商铺装修消防不合格 违约责任谁承担

一间商铺因重新装修未通过消防安全检查，导致租赁双方双双向法院起诉，各有各的依据和主张，看看法院如何判决。

案例回顾

2017 年3 月，唐某从开发商处购买了位于贵州省贵阳市观山湖区的商铺，面积约300 平方米。同年4 月，唐某作为出租方与承租方的饶某签订《商铺租赁合同》，约定将上述商铺出租给饶某用于经营，租赁期限10年，年租金为100万元。合同签订后，饶某支付了合同约定的押金8 万元及第一期半年租金50 万元，唐某将房屋交付饶某。

饶某接收房屋后，对该商铺进行了装饰装修，将商铺改造为四层。2018 年3 月，当地消防大队向装修工程下达了建设工程消防设计备案检查不合格通知书并要求停止施工，组织整改后再行复查。

饶某认为唐某未按合同约定向其提供资料办理手续，随后未按约支付租金，双方多次协商后未能达成一致意见，遂分别诉至法院。唐某要求予以确认合同解除，判令被告支付租金27 万元和违约金8 万元。饶某则提出反诉请求：确认合同无效，并判令反诉被告赔偿装修及经营损失422 万元。

法院经审理认为，无证据证实涉案合同存在无效或可撤销的法定情形，故判决解除合同；被告（反诉原告）饶某支付原告（反诉被告）唐某欠付租金4000 余元，并按每月8 万余元的标准计算支付从合同解除之日起至案涉商铺返还之日止的商铺占有期间使用费；被告（反诉原告）饶某支付违约金16 万余元。

案例点评

点评人：何建勋 广东广信君达（上海）律师事务所律师

首先，本案中的违约责任由谁来承担，需要看饶某将商铺改建为四层的手续是否齐备并符合消防要求。如果唐某依据租赁合同交付给饶某的商铺符合消防要求，因饶某的擅自改建行为从而导致不能通过消防验收进行正常营业，其责任在于饶某，饶某仍应按合同的约定支付唐某租金，饶某拒不支付租金的行为已违反租赁合同的约定，显然属于违约行为，如果拖欠租金到一定期限符合合同解除条件的话，唐某可以依据合同的约定或法律规定解除与饶某的租赁合同。

其次，关于饶某反诉的主张租赁合同无效的诉求，法律对合同效力的判断有明确的规定，饶某如果仅以唐某未提供相关材料来主张合同无效显然不会得到法院的支持。假设租赁合同约定唐某有提供相关材料配合饶某进行改建手续的协助义务，而唐某未予以配合的话，饶某也应当以唐某违约，导致合同目的不能实现为由要求解除租赁合同并赔偿损失，而非直接诉以合同无效。

法律条文

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《中华人民共和国消防法》第九条建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。

第十三条国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。

前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。

依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

律师简介

何建勋，广东广信君达（上海）律师事务所专职律师、苏州德申国际《阳光俱乐部》法务长、上海律师协会会员。毕业于华东政法大学法学专业，学士学位，先后在多所企业和律所任职，擅长民商事、公司、房产、婚姻家庭、继承等领域业务。多次参与《东方大律师》栏目的直播，耐心、专业地解答听众的法律咨询，同时为多家社区提供公益法律服务，定期为社区居民提供法律咨询服务。