城市住房租赁企业危机事件中的政府与市场互动逻辑——以蛋壳公寓事件为例

党 印，陈艺文，张新晨

(中国劳动关系学院，北京 100048)

引言

近年来城市住房租赁市场进入蓬勃发展阶段。中央和地方多次强调“租售并举”“房住不炒”为长租公寓的发展提供了良好的政策环境。《房地产行业企业数据报告(2020)》的数据显示，截止2020年第三季度，全国长租公寓企业有900余家，其中近200家长租公寓企业在深圳市；市场前三大企业分别为链家旗下的自如、蛋壳公寓、我爱我家旗下的相寓。据统计，截止2017年底长租公寓数量在全国租赁市场的占比约为2%～3%，与发达国家约20%～30%的占比相比，中国长租公寓的发展空间仍然十分巨大。

长租房市场快速发展的同时，也出现了一些乱象，比如房屋装修甲醛超标、房东恶意驱逐房客、房客押金退费困难、中介哄抬租金等，这直接关乎住户的健康与权益，也关乎房地产市场的发展。一些长租公寓运用“高进低出”“长收短付”“租金贷”的经营模式，套取房客资金，违规经营，资金链断裂后产生一连串不良的社会影响。本文以2020-2021年蛋壳公寓“爆雷”事件为例，基于蛋壳公寓的各类公告、网络公开新闻和报道，梳理事件过程中蛋壳公寓、房地产管理部门、房东、房客等方面的行为表现，分析危机事件中政府调控的边界及政府与市场的互动逻辑。本文希望以该事件为例，为城市住房租赁市场企业管理提供一份参考，也为企业危机事件中“政府与市场的互动逻辑”提供一个思考视角。

一、文献综述

蛋壳公寓事件是一次企业危机事件，引发了政府的监管和干预。该案例与企业危机事件中政府与市场关系、长租房市场发展等问题有关，亦有多项研究关注该案例事件。

(一)企业危机事件中政府与市场的互动研究

企业危机事件发生后，需尽快进行危机管理。日本企业管理顾问藤井定美认为，企业危机管理是一种管理活动，不仅包括预防危机的员工训练活动，也包括危机发生后的一系列规划决策、动态调整和化解措施。何苏湘认为企业危机管理是“企业为了预防、摆脱、转化危机而采取的一系列维护企业生产经营的正常运行、使企业脱离逆境、避免或减少企业财产损失、将危机化解为转机的一种企业管理的主动行为”。Alshoubaki在现有危机管理模型和概念的基础上，建立了一个危机管理的综合模型，并指出企业危机的溢出效应，政府需对一些危机作出必要的反应。可见，企业危机管理既包括企业层面的主动作为，也包括政府层面的必要干预。

企业危机事件出现后，如果政府没有采取正确方式，就会造成严重后果，不仅对公众的正常生活构成严重威胁，也会削弱政府的公信力，所以研究政府是否参与企业危机事件管理就变得尤为重要。在政府危机管理的研究方面，刘一弘、郁建兴等、张维平等都认为政府在企业危机事件或者公共危机事件中的参与很重要，只是在具体事件的处理方面仍存在一些问题。李利群认为，在企业危机事件中，政府适度的强制和援助有助于修复信任，政府干预存在一个最优边界。约束政府，提高政府效能，更多地发挥社会组织的作用，能够改善政府干预的绩效。在企业危机事件中，往往涉及到互联网的信息传播问题，许媛、梁循从政府指导、网民情感和企业应对三个角度分析了各角色对企业舆论传播过程的影响，指出互联网时代网络舆情的传播会影响事件的发展。张蓓、夏琼进一步指出，在企业危机事件频发的背景下，政府需建立和完善应急管理机制、强化第一发布意识、面对危机协同运作提高效率、以人为本增进沟通，提高政府危机公关能力，进而赢得公众支持，增强政府公信力。郁建兴等研究2004年后的13起疫苗危机的案例，认为政府职能转变与市场监管治理体系构建是相互依赖的共同演进关系。以上文献表明，企业危机事件中政府需要适度干预，注意干预的边界和方式，处理好政府职能与市场化的关系。

