房地产开发各阶段的法律风险及其防范措施

王 强

湖北正义行律师事务所，湖北 武汉 430070

对于房地产行业来说，在一定时期的实际发展过程中占据了市场经济的重要地位，并在政策方针和社会经济的影响下，加大了对房地产资源的开发力度。由于实际的开发过程具有复杂化的特点，并且涉及了大量的资金资源，实际资金使用的周期普遍较长。为了实现对相关法律风险的有效预测，需要通过对可能会出现的法律风险予以分析，在有效的防范措施支撑作用下，在最大程度上降低房地产开发法律风险的发生概率。

一、房地产资源在开发阶段的常见法律风险

结合房地产开发环节的实际情况可以看出，房地产行业属于社会经济发展阶段的重要组成部分，不仅会对当地区域的经济建设带来相应的影响，还会对相关行业领域造成紧密影响。为了降低房地产开发行业对其他行业所带来的风险，需要在开展房地产开发项目之前，确保各项风险管控措施能够得到有效落实，通过对房地产开发常见法律风险的有效分析，选取有针对性的应对措施，实现对法律风险的有效预防。通过对房地产行业的开发情况进行分析，在实际的开发过程中面临着较大的投资风险，而对于房地产开发企业来说，需要充分地掌握相关房地产开发法规政策，并在此类法律法规政策方针的指导作用下，确保各项开发业务的顺利开展，实现对法律风险的有效规避，通过对各类纠纷问题的妥善处理，在最大程度上保障房地产开发企业的合法权益。

（一）土地出让阶段的法律风险

对于房地产行业领域来说，在实际的开发过程中需要承担相应的法律风险呈现出多样化。土地出让属于房地产开发环节的主要法律风险类型，并且是常见的法律风险问题，对于土地出让阶段法律风险来说，在企业签订相应的合同之后，若无法按照合同的相关规定内容为政府支付相应的资金，或者在政府的征收及规划调整的实施过程中，无法及时地完成征收拆迁将相关土地资源交付给企业进行使用，则会导致房地产开发企业投资项目失败并产生社会稳定问题，从而对企业的发展和社会稳定带来了不良影响。在土地出让阶段，容易出现法律风险的地方大多在因毛地出让产生的房屋征收补偿纠纷，因征收主体不能按时交付净地导致的土地出让合同违约纠纷，因开发商不能按时足额支付土地出让金导致的合同违约纠纷。因此要求房地产开发商在参与土地竞买之前，对于土地能否正常开发建设进行慎重的前期预判，反复论证可行性，避免因竞买土地的瑕疵导致开发商陷入无穷无尽的诉讼之中。

（二）房地产销售阶段所产生的法律风险

房地产企业在销售房地产资源的过程中，需对多方面的干扰因素和风险问题予以充分的考虑，由于此类问题与房产的购买主体有着密切的联系，并且关乎购房人的切身利益，站在购房人的角度进行分析可以看出，购房人在购房的过程中会由于相关利益与房地产开发企业产生相应的矛盾。房地产销售的去化速度不仅对企业的现金流及盈利带来了重要影响，还有助于推动房地产开发企业的稳定运营。在房地产销售阶段因出现房地产开发企业和消费者之间的纠纷问题，从而带来了相应的法律风险。根据现阶段房地产企业出现的司法案例来看，可以看出大多数房地产开发企业所设置的法律风险防控体系，通常集中于事后的防控，且相关的问题关注重点有所偏移，一般会在问题出现之后再加以补救，但不利于风险处理效率的有效提升。房地产销售环节的法律纠纷问题较为常见，一般多见于商品房买卖合同纠纷，如商品房交付质量、面积差及交付逾期纠纷，购房人因客观原因导致无法获取银行贷款而形成的合同解除纠纷等。开发商事先需要对此类问题进行有效合法的规避，避免对房地产开发企业的信誉程度及资金周转率造成不良影响，从而降低企业的盈利能力。

（三）房地产建设阶段的法律风险

为了保证房地产建设环境的稳定性，并满足消费者的购房需求[1]，需要加大对房价的调控力度，彰显出政府部门的主导作用[2]，实现房价调控作业的合理性，为消费者提供安全性保障。然而，在房价调控的过程中，会导致房地产开发企业无法获得充足的资金支持，使企业的相关负债问题难以得到有效清偿。由于房地产建造项目并不是由单一化的影响因素来决定，对于房地产开发企业来说，不仅需要积极地履行相关职责和义务，还需要在筛选施工企业的过程中，对施工企业的合格资质以及信用程度予以全面考察，如施工企业的涉诉案件量、案由、是否存在被执行案件等，避免建造过程中产生类似的法律风险。为此，需要明确地意识到房地产开发企业管控法律风险等相关项目的重要作用，在基于必要性理念的同时，确保房地产开发企业能够在投资的过程中达到开发的目的，结合自身需求构建完善的法律风险防控体系，在相关防控体系的支撑作用下，推动房地产开发企业的稳定运行。在获得相关土地资源之后，为了确保建筑工程能够得到顺利开展，需要由房地产开发企业对此方面的内容予以重点考虑。由于在房地产等资源的建造过程当中仍然会面临较大的法律风险，在实际的建造过程中所需的施工周期普遍较长，施工方的建造和施工能力会对房地产建设效率造成直接影响，且建设资金的有效落实，也会对整体的建造效果带来一定程度的干扰。

