房地产企业税收筹划的难点及对策探讨

华侨城旅游投资管理集团有限公司 张如沁

经济社会的快速发展带动了房地产行业的进步，房地产行业也极大地促进了我国经济社会的发展。房地产企业的规模逐渐扩大，市场竞争日渐激烈，要想在这其中占据一席之地，就必须要有效控制经营成本，税收成本是经营成本中占比较重的一项，因此，房地产企业要重点做好税收筹划工作。但由于各种主客观因素的限制，现阶段部分房地产企业的税筹筹划工作还存在诸多不足之处，不仅给企业的发展埋下了巨大的隐患，还十分不利于整个房地产行业的健康持续发展。因此，房地产企业要对税收筹划进行深度的研究，在全面分析本企业税收筹划工作问题的基础上采取相应的解决措施，进而促进本企业的长远持续发展。

一、综述

房地产作为支持我国经济建设任务持续推进的重要支柱性产业，在开展日常的经营与管理活动中，税收成本占比较大。如果想要从根本上控制好房地产企业的税收成本，满足其基本经营需求的同时提高核心竞争能力，则必须要将更多的管理重心放到税务风险中。房地产企业势必要认清整个行业内的发展动向，提前做好相应筹划与管理工作，确保后续经营活动的顺利开展。

但就目前来看，我国的房地产企业在践行税收策划方案时仍然表现出了诸多问题。为了能够更好地应对新环境下的诸多挑战，房地产企业要积极引用先进人才，提高自身的管理与服务水平，增强税收风险意识。

（一）税收筹划的基本内涵

税收策划是来自于西方国家的理念，在进入到我国之后也经历了一段发展过程。

截至目前，税收策划在我国仍然没有一个十分明确的概念定义。通过分析相关的研究报告可知，可以将税收策划纳入到涉税活动的领域中，与偷税漏税违法活动存在着本质上的行为。税收策划是一项事前行为，在执行过程中需要严格遵循法律制度，是企业需要承担的纳税义务。

（二）房地产企业进行税收筹划的影响因素

1．新企业所得税法

新企业所得税法是在2008年开始正式实施的，其中，增加了税前的扣除项目，并将原有税收项目中的一部分优惠政策消除了。这就意味着，房地产企业必须要遵循新企业所得税法中的要求来重新调整税收项目，在保证自身基本收入的前提下，将计税基础控制在合理范围内。因此，新企业所得税法为税收策划的落实带来一定阻力。

2．新企业会计准则

在新会计准则中，势必会对房地产企业的毛利带来一定程度上的影响。为了能够保证经营管理目标的顺利达成，房地产企业则需要根据当前的经营现状来采取相对应的应对方案，避免税负增加过高。通过深入了解可知，在新企业会计准则中取消了原有的存货后进先出计价方法，如果不能够提前制定出行之有效的应对方案，势必会对房地产企业的税金和利润空间带来影响。

二、房地产企业税收筹划的难点

（一）房地产行业的复杂性

在我国目前的房地产行业中，最为显著的特征是人才密集、资金密集以及经营活动密集。由于房地产项目的规模较大且周期较长，因此，其辐射范围也更加广泛，会同时受到国家宏观政策的集中影响。随着房地产行业发展速度的持续加快，作为以政策为导向的产业类型，房地产项目在建设过程中，与地方上的主管机构、上下游产业以及金融机构存在着密切的关联。与此同时，房地产企业的经营模式、管理制度、管理水平也会对经营活动产生直接的影响。

此外，外部环境也会影响房地产企业的经营活动，对外界因素较为敏感。因此，房地产企业还需要根据自身的经营现状来制定出行之有效的管理制度，不断提高自身的抗风险能力。不难看出，唯有合理调控房地产行业内部的复杂性特点，才能够有效降低财务人员税收筹划的实施难度，保证税收筹划的实施效果。

