房地产项目投资的财务策划

文/王焕（对外经济贸易大学国际经济贸易学院）

随着经济的快速发展，投资成为企业发展中非常重要的一部分。所谓的投资是指企业或者个人，为了达到某个目的，签订相关合同，输送资金的过程。在这个过程中，特定的经济主体可以在合同约定的时间内获得一定的利益，实现资金的增值。当然投资也是存在风险的，这种风险和利润是一致的，通常利润越高，风险越大；利润越小，风险越小。对于房地产项目投资而言，其投资的风险比较高、回收期也比较长，故必须要做好财务策划，以规避投资方尤其融资不当或者是其他问题而导致的风险。

一、房地产项目投资财务策划的概述

（一）房地产项目投资的概念以及特点

房地产项目投资指的是在房地产领域的投资活动，是国家、企业或者个人为了能够实现某种目标，开发、经营、管理或者是服务房地产的相关活动。投资房地产项目无论是对于国家、社会还是投资者而言，均具有一定的作用，比如可以改变一个城市的基础设施，推动城市的发展，能够为政府增加一定的财政收入，具备一定保值增值的功能等[1]。常见的关于房地产项目投资主要包含改造旧城、开发土地、建设房屋、经营房地产等。房地产项目投资和其他项目投资存在一些本质的差别，比如投资的数额一般比较庞大、利润回收期长、投资的风险和收益均比较高，但流动性差，总体而言房地产项目资金运作非常困难。

（二）房地产项目投资财务策划的概述

财务策划指基于丰富的技能或者是知识，通过策划、咨询等手段制定一套符合房地产商投资的财务方案。对于房地产项目投资而言，收益高，同时风险也高，必须要做好前期的销售预测、成本费用的评估、了解利润的空间，同时还要了解优惠的政策等。只有做好财务策划，才能够降低投资过程中的风险。

二、房地产项目投资财务策划的意义

房地产是我国国民经济发展中非常重要的一个行业，其关乎一个城市的精神面貌，以及一个城市的经济发展。因此做好房地产项目投资的财务策划意义重大，其有利于降低项目投资过程中存在的风险，保证利益的最大化。同时也能够促进我国经济的稳定发展，防止出现房地产行业的动荡。

（一）有利于降低房地产项目投资的风险

房地产项目投资本身就具有高收益、高风险的特征。在进行项目投资之前，通过财务策划进行销售的预测、建筑该项目的开发成本的分析、利润的预测以及资金筹资方案等，可以避免在投资过程中出现盲目性，提前了解在整个项目投资中需要运用的资金、涉及的费用、可能会获得的利润，保证整个项目投资的可预见性，降低由于未提前规划而导致的一些投资的风险，影响项目的开展以及整体的利润。

（二）有利于保证投资项目可以获得预期的收益

投资项目的目的就是为了获得一定的收益，扩充自己的产业。对于房地产项目投资而言，由于其利润巨大，故竞争非常激烈。加之房地产项目投资涉及的资金是非常庞大的，且分散在项目投资的每一个环节。如若有一个环节出现失误，就会导致利润的降低，甚至全盘皆输[2]。故想要保证投资项目可以获得预期的收益，就必须要做好财务的规划，为投资选择合适的时间、合理的规模、最优的投资方案，保证整个投资过程都向着预设的方向前进，继而获得预期的收益。

（三）有利于促进房地产行业的良性发展

房地产投资是在经济发展的背景之下逐步形成的。投资房地产，无论是对于投资者还是国家、社会而言，均具有一定的意义。比如对于投资者而言，可以实现资金的增值，而对于国家和社会而言可以改变一个城市的精神面貌，可以带动相关行业的发展，也可以提升政府的财政收入。但是房地产项目投资属于高危行业，必须要做好财务的规划，才能够避免在投资过程中出现的风险，减少房地产行业的动荡，促进房地产行业的良性发展。