(二)政府参与建设长租房市场的国内外研究

中国房地产市场起步于新世纪初，住房租赁市场起步更晚，一些学者比较国外的住房租赁市场，考察我国的住房租赁市场现有情况，分析可能面临的问题及政策取向。杨瑛认为德国通过发展社会住房、发放房租补贴、加强住房租赁市场管理等一系列政策，较好地解决了住房问题。施继元发现英美等主要国家及其大都市住房租赁市场中，租赁住房的比例较高，而自有住房比率相对较低；住房租赁来源多元化，社会和私人出租占有重要比例；且政府重视，法律规范调控，租赁市场规范有序。孙丹比较了美国、英国和德国的住房租赁市场发展情况，认为我国的住房租赁市场发展水平相对较低。郑宇劼、张欢欢以德国、日本、美国为例，认为国外住房租赁市场的租金补贴、土地优惠、规范住房租赁法规等经验可供我国发展住房租赁市场借鉴。以上研究为中国发展住房租赁市场提供了参照点。

(三)蛋壳公寓事件的相关研究

蛋壳公寓事件在2020年底引起广泛关注，学界已有多项专门的研究。卿松等以蛋壳公寓为例，分析了长租公寓的商业模式，指出该行业的诸多问题。华祎琳以该事件为例，分析了长租公寓“爆雷”事件中租客权益保护问题。黄辉、廖智娟分析了蛋壳公寓现金流问题，分析其资金链断裂的原因，为长租公寓行业其他企业现金流管理提供一定的借鉴。张晨阳以蛋壳公寓为例，从企业层面和监管层面分析爆雷事件的原因，针对目前长租公寓出现的问题提出相应的建议：政府相关部门完善健全规章制度，采取更为严格的规定，对于互联网模式下的企业应该加大监管；企业要合理使用杠杆，加强内部控制，保持足够的现金流，降低企业的经营风险，承担应有的责任。

二、事件分析

蛋壳公寓的发展历程中，前期疯狂融资，后期卷款跑路。前期疯狂融资表现为：企业从房东处租房后月付租金给房东，再转租给承租人并一次性收取一年的房租，对于无法一次性付清一年租金的承租人则通过“租金贷”的方式收取，由此余下11个月的租金就可用于收更多的房源从而吸引更多的房客，获取更多的租金。后期卷款跑路表现为：从1000万注册资本飞速增加到数十亿资产，然后转移资本或者高层卷款跑路，留下法人代表(CEO)为空壳公司背锅。本案例突显出近年来中国城市房屋租赁市场的现实问题，具有一定的现实性与典型性。

在蛋壳公寓事件中，利益相关者权益受到损害，蛋壳公司本身的一些乱象在前期没有受到市场惩罚和调整，政府在事件爆发前没有及时发现问题并纠偏，导致后来的更大风险，该事件汇集了多重元素，是考察企业危机事件中政府与市场关系、利益相关者关系的典型案例。本文将基于“利益相关者理论”和“市场和政府失灵理论”，对“蛋壳公寓”相关事件进行分析，并基于研究结论提出对策与建议，以协助化解企业危机事件中突显的矛盾，推动我国住房租赁市场健康发展。

(一)基于利益相关者理论的分析

1984年弗里曼在《战略管理：利益相关者管理的分析方法》一书中最早提出“利益相关者”概念和利益相关者管理理论。利益相关者包括企业的股东、债权人、雇员、下游顾客、上游供应商等，也包括本地政府、本地居民、本地社区等。不同利益相关者的利益程度不同、利益要求不同，分别投入到企业运营的各个环节。企业危机管理中，关键在于从相关性、紧急性和影响力三个维度将利益相关者分类，建立利益相关者矩阵。相关性维度是指将利益相关者纳入考虑范围。紧急性维度是指对利益相关者按照利益补偿的紧急程度排序，进行先后补偿，快速处理事件；影响力维度是利益相关者对事件后续发展可能造成的影响力，优先管控影响力大的利益相关者。“蛋壳公寓”事件曝光后，各利益相关者的诉求不同，其重点在于运用利益相关者理论将各个利益相关方进行分类，并分析其利益诉求，然后针对不同的利益群体采取相应的措施。