（二）财税政策更新

目前，我国的社会经济正在从之前的飞速发展逐步转变为平稳发展状态。在这一过程中，房地产企业受到了经济环境变化的巨大影响。尤其是在最近几年来，国家政府相继推出了一系列的财税政策，其目的是帮助中小企业缓解经营压力。但在财税调控政策中，却包含着很多不利于房地产企业经营与管理水平同步提高的因素，换言之，在一定程度上，调整后的财税政策也加大了房地产企业的税收筹划工作难度，进而也极大地增加了房地产企业的经营压力。因此，如果想要在行业中占据更多的市场份额，永立于不败之地，房地产企业则必须要从根本上解决税收筹划工作的实施难点。

（三）房地产行业的地域性

房地产企业的财税政策主要包括耕地占用税、土地使用税、土地增值税、房产税以及契税等等，均属于地方税的范畴，与当地的经济发展与税收政策息息相关。中央对财税的调整一般以宏观调控为主，各地方在全面结合当地经济发展状况与房地产行业特点的基础上制定适合本地的财税政策。因此，房地产企业在实施税收筹划时需要优先考虑当地的经济发展水平与管理政策，积极顺应国家政府所制定的管理制度。但由于房地产行业本身存在着明显的地域性特征，在各个地方上所设置的税率与财税征收标准也存在着明显的差异。在这一环境下，房地产企业与地方税务机关可能会对财税政策产生一定的理解偏差，这势必会给企业的税收筹划工作带来显著的影响，限制了上升空间。

（四）税收筹划的专业性

由于税收策划工作具有较强的专业性，而房地产行业的复杂性特点也为财务工作者带来了更大的压力。尤其是在我国的调控政策发生变化之后，对财务工作人员的专业水平提出了更高的能力要求。但截至目前，仍然有相当多的房地产企业并未制定出行之有效的税收筹划方案。通过深入了解可知，部分房地产企业在经营过程中会同步设置多个环节，开发环节、交易环节、施工环节等，在每个环节中均会涉及不同类型的税种。由于其中的部分税种核算工作十分复杂，因此，会与税收筹划工作出现交叉和重叠，进而造成不必要的资源浪费。

三、我国房地产企业税收筹划的对策探讨

（一）树立正确的税收筹划观念

近年来，随着我国市场经济体制的日益完善，相关的税收法律法规也在逐步调整的过程中。房地产行业作为支持我国经济建设的重要基础，同样，也需要顺应市场经济体制的改革与创新，来逐步调整经营与管理方案。对于现代化房地产企业而言，如果在思想观念中仍然存在着侥幸因素，试图通过偷税或漏税的手段来达到节税目标，那么将会产生巨大的负面效益，甚至会威胁到自己在行业中的生存。基于此，房地产企业要重新审视现有企业制度中的相关内容，督促所有员工都要认真解读和遵守新税收法律法规，在企业内部形成良好的税收策划氛围。

同时，房地产企业要积极参与中央与地方政府组织的税收筹划宣传活动，积极组织本单位的财务人员参与系统化培训，积极学习其他单位成功的税收筹划案例。通过多方努力，房地产企业将会对偷漏税违法行为有一个更加清晰的认识，并从自身出发来加大管控力度。

（二）实时了解财税政策的变化

经济发展需要配合相应的财税政策，经济的发展脚步永远不会停止，而财政税收政策也会为了支持我国经济发展而逐步做出改进和调整。因此，财政税收政策与经济发展两者之间是处于相互扶持和相互促进的关系，而房地产行业在我国的经济体系中的定位则是引导型行业，应当对财税政策的改革与创新有着更高的敏感度。为此，房地产企业必须要顺势而为，实时了解财税政策的最新内容，并结合当前阶段中市场、经济的变化情况，有效预测政策的调整变化方向并制定有效的应对举措，针对企业的经营和管理政策做出适当的改变。尤其是当国家正式颁布新的政策制度时，企业一定要在第一时间对政策的精髓展开分析，督促各部门员工尤其是财务人员全面了解政策内容，对政策创新给出及时地反馈。唯有时刻走在行业前端，经常性地审视现有工作流程所存在的问题，才能够保证税收策划的顺利推进，并将其实用性价值淋漓尽致地发挥出来。

