑、进度等方面的条款进行审核，了解各自的责任。通过在房地产企业内部各部门的沟通与协作，强化内部管理，从合同签订、履行环节着手，构建税务风险内控管理机制，做好风险防控工作。

（二）增强企业的税收筹划能力

房地产企业经营过程具有一定的复杂性，所涉及的税种数量较多，由此，在日常的财务管理工作中，首先要重视税务筹划工作，并不断增强企业的税务筹划能力，降低税务风险概率。加强对工程项目的管理，提高财务报表的编制水平，着力提升数据的真实性与完整性，从而使税负计算、抵扣等合规推进。其次，由于房地产企业在经营中所涉及的税种数量较多，且部分税负计算复杂，如土地增值税等，要加强税务专岗人员的引进、培训工作，从而全面地开展税务筹划工作。尤其是一些大型房地产企业，要促进税务与财务、业务的融合，派遣税务、财务人员到工程项目上了解各环节的业务，详细地对各项税收政策进行熟悉，从而结合房地产企业运营的特点，从全过程的思维视角，以合法性为原则，着手开展纳税筹划工作。最后，加强与税收征管部门工作人员的联系，对于不熟悉、把握不准的税收政策，积极主动地向工作人员请教，从而合规推进纳税筹划。

（三）增强企业财务税务管理能力

房地产企业的经营特征，决定其对企业财务税务能力提出了更高的要求。尤其是在实际的经营过程中，往往存在着多个项目同期开发建设的情况，财务税务工作呈现出复杂性，为有序保障企业的正常运营，必须着力增强财务税务管理能力。企业内部在组织培训过程中，要着力加强财务分析、审计工作、税务管理等知识体系的构建，不仅是财务、税务人员，项目的负责人也要有所涉猎，从而逐步构建专业性强的财税人员队伍。房地产企业在经营中，要严格不相容岗位设置原则，重点关注密集资金、大批量资金的收支，由税务人员积极介入，运用税务知识体系与职业素养，开展税务处理工作，有序做好税务风险防控工作。设置税务专岗人员从事税务登记、核算、档案保管等工作，定期进行纳税申报与审核，特别是借助于大数据技术，与历史评估税务风险进行比对，排查和防范风险。尤其是在金税三期系统运用基础上，加强与税务机关的沟通，积极应对潜在的税务风险，关注薄弱环节，采取积极应对措施防范。

（四）树立正确的法律和依法纳税理念

房地产企业在开展税务筹划工作中，必须要牢固树立依法纳税的理念，以合法性作为根本原则，深入地熟悉相关税收政策、优惠政策，必须要防范偷税漏税事件的发生，由此，不仅给企业造成经济损失，还会对声誉、品牌形象等造成严重损失。在日常经营过程中，加深诚信纳税的教育工作，在全员中普及税收相关知识，调动全员主动学习税收政策，特别是项目负责人，其对整个项目的推进进行全面管理，更要树立依法纳税、合规筹划的理念，在具备一定税收知识的基础上，将税务、财务、业务相融合，合法合规创造经济效益。全员性地树立税务风险意识，加强日常各环节的管理工作，尤其是针对潜在的税务风险源进行特别关注，严格操作流程、有效防控。税务管理人员更是要深入到业务活动中，结合自身的税务专业知识与经验，着力降低税务风险发生概率。

四、结语

在经济运行新常态背景下，房地产企业运营面临着激烈的竞争格局与严峻挑战，各类潜在的风险逐渐凸显现，只有深化内部管理、更新思维模式，有序地加强风险预警与防范工作，才能够提前化解风险，提高企业运营的稳健性。房地产企业经营本身具有一定的复杂性，且所涉及的税种较多，给税务管理工作造成一定的难度。税务风险具有一定的普遍性、复杂性和潜在性，贯穿于房地产企业运营的各环节中，只有树立全过程管理理念，对各环节潜在风险源进行梳理，才能够找准症结所在，提升纳税管理水平。深入到房地产企业中进行调研，进而提出建立完善税务风险内控管理、增强企业的税收筹划能力、增强企业管理财务税务能力、树立正确的法律和依法纳税理念等税务防范策略，旨在为企业的纳税管理提供新思路、新理念，助力企业稳健经营、合法合规纳税。