关于银行经营性物业贷款风险管理研究

葛国峰 杭州联合农村商业银行股份有限公司

现阶段，随着商业地产行业以及商业服务行业的高速发展，为经营性物业抵押贷款业务发展提供了重要的支持，很多企业为了提高固定资产的利用效率，选择在银行办理经营性物业贷款业务，这在很大程度上刺激了经济的发展，我国的经济结构也实现了升级和创新。在新时代环境下，需要系统的发展和完善银行的经营性物业抵押贷款业务，根据以往的业务经验教训，应该重视风险的管理，促进银行以及相关行业朝着健康的方向蓬勃发展，这也是保证利益相关方获得最大利润的保障。

一、银行经营性物业贷款风险管理概述

（一）银行经营性物业贷款概念

经营性物业抵押贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，利用其拥有的物业作为贷款的抵押物，其还款的来源包括但是不限于经营性物业的经营收入。经营性物业是指已经完成竣工验收并且能够正常进行运营的，经营性现金流量具有综合收益较好、还款来源稳定等特点，物业抵押物包括商业写字楼、综合商业设施以及酒店等。

（二）风险管理概念

风险是任何一家企业或项目在一定的市场环境下都难以完全规避的因素，所以风险管理对于现代企业的发展而言是至关重要的，在银行经营性物业贷款的环境下也会产生风险。风险管理包括以下三个步骤，第一步是对现阶段市场环境当中可能存在的风险进行度量，第二步是评估风险的强度，第三步是根据风险的类型和强度提出对应的策略。可以说，风险的管理能够降低企业在实际的过程当中所产生的风险，风险管理同时能确保资源的有效利用，减少机会成本的浪费。

二、银行经营性物业贷款特点

（一）还款期限相对灵活

银行与企业的经营性物业贷款期限最短为5 年以上，大多数的还款期限在8 年至10 年期间，最长的还款期限长达15 年之久，相对于房地产开发贷款的3 年以内还款期限而言，经营性物业贷款具有还款期限灵活的特点，能够为企业的发展提供长期稳定的资金保障，这在一定程度上有利于促进企业的长期发展，并且长期持有并运营商业地产的项目[1]。此外，经营性物业贷款的金额通常以商业物业的实际价值进行评估确定，所以一般金额较大，在贷款的期间内，企业可以根据实际的现金情况，有计划的分期进行还款，这种分期还款的模式之下，能够很大程度上减轻企业的资金压力，对于企业的发展有着重要的推动作用。

（二）贷款的适用范围广

银行会监督贷款资金的使用用途，而且通常比较严格，特别是对于房地产开发企业的资金使用用途管理，有一段时间内除了指定用途的房地产开发项目贷款外，严禁商业银行向房地产开发企业发放任何形式的贷款，在一定程度上能够保证资金的安全性。然而经营性物业贷款的用途比较灵活广泛，能够置换前期开发本物业所形成的债务性资金和超过项目资本金规定比例以外的自有资金；贷款资金还能用于物业的翻新改造等，所以在实际的生活当中，其资金用途比较广泛，更多企业喜欢利用经营性物业贷款来提高企业的资金流转率。

（三）贷款风险缓释较好

银行的经营性物业贷款通常要求企业用良好的商业物业作为抵押和担保，银行才能发放对应的资金贷款，在抵押物的保障下，银行贷款的风险缓释比较充足，企业如果一旦违约，那么需要自动支付违约的成本，而企业的违约成本较高，如果企业一旦违约，银行可以对抵押物进行处置来收回贷款，这对于银行来说是具有一定保障性的，所以大多数情况下，银行很乐意开展经营性物业贷款的业务活动。

三、银行经营性物业贷款风险控制的重点内容

（一）物业的权属

银行在开展经营性物业贷款业务前，应该切实核查抵押物的物业是否已经竣工验收合格、是否满足抵押条件、能否进行正常的运营使用、是否已记入固定资产账等，以上权属明确能够在一定程度上降低风险对银行经营性物业贷款业务的影响。银行经营性物业贷款必须以验收合格的房产证且能够正常运营的物业做抵押，必要的时候还应该提供银行所认可的第三方保证，银行还要根据实际的情况，是否要求借款人法人代表或者是实际的控制人提供连带责任担保保证。

（二）物业投保情况

银行在对贷款资金发放前，必须对经营性的物业办理对应保险，保险费用由借款人物业法人所承担，保险的受益人为银行，而且保险的有效期至少应该多于授信到期日后的三个月，投保总体额度不能低于贷款的本息额。了解物业的投保情况有助于降低银行所面临的风险，而且保险能够为银行资金的收回提供很大的保障，确保能在期限内收回资金。

