酒店改造工程的技术难点剖析

王晓雪

上海市建工设计研究总院有限公司 第二设计研究院 上海 200000

1 酒店改造工程的分类、面临的问题与解决措施

1.1 改造分类

酒店改造工程分为不改变原有建筑功能的内部改造和改变原有建筑功能的内部改造，下面以改变原有建筑功能内部改造中的整体装修改造（整栋建筑物装修改造包括内部、外立面；结构体系不变，可局部开洞穿管）的工程为例，对此类项目推进过程中面临的实际问题及具体解决措施进行剖析。

1.2 面临的问题与解决措施

因待改造建筑建造年代久，存在结构安全有隐患、室内功能受限、安全疏散条件待核实、消防设施老旧、厨房等常用设备老旧、局部外表皮脱落等问题，需进行房屋结构综合安全性鉴定、合理调整室内布局并进行恢复性装修、复核安全疏散条件、更换消防老旧设施、重新计算节能增加保温措施、更换电梯、更换厨房设备、修缮外立面等措施，以满足当前各类行业标准及使用要求。

在整个改造过程中，以保留为根基，对原有功能布置、原有结构体系、原有工程做法及节点等方面酌情保留并根据当前使用需求进行局部改造优化。

(1) 对于功能房间的保留：对大面积客房、保存较好的宴会厅等区域做整体土建保留，房间内部做装修处理。对餐厅、厨房等区域根据最新使用需求做局部土建保留，优化功能划分，铲除部分原有墙体，新增轻质隔墙进行分隔改造。

(2) 保留原有结构体系，局部楼板新增开洞改造。

(3) 构造层次上的保留：屋面等部位保留现状较好的底层构造，铲除并更新其上部构造，满足各类性能要求。

(4) 主要节点的保留与改造：保留原土建部分，不改变结构受力，对外表皮进行翻新改造。

2 平面布置改造的技术难点剖析及解决措施

2.1 功能冲突问题

因原酒店餐饮、客房功能及设施等现有条件不能满足当前使用及运营需求，设计在尽可能保证原功能分区的前提下进行优化及扩展。其中酒店公共区域内餐饮（包括餐厅、包房）、厨房（包括备餐间）等有严格的卫生标准和使用要求用房的平面布置也根据设计进行相应调整。调整后这些有严格卫生要求的用房难免会位于原有客房卫生间、洗漱室、浴室等这些易产生楼面渗透污染用房的直接下层，设计依据不同功能上下层相对位置的关系通过下面几种处理方式来解决这个问题：

(1) 原有客房卫生间区域位于改造后厨房、备餐区域的直接上层的情况，通过功能调整，使上层卫生间区域避开下层厨房区域。

上层原有客房卫生间区域与下层改造后厨房、备餐用房在垂直空间上局部重叠：设计通过调整厨房、备餐用房的边界线，将对应上层原有卫生间的区域合并到本层相邻走道区域内，通过局部功能调整的方式来解决这个问题。

上层原有客房卫生间区域与下层改造后厨房、备餐用房在垂直空间上完全重叠，且重合区域位于改造后厨房、备餐用房的中心位置，无法通过局部功能调整来避开的：设计考虑将直接上层对应的原有客房内卫生间取消，与相邻原有客房合并形成新的套房，并对合并后的套房空间进行重新布置，将卫生间位置设置在非厨房区域，这样可以通过功能的重组来解决这个问题。

(2) 原有客房卫生间区域位于改造后餐饮（包括餐厅、包房）区域的直接上层，无法避免在用餐区域直接上层时，设计采取钢板夹层同层排水和严格的防水措施，具体做法如下：

酒店改造工程考虑到尽可能减少对结构的影响，避免结构整体加固风险，无法简单的同新建建筑那样通过结构降板进行同层排水来解决。经过综合考虑及多轮方案比较，设计在满足下方改造后餐厅净高的前提下，于改造后的大范围餐厅区域上方设置钢板夹层（钢檩条+压型钢板+10mm厚的水泥加压板粘结基板+防水卷材），在夹层区域的边界设置两个落水点以防漏水问题，并将此处排水管转换到非餐厅区域排出，同时改造后的夹层空间设置严格的防水措施，夹层外围用镀锌钢板封边，并在侧边设置两处800（W）*800（H）mm的检修孔。设计通过以上几种处理方式的有机叠加来解决这个客房卫生间排水问题。

(3) 原有客房卫生间内台盆区域位于改造后包房的上层：

设计通过在原有上层卫生间区域转换台盆排水的落水点，使其位于下层改造后的公共走道区域上空，并于贴临下层改造后的包房外部空间设置墙体包裹，这样可以使转换后的排水管垂直落在改造后的公共走道区域内，在空间上解决上述问题。

