大湾区住宅精装修交付解析

王朝恩，刘志方，吴秀荣，宓国彦（中建东孚投资发展有限公司， 广东 广州 510663）

1 住宅精装修交付释义

住宅精装修交付是指房屋交给业主前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成，并通过质量验收。后期业主只需要自行购买家具就可以入住。

对于精装修交付标准，分为以下几个基本要求。

（1）天花：天花造型吊顶设计要具有艺术感，材料符合国家安全标准。

（2）墙面：墙面张贴墙纸、墙砖、粉刷乳胶漆等，品质要求符合国家标准，具有水平垂直平顺的效果。

（3）地面：地面铺贴玻化砖、仿古砖、实木地板等，品质要求符合国家标准，具备防滑耐磨的特性。

（4）厨卫设备：厨卫设备均采用知名厨卫品牌，厨卫空间且需经过高品质的设计和装修。

（5）机电设备：机电设备均采用知名厨卫品牌，品质要求符合国家标准，安装要求整洁美观。

2 住宅精装修交付展示样板房设计风格解析

样板房是商品房对外的一种营销展示，也是购房者装修效果的参照实例。样板房展示的好坏直接影响房子的销售。作为楼盘销售过程中的一个重要手段，样板房已越来越受到房地产开发商的重视和广大购房客户的喜爱。一个样板房基于符合项目的定位、迎合目标客户的品位、体现项目的核心优势等方面考虑进行设计，能激发客户的美好心理感受，增强购买欲望。

随着“广东三胎”政策的实施，小居室已难以满足家庭人口增长所产生新的住房需求。但是在房价高企的情形下，空间小但有多居室、功能齐全、总价较低的紧凑户型越来越受购房者喜欢。样板房设计是为了扩宽视觉空间，提高居住舒适度，营造宽敞的房屋效果。室内设计思路基本是采用简约的现代风格设计手法，没有繁杂的装饰。

考察大湾区多家地产开发商开发的楼盘，发现多数的精装修交付展示样板房的设计风格基本如前文所述。硬装设计部分基本是采用可以混搭各种不同风格的简约现代风格，软装设计则是根据符合项目定位而选用迎合目标客户品位的相符合的设计风格。

住宅精装修交付有一个弊端是缺乏个性。统一的设计及批量精装修导致户型一致，这种缺乏个性的装修无法满足客户的个性化需求。样板房设计更注重软装设计风格，由软装体现不同的风格，满足客户个性化的需求。以御溪谷项目的精装样板房为例：每个户型采用相同的硬装设计，不同风格的软装设计搭配，满足客户对“个性化”的不同需求

随着审美意识的提高，人们越来越注重个性需求，这是时代发展的趋势。有风格特点的住宅硬装设计将慢慢淡去，形成硬装设计去风格化的趋势，更多地回归功能需求，将房屋软装风格设置的决定权交给了购房者，可以根据个人喜好个性化、差异化定制。自主软装设计，最大化地满足购房者的个性化追求，让不同阶层、不同预算的人都能找到适合自己的解决方案，避免因对地产开发商的统一装修标准不满意而产生的不必要的浪费。

3 住宅精装修交付的优劣势解析

3.1 住宅精装修交付优点

3.1.1 省时省力

现在的快生活节奏，让人精疲力竭地工作与生活，对装修根本无暇顾及，一旦踏上这条“不归路”后烦心事不胜枚举。加之多数人对装修和装饰的经验不多，在装修过程中需与施工队多次沟通，到最后也不一定能够按照业主的要求设计出相应的方案，如果装修材料存在质量问题，除了工期要延长外，还增加额外的整改费用，业主还必须对施工全程进行跟踪，既费时又费力。如果有实力的开发商能提供有品质保证的精装修成品房，只需要添置家具、灯具等与已有的装饰进行搭配的家居就可以入住，没必要再把时间浪费在装修上，既能免去繁琐装修的烦恼，又能减少被不讲信用或低素质的装修公司蒙骗的可能。

3.1.2 成本降低，品质相对有保障

当前房价高企的情况下，毛坯房交楼，业主还要二次精装修才能入住，这对刚支付完首付款的业主来说，实在是一笔不小的资金负担。如果碰到不讲信用或低素质的装修公司，为了增加自己的利益，会诱导业主进行二次消费，令业主蒙受巨大的损失。但在精装修交付的模式下，由开发商统一规划，采用批量化规模装修，一步到位，减少了很多中间环节与投入，在装修成本上具备一定优势。并且开发商拥有强大资源和成熟的供应商团队，在室内设计、建材采购、装修施工和维修保养等各个环节上，无论是在成本上还是品控上，具有购房者所没有的议价能力和成本优势。同时，采用按揭贷款购买精装房，可以给业主减轻二次装修资金的压力。

3.1.3 避免受装修污染，环保健康

室内装修施工过程中，油漆的涂膜、使用水泥时掺有氨外加剂、贴砖使用的胶黏剂、胶合板的切口、家具的封边等，都会带来不同程度的室内空气污染。另外，在施工中采用含有大量的游离甲醛的胶黏剂，油漆、涂料中的苯系物，各种建筑装饰材料散发的挥发性有机化合物 VOC 等有害气体难以挥发，会长期持续对空气造成污染，对人体健康的危害尤其严重，已成为影响人们健康的一大杀手。而且毛坯房交楼由于各家入住时间不一致，导致装修是一个相当漫长的过程，业主得做好长期忍受装修干扰的准备，而购买精装修房则无此麻烦。

3.1.4 入住率更高，较易形成居住氛围

精装修房一交付就可以入住，免去业主把时间浪费在装修上。业主只需要添置家具与已有的装饰进行搭配的家居就可以。能短期内增加业主入住，形成良好的居住氛围。

3.2 住宅精装修交付缺点

3.2.1 自由规划难

毛坯房的二次精装修，业主可以根据需求调整空间格局，而精装房进行格局的改动等同于进行二次装修，业主还没有入住就得对已有的装修进行破坏，无论从维护或装修成本来说都很不划算，也是部分业主无法接受精装房的原因。

3.2.2 缺乏对设备及材料选择的空间

毛坯房交付，业主可以根据自己的爱好，挑选自己喜欢的厨房设备、卫浴洁具、地板或者装修材料，而精装修交付，材料都是房产商统一购买的，如此，导致部分消费者喜欢其他的装修风格，也不会再花大力气进行更换，大大缩小了业主对设备及材料的选择空间。

3.2.3 缺乏个性

精装修交付房的装修由地产开发商统一设计及购买材料。户型的装修一致，这种缺乏个性的装修无法满足业主不同的个性化需求。

3.2.4 存在质量风险

精装修交付也并非完全像想象中那样让人放心，选择精装修交付房并非就可以高枕无忧。目前地产开发商和装修施工单位良莠不齐，不少施工方偷工减料、货不对板自不必多说，不少品牌地产开发商在精装修上也屡屡爆出质量问题和客户群诉。

4 结 语

住宅精装修交付符合国家提倡的绿色建筑“节材”的环保理念，随着政策的不断推进，住宅精装修交付成为房地产业市场的主流发展是大势所趋。随着对生活品质的要求越来越高，进而对精装住宅关注了解越来越深，人们对于精装修交付标准质量很高的企业普遍比较偏好。地产开发人员，既要不断完善精装修交付，也要重视对装修施工单位的管控。既要满足业主所认可的功能需求、观感、质感这些基本诉求，也要重视住宅精装修交付的质量，助推企业的宣传和产品品质、信誉。