高层住宅建筑消防安全管理现状及对策

■ 麻红刚 汉中市消防救援支队西乡大队

社会经济的快速发展，使得小轿车、电动自行车得到了越来越广泛的应用，各种车辆日常管理不规范给高层建筑带来了新的火灾隐患。文章就全国高层住宅消防通道整治及将高层住宅物业单位纳入“双随机，一公开”检查以来，高层住宅建筑存在的火灾隐患进行粗浅探讨，并提出相应的防范对策，供大家参考。

一、高层住宅建筑存在的火灾隐患

近些年，伴随着经济快速发展，我国高层建筑发展迅速，高层建筑火灾数量也日趋上升，汉中市高层建筑1762余栋，其中居住建筑1499栋，笔者所在的西乡县现有高层建筑230栋，占全市14%，除汉中市中心城区外排名第一，这两年全市高层住宅火灾数量逐渐上升，做好高层住宅建筑火灾防范工作任重道远。现就高层住宅火灾存在的隐患做如下分析：

（一）基础设施方面存在的问题

一是消防设施情况不清，不能正常工作。通过调查和检查，发现由于机构改革和物业管理问题，高层住宅建成竣工后的自动消防设施无交底，住建与消防部门协调不畅，物业底数不清就接手，接手后消防设施存在故障，造成先天隐患，导致自动消防设施不能正常工作；二是防火隔离的防火门设计存在问题，规范设计防火门必须常关闭或在联动下关闭，但由于设计的封闭或防烟楼梯间无采光和人们日常生活养成防火门常开的习惯，发生火灾后起不到防烟防火效果，特别是通往楼梯间的防火门，很少有居民在发生火灾后懂得要去关闭防火门，导致防火门没有发挥自身的作用；三是楼梯间常堆放杂物，居民对疏散楼梯情况不熟悉，不懂得逃生方法，甚至认为电梯就是逃生出口；四是日常管理不善，自动报警、自动灭火系统常常关停或存在故障，有些室内消火栓无水，在发生火灾后未发挥作用，造成人员重大伤亡。

二是公共基础配套设施规划亟待完善。消防车通道、登高作业场未设置或占用现象严重，未规划设置汽车和电动自行车停车场地。在高层建筑逐渐发展初期，高层住宅小区还没有考虑设置汽车库、地上车位和电动自行车停车场地，但随着私家车辆和电动自行车的增多，高层住宅周边私家车停放挤占消防车道的现象普遍存在，电动车自行车在楼梯停放和上楼充电现象也随处可见。居民在唯一救援作业面窗户上设置防护栏，电动车无处停放，占用登高作业场地，再加上近年来电动车火灾事故频繁给物业管理带来了难度，也给居民住宅火灾扑救和紧急疏散带来诸多困难。

三是经费保障机制不健全，设施不能正常运行。由于历史原因设施运行不正常，再次维修困难大，再加上经费保障机制不健全，经费筹措难，致使一些在建筑内固定消防设施隐蔽工程年久失修，不能正常使用，系统一旦维护不到位，隐患积累后，整改成本加大。另一方面，自动报警系统等相关电子产品更新快，由于保养不到位，缩短使用周期，元件损坏后导致系统瘫痪，整改成本更大，有的甚至要大动作维修整个住宅楼才能将隐患整改。

（二）日常管理中存在的问题

一是高层建筑的消防安全管理工作还流于形式、不正规、管理质量差。近些年新建成的高层住宅建筑主要是依托物业公司来管理，最早的高层住宅有的甚至没有物业公司来管理。《消防法》等相关法律法规规定，高层居住小区日常消防管理由派出所负责检查，但现实情况中因管理体制等原因导致一些高层住宅建筑处于失控漏管的状况。二是从业人员消防业务能力、操作技能欠缺。不论从哪个区域来说，住宅小区物业从业人员特别是消控中心值班人员通常没有真正从事消防设施监控操作的人员，好一点的情况整个公司能配1至2个工程技术人员，但不会操作系统的人员大有人在，有的甚至认为火灾警报器声音影响值班人员休息，擅自关停火灾自动报警系统、报警声光，导致发生火灾后无人知晓，消防报警设施显然成了摆设。全国火灾自动报警系统处于关闭状态或自动报警系统、自动喷水系统设在非自动状态的比比皆是，发生火灾会造成重大人员伤亡和财产损失，损失惨重，教训深刻。

