房地产业良性循环：逻辑框架与政策路径

李 超

（1.中国社会科学院财经战略研究院，北京市 100006；2.中国社会科学院大学应用经济学院，北京市 102488）

一、问题的提出

房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，对防范化解系统性风险具有重要作用。房地产业的良性循环和健康发展一直以来都是国内外宏观经济和房地产研究关注的重点。自1998年住房市场化改革以来，遏制部分热点城市房价过快上涨的限贷、限购、限价、限售政策层出不穷。然而，王频等[1]和陈小亮等[2]的研究指出，过去各地出台的限贷、限购等短期应急性调控政策并未产生抑制房价非理性上涨的显著效果。党的十九大以来，住房制度改革和房地产长效机制建设进入快车道。2017年和2018年中央经济工作会议连续强调要构建房地产市场健康发展长效机制。2020年底，监管部门针对供给端密集出台调控政策（如规范房地产企业融资的“三道红线”政策、管控银行业金融机构涉房贷款的集中度政策等）。2020年10月，党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出，要“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，“形成国民经济良性循环”[3]。2021年中央经济工作会议提出，要“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”[4]，由此拉开了房地产新发展模式改革的序幕。

房地产业良性循环是一项复杂的系统工程。2017年以来，我国开始逐步加强对房地产供给端的调控，特别是“三道红线”和涉房贷款集中度政策出台以来，对房地产企业资金链的监管力度逐步加大[5]。在从严调控政策之下，房地产企业的信贷资源结构与信贷期限结构出现了明显变动，对企业投融资决策造成很大影响。为规避政策层面针对房地产业的融资约束，越来越多的房地产企业开始实施多元化战略，或对已有的多元化战略进行调整[6]。吴永钢等[7]发现，经济政策不确定性加大会导致我国A 股上市房地产企业整体杠杆率下降，且对短期杠杆率的抑制作用更明显。荆中博等[8]指出，由于房地产具有良好的信贷抵押性和稳定地方经济发展的重要作用，经济政策不确定性的加大会提高房地产企业的融资和投资规模。李嘉等[9]通过构建“负债-投资发散（收敛）模型”分析框架，探讨了住房金融化背景下的房企负债投资行为及其空间分异，认为房地产企业去杠杆应循序渐进、分级引导。与此同时，持续的调控政策也使房地产市场交易、消费、租赁等环节多年来累积的循环不畅的问题逐步暴露出来。梁若冰等[10]基于上市房企2008—2013年和2015—2019年数据以及强度双重差分模型的研究发现，两轮限购政策均显著降低了上市房企的市场价值，第一轮限购主要通过企业经营风险影响投资者预期，第二轮限购主要通过影响房价改变投资者预期。由于房地产市场存在垄断、信息不对称、负外部性和不正当竞争等市场失灵现象，如何对房地产市场主体进行有效的规范和约束是各级政府共同面临的难题[11]。当市场秩序较为混乱时，政府应及时出台调控和管制措施；当市场秩序恢复时，不合时宜的调控管制措施应有序退出，以保障市场良性循环。贺一舟等[12]通过研究我国限购、限贷、限价和限售等调控政策的效果发现，限购政策与限贷政策对一、二线城市的调控效果十分明显，限价政策和限售政策对二线城市的调控效果不明显，他们认为要准确把握调控政策的差异性和时效性。安辉等[13]认为，房地产限售政策与限购政策同时出台，可以有效增强对房价的抑制作用，但考虑到在部分城市推出限售政策可能会导致房地产交易降温、经济下滑，要避免在全国范围内不加区分地推行限售政策。