（三）熟知税务机关的工作流程

税务机关在房地产企业税收筹划工作中占据重要地位。房地产企业需要积极配合地方政府以及税务机关的管理要求，将企业的财务信息资料及时提交上去。这一举措能够帮助税务机关掌握、积累更多的信息数据，使得企业乃至整个行业的财务信息数据库的内容能够愈发完善，为后续经营管理工作的持续推进提供强大的数据支持。随着数据库中各项信息内容的逐步更新和完善，可以及时发现房地产行业在发展过程中所出现的问题和不足。因此，企业一定要保证财务信息内容的真实性和准确性，确保台账信息与备案资料一致性，委派专业人员来加强对财务信息数据的审核工作，从根本上杜绝信息对比出入事件的发生。尤其是在调整过后的相关税法（国税地税合并、金税三期、大数据应用、跨部门信息联合共享等）中，逐渐构建企业行业的财务信息数据库，以有效消除企业与税务部门之间的信息不对称的情况。各个地方上的住房建设部门及自然资源规划部门需要提供真实的信息以配合好税务机关来依法完成土地增值税的征收工作。房地产企业也要加强与税务机关之间的交流沟通，全面熟知，并了解税务机关现有的工作流程，从企业的角度入手，帮助税务机关更快更全面地掌握企业的财务会计信息，来辅助税收筹划工作的顺利开展，使其能够顺利达成预定的盈利目标，获取最大化的经济效益。

（四）构建专业的税收筹划组织机构

健全的税务管理部门是企业纳税筹划工作顺利高效开展的重要保障。换言之，要想真正优化税收筹划工作，房地产企业必须要构建功能完善的税务管理部门。通常而言，税务部门的主要职责为识别税收风险、防范税收风险等，进一步细化、规范企业税务机构的工作，同时，还要发挥自身对企业涉税业务的监督管理作用，以确保企业纳税工作的规范性、科学性与合理性。但截至目前，我国仍然有很多房地产企业尚未构建出功能完善的税收筹划组织机构，使得后续的税收筹划工作缺乏明确指导。因此，在具体的实践过程中会走很多弯路，浪费大量的宝贵资源。当务之急，房地产企业必须要尽快扭转传统的经营与管理理念，打造出符合新时代背景下的独立的税收筹划组织机构，同时，赋予其应有的权利和责任，将其设为企业内部独立的管理机构，并将税收筹划工作交由此部门来负责。为了能够满足上述条件，房地产企业尽快组建出足够人数的税收政策管理团队，具体的操作内容包括如下几点：首先，需要在企业内部的各个部门之间建立起畅通无阻的沟通机制，使得税收策划部门可以实时掌握来自于企业内部的各类信息，在此基础之上，制定行之有效的税收筹划方案。在这一环节中，税收筹划部门还要利用先进的技术手段来分析现有方案中所存在的不足之处，并与相关部门的工作人员展开沟通后做出调整。其次，房地产企业还要全面提高税收筹划人员在企业内部的地位，构建完善的用人激励机制，为他们打造出更加轻松、愉快的工作环境。具体而言，税务部门要配备高素质的专业税务人才，一方面企业要从本地高校的财会专业引入高素质的优秀毕业生或从社会上招聘具有一定工作经验的工作人员，为本企业的税务筹划工作注入新鲜的血液；另一方面，企业还要定期对现有的财会人员尤其是税务人员进行教育与培训，在进一步丰富其专业知识、增强其专业技能的同时，切实提升其职业道德素养。此外，企业还要定期对税务人员进行知识、技能、职业道德等方面的考核评价，对于考核成绩优秀、工作表现较好的员工要进行精神、物质双方面的奖励，对于那些考核成绩一般、工作表现较差的员工进行适度的批评，逐渐提升员工工作的积极性与主动性。

四、结论

综上所述，对于现代房地产企业而言，是否能够顺利完成税收筹划任务，将决定他们在日后的激烈竞争环境中是否能够立于不败之地。现如今，国家政府也面向房地产行业推出了一系列的税收政策扶持措施。房地产企业要牢牢把握好机会，从自身的经营现状出发，找出实践税收筹划方案时所遇到的重点与难点问题，保持包容的态度来看待各类新政策、新制度，并积极践行。由于本文的篇幅有限，对房地产企业税收筹划的相关探讨还存在诸多不足之处，但笔者还会在今后的工作实践中继续进行研究与探讨。