房地产企业内部控制存在的问题及对策

文/李冰（天津普宁天建置业有限公司）

房地产业的健康发展关系到国家经济的稳定与繁荣，政府近年来对房地产业的调控越来越严格，如何在未来持续、健康地发展，成为每一个房地产企业都要面对和思考的问题。房地产企业内部控制制度的建立与健全，是制约其行为的一项重要措施，也是现代公司治理的一项重要内容。

一、房地产企业内部控制的重要性

（一）加强内部控制对改善企业经营管理、减少投资风险具有重要意义

房地产企业属于资本性强、投入大、周期长、资金周转缓慢的行业，如果项目的投资出现问题，很有可能会出现危机。

通过建立有效的内部控制体系，可以使企业的经营活动更加协调，从而使管理过程和组织结构得到优化，进而实现审批流程简化、提高企业运营效率，提高企业管理水平、减少企业的投资和经营风险。

（二）内部控制对提高公司的生产力起到了促进作用

现代公司的竞争是一种制度上的竞争，是一种人才的竞争，是一种建立和完善的内部控制体系的竞争。从根本上讲，是一个提高员工素质、提高工作效率的过程。建立内部控制体系，要求公司各部门充分配合、支持、实施和充分的参与，使公司的各项业务流程得到优化，使公司的各项业务不断规范化，使公司的整体工作更加高效[1]。

二、基于房地产企业的内控管理职能阐述

（一）内控管理的风险管控职能

一是建立健全内部控制制度，对提高企业的风险决策具有重要意义。要建立一套科学的内部控制制度，必须通过对风险控制过程进行梳理，加强风险控制，优化组织结构，明确各部门的职责，以保证对重大的经济决策具有足够的风险控制能力，从而保证企业能够全面掌握风险信息，科学地进行决策。二是加强内部控制的管理，提高企业的风险意识；为建立和优化内部控制环境，必须对风险进行评价，必须对其进行风险评价，并建立相应的风险评价体系，以确保不断优化和完善公司的风险意识。例如，通过建立健全的风险评价体系，可以通过对营销和招标采购的风险进行定期的评估，以减少市场波动的风险。三是加强内部控制的管理，可以有效地降低企业的风险。房地产企业的财务决策是一个非常复杂的过程，其风险因素包括宏观调控政策、利率政策等，因此，必须建立健全内部控制风险控制部门，并对其进行监督和讨论，以确保企业的风险水平得到有效的降低。

（二）内控管理的监督评价职能

为了有效地提升公司的内部控制管理水平，必须充分发挥其内部控制与评估的作用。因此，必须从房地产公司的内部控制和管理制度着手，建立起对经营业绩的监控机制，并对其进行监督，以使其能够更好地发挥其作用。房地产企业内部控制体系的建立，是保证其有效运作的前提和保证。在对新的制度和机制进行调整的过程中，物业公司必须在制定和完善内部控制体系的过程中，不断地改进和完善相关的监管机制，确保其能够迅速落实，从而使其达到预期的效果。比如，在企业的基层单位进行了内部控制的管理，上级主管应当对其进行定期的监督，主要包括：开发费用的实际执行情况、房地产开发过程中的不规范行为、业绩约束和控制行为。这样才能确保项目的规范化、资金支付的严格性、企业销售业绩的可信度。同时，对房地产公司的内部控制进行研究。目前，我国大部分的公司都有自己的专门化制度，为了使其更好地发挥其监控与评估作用，企业仍需对其进行有效的监控与激励。

（三）内控管理的效益提升职能

通过对房地产开发企业进行风险管理，提高风险管理水平，提高企业的经营管理水平。首先，科学的内部控制可以提高企业的决策效率。由于内部控制管理能够对各个项目的整个生命周期进行资金的调配与控制，而且通过反复的考虑预算的可行性，可以极大地降低投资决策中的错误风险，并最终确保不会产生附加成本。第二，通过有效的内部控制和管理，保证了房地产项目的剩余价值不会降低。通过建立健全的内部控制制度，可以有效地控制项目的动态成本，从而确保项目的投资成本合理，提高项目的剩余价值。第三，通过对企业的内部控制进行有效的管理，可以促进企业的资本规划。内部控制是指公司通过持续改进资金计划，强化对资金的控制，保证资金的支付周期和支付点数与项目的进度指标相匹配，从而有效地防止超支行为。

三、房地产企业内部控制的主要问题

（一）内部控制环境不佳

房地产开发企业缺乏对内部控制的重视，需要改进内部控制环境。在公司的内部发展中，物业管理是一个比较复杂的行业，涉及财务、市场、成本、预算、工程等方面的工作，这些都会对公司的内部控制环境产生一定的影响。例如，在房地产行业，虽然表面上实行了一个统一的经营体制，但是由于各个部门之间的信息沟通不到位，只为了实现自身的最大利益，忽略了内部的统一管理，从而导致了企业的内部控制体系建设。

（二）授权减少内部控制的有效性

在房地产企业中，权力控制是实现内部控制的基础。比如，在传统的手工核算体系中，财务事务必须由被授权的人签署。签名的印迹清楚，不易被复制，从而更好地预防会计舞弊。然而，在会计信息系统中，人与人之间的联系逐渐转变为人与电脑之间的联系，而新的授权模式也随之产生，而签字的转换则成为一种授权的密码和文档，对于电脑技术人员而言，这并不是什么秘密。他们可以用专门的方法获得密码，而且通常不会留下任何蛛丝马迹。一旦密码被窃取，将会带来极大的危险和潜在的经济损失[2]。