随着房地产与经济脱实向虚讨论的逐渐深入，房地产与相关产业链之间的良性循环问题引发了学术界的关注和政策的跟进。一方面，房地产业的快速发展可通过财富效应提高收入水平，促进产业结构升级[14]，提高制造业与房地产业的耦合度[15]。另一方面，房地产业的非理性繁荣可通过挤出效应抑制消费增长，阻碍产业结构升级[16]，推动制造业工资上涨[17]，抑制劳动力的集聚[18]。在讨论房地产与实体经济间互动关系的文献中，认为房地产业挤占实体经济发展空间、不利于国民经济良性循环的居多[19-20]。但也有研究认为，我国房地产与经济增长之间可能存在倒U型的非线性关系。当房价较低或市场不景气时，将刺激房地产市场拉动经济增长；当房价较高或上涨较快时，房地产市场的繁荣会影响金融稳定性，不利于经济可持续发展[1]。综上所述，由于样本选择和研究方法存在差异，有关房地产业良性循环的研究结论不尽一致。从政策层面看，准确执行房地产金融审慎管理制度、畅通存量房交易流通渠道、因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，是新发展阶段贯彻落实“房住不炒”、防范化解房地产金融风险政策的重要内容，亟待学术界和实务部门进行深入研究探讨。

二、房地产业循环：现状与问题

受新冠肺炎疫情、国际国内经济形势和房地产金融审慎管理政策影响，2020年以来我国房地产市场降温趋势明显，土地购置面积下降、开发投资增速下滑、房企金融风险加大，开发、交易、租赁等诸多市场环节面临预期转弱、循环不畅等结构性问题，对此须予以高度重视。

（一）房地产开发和按揭环节

2012年以来，工业和国有建筑业资产负债率总体呈现下行趋势，房地产企业资产负债率却逆势上行（如表1所示）。“三道红线”融资新规出台以来，部分负债水平较高、偿债能力较弱的头部房企面临融资成本上升、资金链循环不畅等问题。2022年7月，100家典型房企的融资总量同比下降62.9%。其中，境内债权融资、境外债权融资和资产证券化同比分别下降33.6%、92.4%和89.4%①。近期，房地产企业债务违约事件时有发生，因前期风险尚未完全出清，房地产企业在开发投资、土地购置、发债融资上较为谨慎。虽然部分房企通过股东注资、债务展期、交换要约等方式筹资或延长借款期限，但由于标准普尔、穆迪等国际评级机构下调了对中资房地产企业的评级，个别地区和金融机构在落实房地产企业金融审慎管理制度过程中存在“一刀切”和层层加码的现象，市场预期、房企现金流和行业信用状况无明显改观，资金链良性循环压力较大。

表1 2012—2020年我国工业企业、国有建筑业企业与房地产企业资产负债率 %

2022年以来，为支持购房者合理住房需求，多家商业银行紧跟政策步调对房贷利率进行了下调。但从横向看，我国主要城市房贷利率仍高于日韩邻国和欧元区平均水平。中国人民银行数据显示，2022年6月，我国金融机构人民币个人住房贷款加权平均利率为4.62%。同期，韩国新增房贷的加权平均利率为4.04%，日本主要银行的长期贷款利率为1.2%，德国、法国的房贷平均利率分别为2.57%和1.35%②。在全球“宽货币、低利率”政策背景下，避险投资存在通过炒高我国热点城市房屋资产价格获取资产与套汇双重收益的动机。此外，新冠肺炎疫情仍在持续，实体经济尤其是中小企业发展面临较多困难。在房地产金融审慎管理政策背景下，旨在支持实体经济复苏的信贷资金存在违规流入房地产领域的获利机制。与按揭贷款相比，经营贷具有可贷金额多（可贷总房价7～8成）、贷款利率低（年化利率低1个百分点以上）、办理周期短（5～10天）、还款方式灵活等优势，优质客户的消费贷年利率可低至3.6%左右，中小微企业的经营贷优惠利率可低至3.5%左右。在当前市场交易中，有相当比例的贷款人违规使用经营贷、消费贷等利率较低的贷款产品来置换房贷。因此，房地产领域的限贷政策对降低房地产供需两端杠杆率效果明显，但由于按揭贷款与经营贷、消费贷之间利差巨大，监管部门对贷款投向的监控难度加大。

