强化资金管理提升房地产企业效益

文/万水华（南昌国贸地产有限公司）

房地产企业在经营的过程中会面临较多的风险，如房地产企业在营销环节中，由于项目建设的周期较长，并且在建设完成后，受国家政策变化以及市场供求关系等因素的影响，对房地产企业的销售量以及整体效益都产生了影响。企业为了提升自身的综合竞争力，增加整体的经济收益，就应当加强内部资金管理，健全相关的资金管理制度，增加企业内部营运资金，提高企业的抗风险能力，维系企业正常经营。本文基于房地产企业视角，分析了企业加强资金管理工作的具体目标，并且针对房地产企业的发展现状，提出了有效的资金管理措施，以使房地产企业可以降低经营风险，推动企业健康稳定发展。

一、资金管理概述

（一）概念

资金管理是指房地产企业对内部资金的使用情况进行严格的管理和监控，制定严格的使用制度和流程，规范资金的使用，避免资金浪费，确保企业正常生产经营秩序的内部管理活动[1]。

（二）房地产企业资金管理的特点

1.资金需求量较大

房地产企业需要在项目建设的全过程中投入较多的资金，如企业在项目开发环节中，需要购买土地使用权以及相应的建筑材料和设备等，为后续的建设工程奠定基础。而企业在这一环节中需要支付的资金较多，有些甚至高达数亿元，企业对资金的需求量较大，因此企业应当强化资金管理工作，确保企业资金的完整性和安全性[2]。

2.资金变现难度增加

房地产企业承建的房产项目作为一项重要的固定资产，其销售量受多种因素的影响，如政府的宏观政策调整以及当地的经济消费水平等，企业要想迅速变现难度较大。而且随着房价飞速上涨，消费者的买房购买力下降，只有部分有刚需和闲钱想改善的消费者才会保持对房屋的购买欲望，而且消费者在购买时一般都采用银行贷款或者公积金贷款的形式，且部分银行要求封顶放款，延长了企业资助金回收的期限，不利于房地产企业稳定发展。

3.资金使用的期限较长

房地产企业项目建设的周期较长，一般为2～3年，有些甚至要4～5年，企业在项目建设前期就需要投入较多资金；而在项目中期，企业还需要进行购买材料、投入大量建设资金等；而在项目建设后期，企业则需要投入较多的营销成本、结算款等，而企业需要将项目建成后才可以获取项目投资回报。虽然现阶段大多数企业都会通过预售的方式进行销售，但是预售的方式回款也较慢，因此房地产企业常常会出现资金短缺的情况。

二、房地产企业加强资金管理的重要作用

（一）提高房地产企业抗风险能力

房地产企业加强资金管理，制定预算管理总目标，并且将预算总目标分解到各个环节中，实行项目全过程的预算管理，减少项目建设各环节中的成本费用。而且企业在强化资金管理的过程中，还要加强风险管理，建立健全风险防范和应对机制，降低企业的经营风险，企业可以在面对风险的时候，利用自有资金解决，提高了企业的综合实力，从而增强企业的抗风险能力。

（二）维系企业正常经营，提升企业经济效益

资金是企业开展日常经营管理活动的基础和保障，企业应当加强资金管理，对企业内部的资金的流向和流量进行分析和监管，实时了解和掌握资金的分布情况，便于企业根据项目建设需要合理调配资金，提高资金的使用效率，进而维系企业正常经营。而且企业强化资金管理，对企业的融资等活动进行管控，可降低企业资金的使用成本，提升企业的经济效益。

三、房地产企业资金管理中存在的问题

（一）预算管理制度不完善

房地产企业强化资金管理，实行全面预算管理制度，制定预算管理目标，并且将企业整体的发展战略理念贯彻到预算管理活动中，使企业可以进一步落实预算管理，实现预算管理目标，将企业的实际成本支出控制在预算管理目标以内。但是现阶段部分房地产企业未建立健全预算管理制度，在预算编制环节中，也未采取科学的编制方法，导致企业实际支出超出预算，具体表现为以下几个方面：第一，企业在制定预算管理目标的时候，未结合企业整体的战略发展目标，同时也未结合企业内部的实际发展情况，导致企业的预算管理目标缺乏科学性，影响预算目标的完成进度；第二，企业在编制预算的过程中，采用的方法不够灵活，导致预算编制内容缺乏合理性。第三，房地产企业不重视预算编制工作，大多数是财务部门在闭门造车，其他部门不予配合或者配合度低，未充分交流，无法形成具有指导意义的经营目标。更重要的是，企业在完成预算编制之后，不能及时追踪和根据预算管理目标的执行进度，致使预算管理制度流于形式。