二、防范房地产开发法律风险的有效措施

（一）加大风险防控和企业内审的结合力度

在防控房地产企业法律风险的过程中，需要由相关公司设立完善的风险控制部门，并与外部的律师人员进行高度的配合，确保企业能够与其他业务部门之间保持良好的联系，在协同运作的基础上，结合相关部门的优秀经验进行归纳与总结，在妥善整理的情况下建立完善化的法律风险防控体系。需要注意的是，对法律风险防控体系来说，在实际的运行过程中需要避免独立化的运行模式，并且能够确保法律风险防控体系能够与企业的内部审计进行有机结合，从企业的发展层面打造双重化的防范机制，确保企业能够将关注的重点内容放置于法律和财务等方面的风险防范过程当中，从而进一步提高了房地产企业对于法律风险的防范水平[3]。

（二）强化管理防控意识，加深对法律部门作用的理解认识

法律风险防范以及管理意识的树立[4]，对房地产开发企业的管理工作人员具有重要作用，现阶段大多数房地产开发企业配备了相应的法务部门，但由于尚未针对法务部门设置独立的职权，所以在通常情况下会将法务部门归属于其他部门类型[5]，导致法务部门的实际效用难以得到有效发挥。造成此类现象的原因主要是大多数房地产开发企业尚未针对法务部门建设予以高度的重视，从而降低了对法务部门的运行要求，通过将法务部门与营销、投资以及成本等部门的相互对比，将法务部门隶属于辅助性的部门类型，从而削弱了法务部门的重要性。当发生严重的法律风险问题时，若此类风险并不具备可控性质，此时再调整法务部门的职权，不仅不利于对此类问题的有效解决，也难以发挥出法务部门的优势与作用。

为此，需要将法务部门建设落实于房地产开发企业的重大项目和相关决策活动当中，充分地发挥出法务部门的关键作用，确保各项业务能够得到顺利开展。另外，还需要将法律风险防控工作进行转型，逐渐打破集中化的防控工作模式的局限性，并将相关风险分散于各个业务部门，以事前预防的形式减少法律风险所带来的影响。法务部门的基本工作主要是对相关合同的审查，但由于审查作业具有重复性和简易性的特点，为了确保能够充分地发挥出法务部门建设的重要作用，需要加大对法律人员的培训力度，保障培训内容的专业性，使法务部门能够以独立的形式开展各项业务，降低重复性工作所带来的压力，使法务部门能够参与企业开展商业经营活动的各个节点，实现对法律风险的全面化防控。与此同时，还需要建立健全的房地产企业法律风险防控体系，结合房地产企业的实际发展状况，设置配套的内部风险防控措施，在完善的防控方法支撑作用下，营造企业全员共同参与的防控氛围，在各个部门相互联系与协同合作的同时，在法务部门的引导作用下聘请专业的律师人员，实现对各方面资源和信息的有效整合，从而打造系统化的防控体系，与房地产开发企业的发展状况保持高度的一致，充分地彰显出法务部门建设在房地产企业法律风险防范阶段的优势与作用。对于房地产开发企业的法务部门来说，此类部门的相关管理工作职能具有特殊性质，并对人员的专业程度提出了较高的要求，需要确保法务部门能够从事事前的项目评估与论证活动，并积极地参与项目商务谈判、工程的招投标及商品的销售，坚持正确的法律思维，实现对风险问题的全面排查和有力防范。

（三）对法律培训和日常合同审查予以高度的重视

房地产开发企业所打造的业务培训活动，还需要严格地遵循合法性和合规性原则[6]，将充足的法律风险防控知识纳入培训活动当中，确保相关风险防控理念能够准确地传达给各部门工作人员。除此之外，对于房地产开发企业所建立的法律风险防范体系来说，需要在实际的运行过程中，充分地发挥出法律培训工作的辅助性作用，确保所有的体系建设都能够配备充足的人力资源，并将其作为基础支撑，通过加强房地产开发企业员工的法律意识和责任意识，保障日常业务在运行过程中的合法性与合规性，使各部门人员都能够建立起以法律为基础的防控发展思维。需要注意的是，在培训活动的实施阶段，需要避免相关业务性质出现偏离，为房地产开发企业的长久化发展奠定良好的基础。与此同时，房地产开发企业所打造的法律风险培训体系，还需要具备制度化和持续化的特点，使员工能够从理念层面入手，加深对合法操作的理解程度，从而强化自身的法律风险防范意识。另外，在打造法律风险防控体系的过程中，需要能够实现房地产开发企业的高效化转型目标，并确保各项业务能够得到稳定运行。对于房地产开发企业的法务部门来说，需要针对相关重点合同予以关注，并对合同的具体条款以及实际的履行情况予以仔细核查，确保检查工作能够落实到合同履行的各项环节，确保检查、跟踪工序的实时性以及重要条款审查环节的严格性，对履约情况、违约情况、违约金额以及付款条款等方面的内容予以重点跟踪，在最大程度上降低合同履行风险的发生概率。为了进一步保障房地产开发企业的长久化发展，还需要确保合同检查作业能够具备常态化的特点，通过对合同具体履行情况的追踪，保障追踪作业的实时性，使房地产开发企业能够对合同使用情况予以高度的重视，并将其作为法律风险防控体系建设阶段的重点内容。在检查合同的过程中，由于无法针对每一份合同都予以全面的检查，为了避免造成人力资源和时间的浪费，可以采取抽查的方式，针对相关合同的签订以及履行情况进行检查。

三、结论

为了加大对房地产开发企业法律风险的防控力度，并确保各项防控体系的有效落实，需要通过对企业常见的法律风险类型予以分析，采取有针对性的防范措施，并打造系统化与完善化的风险预防体系，在最大程度上降低房地产开发阶段法律风险的发生概率，从而配备充足的防范工作人员，强化人员的责任意识与防控意识，全面地掌握与房地产行业领域相关的法律知识，从各个不同的层面入手加大对房地产开发各环节的管控力度。