（二）存量房交易和消费环节

自1998年住房市场化改革以来，随着我国住房供给持续增加，住房市场结构已经演变为巨大存量与有限增量的组合，住房总量供给不足的问题已经得到基本解决，但存量住房分配不均的问题开始凸显。根据住建部门的统计，2020年我国城镇居民家庭人均住房面积已超过40平方米。中国人民银行的调查报告显示，我国城镇居民家庭住房拥有率为96.0%，户均拥有住房1.5 套。一线城市二手房成交占比已经超过50%，未来会有越来越多的城市进入存量房时代。在当前形势下，以增量为主的调控方式已无法适应市场需求，各地应在保证一定增量供给的前提下积极盘活存量房市场。2015年以来，我国居民收入水平稳步提高，二孩家庭数量因生育政策调整而增多，改善基本居住条件的需求快速增长。建于20世纪八九十年代和21世纪初期的存量住房，在建筑质量、生活舒适度等方面存在很大提升空间。大中城市通勤时间长、市中心交通拥堵等问题比较突出。现如今，既存在年轻人小换大、远换近的改善型需求，也存在部分老年人大换小、近换远的以房养老需求。

现行普通住宅和非普通住宅认定标准不尽合理，认房又认贷的限购限贷政策和与房产证年限、住房数量严格挂钩的交易税费政策导致二手房存销比过高、交易循环不畅，这些不利于合理住房需求的释放。从十大样本城市③看，商品房存销比自2015年开始呈现上升趋势，其中二线城市商品房存销比上升趋势更为明显。2021年12月，我国二线城市商品房存销比已升至13.45，达到近10年来的最高水平（如表2所示）。此外，我国现行房地产税制结构存在“重交易、轻保有”问题，即在保有环节对城市个人住房不征税，在交易环节征税较多。市场调研表明，由于房产证年限以及住房唯一性不同，同一套二手房交易所涉及的契税、增值税、个人所得税等主要税费总和的差异，最高可达房屋总价的6%以上。从便利性、交易风险等方面看，更多单套住房改善型家庭倾向于先买后卖的交易方式，但这会导致“非唯一住房”的情况发生，需要多缴纳契税和个人所得税。为减少交易税费支出，一、二线城市中大多数单套住房家庭迫不得已选择先卖后买、在交易期间租房过渡的方式，这额外增加了他们的交易时间和换房成本。

表2 2012年以来我国十大样本城市年末商品房存销比变化趋势

（三）房地产租赁市场

受租金收益率低、长租公寓爆雷事件影响，当前租赁企业筹融资压力较大，一线城市住房租赁机构化率不足15%。机构租赁以轻资产和分散式租赁为主，自持和集中式住房租赁发展缓慢，这容易导致行业过度轻资产化和企业经营策略短期化。在没有政策性金融支持的情况下，以较低的租金收益进行权益融资十分困难，通过金融工具创新来拓展长期融资渠道也很难。房地产租赁市场还存在社会资金对租赁市场投资积极性不高，租赁市场法律法规体系不够健全，租赁住房的建筑结构、安全标准、功能设施、成套水平、品质环境有待进一步提升，专业租赁机构培育不足，租购同权政策落实不到位，公共租赁住房建设有待加强，热点城市“长收短付”“高收低租”“随意涨租”等市场乱象较为普遍等问题。根据智研咨询测算，2021年我国城市房屋租赁住房人口数量约2.3 亿人，租赁市场规模约2.2 万亿元，分别同比增长4.5%和15.8%④。西南财经大学调查显示，2018年我国城镇家庭住房租赁比例仅为19.2%，远低于多数国家和地区30%～40%的比例⑤。重点城市的平均租金收益率仅为2.31%，远低于美国、日本等发达国家5%以上的水平⑥。在政策层面，利用集体建设用地建设租赁住房试点、“工改租”与“商改租”试点方案仍在推进，但项目规划和开发建设相关实施细则尚不明确。通过贷款担保、贴息等财政补贴措施来支持相关市场主体的做法尚未全面推广。