（三）贷款额度期限

按照规定，经营性物业贷款的金额最高不能超过建造或是购置价格的70%，或者是银行所认可的评估机构评估价值的70%，贷款的期限一般不能超过8 年，此外，期限也不能超过借款人法定的经营期限以及经营性物业的使用年限，相关的贷款利率应该按照银行长期的贷款利率相关规定进行换算，这样才能保证银行经营性物业贷款的科学性以及合理性，确保风险能够在银行和企业的可控范围之内，更好地促进企业的发展。

（四）账户的监管

账户的监管也是经营性物业贷款风险控制的重点关注内容，借款人应该与银行签订明确完整的合同或协议，协议内要明确物业经营收入直接进入银行所指定的账户，一旦借款人无法按照规定的期限内偿还贷款及本息，银行是有权直接从该账户中扣除抵消贷款的，这在一定程度上降低了企业不能按时归还贷款的风险，保证了银行的利益。

四、经营性物业贷款存在的风险

（一）押品及租金估算风险

押品及租金估算所带来的风险主要包括以下三个方面，首先是贷款前押品估值的风险，现阶段并没有完善的抵押物评估保准，加大了银行的抵押物评估难度，所以银行对于抵押物业的价格难以进行标准的确定，这在一定程度上会影响对放贷对象的判断，很多时候也并没有考虑物业本身的价值以及宏观市场对物业的影响，如果估算高了抵押物的价值，那么势必会对银行造成一定的风险。其次是贷款后抵押品贬值的风险，评估后的物业很容易受到现阶段市场环境的影响，如果在市场环境良好、经济繁荣的时间内，物业的估计价值会相应地变高，但是经营性物业贷款具有借款期限较长的特点，所以长时间的经济周期容易受到市场环境因素的影响，当市场不景气时，难免会出现抵押物贬值的情况，很大程度上增加了抵押物变现的能力，给银行带来贷款抵押能力不足的风险。最后是物业租金下跌的风险，与物业价值估算一样，租金收入也容易受到外部环境的影响，若承租方的持续经营能力存在一定的不稳定性，那么会导致租金收入降低，这对于贷款是很大的不良风险隐患。

（二）资金管理及操作风险

资金管理及操作的风险可以概括为以下三点，第一点是租金专户管理缺乏力度，进行物业抵押贷款的第一还款来源为经营型物业的租金收入，抵押物存在以租代售的情况，而且物业租金不能形成有效的监督管理，不仅会导致租金的挪用，同时对于后期的还款还会造成较大的压力，进而影响了银行资金的安全。第二点是三方协议签订的落实比较困难，我国的法律规定抵押不破坏先租赁的原则，对于出租在先、抵押在后的物业给风险的处理带来一定的难度，如果同时还没有偿还对应的工程款项，都会对经营性物业贷款抵押的优先偿还权造成影响，银行不能第一时间拿到偿还的资金[2]。第三点是经营性物业贷款的真实用途不明确，由于贷款的用途比较广泛，所以很多企业会在缺乏融资渠道的情况下挪用贷款，用于偿还前期项目投入的各类借款，如投入手续不全、无法正常申请贷款，通过这种方式虽然能够为企业减轻资金压力，但是掩盖了不良贷款的真实情况，所以说这对贷款的风险管理增加了一定的难度。

（三）市场风险

由于房地产行业的高速发展，行业内部的竞争日渐激烈，商业银行在进行经营性物业贷款项目时，项目还处于市场的探索阶段，物业周边的商业氛围可能并不高，而且银行经营性物业贷款的年限较长，租金水平以及出租率的情况都有可能受到市场环境的影响，如果出租率降低，那么会影响到企业的还款能力，这加大了银行的资金收回风险，以上两方面都是属于市场环境变化对于贷款偿还的风险，对于银行和企业的长远发展都是不利的。

（四）运营风险

经营风险主要是指经营性物业能否在还款期间内保证物业正常的运营，为银行的还款做出保障[3]。经营性物业贷款的还款资金来源主要是租金收入、经营性收入等，所以在还款期限内，借款人能否按照规定计划将贷款的本息按期足额的支付给银行方也与承租方能否按期地支付租金有关，如果承租方受到市场环境以及自身能力的影响，经营业绩难以达到目标，那么承租方会影响正常的租金缴纳，进而影响到贷款的偿还。