1.利益相关者矩阵

根据利益相关者理论，我们建立“蛋壳公寓”事件的利益相关者矩阵(表1)，然后再根据矩阵进行分析。利益相关者矩阵表明，最主要的矛盾冲突是房东、承租人与蛋壳公寓(中介公司)之间的利益纠纷，又因媒体的曝光，社会舆论压力导致事件发酵，政府相关部门(住建局)对此事件进行管控，杜绝此类事件以讹传讹，并制定相关政策，将房东与承租人的损失降到最低。表1从相关性、紧急性、影响力三个维度的表现程度来观察政府、房东、承租人、中介公司、银行、官方媒体、其他媒体、其他群众等利益相关者们在危机事件发生后的反应，这有助于分析利益相关者关系，也有助于梳理事件过程、找出问题根源以及后期连锁反应，并针对矛盾问题提出结论。比如“蛋壳公寓”事件发生后住建局很快出台相关法律法规，对相关企业及时整治，一系列行动在社会中产生强烈反响，同时媒体和关注该事件的群众“人云亦云”的传播方式使事件矛盾不断发酵。

2.基于利益相关者理论的分析

目前关于我国房屋租赁市场与政府之间关系的相关研究还较薄弱，有学者认为住房租赁市场发展与政府短期利益与长期利益的非一致性引发博弈，二者之间的关系是房屋租赁市场调控失灵的关键。国内学者鲜有从这一角度研究住房租赁市场发展，故此，本文将政府与市场关系纳入利益相关者理论，进行综合分析。

图1的利益相关者模型反映了房主、市场和租客之间的关系，以及政府在其中扮演的角色，①代表房主委托房屋租赁公司出租其房屋并按月得到固定租金的过程，公司与房主之间签订房屋租赁合同。②代表租客在房屋租赁市场找到心仪的住房，租赁房屋，并按照房屋租赁市场的规定定期交付租金，其中公司与租客之间签订了房屋租赁合同。③代表租客定期给房屋租赁公司交付租金，但是在该过程中存在租客支付不起租金的情况，各公司与银行交易和协商，以最低利息贷款给租客，给一次性支付全款的租客们减轻了负担。同时，为了保障房屋租赁市场平稳运营，政府给出了相关政策，并且在市场与租客存在争议时进行干预，保障租客的合法权益。④代表房屋租赁公司每月给房主交付租金，后期公司未向房主缴纳租金，导致这一过程断裂，这也是企业危机事件发生的导火索。⑤代表房主未按时得到每月租金，直接向租客讨要租金，危机事件开始发酵。⑥代表因企业危机事件的发生，政府整治整个房屋租赁市场，制定政策调控市场，以减少事件给社会带来的诸多不良影响。在整个图的空白区域是各类媒体和其他群众，他们报道并关注事件进展。

图1 蛋壳公寓“爆雷”事件的主要利益相关者关系模型

(二)基于市场失灵理论的分析

在理想的市场经济中，市场通过“看不见的手”配置资源，产品以帕累托最优的方式分配，除非以损害他人利益为代价，否则每个人得到的是利益最大化的分配。帕累托最优靠市场自我调节，不需要公共政策干预。现实经济中，一旦某个假设不能成立，即称之为市场失灵，也就无法实现帕累托最优。公共物品、外部性、自然垄断和信息不对称是四种公认的市场失灵之源，也是政府干预经济的主要起点。现代市场失灵理论认为，单靠市场无法解决社会公平和经济稳定等问题，需要政府调控，政府需深入到市场无法调节的领域。由于政府的公共性质，政府应当规范自身行为，不断提高管理效率。基于市场失灵理论，中国的房屋租赁市场存在以下特征事实：

第一，从市场运行来看，房东在出租房屋时往往是单个行为，通过个人或中介渠道挂出，房屋租赁分布零散，缺乏专业性和集约性。城市中迅速增加的流动人口产生了大规模的租房需求，长租公寓应运而生。经营商获取房源并进行适当装修升级，叠加日常管家服务，甚至延伸到为承租人解决租金分期贷款等方面的增值服务，成为房屋租赁市场的宠儿，其背后违反“低价租入，高价租出”基本商业规律的经营模式却未引起民众警惕。

第二，从房客群体看，承租人往往为大学毕业生、城市转移人口、农民进城务工人员等住房困难的新群体，由于经济能力有限，又缺乏社会阅历，经常掉入一些明显的租房陷阱，在租赁房屋时因更多考虑较低的租金或者中介费用而成为骗局的受害者。承租人对房子的权限有限，在租赁关系中处于较弱一方，当合法权益受到侵害时，往往因维权成本太高而选择忍气吞声。