（四）住房保障市场

住房保障制度是房地产市场长效机制建设的关键内容。长期以来，保障性住房在一定程度上解决了中低收入家庭的住房问题，促进了社会谐稳定。但近年来保障房在功能定位、建设运营、分配准入和退出等环节暴露出一些共性问题，对此须予以高度重视。一方面，产权式保障房与租赁型保障房结构失衡。截至2021年6月，全国累计建设保障性住房8 000多万套，但产权式保障房占比较大，租赁型保障房占比较小⑦。租赁型保障房建设比例长期低于30%，甚至不到产权式保障房建设比例的一半。经济适用房、两限房、棚户区改造房、共有产权房等产权式保障房资金回收快，很受地方政府和房地产企业青睐，但这些住房只能发挥一次性保障功能。过去的保障性住房建设在一定程度上减轻了产权式住房保障压力，但无法有效满足租赁型保障需求。另一方面，当前保障性住房存在一定的供需错配问题。保障性住房主要服务于新市民和青年人，这类群体对配套公共服务和居住品质要求较高。大多数供需矛盾较为突出的城市，对保障性住房租购同权政策的落实情况并不理想，导致租房家庭子女难以就近入学，很多在建项目只能满足短期性和过渡性租赁需求。大量保障性住房在建成后因位置偏远、需求不足等问题而被空置、违规销售转租或用于办公经营，导致保障房作用发挥不够，保障房群体职住失衡。受财政资金限制，地方政府通常会将公共租赁房、人才住房等项目与保障性租赁住房项目进行合并统筹。由于在规划和建设时未明确保障范围和覆盖对象，很难实现对不同服务群体的供需匹配。

（五）房地产用地市场

房地产长期稳定发展离不开土地制度的改革，“稳地价”要与“稳房价”“稳预期”协同推进。现行土地出让主要采取“招拍挂”的制度模式，其实质是地方政府在垄断土地供给的前提下，按照“价高者得”原则出让住宅用地，存在推高地价房价的竞拍机制弊端。与此同时，在我国工业化与城镇化进程中，建设用地总量扩张与居住用地相对稀缺的现象同时存在，即居住用地和工业用地供应结构失衡。从国家层面看，在发达国家土地供应结构中，城市居住用地和工业用地占比分别为50%和10%～15%，而我国城市居住用地和工业用地占比分别为31%和20%[21]。从特大城市层面看，纽约、伦敦、东京、首尔等国际大都市的居住用地占比多在42.2%～62.5%之间，而2020年北京、上海、深圳等供需矛盾紧张的一线城市的居住用地占比均不足30%，其中深圳的占比仅为22.6%，甚至低于国家标准（25%～40%）的下限[22]。从需求端看，随着实体经济增速下滑，互联网和电商不断冲击传统购物、营销和办公模式，近年来物业类型分化加剧，重点城市相继出现住宅供给不足、办公楼和商业营业用房相对过剩的局面，住宅的去库存速度明显优于办公楼和商业营业用房。

此外，土地利用总体规划和土地利用年度计划尚未松绑，用地指标的供给弹性依然过小，对市场需求的反应明显滞后，地方政府很难根据房地产用地市场实际需求及时调整土地供应量。当前，一线城市和热点二线城市普遍存在对住宅用地最低供应比例落实不到位、最高限价和熔断等限炒竞拍政策缺失问题。从2012年以来我国住宅用地成交情况看，成交土地数量、成交土地面积、成交土地规划建筑面积呈现出不升反降的趋势，而楼面价却从2012年的938.13 元/平方米上涨至2021年的3 592.31 元/平方米（如表3所示）。从租赁用地出让情况看，尽管其直接出让价格低于商品住房用地，但仍须一次性缴纳70年土地出让金，而租赁房房租一般按月收取，这造成了租赁用地供应机制与长租房市场发展不匹配的问题。

