房地产企业运营过程中的税务风险管控策略研究

方萍 杭州滨信置业有限公司

房地产行业一直被视为国家经济命脉的核心要素，为社会经济的迅速增长创造了关键贡献，而税务风险的管控一直是干扰房地产企业正常稳定运行的主要原因之一。所以，许多从事房地产企业工作的人士对其税务风险管控拥有非常高的能力。

一、房地产企业税务风险的内涵及其种类

（一）房地产企业税务风险定义

房地产企业的税收风险是一种危险行为。目前，在风险的了解方面，应从概率与非稳定性、预期与实际、主客观等角度开展。德国相关研究人士发布的《金融领域的风险》第一次阐明了风险的定义，就是伤害或损失发生的频率；金融界研究学者奈特指出，“风险概率评估的稳定性和借此将其视为一种可保护成本给予处理的频率”。威廉斯从期望与特定角度出发，指出风险是指一种具有两种或多种可能性的行动。本文从狭义风险角度对房地产企业展开研究，揭示企业损失的可能性。鉴于不同学术界对税收风险的认识存在分歧，一些学者在税收问题上的论述与其他学者也存在很大差异。刘蓉认为，税收风险是一种不稳定的税收隐患；蔡昌认为，税收风险是因难以正确、标准地按照税收法规，而在经营活动中可能会造成的利润损失。基于上述观点，本文认为，房地产企业税收风险因在交税环节中产生的某种不明确因素，导致其在纳税时难以精准、正确地遵守税法政策，从而导致房地产企业预期获利或遭受损失。比如，由于房地产企业未能严格遵守税务法规或税务政策，被检查到存在逃税行为，因而产生补税、处罚的后果。

（二）房地产企业税务风险种类

按照最终效果对房地产企业税收风险展开分类，具体如下：首先，税务方面压力风险。房地产企业纳税时，所选用的税务法律也许不太精准。也许尚未充分应用相关的税务减免条款，导致税款数额较大。或者由于未能实施有效的征税计划导致税收压力增加，这称之为涉税压力风险；其次，税收违法行为风险。房地产企业在被稽查时，发现其不符合有关税收法律、法规标准，应当交税，但不交税或交税少，进而受到补税、增收滞纳金、处罚金等惩处风险。根据其违法行为特征，将其分为金融风险和声誉风险两种类型。在房地产行业内，如果发现有违法行为，税收部门势必要对其进行处罚。如果处罚太轻，可能会导致财政受损。如果处罚太重，会给房地产企业资金借贷、商品宣传等带来不利后果。

二、房地产企业运营过程中税务风险管控的重要意义

从我国房地产企业运营状况而言，其涉税种类比较复杂，尤其是营改增制度不断推广的背景下，房地产企业涉税资金仍在持续地增加，致使税务部门的审核工作难以获取有关的改进，无法在房地产企业税务风险管控角度获取更高的进步。所以，对房地产企业当下税务风险管控的问题开展研究，并联合在营改增环境下调整税务风险管控的创新措施，能够科学的完成房地产企业税务风险的预防和应对，推动房地产企业稳定进步。

三、房地产企业运营过程中税务风险管控存在的问题

（一）涉税风险评估工作不够成熟

只有正确评价房地产企业的税收风险，才能更好改进其税务风险管控工作。然而，部分房地产企业在实施税务风险管控工作的改革与创新中，对有关税务风险管控的防范措施认识不足，且缺少对其结构状况的分析，致使房地产企业的会计人员难以利用财务研究完成对风险要素的精准评估，也导致房地产风险体系的创建较难适用房地产企业税务风险管控的具体要求。部分房地产企业在开展税收风险的管控流程中，由于不注重运用战略研究办法，未从多角度进行综合评价，进而致使房地产企业难在精准辨别税收风险的前提下，实现税务风险管控政策的科学建设，也令涉税风险评估工作较难保障拥有充足的指向性。我国现行的税收风险评价制度缺乏足够认识，使得税收风险管控方法缺乏足够可供选择的参考资料，使其在处理税收风险时，不能确保现有工作方式具有更好地适应性。部分房地产企业在完善我国涉税风险评价制度时，由于缺乏对税收新概念的认识，没有充分运用其专业知识，从而使其评价措施缺乏充分效力，进而使其未能更好发挥应有的价值。一些房地产企业没有充分重视税务风险评估措施在实际运作中的成效，从而使其工作思维不能有效延伸，也很难确保税务风险管控措施具有合理性。