三、房地产项目投资财务策划的策略

（一）预测房地产项目投资的成本

房地产项目投资所耗费的成本是非常高的。为了降低投资的风险，在开展项目投资之前，需要做好成本的预测。通常房地产投资项目的成本包含开发、摊销以及税金等相关成本，其中开发成本是非常多的，包含土地征用以及拆迁补偿费、前期的工程费用等。（1）在判断房地产开发项目是否可行时，要分析土地费用。土地费用的多少关乎是否会有相应的利润。就目前而言，获得土地的方式有拍卖土地、征用土地等[3]。除了土地成本之外，其他项目的费用可以按照工程造价开展预算，可见土地成本的高低会造成整个项目成本的差异。通常不同获得土地的方式，在测算土地成本时也会存在差异。如若是通过竞拍的方式来获得相应的土地，就需要提前进行可行性的研究，比如考察土地、判断该地的销售前景、成本费用等。如若是征地拆迁的，则按照政府规定的拆迁条款去赔偿，并测算成本。在测算房地产开发项目时，应通过换算土地面积和允许容积率换算出项目预计地价，以此计算出每平方米地价。（2）前期工程费用预测。在建造房地产项目之前，会出现各种费用，比如设计的费用、勘察水文地质的费用、判断项目的可实施费用等。在取得土地开发权之前，就需要进行相应资料的收集、土地的勘测。虽然在整个建造成本中前期费用占据的比例很少，但是如果前期费用做不好很可能会影响整个项目的进展。（3）基础设施费用的预测。在建造项目的过程中会出现供水、供电、供气等基础设施费用。（4）建筑安装费用预测。在建造房地产项目的过程中，会出现各种安装费用，这类费用在总成本中占据的比重比较大。（5）基础配套设施的费用计入非营业性公共设施费用。（6）开发的间接性费用预测。第一是在开发项目时会有直接费用，也会出现间接费用，比如像一些宣传费、广告费等，这都是项目在开展时可能会产生的间接性费用，也应该纳入成本费用中。第二是项目开发过程中的期间费用，比如销售、管理以及财务等相关费用，如果项目是独立核算的，那么由该项目承担期间费用，如果未能进行单独核算的，则要根据实际项目的投入和产出情况，合理地进行分担，主要是根据双方的合同约定去处理。第三是税金，就房地产行业而言，包含的纳税费用有增值税、企业所得税、土地增值税、房产税等[4]。投资和经营方式不同，缴纳的税金也会存在差别。

（二）预测房地产投资项目未来的销售额

在投资房地产项目之前，需要做好财务的策划，以分析房地产投资项目的可行性，在财务策划中，销售预测是一项非常基本的内容。通常在进行销售预测之后，才能够开展财务预测。销售预测的方案主要是通过对投资的房地产项目周边的房产进行调查，了解周边房产近几年的售价、销售量，再结合房地产行业的大环境，预测投资的楼盘在开售之后可能的状态。当然，在此过程中，还需要从自身房产、销售状况、市场需求量等相关特点出发，设计出销售的方案，判断售房价是低开高走还是高开低走？如果出现了销售不景气的情况，应该如何应对。总之，在销售预测的过程中，要结合已经发生过的销售状况和房地产行业的实际现状，去判断存在的相关风险以及可能获得的收益，制定每套房的单价，判断相应的销售额。

（三）预测房地产投资项目的利润

企业在对项目所需要花费的成本进行预测之后，就要根据实际的状况去确定目标利润以及实现目标利润的相关途径。如若在测算的过程中，正常的销售额和盈亏临界点的销售额相比前者较多，则是具有盈利的空间。当然，具体还要根据房地产投资项目的实际现状，比如可能会受到工资、水泥、钢材等变动的影响而产生一些变化，具体的测定需要按照实际的现状去分析。