（二）项目成本管控意识不足

企业强化成本管控，降低各个环节中的成本费用，可以使企业形成一定的市场竞争优势，推动企业快速发展。但是房地产企业一般都较为重视项目建设工作，同时也较为关注行业动态变化等，而对于项目成本管控的意识不足。部分房地产企业领导层和财务人员也缺乏成本管控的专业知识，也缺乏成本管控的经验技巧，影响企业项目成本管控工作的顺利推进。

（三）投融资环节中的问题

第一，房地产企业为了抢占更多的市场资源，提高销售量，增加企业的营运资金，就不断对外扩张。虽然企业实行了对外扩张发展政策，可以扩大企业的生产经营规模，但是也为企业的资金管控工作增加了难度；第二，房地产企业由于对外急速扩张，以及其在项目建设的过程中需要投入较多的资金，导致企业极易产生资金短缺的情况，企业只有通过外部贷款等形式筹集更多的资金，继续支持企业的对外扩张计划，但是这样就增加了企业的负债压力，同时国家宏观政策调整的时候，银行要求提前收回贷款，极容易造成资金断裂；第三，企业在对外投资的过程中，由于企业只注重短期利益，只热衷于一些热门行业和项目的投资，却未做好投资可行性分析工作，企业在不能全面、准确地了解投资项目的情况下进行投资，导致企业的投资决策不合理，影响企业项目投资的收益[3]；第四，房地产企业的筹资渠道单一，企业在资金短缺的情况下，一般都是通过银行贷款的形式获取更多的资金支持，企业未积极拓宽筹资渠道，并且将短期贷款投入到长期的项目投资中，使企业不能及时偿还贷款，影响企业的正常经营。

（四）资金回收工作难度较大

房地产企业应当做好应收账款管理工作，加大对应收账款的催要力度，及时收回资金，减少坏账，确保企业项目顺利建成。当前房地产企业由于项目建设周期较长，并且市场环境较为多变，导致企业资金回收工作难度较大。具体表现在以下几个方面：一方面，房地产企业的销售人员为了较快地完成销售任务，其对客户的信用度未进行全面的调查和评估，或者一些销售人员在明知客户信用较差的情况下，为了超额达到销售额，违规销售。而且房地产企业未完善信用评价体系，对应收账款的动态管理较为松散，针对一些逾期的账款不能及时追回，产生坏账和死账；另一方面，企业未健全应收账款管理机制，也未明确各部门的职责，销售人员只是完成具体的销售任务之后，便将应收账款的管理任务交到财务部门，在财务人员进行催收的时候，销售人员也不能积极配合，导致企业内部应收账款管理工作难以推进。再一方面，大部分客户均选择银行按揭贷款，如市场出现比较多的波动或者政策调整，银行按揭规模不足，导致放贷周期拉长。同时房地产预售监管政策要求销售回款列入政府监管，其盘活需要层层审批，进一步增加了资金回收难度。

（五）缺乏先进的资金管理信息化系统

房地产企业在开展资金管控的过程中，应当引进资金管理信息化系统，加强对资金使用情况的监管力度，提升房地产企业资金管理的成效。但是很多房地产企业未重视管理信息化系统建设工作，有些企业虽然引进了信息化系统，但是系统中的功能板块并不能满足企业的现实发展需要。而且企业在构建资金管理信息化系统的时候，未将财务人员以及其他部门的业务人员都纳入统一的资金管理流程中。各部门之间的沟通和联系也较少，影响了企业成本管控效率的提升，而且企业的信息化管理系统的安全性也有待加强，也会影响企业会计信息的安全性。

四、房地产企业强化资金管理提升企业效益的具体对策

（一）完善预算管理制度

首先，房地产企业应当以企业整体的发展战略目标为导向，完善预算管理制度，并且制定科学的预算管理总目标，重视企业预算管理活动中的各个环节。如预算编制环节，企业应当加强对市场行业的分析，重点关注企业投资项目的盈利状况和风险因素，做好风险防范和应对措施[4]；其次，企业应当做好房地产项目全过程的成本预测工作，针对企业项目各个环节中影响成本的因素进行系统分析，而且企业还应当做好成本核算工作，健全成本核算的制度，对项目各环节的成本管控结果进行评估和分析，找到各环节成本控制的关键点，从而不断改进企业的成本管理方法；最后，房地产企业还可以构建预算管理考核机制，将绩效考核机制与预算管理制度相结合，并且对房地产项目建设各环节设置相应的成本控制指标，对各部门的成本管控成果进行衡量，使员工可以共同致力于完成预算管理的既定任务。企业还需要建立预算管理评价体系，定期分析各部门预算管理目标的完成情况，也可以对比分析预算管理目标与实际状况出现偏差的动因，使企业可以快速实现总体的预算目标。