第三，房屋租赁市场存在信息不对称现象。从长租公寓平台提供租赁协议看，市场上“租金贷”的年化利率均大于10%，然而蛋壳公寓做担保，使得其公寓下的租金贷利率降为9%左右。蛋壳公寓利用承租人的信用获得贷款，借贷公司在向承租人发放“租金贷”的过程中，并没有准确评估承租人的还款能力，导致租赁协议存在高失败率风险，整个交易链条存在明显的不稳定性。此外，在一些长期出租公寓租赁条款中，经营者更换概念，以“信用租房产品”替换“贷款条款”，在承租人不了解风险提示的情况下代办“租金贷”。当经营者发生履约失信后，承租人因突然负担过重而无法按时偿还贷款，进一步影响个人征信记录。

第四，房客和房主的维权成本较高。从近些年大量长租公寓平台“爆雷”事件来看，因承租人经济能力一般有限，且又分散在不同地域，加上经营商从业门槛极低、网络平台缺乏相关行业规范等原因，“爆雷”后平台作为中介方很难通过法律途径进行追责，受害人维权非常困难，企业以“经营不善”为由倒闭清算，受害人拿不回自己的损失，甚至立案都很困难。房屋租赁市场陷阱频生，平台频频“爆雷”，原因之一就是低成本失信与高成本维权之间的失衡。

(三)基于政府失灵理论的分析

政府失灵一般指政府提供的公共物品无法很好地满足个人需求，公共物品被浪费或滥用，导致过高的公共支出或者低效率的公共服务，政府的政策或干预措施无法达到特定的效果。当市场失灵、政府采取措施干预经济时，因政府行为存在一定的局限性以及一些客观情况的制约，无法以最佳状态完成社会资源的配置，出现政府失灵。在政府决策的过程中，往往会面临一些不稳定因素的影响，使得政府在制定公共政策的时候难以兼顾所有方面。以我国房屋租赁中存在的问题来分析，我们认为造成政策效果不佳的原因有以下几方面：

1.房屋租赁相关法律法规不健全

我国目前实行的房屋租赁法规是2011年住房城乡建设部发布的《商品房屋租赁管理办法》，上一个法规是建设部1995年制定的《城市房屋租赁管理办法》，新法规虽有很大改进，对承租人的合法权益有更多的保护，但对于房屋租赁市场发展中的一些新情况、新问题并没有进行有针对性地完善。特别是诸如蛋壳等基于互联网经济的长租公寓平台从2017年开始“井喷式”发展，引发“租金贷”“高收低出”“长收短付”等乱象，相关管理规定没有及时更新，法律法规存在一定的滞后性。

2.政府监管工作缺失

作为房屋租赁市场的监管者，政府相关部门并未建立起有效的监管协调机制，住建、公安、工商、税务等部门间各自为政、多头管理的现象仍然存在。由于平台涉及互联网新业态经济，相关主管部门因管理工作牵涉内容多、处理关系复杂，加之对新租赁模式认识不足，导致监管不到位，违规查处执法不严，监管存在一定的滞后性。

3.城市对外来人口租赁住房资源缺少规划

各地政府为发展地方经济，大张旗鼓地招商引资，但对招商引资产生的外来人口就业、住房等问题没有配套的解决方案，也缺少租赁住房建设的系统规划，缺乏健全的城市住房保障体系，一时间难以满足租赁需求，直接将外来人员的居住问题推向了市场和社会。

三、“蛋壳公寓”事件后的思考

危机事件的发酵，政府需出手管控局面，降低负面影响，尽力维护利益相关者的基本权益。最终，事件平息，利益各方都期待企业或政府给出更长远的管理办法。当然，政府也希望政策不断完善，不再发生类似的企业危机事件。“蛋壳公寓”事件虽已平息，深入的思考仍有必要。

(一)蛋壳公寓的是与非

蛋壳公寓在发展初期，作为一个专业型的房屋租赁管理机构，在为房东房客提供租房便利的同时，严格把关房屋设施和住房品质，给租客带来了便捷和舒适感的体验。再加上管理完善，安全方面有保障，物业服务的贴心程度优于普通租赁，比如物业对公共区域进行管理之外，还定期打扫房屋，迎合了工作繁忙的租客的需求。更重要的是，公寓的地理位置通常在周围具备超市、餐厅和学校等热闹地段，方便租客们日常生活。公寓在各个方面考虑得周到细致，给房地产市场带来一种变革，在一定程度上提高了租房人的生活质量。