2.2 消防问题

因酒店建造年代较久，现有的消防系统体系不合理，如防火分区设置不合理、疏散路径过长、疏散楼梯的位置在首层不能直通室外；防火卷帘及防火门安装时间早，功能及规格也已不符合现行规范；疏散楼梯地上与地下部分未采用耐火极限不低于2h的防火墙和乙级防火门完全分隔；消防设备老化等问题。消防系统目前存在一定的安全隐患，已不能完全满足《建筑设计防火规范》等现行规范要求。且当前酒店日常运营使用人员较多，火灾发生时，火情难以得到有效控制，保证人员迅速疏散。

本次改造除了消防设备更换、火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统等各类消防系统进行升级改造外，对于不符合现行GB50016-2014（2018年版）《建筑设计防火规范》的疏散问题，如防火分区的划定、疏散路径、疏散楼梯设置等同现行消防规范上的各种疏散问题有冲突的地方如何有效解决，设计择其以下要点加以剖析：

2.2.1 原有位于酒店内部的楼梯间首层直通室外的问题

改造建筑的原疏散楼梯间很多设置在建筑使用空间核心位置，楼梯间落到首层需通过走道或其他功能空间才能疏散到室外，这样就不符合现行防火规范关于楼梯间应在首层直通室外的相关要求。本次改造考虑保留现有楼梯间位置不变，通过增设防火门，形成扩大的封闭楼梯间来解决上述问题。这些位于建筑使用空间核心区域的楼梯间，设计结合走道做整体考虑，将其形成扩大的封闭楼梯间，所有开向此空间的门都被设置成乙级防火门。同时，首层的疏散楼梯间与走道相结合，形成一个扩大的封闭楼梯间，走道两侧用房开向此区域疏散门的增加而导致增加的防排烟量如何消化，也是个需要探讨的问题？若额外加设风井或者增大原有风井，需要增大结构开洞范围且会压缩周边功能用房的面积，这样不仅会增加结构加固的风险而且对周边房间的使用也会带来不利影响；若于屋顶范围增加风机房，则会导致屋顶结构荷载增加，也会带来结构整体加固的风险；以上做法对于改造建筑来说影响都比较大。经过几轮改造方案的比对分析，设计考虑利用首层原有的部分库房空间，将其使用功能调整为风机房，并对原有楼梯间进行直灌加压来解决这个问题，这样保留了原功能房间的正常使用，也可以避免结构整体加固的风险，最大限度地减少对改造建筑的影响。

2.2.2 改造后建筑疏散距离的问题

原建筑高度24m以上的待改造酒店，根据《建筑设计防火规范》的相关要求定性为高层旅馆，地上部分的疏散距离需根据现行规范疏散距离的要求来执行，同时根据改造后的功能空间而相应调整后的防火分区，首层位于两个安全出口间的部分功能用房疏散至最近安全出口的距离超过高层旅馆的距离要求（37.5m），需要借用相邻防火分区进行疏散，并在设置实墙连通处开设防火门，这样的常规做法对于人员的平时使用及商业界面的完整性均有影响[1]。经过几轮分析后，设计保留现有楼梯间的位置不变，通过现有楼梯间及相邻功能空间的重新整合，形成扩大的封闭楼梯间，疏散距离算至改造后扩大的封闭楼梯间与功能分区临界面的开门处。这样改造有效的减小了疏散距离，避免了因疏散距离未达到规范要求而需借用相邻防火分区疏散，影响首层商业使用及商业界面连续性的情况发生，与相邻防火分区间的防火分隔通过设置防火卷帘来实现，以满足空间及使用上的相关要求[2]。

2.2.3 夹层空间的安全疏散

对于老旧建筑原有的夹层空间，增加使用功能后，这部分空间的安全疏散如何解决？设计考虑这部分空间作为配套的机房区，提高整体功能房间的使用率。但根据改造后的功能布置，需增加疏散楼梯间以满足现行规范的疏散要求，同时，也要考虑降低对原有架构的冲击。经过深入分析，设计于原梁格范围内对夹层楼板进行开洞，并在不影响使用空间、满足疏散距离的位置设置钢梯。同时将新增疏散楼梯间开门位置靠近本层原有封闭楼梯间，疏散距离从夹层内最远点算至本层原有封闭楼梯间开门处（夹层内疏散楼梯的疏散距离进行折算），满足酒店尽端疏散的距离要求。