（二）增值税发票的管控存在不足

要想有效地防范税收风险，必须加强对增值税发票的管控。然而，一些房地产企业尽管在经营中不断完善增值税专用发票的管理模式，却未能较好地把握其实施效果，也未能根据税务风险控制的特定要求开展增值税专用发票管理方式的改革，致使税收风险管控举措难以获得对应的整改，也使增值税专用发票的管控模式的主要作用无法获得体现。部分增值税发票的管控行为，由于缺乏对其作用的正确认识，未根据税收特点，对各种经营活动实行合理限制，从而使其难以得到很好控制，从而使其成本效益难以获得相应提升。部分增值税发票管理工作在实际进行时，由于未能正视房地产企业所处的特定市场，且缺少对其管控工作的研究，从而使销项发票提取等环节难以获得对应的整改，并在增值税专用发票的保存与废弃等流程获得有效调整，难以最大限度实现税务费用的管控要求。一些房地产企业在对增值税专用发票的管控方法展开整改时，由于缺乏对进项发票的关注，致使发票认定与扣除方法难以完善，无法使其更好地管控税收风险、提高其管理细节性。

（三）缺乏对税收新政策学习与应用

通过对新税收政策的掌握，可更好管控房地产企业税务风险。然而，目前部分房地产企业在学习与应用税务新规时，缺少对其影响进行综合归纳，未按照新政策来把握其相关要素，使其计税与支付方法难以获取对应的改革，无法在税收知识的整体研究下，具有操作税务实战的较高水平。部分房地产企业对目前赋税减免政策的详细内容缺少合理的归纳，缺少关于减税政策的合理获得，致使企业与税务部门之间的沟通途径难以有效建立，使其无法在充分了解扣减相关资料的前提下，更好地使用减税政策。一些房地产企业对税法理解程度不足，未深入分析政策差异性的相关效应，使其主观愿望难以最大限度表达，无法在税企交流机制协助下，达成企业诉求的积极回馈，难以获得税收部门大力扶持。部分房地产企业尽管对相关政策展开了分析调研，却忽视自身市场定位，致使与税务部门较长时期内相互对立，难以使其更好地发挥作用。

（四）税收筹划方案设计水平较差

房地产企业必须将管控税务风险问题放在首位，特别应该对各种影响交税因素进行分析，这样才能真正做到充分防范税务风险，积极调动税务人员的工作热情。在设计税务筹划时，要重视时机，从土地具体供应状况出发，合理安排各种与税务规划有关的资源，进而拓宽税务筹划范畴。一些房地产企业在设计税务筹划方案环节中，由于缺少统一的方案计划，使税务筹划方案领域未能获得合理延伸，无法将房地产筹划方案需要的各种资金进行有效配置。部分税务筹划方案在实际实施时，由于未能重视税务预缴流程，也未及时对纳税申报的需要进行归纳，致使各种与税务筹划有关的资金使用问题难以获得充分确认，无法确保税务筹划方案具有更强的弹性。部分房地产企业尽管已尝试集中筹划的方式，但因缺乏对其功能认识，难以确定总体收益，且由于缺少留抵税金支持，也难以适应清算工作需求，导致清算工作的主要作用无法体现。

四、房地产企业运营过程中税务风险管控的优化策略

（一）提高涉税风险评估体系成熟度

在房地产企业实行税务风险评估环节中，必须进一步深入研究各种指导方法，特别是应利用对相关涉税风险评估体系的组成状况展开正确的研究与调查，从而在财务情况获得正确研究的前提下，达成对涉税风险管控机制的整改健全，也使风险账簿的建设难以在涉税风险管控层面充分发挥自身价值。部分房地产企业在运用政策研究办法时，由于对税收风险评价体系的合理性研究，未按照房地产企业自身特征对其交税活动开展风险研究，进而不利于全方位实行涉税风险评估体系的创建，导致在具有大量参考资料的前提下无法对其顺利进行健全。部分涉税风险评价系统在建立时，由于企业缺乏足够关注，未准确审视目前各种措施的适用范围，而房地产企业在建设涉税风险评估机制后，并未充分利用自身的专业知识进行引导，达成对涉税风险评估政策的整改。部分房地产企业实行涉税风险评估机制过程中，往往忽视其评价结果，致使其决策方法未能获得适当的整改，无法在合理分配税务各种资源基础上，完成涉税风险评估体系的科学建设。