二是高层住宅小区物业服务跟不上。大部分物业管理公司人员配置不齐，主要由保安兼职控制室值班人员，再加上2020年起，人社部下发关于建构筑物消防员证不能代替消防设施操作员证的职业技能标准，没有消防设施操作员证不能操作具有智能联动控制功能的火灾自动报警系统，还有其他客观原因影响，造成消防设施操作员短缺，现在只有未经过专业培训的保安人员值班，使得控制室人员短缺，自动消防设施操作技能生疏，容易造成事故。二是建筑消防设施维修基金无保障。目前高层住宅建筑虽然建立了维修基金，但消防设施更新维修基金没有明确的保障标准和要求，建筑消防设施维护保养资金缺乏有效保障。经了解，绝大多数住宅小区物业单位申请维修基金困难，基本上因机制问题、程序复杂，申请不到维修基金。更有甚者，许多物业公司借口收缴不到物业费为由，推卸维修消防设施的责任。

三是消防设施检测维护不全面，社会消防服务机构服务质量不到位。由于种种原因，物业公司设施维护保养机制落实不到位，有的单位虽然聘请社会消防服务机构开展了消防设施维护工作，但由于国家规范社会消防服务机构的政策出台不久，一定程度上维保人员在服务质量、服务技能还有欠缺。再加上高层建筑内消防设施种类繁多，特别是地下车库消防设施多样、功能复杂、维修保养技术性强，对于目前许多社会服务机构和设施操作员来说无法对其实施科学、正确、有效的维护与检测，维护不到位，不全面，一定程度上导致高层住宅建筑消防安全管理呈现出较大的漏洞。

四是物业消防宣传工作落实不够或落实困难，导致小区业主消防安全意识淡薄，防火灭火逃生能力差。一方面是相对于重点单位来说小区消防宣传组织困难，效果不佳。目前，消防宣传工作大多数停留在各消防安全重点单位上，没有在群众日常生活中接触的用火用电上下功夫，例如，深入群众家中开展“三清三关”等基本知识和逃生技能的宣传。另一方面是消防部门及有关街道、居委会、派出所消防宣传工作还没做到位，对于油锅起火、初期火灾扑救、电动自行车上楼充电、楼梯间充电、电动车、杂物放在楼梯间，以及如何正确逃生等，还缺乏贴近实际的宣传。

五是法律法规和检查机制没有将高层住宅建筑消防安全工作纳入重要的检查和救援工作中去。《消防监督检查规定》要求，公安消防机构依法对单位遵守消防法规情况进行检查，公安派出所应当对居住住宅区的管理单位履行消防安全检查职责。但目前消防部门还没有将物业公司当成重点单位来检查，派出所在消防检查方面也存在专业技术能力欠缺问题，造成目前物业公司消防管理工作比较混乱。高层住宅建筑火灾也没有引起灭火救援站的足够重视，认为伤亡、财产损失普遍较小，久而久之消防救援人员对高层住宅建筑内部消防设施不熟悉、缺少演练，习惯于用消防车灭火，不善于利用建筑内部消防设施，对高层建筑固有消防设施灭火的技术掌握不够。并且目前消防设施的管理维护水平不高，特别是居民小区的消防设施完好率低，导致消防站指挥员不能充分利用建筑内消防设施发挥作用。

二、高层住宅建筑的火灾预防及管理对策

（一）强化社会消防服务机构服务水平，确保建筑消防设施发挥应有作用

一是积极推进社会消防服务机构消防设施维护维保工作，建议从上级部门规范社会消防服务机构收费、从业等规定，明确社会消防服务机构收费标准，公开合理收费，使物业单位能承受此项支出。消防部门加大对社会消防服务机构指导和处罚力度，规范社会消防服务机构高质量、高效率从业，确保自动报警系统、自动灭火系统能正常发挥作用。二是加强隐患自查自改能力，提倡物业单位加强自我维护设施的能力，对发现的问题强化自行解决，不全依靠维保单位，确保消防设施任何时间都保持完好。西乡县辖区一物业单位针对小区烟感经常故障情况，加强自学，自购编码器，对烟感报警故障在第一时间维修，减少了成本，也节约了时间，特别是保证了消防设施随时完好，能够发挥应有作用。