表3 2012—2021年我国住宅用地成交情况

（六）房地产上下游产业链

我国是发展中大国，房地产业是关系国计民生的支柱产业。房地产开发需要大量的资金购置土地、拆迁安置、覆盖建筑成本，资金链被视为房企的生命线。2003年以来，房地产市场高速扩张。由于行业利润率高、资金回笼速度快，房地产行业在投资上很容易出现“潮涌现象”，即众多投资像潮水一样，一波接着一波涌向房地产业。在“涨潮”之时，每家房企都对其投资选择抱有很高的回报预期，地方政府出于政绩和土地出让金方面的考虑会给予相关政策支持，金融机构受“羊群行为”影响乐于对其融资，各类住房需求主体会倾尽几代人的储蓄踊跃购房。2017年以来，伴随着房地产业供需两端调控的升级，市场逐步向理性回归，房地产投资逐渐“退潮”。随着房地产业整体利润率的逐步下降和土地成本、劳动力成本、财务成本、拆迁安置费用的逐步上升，房企的债务问题日益凸显。综合来看，在市场高速扩张期，房地产业在开发和按揭环节占用大量金融资源，这进一步挤压实体经济发展空间，显著降低居民消费率，提高一般要素价格成本，从而影响产业转型和技术创新。市场一旦进入下行周期，房地产业累积的债务风险就会加速向上下游产业链传导，带来建筑工程、建材家居、装修设计、酒店会展、融资担保等上下游行业财务风险的增加，以及烂尾楼、农民工工资拖欠、供应商款项拖欠、产业债务链等一系列问题。为避免回款损失，供应商可能会加紧催款或暂停材料供应，这客观上会对房企债务形成集中挤兑，导致在建工程停工，加快流动性风险在上下游产业链的传导。

三、房地产业良性循环的逻辑框架

针对房企所面临的流动性问题，以及房地产开发投资和销售的下行趋势，2021年中央经济工作会议首次在要求房地产业“健康发展”的同时要求其“良性循环”，这在政策层面具有重要的理论深意。当前，我国房地产业的高速扩张期已经过去，供需总量和结构关系发生转折性变化，房地产企业运营模式、市场结构、管理调控方式亟待调整。反观我国住房市场化改革以来的调控政策组合，无论是“国八条”“国六条”“九部委十五条”“国四条”“国十一条”“新国十条”“新国八条”与“国五条”，还是近两年出台的“三道红线”和涉房贷款集中度政策，都更多使用限贷、限购、限价、限售等以堵为主的短期行政调控手段，而较少使用增加要素供给等以疏为主的供给侧调控手段。因此，根据当前房地产市场形势的变化，从加快房地产业结构性改革、不断探索新的发展模式出发，采用疏堵结合的政策组合，将更有利于释放房地产市场特别是存量房市场活力，这也是未来推动我国房地产业良性循环和健康发展的主要政策取向。

房地产业良性循环指在房地产开发、经营、服务活动中各类要素相互促进、共同发展，这是一种可持续、高质量的循环。王韶[23]从良性循环的内涵出发指出，房地产业良性循环应包括房企自身发展的良性循环、房地产市场的良性循环、房地产及相关产业的良性循环。亢舒[24]进一步指出，房地产业良性循环应着力改善房企融资及购房者信贷环境，畅通融资、拿地、销售、贷款、回款等各环节，突破二手房、租赁房、保障房供需堵点。由住房市场化改革以来我国的代表性调控政策及相关研究可知，房地产业良性循环应坚持“房住不炒”的战略定位，以开发和按揭环节的资金链良性循环为改革重点，以存量房市场、租赁市场、保障房市场、土地市场良性循环为重要抓手，以上下游产业链良性循环为主要目标，通过探索以房地产业良性循环为基础的新发展模式，加快推进供给侧结构性改革和房地产市场长效机制构建。

综合来看，房地产业良性循环的逻辑框架主要包括以下六个方面（如图1所示）：

图1 房地产业良性循环的逻辑框架

一是开发和按揭环节的资金链良性循环。房地产业长期以来的“高负债、高杠杆、高周转”经营模式，导致其在开发和按揭环节高度依赖银行信贷，融资渠道单一，资金链异常脆弱。房地产市场剧烈波动的风险很容易转化为银行信贷风险，这使我国宏观经济面临潜在的风险隐患。通过房地产投资信托基金和资产证券化等融资模式，不断拓展多元化融资渠道，促使房地产资本市场融资特别是股票市场融资步入规范化轨道，有效改变当前房地产业高度依赖银行信贷的局面，分散房地产市场金融风险，促进房地产领域资金链良性循环。