（四）确定投资项目需要的资金以及筹资的方案

房地产投资需要耗费的资金是非常大的，仅依靠企业内部是不可行的，这就需要进行一定的融资计划，而在开展融资计划之前，应预测资金的需要量。故提前编制现金预算预测需求量就显得尤其重要，通过分析不同时间段现金流入以及支出揭示时间表、现金流入以及流出量。在预算的过程中，要根据支出以及各个业务预算编制明细、期间费用等编制预算的目的，就是盘活资金，防止资金不足时出现的风险。当然在确定企业的现金净流量时，要注重相关增量的现金流量，比如企业在确定了相关投资方案之后，当总的现金流量发生变动之后，其才是和项目相关的现金流量。在预测投资方案中，投资决策分析的首要环节就是预期现金流量。在分析各种投资方案时，必须要以所估算出的预期的现金流量作为基础。其次是做好融资筹划。（1）公司以及项目融资是房地产融资的两种主要形式。融资形式不同，最终所形成的项目、投资者的关系、信贷和投资决策等方面都会存在显著的差别。（2）就我国的房地产企业或者是项目投资而言，外部融资的渠道有很多，如债券、银行、股票上市以及民间融资等，不同的融资渠道其优缺点均不同，在开展项目投资的财务策划时就需要选择合适的融资渠道。在选择融资渠道时，要尽可能地避免融资渠道的单一性，比如过于依赖银行贷款等，这不利于房地产行业的平稳发展，也会给整个金融行业带来巨大的风险。（3）在确定了融资的相关渠道之后，项目投资方就需要根据融资的方案分析；融资的结构、融资的风险，选择最优的融资方案。总之，企业在融资时所获得的资金通常会分为债务以及权益的资金，而不同方式所获得的资金其成本不同，后期所需要给予投资者的回报也是存在差异的，企业需要根据企业的实际状况去计算出不同方案所耗费的资金成本，选择最优的融资方案。

（五）科学进行项目投资决策

在进行了项目投资的财务分析之后，就需要根据这些分析作出科学的投资决策。（1）随着市场竞争日趋激烈，各个部门的投资利润率开始向平均化倾斜。无论是哪一个企业，投资何种项目，都希望投资所获得的利润能够超过社会的平均利润率，房地产行业的投资也不例外。因此就需要运用投资决策分析法去判断投资项目决策的利润率[5]。常见的方法有现值指数法、投资回收期等。（2）所谓的机会成本指的是当企业选择了某一个投资方案时，就需要放弃其他途径的投资机会，这一种考虑机会成本往往不属于费用和支出，是一种可能会失去的收益。在决策的过程中，应权衡考虑各种因素，确定最有利的投资途径。其次则是投资风险的考量。就房地产这个行业而言，其投资的金额较大，且投资的周期比较长，虽然收益比较高，但风险也是不可忽视的。企业在进行投资策划时，应正确地评估自身的风险承受能力，选择能够承受的投资项目。项目风险的分析主要包含识别、估计、评价和应对等相关步骤。通过全面考察项目，找到项目在开展过程中可能会存在的潜在影响因素。比如建设、收益、融资等方面存在的风险。接着就要做好风险估计，所谓的风险估计就是对风险因素进行计算，了解概率的分布、标准差、期望值。在做好风险估计之后，就要评价风险，根据风险标准去判断可能会导致项目成功和失败的风险因素，根据风险因素发生的可能性来判断风险可能会造成的损失。最后就是要根据整个风险评价分析的结果，制定防范、控制风险的相关措施，比如可以通过多方案对比选择最优，或者是在评估财务或者是投资时留有一定的余地。（3）在进行项目投资决策时，必须要考虑到政策相关因素的影响，因为房地产行业关乎城市的建设和发展，政府针对这部分发展，在不同的时期和地区，会有一定的政策倾斜或者是优惠，这就需要投资者在进行财务规划时，分析各个地区地价、税金等政策上的优惠策略。

四、结语

随着经济的快速发展，房地产行业的竞争日趋激烈，房地产企业也在日益推进着改革。市场环境的变化，对房地产行业提出了更高的要求。在新的时期下，疫情影响经济衰退，国家通过政策规范调控房地产行业的发展。在进行房地产项目投资时，必须要做好财务的规划，提前预测投资项目未来的销售额、投资的成本、可能会获得的利润等，确定项目投资需要的资金、融资的方案，降低在新时期下项目投资的风险，保证投资利润。