关于房地产企业成本核算的相关思考

文/郭龙生（宝丰县大地聚德实业有限公司）

房地产企业是我国新的经济增长点，房地产开发企业在经营的过程中，会面临较多的问题，如经营风险较大，负债率较高，导致房地产开发企业普遍存在着资金不足的问题。而且随着市场经营环境的变化，房地产开发企业为了更好地适应新时代要求，不仅应当加强对外扩张的步伐，提高商品房的质量和品质，同时还应当加强全过程的成本管控，使建设成本更低。而企业在成本管控的过程中，更应当重视成本核算工作，不断优化成本核算的流程，采用科学的成本核算方法，对项目过程中的成本生产要素进行归集，提高企业成本核算的水平。

一、成本核算概述

成本核算是指房地产开发企业对项目建设过程中所有的成本要素进行归集和分配，并且通过一定的成本核算流程和方法，对这些成本费用进行核算，以便企业可以掌握各项目的成本支出状况，促使企业可以进行合理的成本预测，进而找到成本控制的关键点，全面降低企业的成本费用。

房地产开发企业的项目独立运营，投资规模较大，而且项目的建设周期较长，房地产开发企业一般很难确定成本核算的对象，企业应当结合项目的开发地点、具体的规划以及周期等实际情况，确定成本核算的对象。在确定了成本核算的具体对象之后，企业应当设置成本核算的会计科目，一般包括企业的前期土地费用、前期工程费用、建设施工以及配套设施的建设费用等。

企业对项目的开发成本进行归集和核算，通过成本核算可以计算出各成本核算对象的开发总成本，使企业可以详细了解项目建设过程中的成本费用支出状况，强化会计成本管控力度，降低企业的经营风险，提高企业的利润水平。

二、房地产企业加强成本核算的重要意义

现阶段，房地产开发企业面临的市场环境越发恶劣，企业要想在市场竞争中脱颖而出，就应当进行企业转型和升级，不断优化成本管理的制度和流程，只有进行内部改革和转型，才可以实现企业的可持续发展。而企业在开展财务管理转型升级的过程中，就应当加强成本管控，对企业内部的各个环节的成本生产要素进行管控，将成本管理制度落实到各个环节。企业在开展成本管控时，应当重视成本核算，明确成本核算的对象，合理控制企业的各项成本支出，提高企业的经济效益。

三、房地产企业在成本核算工作中的相关问题分析

（一）成本核算对象不准确

房地产开发企业在开展成本核算工作中，最基础的工作内容就是确定成本核算的对象，如果企业确定的成本核算对象不准确，那么就会影响成本核算结果的准确性。但是部分房地产开发企业由于项目的资金投入较多，项目的周期也较长，为企业合理确定成本核算的对象增加了难度，具体表现为以下几点：第一，会计准则中并未明确具体行业的成本核算的对象，也未对企业的成本核算的归集和划分等工作进行明确，房地产开发企业在项目建设过程中，未根据项目建设的具体情况合理确定核算对象，影响成本核算的准确性；第二，房地产开发企业在划分核算对象的时候过于粗糙或者细致，给企业的成本核算工作带来了一定的难度，同时也可能导致企业的成本核算与实际工作量之间产生偏差，不利于成本核算工作发挥其作用；第三，企业在成本核算的过程中，对房地产项目的成本归集工作缺乏合理性，企业对科目的处置不合理，不能按照房地产开发项目的建设周期等内容进行成本归集，影响企业的成本核算结果。

（二）成本核算与管控的制度不健全

房地产开发企业在开展成本核算与管理的工作中，不仅应当加强思想认识建设，而且还应当建立健全成本核算与管控的制度，为企业开展成本核算工作提供参考性依据。但是现实中，很多房地产企业都缺乏成本核算与管控机制，影响成本核算工作效率的提升。第一，企业未完善相应的成本归集以及核算的流程，财务人员在进行成本要素归集的时候，随意性较大，导致企业的项目资料不完善，使企业的成本分配和归集的结果不准确；第二，企业未明确成本核算的统一标准，由于房地产企业的建设项目众多，并且每个项目的建设周期均不同，企业的核算项目较多。在核算的过程中，企业不能运用统一的成本核算标准进行核算，不利于成本核算工作发挥其效用；第三，企业的内部沟通和协调机制不科学。房地产开发企业各部门只有加强内部沟通和合作，明确各自在成本核算工作中的职责，各部门也应当积极配合财务管理部门完成既定任务，但是企业内部的各个部门的协调沟通机制不规范，影响企业工作效率。