2.3 改造后收餐、备餐间的排水问题

因原酒店收餐及备餐区位置距离厨房区域流线较长，且功能单一、设备老旧，满足不了现需餐饮配套的要求。现根据当前酒店运营要求，同时为了送餐更加便利，首层平面布局相应调整，于原有厨房区域上层增设收餐、备餐间。那么这部分新增厨房用房的排水问题如何解决？因现行规范及卫生要求，这部分新增的排水管无法对原有楼板开洞排到下层原有的厨房区域内，又因要避免结构整体加固风险，不能增加此区域原有的结构荷载。经过多轮比对分析，设计考虑保留此区域内原结构楼板，铲除该区域原有建筑面层构造至该结构板，于现状结构楼板上设置轻集料混凝土（内部设置排水沟），并增设相应的防水措施（3+3厚SBS改性沥青防水卷材），再设置配钢筋网片的细石混凝土保护层，另增加1.5厚聚氨酯防水层以确保防水效果，表面设置砂浆结合层及防滑面砖，通过上述一些列的构造做法，来解决排水找坡和排水沟（不锈钢地沟）设置高度空间不够的问题。对于因增设构造层次带来的高差问题，设计在收餐间及备餐间门口的走道处避开开门位置设置1:20的缓坡来解决，达到人员疏散及日常使用的要求[3]。

3 外装修改造的技术难点剖析及解决措施

3.1 外墙饰面工程

目前酒店外立面因使用时间较久，高度及经营限制长时间未进行大规模整修及清洁工作，导致外表皮破损严重，有松动脱落现象，并且酒店客房采用的外窗材质为铝合金材质，使用至今，主要部件已严重变形且无配件可寻，部分房间悬窗已无法完全闭合，房间温度及噪音很难有效控制。为了保证酒店周边流动人员和车辆的安全、改善功能房间保温性能、隔声性能，在保留外墙原土建洞口的前提下，设计对外墙饰面进行更新改造至当前安全标准，具体改造方式包括外墙面更新、外窗更新、增加保温措施等。酒店现状外立面为砖墙与加气混凝土砌块的复合墙体并外贴石材，保温形式为墙体自保温，那么本次改造如何处理外墙饰面工程的上述问题呢？一种想法考虑全部铲除现有湿贴石材面至外部实墙面再设置干挂石材进行荷载置换，但这种做法顶层部分结构梁荷载不可避免的会增加，在结构不考虑加固的前提下，该区域无法实现增设干挂石材的想法；另一种想法考虑外墙面仅做清洗，然后用真石漆进行修补处理，因待改造建筑建造时是墙体自保温，未考虑保温措施，根据现行规范需进行节能计算，那么节能增设的保温材料则需在建筑空间内部解决，这样对室内布置有较大影响。经多方案比对，设计认为最佳的做法为铲除原有外墙饰面层至土建墙体，首层设置干挂石材，二层及以上的楼层设置真石漆，结合立面及现有体量造型，于两种材质交界处设置石材线脚收边，同时通过设置外墙外保温系统以满足节能要求。这样既满足外立面美观要求，又保证了结构安全性，同时成本上也实现了一定程度的节约。此外，因为现状外门窗的破损情况严重，本次改造将全部外门窗进行更换，使其性能达到抗风压、水密性、气密性、空气隔声性能等节能要求。

3.2 屋面工程

因待改造酒店建造年代比较久，原有屋面构造层也不可避免的有一定程度的破损。面对这种情况，设计在保留原结构屋面板的前提下，铲除屋面现有破损的面层、防水层等，重新铺设挤塑聚苯板保温板（厚度按节能计算）、SBS改性沥青防水层、面层等构造层，进行相关构造层的更新置换。另外有关屋面的排水问题，因原有排水设施比较老旧，不能承担当前的排水任务，设计将现有雨水管全部更换为柔性铸铁管，原有落水点的位置及结构开洞大小不变，充分利用原有资源来满足当前使用要求。

4 结语

通过某酒店改造过程中遇到的众多实际问题，剖析了如何解决改造后的餐厨空间同原有上层卫生间等易产生楼面渗漏污染用房空间上冲突的问题；如何通过防火分区的重新划定、疏散距离的重新核定、空间重组后扩大封闭楼梯间的设置等方式解决安全疏散的问题；如何通过构造层置换等技术手段解决新增备餐区域的排水问题；以及如何通过技术手段对原有建筑外表皮、屋面进行合理改造，满足安全、使用、美观等方面要求。从技术角度剖析了在保留基础上的一系列改造做法，解决了改造前后存在的卫生、疏散、安全等方面的问题。