二是存量房交易和消费环节的良性循环。当前，我国“重交易、轻保有”的房地产税制结构，以及其他一系列限购限售政策，导致住宅持有成本偏低而交易成本偏高，存量房市场存销比和空置率偏高，改善型换房需求受到很大抑制。通过有序推进房地产税制结构改革，畅通存量房交易流通渠道，可以进一步保障住房刚性需求、释放合理换房需求。

三是房地产租赁市场的良性循环。当前，我国住房租赁市场供需不匹配、秩序不规范、信息不对称问题突出，我国住房租赁市场发展整体滞后。通过构建租购并举的消费需求相关利益机制，积极盘活住房租赁市场，对挖掘潜在有效住房需求、促进房地产市场健康持续发展意义重大。

四是住房保障市场的良性循环。当前，高房价、高房租已经成为影响我国城市产业升级、创新发展、扩大内需的巨大障碍。在新时期应加快完善住房保障体系建设，一方面，政府稳房价、稳地价、稳预期的重要政策实践可以有效扩大内需，释放国民消费潜力；另一方面，房地产市场长效机制的建设和共同富裕目标的实现，对改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。

五是房地产用地市场的良性循环。当前，土地指标行政分配、土地市场地方政府垄断的既有模式是导致高地价和高房价的主要原因。通过建立人地挂钩、多元供给的房地产用地模式，畅通工业用地、商服用地、住宅用地之间的转化机制，可以有效解决人地错配和地价推高房价等深层次问题。

六是房地产上下游产业链的良性循环。房地产业影响力大、产业关联度高，对建筑工程、装修设计、建材家居、酒店会展、融资担保等行业拉动作用较强，在形成有效投资、引导消费升级、增加就业岗位方面成效明显。从国民经济循环的视角看，要加快推动房地产业上下游、产供销有效衔接，实现金融、房地产同实体经济均衡发展。

四、相关政策建议

房地产业是关系国计民生的重要部门，具有“牵一发而动全身”的行业特点。针对当前房地产市场暴露的问题、主要矛盾和重大风险，未来应在深化供给侧结构性改革、畅通国民经济循环的政策框架下，破解房地产业各环节的束缚和堵点，探索新的发展模式，切实促进房地产业良性循环和健康发展。

第一，完善房地产市场调控体系和监测体系，加快构建房地产市场长效机制。加快完善房地产市场法律法规体系，在现有《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国合同法》等法律法规框架下，统筹修改和完善房地产市场法律法规体系，稳步推动我国房地产市场法治化进程。强化并落实房地产调控的中央政府监督责任和地方政府主体责任，中央研究确立房地产市场监测指标体系和预警机制，地方结合评估和反馈信息因势利导，对调控政策内容进行补调、适调、升级、细化。在逐步推进完善不动产统一登记制度的同时，建立一个公开、有效、透明的统计信息体系，从技术上对刚性需求、改善型需求与投资投机型需求进行有效甄别。进一步完善房地产市场日常监测、月度分析、季度评价、年度考核调控机制，将房地产市场运行质量纳入地方政府年度考核指标体系。根据当前房地产调控形势，建议将城市群和都市圈作为我国房地产市场差别化精准施策、协同联动调控的主要区域。在京津冀、长三角和粤港澳大湾区等热点区域，增强城市之间调控政策的协调性及区域振兴规划与住房市场调控之间的关联性，谨防利好政策成为房地产炒作利器，有效抑制投资投机型需求的区域轮动和泡沫扩散外延。按照差异化原则推进因城施策和分类调控，加快构建土地、人口、金融、财税、住房保障等领域长效机制，进一步完善临时应急性、行政性干预措施的退出机制，逐步实现限价、限售、限购等短期调控政策的有序、良性退出。

