北京市老旧小区翻新模式下的建筑节能改造

白 羽，果海凤，刘郁林（北京市住宅建筑设计院有限公司， 北京 100005）

随着城市更新发展成为北京市“十四五”时期发展目标，推进老旧小区改造是推动北京城市更新的重要内容。在“碳达峰”与“碳中和”的保护气候环境的政策下，新建居住建筑不断减少，城市的老旧小区如何解决节能、提升建筑品质，以焕发生机，从而不断适应新的城市发展成为亟须解决的综合性问题。据统计，国家要求到“十四五”期末力争基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务,建筑面积约 1 亿 m2。

1 北京市老旧小区改造发展阶段

“十一五”时期及之前，2003 年开始，迎接北京奥运会之前，北京市针对重要大街两侧住宅楼进行平改坡和立面粉刷的重点改造。2007 年之前,北京市对 200 个老旧小区进行绿化补建、道路修复、楼体粉饰等环境整治。截至“十一五”末期，北京市在实施节能设计标准以前建成、尚未实施节能改造的居住建筑尚有 7 768 万 m2，按节能 30%设计标准建造的居住建筑有 6 500 万 m2。“十一五”期间北京市累计完成既有居住建筑的围护结构节能改造 2 366.33万 m2。

“十二五”期间（2011-2015 年）：在贯彻落实北京城市总体规划实施要求下，着眼于加快推进“人文北京、科技北京、绿色北京”战略和中国特色世界城市建设，以改善民生为核心，以优化城市人居环境、提高居住品质为目标，着力解决老旧小区建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全、日常管理制度不健全等群众反映强烈的问题。整治范围：①1990 年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），为此次综合整治范围；②1990 年以后建成、存在上述问题的老旧小区，由各区县政府另行制订综合整治方案，并加快组织实施。全市针对 1990 年以前建成的老旧小区实行以抗震节能为主，环境整治为辅的综合整治，一共有 1 528 个，面积有 5 850 万 m，包括：①对房屋建筑进行节能和抗震加固的综合改造；②水电气热、老旧管线、设施、设备改造；③小区公共部分的绿化与环境的整治。

“十三五”期间（2016-2020 年）：北京市以“六治七补三规范”[《北京市老旧小区综合整治工作手册》（京建发〔2020〕100号）中“六治七补三规范”，即治危房、治违法建设、治开墙打洞、治群租、治地下空间违规使用、治乱搭架空线，补抗震节能、补市政基础设施、补居民上下楼设施、补停车设施、补社区综合服务设施、补小区治理体系、补小区信息化应用能力，规范小区自治管理、规范物业管理、规范地下空间利用。]为重点创新推动老旧小区改造工作，抓好试点引路，进一步强化社会治理和长效机制建设。通过“基层组织、居民申请、社会参与、政府支持”的方式，共实施约 2 000 万 m2老旧小区综合整治，完成老楼加装电梯 1 843 部，架空线入地、补建停车设施、补齐小区服务短板、规范物业管理等各项工作，均取得良好效果。同时，及时梳理总结、大力宣传可复制可推广的成熟做法与成功案例，老旧小区共商、共建、共管的广泛共识逐步形成，为推动老旧小区改造迈上新台阶创造良好环境。

到“十四五”期末（2021-2025 年）：北京市老旧小区改造目标将力争基本完成全市需改造老旧小区的改造任务。既尽力而为又量力而行，重点实施基础类改造，积极推动完善类改造，协调开展提升类改造，积极有序推进北京市老旧小区改造工作，实现老旧小区改造改出新模式、新机制、新面貌。到 2035 年，把全市老旧小区建设成为房屋安全、环境整洁、绿色低碳、公共服务设施完善、市政配套基础设施完备、物业管理服务覆盖、长效管理机制健全的宜居小区和幸福家园。

老旧小区改造是以街区为单元的城市更新行动的重要内容。努力把老旧小区打造成居住舒适、生活便利、整洁有序、环境优美、邻里和谐、守望相助的美丽家园，不断增强居民的获得感、幸福感和安全感，对于促进新消费、实施“双循环”、推动高质量发展具有重要意义。北京市目前已进入 80% 居住建筑节能步伐，较 2013 年开始的 75% 居住建筑节能进一步提升了节能要求。北京作为首都，现存不同时期的大量老旧小区居住建筑，它们不但是老百姓生活的见证，也是社会发展的缩影。本文主要在老旧小区改造大背景下，针对老旧小区在翻新模式的建筑节能进行研究。

2 北京市老旧小区现状

《北京市“十四五”时期老旧小区改造规划》（京建发〔2021〕275 号）文件指出，北京市老旧小区是指建成年代较早、建设标准较低、基础设施老化、配套设施不完善、未建立长效管理机制的住宅小区。老旧小区基本包括建国初期、1980-1990 年两个阶段，建筑外墙均没有保温材料包裹，屋面设置油毡防水，老旧小区规模大小不一，建筑结构类型为砖混结构，以低层与多层为主。1990 年以后随着混凝土结构的发展，建筑类型也出现高层板楼和高层塔楼，建筑类型多样，抗震性能提升，但无外墙保温，屋面设置防水层。

20 世纪 80 年代之前建的老旧小区，大多为多层建筑，建筑结构形式为砖结构、砖混结构。砖结构的老旧建筑后来大多经过设置圈梁、立柱进行抗震加固，圈梁、立柱与墙体结构设置锚固筋。此阶段的老旧建筑特点主要包括：融合中国文化的苏联式风格、层高较高 3 m 左右、木质门窗（单玻）、坡屋顶挑檐、建筑立面简洁。