（二）加强项目成本核算和估算工作

第一，房地产企业应当构建完整的项目管理体系，细化成本核算工作细则，做好项目跟进工作。企业业务人员应当加强与财务人员的沟通，在项目建设前期，应当就设备材料购置以及投标等环节中进行信息共享，财务人员可以及时了解到各项材料成本费用支出情况。而且在项目建设的过程中，业务人员也应当及时将工程图纸变更等情况及时反馈到财务部门，有利于财务部门严格控制资金支出，这样财务人员就可以及时跟进项目建设工作，掌握项目变更的第一手资料，提高成本核算的准确性；第二，房地产企业应当开展成本控制目标管理，设置科学的成本控制目标，财务人员也应当严格执行资金使用规划，严控预算范围外的资金使用，促使企业快速实现成本控制管理目标。

（三）科学决策，拓宽融资方式

房地产企业决策失误，不仅会给企业带来一定程度上的经济损失，还会使企业面临破产清算的窘境，因此房地产企业应当科学决策，促使企业可以良性发展。一方面，房地产企业应当引进管理会计的理念，以销售为起点，合理预测企业的未来发展前景，使财务人员可以积极投身到企业的经营决策程序中，运用自身的专业知识，为企业决策活动提供科学的意见[5]；另一方面，企业还应当拓宽融资方式，采用多种渠道进行筹资，如企业可以通过项目贷款的方式，将正在建设的项目进行抵押，随后用项目回款进行偿还。而且企业还可以盘活应收账款，借助供应链平台提升自身的综合实力[6]。

（四）加强应收账款管理

第一，企业应当制定和完善应收账款管理制度，并健全绩效考核制度，将业务人员所负责的项目回款情况作为绩效考核的标准和条件，充分调动员工催要账款的积极性，减少企业的坏账；第二，企业还应当建立客户信息库，将客户进行分类，对于一些拖欠账款的客户应当加大处罚力度，加收利息，同时在后续的销售环节中，应当将其列入黑名单，避免企业受到经济损失。企业还应当加强与律师事务所的合作，对于一些回款较慢的客户，邮寄律师函，并且通过司法程序及时收回房款，增加企业内部的现金流。

（五）加大信息化管理系统建设

房地产企业在实行全过程的资金管理过程中，仅仅依靠人力是不现实的。为了提高资金管理的效率，企业应当加大信息化建设力度，引进适合的财务信息化管理软件，因此企业应当做到以下几点：第一，房地产企业应当提高信息化建设的意识，加大对信息化管理工作的资金投入力度，将房地产企业的各部门都纳入信息化系统中，使各部门可以加强内部联系，实时共享资金的相关数据，为财务人员开展成本核算工作提供准确的依据；第二，企业还应当将资金管理的流程纳入信息化管理系统中，领导层通过对资金的监控，可以合理调配资金，将资金分配到项目建设的各个环节中，避免企业资源的浪费；第三，企业还要加强信息化系统的安全管理，对财务信息化系统进行优化升级，设置防火墙，避免信息外泄，维护企业会计信息的安全。

五、结束语

综上所述，房地产企业为了维系企业正常的生产经营活动，提升企业的经济收益，就应当强化资金管理，制定严格的资金使用计划，对企业内部的资金进行统一管理，合理分配，提高资金的使用率。同时，企业还应当实行预算管理，合理编制预算，加强项目建设全过程的成本管控，避免资源浪费，降低企业的成本支出。企业还要加强应收账款管理，加大对应收账款的催收力度，减少坏账和死账，确保企业健康发展。

相关链接

所谓房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。在市场经济条件下，房地产企业要正常运行，除了建立科学的组织结构外，还必须通过改革，建立起产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学为鲜明特征的现代企业制度。根据这一根本制度的要求，还必须设计与房地产企业的基本特征相适应的具体管理制度。