第二，准确把握和执行房地产金融审慎管理制度，保障房地产业良性循环的合理资金需求。加快完善灵活准确、合理适度的房地产金融政策，防止大中小城市“一刀切”和执行过程中“层层加码”的行为，加强对贷款合规性及抵押品的审查力度，避免房地产企业债务风险扩散蔓延。各地要加大对房地产企业债权转股权支持力度，鼓励房地产企业由开发转运营。稳定行业市场预期，尽可能避免房地产金融过度紧缩，保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产供给端资金周转需求。针对房地产企业在建已预售的、预期综合效益较好的和短期现金流不足的项目，银行业金融机构可发放特殊贷款或提供优惠融资政策，适度加快贷款审批和放款速度，助力房企资金回笼和按时保质交房，保障购房者权益。各级监管部门要加快将房企并购贷款、租赁贷款从开发贷款中单列，不再计入“三道红线”融资约束指标，提高房企并购重组和转型质量，从而有效化解房企金融风险。支持以城市投资平台类公司为基础，引入土地资产、社会资金、保险资金和财政资金，设立房地产投资基金或资产管理公司，在当地进行房地产项目、资产和债权的收购、重组和盘活，促进房地产企业债转股和业务转型。鼓励提高房企直接融资比重，加快推进房企资产证券化，有效促进资本市场特别是股票市场融资步入规范化轨道。加快完善房地产政策性金融体系，通过定向激励政策引导金融资源进入保障房和租赁房领域。切实保障刚性需求、改善型需求和租赁需求，在首付比、公积金贷款额度、还款期限上给予适当的政策倾斜。鼓励和支持金融机构降低首套房贷利率、加快刚性需求放款速度、增加放款额度、延长放款期限、探索租赁房金融业务市场化改革举措。

第三，有序推进现有房地产税制结构改革，提高投资投机型购房持有成本，打通存量房流通交易堵点。按照抑制炒房行为、盘活存量住房的双重目标，适度改变当前交易环节税负过高、保有环节税负过低的房地产税制结构，进一步增加反复交易环节、多套持有环节的成本，适度降低二手房契税、增值税、个人所得税税率，合并相关税种，建立逆周期的房地产税调节机制。按照以量定率、以价定税的方法，实行累进税率，根据市场行情和持有套数确定合理的起征点和差别税率，逐步形成以房地产税为主体的地方财政收入与公共服务的平衡和良性循环，改变地方政府过度依赖土地出让收入的现状。根据新冠肺炎疫情防控和经济形势，按照从经济发达地区过渡到全国、从空置房和高端住房过渡到其他住房的顺序，有序推进房地产税开征试点⑧，增加投资投机者的持有成本，压缩炒房获利空间。配合生育政策，在单套住房交易环节对契税、增值税和个人所得税进行适度的抵扣减免，通过减税降费来畅通住房流通交易渠道。鉴于当前住房租赁企业存在投资额度大、投资收益低、经营较为困难等问题，在房产税、增值税减征的基础上，应对所得税减免给予一定的政策支持，缩短住房租赁企业投资回报周期。

第四，优化土地供给制度改革，加快完善“人地挂钩”制度，推动地方政府从土地供给向公共产品供给转型。积极探索人口流动与建设用地指标挂钩的土地供应制度，加快建立“人地挂钩”的城乡建设用地全国统筹、用地指标跨区域交易制度及监管规则，建立城市群和都市圈“人地挂钩”制度，根据地方承载的人口、产业和公共服务规模，匹配相应的土地供给指标。在将土地出让金划转税务部门征收的基础上，将土地出让金地方留存比例调整到50%以下，有效弱化地价推高房价的传导效应。逐步加大中央财政对基本公共服务的统筹和转移支付力度，增加中央财政对住房保障资金的支持比例。加快形成工业用地、商服用地、住宅用地之间的用途转换机制，鼓励城市、乡镇进行合理的用地兼容与混合用地设置，解决存量工业用地退出难和变现难的问题。在符合国土空间规划的前提下，鼓励集体经营性建设用地在缴纳一定土地出让税后直接入市交易和转让。鼓励各地政府在制定居住用地供应计划时，单列租赁住房用地计划，逐步提升租赁住房供地比例。通过租赁用地土地出让金年付和分期支付，降低住房租赁企业一次性支付的资金压力。