（三）缺乏对内部控制的监管

目前，我国房地产企业的内部控制制度还不完善。这种制度无法实行，或者说缺乏执行力，导致了某些地方的内部控制失灵。比如，房地产企业存在着大量的资金流动性和各个部门经理的利益差异，这就给企业的监管和评估带来了难度。企业每年都要花费大量的金钱，各部门为了自己的利益，往往会造成大量的经费浪费。

四、房地产企业内部控制存在问题的原因

（一）管理层重经营、轻管理，对内部控制重视程度不够

由于大部分的物业公司都把利益最大化作为其经营的主要目的，因此，他们把内部控制体系看作是一种条条框框、纸上谈兵，并不能真正影响到公司的运营目标。但是，事实却不是这样。在没有严密的内部控制体系的情况下，企业的经营管理将会产生许多问题，这些问题不能得到有效的防范，甚至会造成企业的经营管理混乱，最终造成公司的倒闭。

（二）不健全的内部控制体系和缺少独立的内部控制体系

由于受成本制约，会计部门通常都担负着内部控制的功能，从而造成人员权限重叠，决策方式、议事规则不明确，不能相互制约。在部分企业人员不多的情况下，存在着严重的“家长式”作风，“一支笔”情况严重，最终导致了内部控制体系的失效。

（三）员工的职业素养较差，内部控制能力较差

总体而言，我国企业的内部控制意识普遍偏弱，对内部控制的认识和经验不足，缺乏有效的实施机制，导致了内部控制的失败。

五、房地产企业内部控制问题的解决措施

（一）加强企业的内外部建设，优化内部控制环境

房地产企业内部控制环境的好坏，将直接关系到企业的内部治理体系的落实、企业整体战略目标的落实以及企业的具体运营目标。一是加强企业的外部环境，二是加强政府和社会监督。政府监督是指房地产企业定期接受税务、财政、审计、证券等部门的监督；社会监督主要是通过外部会计师事务所、社会舆论的监督，定期对其建立和执行内部控制体系进行评价，从而增强外部监督功能，优化外部控制外部环境。同时，要强化内部管理的内部环境，根据物业行业的特点和内部控制的需要，设置内部机构，让所有人都能清晰地了解内部机构设置、岗位职责、业务流程等，明确职责，合理行使职权；加强企业文化建设，强化企业的价值观念。把内部控制的责任落实到员工的岗位上，让他们全权负责，担负起岗位职责，增强员工的责任感和紧迫感。

（二）推动企业流程重组，提升企业内部控制的有效性

房地产开发商要适应网络信息的发展，就必须设置系统管理员、普通用户以及其他三种身份进行管理。系统管理员是负责维持最基础的金融体系，不能进行企业的日常工作，一般都是由专门的计算机人员来完成，一般是会计、销售人员等，其他人员只能查询，不可能进行维护和处理。通过健全与实施不兼容的岗位分离机制，减少了会计欺诈的发生。

同时，要健全授权审批体系，按程序、岗位设置额度。明确各岗位的工作权限、审批程序和职责，对重要的业务和事项要进行集体审批或联合审批。比如，只有得到了部门经理的同意，方可在系统中更改房产的出售价格，而部门经理的工作清单中也会显示这一项服务，超过了额度，部门经理就无权处理了，系统会按照规定的程序，将业务流程上报给上级，然后再进行审核，严格地按照业务流程来设置业务流转的程序，从而提高内部控制的效率。同时，房地产公司也要重视会计与业务的协调，这就是会计人员不仅要完成所有待审核的事项，而且要实现业务流程与会计流程的协调，从而解决会计信息滞后、会计处理不精确等问题，降低会计工作的随意性，从而改善内部控制的质量。

（三）建立和完善内部控制系统

房地产企业要建立和完善内部控制系统，不能简单地模仿其他公司，要结合自己的实际，对自己的资源和优势进行分析，并结合实际需要，不断完善相应的制度。存在漏洞和缺陷的内部控制系统不能有效地推动公司的发展，严重时甚至会产生消极的效果。因此，企业要构建健全的内部控制体系，才能为其提供理论上的支撑。

以天津普宁天建置业有限公司为例，为强化公司内部控制、控制经营风险、改善经营管理、提高经济效益，实现公司制度化、规范化管理，2014年以来天津各项目公司依据集团整体管理要求，有针对性地制定各项内部控制管理规范，对合同招投标、现场签证管理、费用报销办法、固定资产管理、销售佣金管理、合同审批管理等分别形成细化管理制度，并不断优化完善，减少管理漏洞，提高运营效率。

（四）提升风险识别的有效性

一是完善风险汇总。这就需要企业全体人员的共同努力，使每个人都有能力发现风险、识别风险，并确保风险识别的正确性。二是强化管理和经营两个层次的风险点分类、梳理。这就需要房地产企业的经理和经营人员对风险有一定的敏感性。只有在自己的工作中，只有经理和经营人员对风险的发现和挖掘，才能使企业的风险识别工作得到切实的发挥。三是要加强风险的成因分析。除了不可抗力以外，其他危险因素往往都有其产生的原因，所以，要对其成因进行深入挖掘，要把握其自身特征，对其进行详细的分析和讨论，以保证其形成的原因。四是从风险原因出发，探索应急预案和对策。当前，房地产企业所处的发展环境复杂多变，资金风险和资本风险时有发生，因此，房地产公司必须尽快制定相应的应急预案，以防止出现“因风险而倒闭”的严重后果，从而为房地产企业的稳定发展把好最后一道关口。

六、结语

总而言之，为实现不断增强内控管理、合理保证企业经营合法合规、保证企业资产安全、企业财务报告及相关信息真实完整的目的，企业要从行业特点并结合本企业实际情况出发，不断完善内部控制的内容，搭建科学的内部管理体系，不断提高内部控制质量，促进企业实现自身发展战略。