（三）成本核算意识不强，缺乏专业的人才

企业提高全体员工的成本核算意识，使员工可以转变自身的财务管理思维，是企业开展成本核算工作的基础。但是据调查分析，大多数企业的成本核算意识不强，主要原因有几下几点：第一，企业的决策层和员工都以提高销售量、增加企业的经济收益为工作的核心内容，将销售指标看得很重，而财务人员在进行成本核算的时候，对企业具体的房地产开发项目的建设情况也不深入了解，业务部门也不能向财务部门及时传递项目变更的单据，致使企业的成本核算工作不能顺利推进；第二，企业缺乏岗位责任制度，未明确企业各部门和岗位人员在成本核算工作中的具体职责。更重要的是，企业未健全绩效考核机制，也未将成本核算与考核管理进行充分的融合，使员工对自身的工作内容认识不清，导致员工整体的成本核算意识不强；第三，成本核算与管理的人才是企业开展成本核算工作的重要支撑，但是企业一般都较为重视销售人员的招聘工作，并且在招聘财务人员的时候，也未对其进行综合的要求和考量，使企业缺乏专业的人才，影响企业成本核算的结果和质量。

（四）信息化系统的应用程度不足

随着科学技术的普及和发展，企业应当采购相应的信息化硬件和软件设施，充分运用信息化系统开展成本核算工作，极大地提高了企业的会计信息质量，促使工作效率的提升。遗憾的是，部分房地产开发企业信息化系统应用程度不足，具体为：第一，企业未制定和完善信息化管理的标准规范，未将企业的成本核算制度进行调整和改进，使企业的信息化管理缺乏规范性依据；第二，房地产开发企业一般都较为重视信息化硬件的投资，而对于信息化系统的软件设施建设不到位，部分企业也忽略了信息化办公软件的安全管理工作，也不能对信息化系统中的信息进行备份，影响了信息化系统作用的发挥；第三，目前很多企业都引进了ERP和OA系统，企业人力资源管理以及成本管理等内容都集成到企业的信息化系统中，但是部分系统软件的开放性和扩展性不足，同时如果企业不能开设多个数据接口，那么就会影响该系统的正常运行。

（五）内部监管机制缺失

房地产开发企业在成本核算的过程中，为了减少和避免一些违规行为的出现，也为了确保成本核算数据的真实性和准确性，企业还应当加强内部监督和管理，设置专门的内部监督与管理部门，促使其参与到企业的项目建设全过程中，充分了解各个项目的具体情况，以便对成本数据进行科学的整理和归集。但是现阶段部分房地产开发企业缺乏科学的内部监管机制，也未设置专门的监管部门，不利于企业提高成本核算与控制的成效。

四、房地产企业加强成本核算的具体对策

（一）明确成本核算的对象，提高核算结果的准确性

第一，房地产开发企业应当在项目建设的过程中，充分考虑项目的建设周期、用途以及施工团队等多种实际情况，并且将较多相同类型的项目成本支出作为同一个成本核算对象，在对项目进行全面的了解之后进行核算，提高企业成本核算的工作效率；第二，房地产开发企业应当成立专门的成本核算部门，在完成项目建设工作之后，应当向建设方提出结算的申请，并经由建设方以及工程监理单位对工程量进行审核，而且房地产开发企业也应当及时跟进资金的支付进度，并且严格按照会计准则的标准，及时开展成本核算，提高核算结果的准确性；第三，企业在开展项目建设之前，就应当加强对项目总体情况的分析，对项目的成本支出情况进行预判，对企业的项目成本要素进行整理，并且规范成本核算的流程，确保企业的成本数据清晰，使企业可以正确归集成本数据，为企业明确成本核算对象奠定基础。