（五）银行授信风险

银行的授信风险主要来自于银行自身的考核压力，一些银行缺乏对客户资质项目本身的调查力度，为了完成业绩在工作的过程当中可能表现得比较急功近利，当银行的工作人员面临物业抵押物的评估价值高于债权的实际金额时，银行会难以申请以物抵债。可以说经营性物业抵押贷款的指引有待改善，很多银行对于经营性物业抵押贷款置换他行贷款的标准不明确，缺乏严格的置换对象、额度、期限、价格等标准，并没有形成硬性的约束。

五、银行经营性物业贷款风险管理对策

（一）客户分层精细化管理

银行为了降低风险对于自身的影响，应该将客户进行分层的精细管理，可以将经营性物业的贷款额度从百万元到亿万元进行不同的划分，这种对客户进行分层管理的模式之下，能够建立标准的风险系数，通过内部的测评，对客户的授信情况和还款情况进行分类，这样更加方便管理。而且应该设立对应的预警指标，当客户出现不良现象时，能够触发对应的预警指标，银行内部工作人员应该派遣专门的人员进行重新地测算，并制定还款计划表，不断优化还款的方案，这样才能够尽可能地降低还款风险，促使企业能够在还款期限内偿还清经营性物业贷款。

（二）加强客户的信息采集

强化对租户的信息采集，也能降低贷款风险，可以从以下两个方面入手，一方面是掌握物业出租的信息，银行可以开发有关租户管理的系统，这样能够利用网络技术了解租户的信息，而且相关管理人员能够对用户信息随时进行查看，网络系统内部应该包括承租信息、费用缴纳信息、租金定价等信息，并且应该开发一个自动提醒功能，当到达租金期限时可以提醒租户，同时这也能够提高客户的体验感，银行也能对经营性物业的租户情况进行了解。

另一方面是承租户的经营信息情况，租户的经营性情况关系到租户能否按期缴纳租金，而租金是偿还经营性物业贷款的主要资金来源，由此可见了解承租户经营信息的重要性，可以从门禁等信息掌握承租企业的员工情况，根据员工情况判断承租企业的规模，而且具备厂房物业的大多数为制造型的企业，针对制造型企业应该了解承租户的水电费开支情况，对以上数据应该进行采集并整理，这样银行才能够了解租户的各类信息。

（三）采用智能化授信管理

现阶段网络技术的智能化促进了各个行业的发展，保证行业内部企业不被时代所淘汰，银行与企业可以利用智能化信息技术降低风险的影响。首先，在三方协议签订工作之前可以先在网络上进行调研，参考网络数据并走访实地何时承租以及出租的相关信息，而后利用互联网软件对法律权益等关系进行梳理，减少由于信息掌握不全面而留下的法律风险[4]。其次，银行贷款在发放后，应该对租金专户进行监督，如前文所述，利用专门的租户管理系统，推算出租金的应收金额，保证还款期限以及每次的还款金额比较合理，在贷款方的接受范围之内。最后，利用智能交叉分析应入或已入租金专户的金额是否匹配，同时对于配合度较好的客户可以进行授信方案优化或是适当调整贷款利率等优惠政策，这在一定程度上能够提高银行的竞争能力。

（四）采用灵活的持有和退出政策

银行除了监督还款人按照约定定期进行还款，还应该制定灵活的持有政策以及退出政策，在这种情况下才能够掌握主动权[5]。例如，当贷款期间抵押物出现设备老化的情况，这会很大程度上增加贷款的还款风险，企业会由于违约成本较低，选择违约银行可能面临巨大的损失，所以银行应该灵活的调整贷款额度或是适当增加抵押物的价值，在必要的情况下，银行还可以要求还款人从其他机构或渠道筹措资金，提前偿还银行的贷款，这样能规避掉一些风险。

六、结语

综上所述，银行经营性物业贷款具有还款期限灵活、还款期限长以及贷款使用范围较广的特点，所以，很多的商业企业喜欢利用经营性物业贷款为企业的发展筹措资金，但是现阶段经营性物业贷款仍然存在一定的风险，例如押品及租金估算风险、资金管理及操作风险、市场风险、运营风险以及银行授信风险，这些风险可能会为银行带来一定的损失，所以银行一定要小心应对。银行应该对客户进行分层精细化的管理，加强对客户的信息采集，利用智能化的信息设备进行授信管理，对贷款的全过程进行跟踪管理，减少风险对资金的影响，同时还应该采用灵活的持有或退出政策，当风险来临时，才能将影响降到最低点。