随着蛋壳公寓不断发展，管理模式出现漏洞，运营方式发生变化，众多问题相继暴露：租客陷入套路贷的困境；房东的房子被改造得体无完肤；企业资金链断裂导致房东与房客之间矛盾重重；在疫情最严重时期，一边与房东签订免租三月合同，另一边继续收着房客的租金；在北上广深发达地区炒房价，2018年北京长租房租金由7500元/月炒到10800元/月；房子装修后立马出租，较少顾及甲醛超标等因素。蛋壳公寓的种种行为给众多租客和房东带来伤害和损失，也扰乱了市场秩序，给行业中其它高品质企业带来经营压力。

(二)政府调控长租房市场的逻辑分析

多地发生长租房危机事件后，政府快速介入，北京住建委成立专办小组，深圳住建局发布紧急通知，成都、西安、重庆等城市针对住房租赁市场先后发文。在深圳的蛋壳公寓办公现场还有穿红马甲义工在现场维持秩序，义务法律援助人员在现场快速解答来访房东和租客的纠纷问题。重庆市发布通知，要求住房租赁企业在位于主城中心城区范围内的商业银行开设唯一的住房租赁资金监管账户。这一系列措施显示，政府不仅在危机事件发生后及时制定政策进行整治，还从各个环节进行监管，杜绝企业再次钻法律法规的漏洞，给民众吃下一颗定心丸。当然，对于同行业的企业而言，政府并没有将所有企业“一巴掌打死”，而是继续鼓励合规运营的企业规范发展，严格管控非法企业扰乱秩序。在各种政策的影响下，长租房市场逐步回到正常发展轨道。

四、结论与启示

本文以蛋壳公寓事件为例研究事件中各利益相关者的关系，研究认为，蛋壳公寓超常规的发展模式违背基本商业规律，在出现危机时应对不力，没有担负应有的社会责任，前期政府干预不足导致了“爆雷”事件演化扩大，后期政府出面使整个事件逐渐平息，总体而言，蛋壳公寓的商业模式不可持续，危机中缺乏契约精神，政府的干预行为是必要的，也是有效的。事件对中国城市住房租赁市场及企业危机事件的一般化启示有三点：

首先，完善住房租赁市场制度体系，建立健全租赁监管平台。随着住房租赁市场快速发展，相关制度和政策需与时俱进，比如加快出台《住房租赁条例》，进一步完善住房租赁登记、租赁征信、租赁交易和租金管控等配套制度。与此同时，建立住房租赁服务监管平台，通过数据平台核验房源信息和房源状况，对长租企业的资金监管、信用资质、租金收取模式等情况进行监控，在平台上定期公开信息，对可能发生的风险提前预警。建立追责机制，对房屋租赁市场的违法行为，开辟专门热线、网上信箱等维权通道。

其次，房屋租赁市场规范发展需要多个利益相关者共同努力。政府提供一定的金融、税收、土地等方面的优惠政策，提高长租公寓市场的长期投资回报率，使企业回归正常合理的盈利模式。对于房东、租客，政府可以采取货币补贴方式或解决其教育、户口、子女入学等问题，鼓励他们继续租住长租公寓。行业协会完善自律规定，发布负面清单制度，倡导规范经营。市场有序发展离不开企业自身监管，企业要遵守契约精神，考虑长远发展而不是眼前私利。

最后，企业危机事件中，企业需承担责任化解危机，政府需尽快知悉利益相关者的权益诉求，遵循市场规律，督促企业最大程度地担负责任。当企业无力应对时，政府出面，协调相关部门或企业，接管或重组企业，必要时进行企业破产清算，尽可能保护利益相关者的利益，满足利益相关者的诉求，逐步平息争议。在事件处理过程中和事件之后，政府需整顿行业发展乱象，及时发布或修订行业发展规范性文件，预防类似事件再次发生，化危为机，推动本行业及行业上下游产业更好地发展。

注 释：

①彭勇、王晓丹，长租公寓来了 你还会买房吗？[N]经济参考报，2017-8-25。

②本文关于蛋壳公寓的所有数据和资料来自蛋壳公寓的公告、政府或相关企业的网络公开信息。