1980-1990 年建的老旧小区，包括多层、高层板式建筑、高层塔楼，建筑结构形式为砖混结构、钢筋混凝土结构、装配式结构。1980 年的老旧建筑户型主要采用 80 筑1、80 筑 2 经典户型，大室小厅。一居约 40 m2，两居约55 m2，三居约 60 m2、70 m2两种。南北两居室为基本户型，厨房采用内天井采光，满足老百姓住房标准，提升住房品质。1990 年后，随着生活品质的提升，高层住宅兴起，户型类型丰富，起居室使用面积加大，居住空间组合多样。建筑特点：层高 2.7 m 左右；窗户采用单玻的木门窗、空腹钢窗、铝窗等；屋面结构板采用钢筋混凝土楼板或加气混凝土屋面板、油毡防水；建筑立面简洁。

相对现在居住品质，老旧小区建成使用时间 20 a 及其以上，反映出的现存问题主要包括：①外墙无保温，冬冷夏热，能耗高，楼道墙体有发霉现象；②早期建筑抗震设计标准不高，使用寿命低；③平屋顶的屋面防水层已老化，保温性能差，屋顶漏水；④设施设备陈旧、上下水管道腐蚀、厨房或厕所下水管道经常堵塞；⑤住宅楼首层入口未设置无障碍设施；⑥小区功能配套不全、日常管理与制度机制不到位。

3 北京市老旧小区翻新模式下的建筑节能特点

3.1 围护结构

北京市从 2012 年实行老旧小区综合节能改造以来，实施部分节能改造后的建筑，其改造部分的性能或效果应不低于 JGJ 26-2010《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》的规定，节能标准均为 65% 节能。《北京市老旧小区综合整治工作手册》（京建发〔2020〕100 号）中要求，北京市老旧小区综合整治中节能改造设计执行北京市地方标准DB 11/381-2016《既有居住建筑节能改造技术规程》，按照第 3.0.4 条要求，实施部分节能改造后的建筑，其改造部分的性能或效果应不低于JGJ 26-2010 的规定。

3.1.1 外墙保温

2012-2018 年，老旧小区改造外墙保温基本采用40～60 mm 厚的 B1 级及以上保温材料，保温材料采用复合硬泡聚氨酯保温板较多；外墙饰面层采用涂料或面砖。

2018 年至今，老旧小区改造外保温材料必须选用复合A 级保温材料，并应满足复合 A 级保温材料六面应包覆不燃材料，其芯材必须为难燃材料；有机类外保温材料应采用遇火后无熔融滴落物积聚且阴燃性能合格的材料；项目中常用的材料包括复合聚氨酯保温板、岩棉保温板等。

3.1.2 屋 面

平屋顶：拆除原有屋面保温和防水，屋面保温采用50～80 mm 厚的硬泡聚氨酯板、挤塑聚苯板等吸水率低的保温材料 ；屋面防水等级为 Ⅱ 级，防水层采用两道 SBS[（3＋3）mm]改性沥青防水卷材（热熔型或自粘型），憎水膨珠砂浆保护层；坡屋顶改造增设钢屋架。

3.1.3 外 窗

拆除现有防护栏和非节能外窗，更换 80 系列中空玻璃塑钢窗或断桥铝合金中空玻璃窗（5+12A+5Low-E）、金刚砂隐形防护网、首层外窗安装隐形防护栏。

3.1.4 单元门

每个单元更换可视或非可视对讲防盗单元门。安装对讲主机（含读卡器）、电磁锁、闭门器及用户家中的对讲分机。线路敷设采用聚氯乙烯（Polyvinyl chloride,PVC）阻燃线槽及槽内配线。电源取自就近公共照明支路或热计量电源。

3.2 建筑暖通与空调系统节能

3.2.1 采 暖

2012 年开始，在进行建筑围护结构改造的同时，北京市各个区县还进行了供热系统节能改造，主要包括采暖系统分户供热节能及分室温度调控的改造和热源（锅炉房或热力站）、供热管网的节能改造。原有住宅的采暖设备多采用散热器，室外采暖管线为直埋敷设，热源为市政热力、燃气锅炉房直供。

3.2.2 空 调

老旧小区夏季舒适性水平低，很多小区基本无制冷系统。随着住户对夏季舒适性要求的提高，以住户为主体自主安装分体空调或多联机，用户自行选购的空调性能差异较大。因此，老旧小区改造中，主要是三方面，一方面，安装分体空调或多联机，提高居室内夏季的舒适度；另一方面，核验和采用满足能效等级标准的空调产品，满足 GB 21455-2019《房间空气调节器能效限定值及能效等级》的相关要求；第三方面，结合空调板位置和室外机位置，增设空调冷凝水管，防止冷凝水随意在外墙面滴落，影响美观和破坏外保温系统。

3.3 建筑给排水系统节能

2018 年以后，老旧小区综合改造包括对给排水主管道进行翻新改造：①由于 1990 年之前的老旧小区的给排水主管均设在户内的厨房或卫生间，穿楼板处设置套管，翻新过程中针对墙、地和吊顶破坏处进行更新，其他进行恢复；②结合外立面美观和安全性，更新室外雨水管。

4 结 语

北京市老旧小区改造经过这么多年的不断努力与发展，由 2012 年之前的单一的外墙节能改造和立面粉刷环境整治，逐渐发展“十二五”时期以抗震节能为主、环境整治为辅的综合整治，在此基础上再发展到“十三五”时期以“六治七补三规范”为重点创新推动老旧小区改造，基础类改造以政府出资为主，应改必改；自选类改造充分尊重居民意愿，实行“菜单式”选择，“十四五”时期将在重点实施基础类改造基础上，积极推动完善类改造，协调开展提升类改造，推行精准治理、坚持长效治理、坚持改造与物业管理同步实施。