（二）提高物业公司的消防安全管理能力

一是提高物业公司的准入门槛。提请住建部门明确规定物业管理单位必须配备一定数量的消防设施操作员或消防技术人员，将物业单位拥有一定量消防设施操作员作为核发物业管理单位资质证书的前置条件，提高物业单位消防设施管理能力。二是加强对物业公司的监督管理。消防部门应该把物业公司作为重点管理对象，与建设、房管等部门之间建立信息通报制度，把履行消防安全职责情况纳入物业管理单位资质申领、等级评定的范畴，完善住建部门竣工验收后的信息共享机制。三是推广利用社会消防服务机构来管理高层住宅小区消防管理工作，物业公司可以聘请社会消防服务机构中的消防设施操作员，建立互惠互利机制，定期对消防设施进行维护，对日常管理进行指导，建立长效机制，共同提高高层住宅小区消防安全管理水平。四是建立消防设施操作员信息共享着机制。面对消防设施操作员人员流失、待遇低的困境，消防救援大队和住建部门要严格持证上岗制度，除严格执法外，也要建立设施操作员资源库，消防大队建立消防设施操作员信息库，信息资源共享，方便物业管理单位挖掘从业人员，鼓励其考取操作证，提高自动消防设施操作人员持证率。

（三）完善法律法规，加强物业公司及行业部门管理职责

对物业管理部门或住建等部门授予执法权力或指定特定政策执行权力，当前《陕西省住宅物业消防安全管理办法》正在制定中，建议在办法中加强业主守则规章的内容，对乱停车、堵塞疏散通道、私拉乱接电线等频发、范围广的隐患，授权物业公司一定执法权，对违反办法的情形予以处罚。另一方面，要明确消防设施的维保资金来源。《高层民用建筑消防安全管理规定》第三十三条规定，共用消防设施的维修、更新、改造费用可以依法从住宅专项维修资金列支。但工作实际中，维修基金争取困难、使用困难，建议通过有关部门发文或采取特殊政策制定政府法规文件的方式，借鉴《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》中“可以不经过业主三分之二表决同意，由物业直接申请使用维修基金”，解决资金来源问题，来维修消防设施。

（四）发动各级力量，开展贴近实用实际的消防宣传工作

一是消防机构要加强对物业公司履行消防宣传职能的监督，督促各镇办、社区、派出所、物业公司按照相关法律法规开展日常巡查和日常防火灭火逃生技能的宣传，并将各部门履行消防宣传作为重点工作来检查，提高各职能部门履行消防宣传能力；二是开展贴近生活、贴近实际的消防宣传工作，各具有宣传职责的部门，特别是物业公司要根据群众生活实际，选择群众在家的双休日、节假日、春节等重大时节开展消防宣传工作，在冬春火灾多发季节采取入户宣传，制作宣传专栏，播放冬季取暖不慎、油锅起火火灾、辖区近期火灾案例等内容的宣传片，宣传用火用电用气常识和防火灭火逃生知识，倡导杜绝电动车违规充电停放、私家车占用消防车道等违法行为，提高群众消防安全意识、防范和抗御火灾的能力。

（五）提高消防救援站应对高层住宅建筑火灾的处置能力

一是进一步加强对高层住宅建筑火灾扑救的熟悉和演练。消防站要将高层住宅建筑灭火演练纳入日常作战训练重要工作当中去，要把高层住宅建筑按照重点单位进行熟悉和演练，要在消防控制室了解火情，在房间破拆、排烟防烟、利用建筑固定消防灭火设施、消防电梯使用、人员疏散等战术上下功夫，不能盲目疏散群众和破拆救人，防止战术错误和指挥不当造成救援人员与被困群众不必要的伤亡。二是强化应对高层住宅建筑火灾战术训练。消防站要研究高层住宅建筑的战术战略，不能等同于一般的多层建筑，虽然在灭火程序上有共同点，但高层建筑在内部内攻，利用电梯上楼、铺设水带、战斗展开等方面还是有一定优势，更要在人员疏散方面区别对待，以利于灭火行动的展开以及人员的搜救和避免不必要的人员伤亡，为人员逃生赢得时间。三是强化对高层建筑的消防基础设施的熟悉程度。消防救援站要从实战出发，加强人员对高层住宅建筑固定灭火设施的熟悉度，要经常性地加强对消防水泵房、消防控制室、水泵接合器、室内外消火栓、消防电梯熟悉熟练程度，并做到能正确掌握其使用方法，提高消防救援站快速处置高层建筑火灾的能力，提高灭火战斗力。