（二）提高增值税发票的管控质量

在实施增值税发票管控过程中，必须重视营改增政策的多层面效应，特别是应将目前增值税专用发票管理流程具备的多角度作用予以归纳，使干扰发票管控质量的各种要素能够获得确定，为实现税务风险的高质量应对措施提供支持。在探讨增值税发票管制的实际战略时，必须进一步归纳其多种用途的意义，特别是要对现存房地产企业的税收发票征管机制进行深入探讨，以便对税收经营者的各种经营活动进行合理限制，确保税收风险得以合理掌控。在研究分析增值税专用发票管理方法时，必须强化对税收控制效果的影响，应特别了解房地产企业经营状况，确保增值税专用发票能够与房地产开发需要相符，从而改进销项发票的获得与开具方式，从而符合特殊增值税成本管理要求。提高增值税专用发票管理与使用标准，确保其取得方法可适当精简，既可对抵扣的相关资料进行合理识别，又可对税收风险完成高质量控制，还可确保其在具体税收工作中起到引导作用。

（三）提高税收新政策学习与应用质量

应将新税制改革作为房地产企业工作的重要内容，特别是与税务机关进行合理地交流分析，这样才会更加清晰地认识到新税制改革带来的明显冲击，从而为更好学习、贯彻、落实新税法提供更好的环境。在实施营改增后，房地产企业必须认真地研究新税制改革，特别是要对这些新增税种实行细致调查，确保会计人员在学习与了解增值税税务知识时，合理把握税费支付的准确方式，运用缴税相关知识的前提下，完成正确地运用新税务制度政策。在开展新税务法规政策的学习时，要全面地研究与增值税有关的税务减免政策，并依据法律法规开展税收减免政策的使用，从而令企业能够进一步获取税务机关的税务减免。应深入研究我国土地增值税与所得税的组成状况，特别是关于税务机关与企业的交流机制应开展一些有益的探索，让税务减免的内容更加清楚，从而为税务风险的合理管控提供坚实的后盾，为有效控制企业经营管理提供重要支撑。在房地产企业号召实施税收新规时，要自觉提出主观意愿，最大限度获得税务机关支持，从而能够对自身定位进行有效调节，同时也应加强与税务机关的联系，从而为正确建设与税务部门的信息交流途径作出贡献。

（四）提高税收筹划方案的设计水平

在纳税筹划方案开展实际设计时，应将扩大纳税筹划的辐射范围视为重中之重，特别应对各种干扰税务成本管控的各类举措实行合理的价值评估，才能提高纳税人应对税务风险的意识、具有更强的实施能力，从而提高纳税筹划的整体改进。房地产企业应重视与税收筹划工作有关的时间点，特别是应对获得土地资源需要的各种评估方法进行调查，以便在不同情况下，对房地产企业所持有的各类资产进行评估。综合运用各方面的资源，确保税收筹划的辐射区域能够拓宽。因此，要加强对房地产开发的有关问题的调查，尤其是需要对税收预缴过程中的相关费用进行全面调查，以便为税收的结转和结转工作提供一定的依据。房地产企业应强化对资本使用状况的审查，提高税务筹划方法的灵活性，确保对现行的税务筹划方法进行替代，从而在工程项目群的建设中得以实现。在这种情形下，如何正确运用集中筹划方法，才能使税务筹划方案的总体价值获得有效发挥。同时，房地产企业也应正确有效运用留底税，特别是应利用纳税申报的阶段性申报工作实施合理的价值评估，才能更好地防范税收风险。

五、结论

当前，我国房地产企业中存在着大量的税收负担，如何有效防范和预防税收风险，是目前国内房地产行业发展的时代要求。所以，在深入剖析房地产企业税收风险的基础上，根据房地产市场的行业需求，规划相应的税收管控举措，以达到降低税收风险的目的。企业有关工作人员应关注这方面问题，在工作过程中侧重于税务风险管控工作，有效筹划税收方案。