（二）健全成本核算与管控的制度

首先，房地产开发企业应当结合行业发展特点和自身的实际经营状况，制定和完善成本核算体系。在制定成本核算体系的时候，企业还应当遵守国家的相关法律法规和会计准则的要求，并且根据企业的经营环境不断调整和改进成本核算制度，优化成本核算的流程；其次，企业应当设置专门的财务管理部门，使其可以深入到房地产建设项目的全过程中，并且将各项成本数据都纳入信息化系统中。企业还可以在成本管理制度中规定成本的预测以及预算控制等内容，提高企业成本管控制度的规范性；再次，企业还可以统一成本核算的标准，财务人员应当针对不同的建设项目，遵循统一的核算标准进行核算，确保分配的合理性。而且企业还可以设立成本核算的台账，对房地产企业在项目开发过程中所有的成本费用进行统计和记录，明确成本核算的各项数据，增加成本核算的科学性；最后，企业还可以对成本核算部门加强管理，明确成本核算人员的工作职责，促使其加强对市场行业的分析和调查，对行业的发展前景进行调研，筛选和收集企业内外部的成本核算与控制的相关数据资料，为企业开展成本核算与管控提供参考，以便企业决策层可以对企业的项目建设方针和政策进行调整和改进。

（三）提高成本核算与管控的意识，加强人才培养

第一，房地产开发企业的财务管理人员应当加强学习和培训，通过自主报班和考取相应的证书，可以增加财务管理人员的成本管理的理论知识，提高员工的成本管理水平。企业在开展培训的时候，不仅要给员工讲解日常的管理的知识，还应当重点给员工讲解成本核算的技能，使员工可以掌握更多的理论知识，如税法知识、职业道德知识等，提高员工的综合素质；第二，企业应当制定人才培养计划，针对企业内部的员工进行培训，而且还应当积极引进外部的成本核算与管理人才，并且制定科学的奖励机制，针对保质保量完成企业成本管控的人员进行奖励。而对于一些工作积极性不高且不能及时完成相应任务的员工，应当加强惩罚，使其可以对自身的职业晋升路线进行合理的规划；第三，企业还应当建立内部沟通联系机制，明确各部门在成本核算与管控工作中的具体责任，使各部门员工为了完成既定的成本核算目标而努力提升自己。同时也可以使员工端正工作态度，加强对成本核算与管控意识，推进企业成本核算与管控工作的顺利推进。

（四）加强信息化系统建设与应用

第一，房地产开发企业应当加大信息化系统的建设力度，积极引进先进的ERP财务管理系统和OA办公软件，并且将这两个系统软件与企业原有的管理软件的端口进行连接，保证企业的信息化系统具有较强的兼容性，实现各部门之间的数据资源共享，确保企业的业务数据资料可以实时共享到财务管理工作中，提高企业的会计信息质量；第二，企业还可以将成本核算的工作流程都纳入信息化系统中，在系统中完成成本核算与管控的所有工作内容，让业务人员也可以通过统一的信息化系统参与到成本核算中，实现各部门之间的高效协调，使员工共同致力于企业的成本核算与控制工作，实现企业成本管控的目标。

（五）强化内部监督和管理

房地产开发企业应当健全内部审计制度，并且根据企业的实际情况不断优化相关的内容，企业在制定审计制度的时候，应当充分结合自身的经营特点，并且吸收和借鉴新审计内容。同时企业还应当设置内部审计岗位，对企业内部的成本核算工作进行审计监督，针对一些责任人进行审核，并将内部审计的结果及时反馈给领导层，强化内部监督和管理。

五、结束语

综上所述，房地产开发企业应当重视成本核算工作，财务人员应当参与到房地产项目的建设全过程中，充分了解项目建设的具体情况，对成本费用进行合理的统计和归集，明确成本核算的对象，为企业开展成本核算与控制工作奠定良好的基础。而且房地产开发企业还可以建立健全成本核算的体系，强化内部审计监督和管理，及时纠正企业内部的违规行为，全面降低企业在项目建设中的成本支出，实现企业的经营管理目标。

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成本核算是指将企业在生产经营过程中发生的各种耗费按照一定的对象进行分配和归集，以计算总成本和单位成本。成本核算通常以会计核算为基础，以货币为计算单位。成本核算是成本管理的重要组成部分，对于企业的成本预测和企业的经营决策等存在直接影响。进行成本核算，首先审核生产经营管理费用，看其已否发生，是否应当发生，已发生的是否应当计入产品成本，实现对生产经营管理费用和产品成本直接的管理和控制。其次对已发生的费用按照用途进行分配和归集，计算各种产品的总成本和单位成本，为成本管理提供真实的成本资料。把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。