第五，探索租购同权和租购并举发展模式，完善住房保障体系和住房租赁体系，引导社会资金发展保障性租赁房市场。按照“高收入靠市场、中等收入有支持、低收入能保障”的发展思路，加快构建市场与政府动态结合、有效衔接的多渠道住房保障体系。加快推动住房租赁市场立法，制定住房租赁条例和租赁住房建设运营标准，建立承租者保护和承租者市民待遇制度。积极培育专业化、规模化的长租房企业，完善房地产经纪机构及相关从业人员实名备案和信用评价制度。加快落实租金多档位、补贴标准多元化、房源多元化的保障性租赁住房政策，明确地方政府公租房供给目标，积极探索按照规划利用集体建设用地建设租赁住房试点，鼓励和支持地方政府出台“工改租”“商改租”标准细则，扩大保障性租赁住房增量供给，有效缓解重点城市租赁市场供需矛盾。在全面建设社会主义现代化国家开局起步的关键时期，住房保障制度应该由保基本向促发展转变，即由保障现行的“住有所居”向保障“职住平衡”“宜居宜业”和“品质生活”转变，应将覆盖面扩大到城市常住人口和各收入阶层居民。坚持以供需匹配为导向，高度重视产城融合、“职住平衡”和配套设施，重点选择商业办公密集区域、大型产业园区、高校集中区域布局保障性租赁住房，大力实施“青新市民”安居工程，积极建设保障房二级市场和保障性租赁住房交易服务平台。鼓励国有企业或优质民营企业收购出险企业的部分项目，用于建设保障性租赁住房、共有产权房或安居工程产权房。积极引导社会资本进入保障性租赁住房建设经营领域，为新建、改造租赁住房提供多渠道、制度化的长期融资渠道，加快探索社会化融资模式和金融工具创新。

第六，通过有效的经济结构调整引导房地产业结构调整，推动金融、房地产业同实体经济均衡发展。坚持金融重点服务实体经济的原则和导向，坚守“房住不炒”的调控底线，坚决不将房地产业作为刺激经济的短期手段。及时发现并纠正金融市场对政策理解的偏差，准确把握和执行房地产金融审慎管理制度，保持信贷资金在国民经济各部门平稳、有序、均衡投放。积极利用北京证券交易所成立契机，持续多点发力做好降本增效工作，切实缓解中小微企业生产经营困难。继续加大普惠小微企业信用贷款支持政策实施力度，积极拓展中小企业融资渠道和方式，充分考虑按揭贷款与经营贷、消费贷之间的利率差异，严防支持实体经济和小微企业的信贷资金违规绕道进入房地产市场。加快完善政策性金融体系，通过定向激励政策引导金融资源进入实体经济、基础设施领域和保障性民生工程，从根本上优化金融机构信贷资金配置。促使房企加快树立资产运营商和服务提供者理念，审慎推动房企多元化转型，积极拓展城市更新、旧城改造项目，关注养老适老产业、绿色建筑业、乡村振兴、文化旅游以及物业服务供应链等领域，推动房企从高杠杆、高周转的规模扩张型向稳健的质量效益型发展转变。

注释：

①数据详见https://company.stcn.com/gsxw/202208/t20220808_4785686.html。

②数据根据中国人民银行、wind 数据库相关资料整理。

③十大样本城市分别为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门。其中，北上广深归类为一线城市，其他城市归类为二线城市。杭州、南昌用商品房数据，其他城市用商品住宅数据。存销比等于当月可售套数/近三月成交套数平均值。

④数据详见https://www.chyxx.com/industry/1108807.html。

⑤数据详见http://www.fangchan.com/news/7/2022-02-21/6901448695842410510.html。

⑥数据详见http://admin.fangchan.com/uploadfile/uploadfile/annex/2/2510/5fe052aa643e0.pdf。

⑦数据详见https://www.chinanews.com.cn/gn/2022/06-08/9774367.shtml。

⑧受当前市场形势和新冠肺炎疫情影响，房地产投资和投机行为极大收敛，房地产税的出台可能对市场产生负面影响，房地产税可以适当延后推出。