房地产现状及调控措施探讨

2022-11-18铜陵市园林管理局

现代经济信息 2022年26期

何佳铜陵市园林管理局

房地产行业是国民经济的重要支柱力量，目前房地产规模以及数量呈持续扩增趋势，依然有着很强的发展后劲，但这一现象带来的问题就是过高的房价。很多城市和地区的房价，已经远远超出居民的消费水平，可支配收入和房价之间有着极大的差距。随着房价的上涨，国家出台了金融政策、税收政策等予以管控，主要目的就是为了营造良好的市场秩序，实现行业的健康发展。目前，部分政策能落实到位，但有些政策在实施时仍然面临着各种困难。因此，必须要发挥国家和政府的宏观调控作用，推动国家政策的完善，为房地产行业的稳定发展“保驾护航”。

一、我国房地产现状

(一)房地产政策调控背景分析

房地产是国民经济的重要组成，城镇化建设进程加快的背景下，行业发展势头迅猛。当前人们收入水平得到了提升，房地产产品开发与建设规模越来越大，满足了人们的住房需求。人们对住房的要求日益提升，更加注重居住环境与配套设施的完整性，为了实现这一目标，很多开放商和房地产企业都加大了投资力度，越来越多资金聚集到该行业。随之而来的是，很多房屋都存在着安全和质量隐患，房屋价格让居民难以接受，市场供需关系并不平衡，为了利益不择手段的情况屡见不鲜，如“烂尾楼”等，严重侵害了广大群众的个人利益，扰乱行业发展秩序，对国家经济发展造成严重阻碍。为了解决上述问题，国家相继出台了一系列政策，以加强宏观调控力度。政府干预是行业实现稳定发展的观念，但是依然难以从源头上解决问题，甚至还加剧了房地产市场的“马太效应”。因此，需要对行业发展背景进行深入调查，加强管控力度，尽可能维持市场经济总量的平衡，将其作为行业稳定发展的重要手段。

(二)房地产政策调控现状分析

房地产经济在一定程度上决定了国民的生活水平，政府部门和社会各界都要充分关注。要结合房地产市场的实际发展情况，采取科学有效的管控手段，以此作为提升区域经济发展水平的重要手段。新时代背景下，北上广深以及部分一线、二线城市房价的上涨速度，远远超出居民工资的上涨幅度，“买房掏空六个钱包”的现象十分普遍。很多家庭就此背上二十年，甚至是三十年的房贷，生活压力非常大，也有很多居民的消费能力不足以买房，纷纷选择外迁，导致大量房地产库存过剩。开发商和房地产企业的房屋建设速度，超出消费速度，这也是目前“去库存”形势严峻的主要原因。而且我国东部地区的经济较为发达，西北部地区经济发展比较落后，房地产区域化特点比较明显。

(三)房地产政策调控效果

为了扼制房地产行业发展无序、恶意炒房等问题，相关部门采取了一系列的管控手段，对房地产进行了干预，取得的成就如下：第一，房地产投资力度加大，住宅数量逐年增加，解决了供需不平衡的问题；第二，有关部门不断增加建设用地，在住房开发方面的土地资源十分丰富，满足了广大群众的住房需求；第三，为了让房地产行业始终在正确的发展轨道上，政府部门出台了优惠政策，让开发建设更加科学、合理。政府部门和社会各界的关注以及制定的宏观调控方案，极大程度地促进了房地产行业的健康发展，一方面实现了销售额和利润的增加，另一方面带动了区域经济发展，全面提升了居民的生活水平。

二、我国房地产发展面临的困境

(一)部分城市住房保障制度落实不到位

房地产行业的发展，在一定程度上决定了国家经济的整体发展，因此为了让其始终保持健康、稳定，政府部门出台了很多的调控政策。但实际执行效果并不理想，很多地区房价依然难以得到管控，呈持续走高趋势。一线城市一直都是国家房价控制方面重点关注的地区，但正因为一线城市的配套设施齐全、土地资源稀缺，房价高居不下，超出了老百姓的消费能力。住房是民生问题的重点内容，关乎到广大群众的根本利益，想要在短时间内解决所有问题几乎不可能。一直以来，国家遵循人民利益至上的原则，但是在大力发展保障性住房时，面临着很多现实问题，相关制度的内容非常复杂，涉及到多个不同的部门，落实程序比较繁琐。各个部门必须要实现信息的高效传输与共享，加强协调合作，才能为住房保障制度的落实奠定坚实基础。但就实际情况来看，只有部分城市的制度按照要求执行到位，一些地区的制度体系流于形式，这对房地产有序发展是十分不利的。

(二)成本转移效应导致房价上涨

房地产开发与建设，离不开充足的土地资源，我国在土地方面的管理从未松懈过，为了房地产行业的健康发展，出台了相应的土地优惠政策。房地产企业在向政府购买土地时，前期需要大量的资金投入，开发成本的增加，必然导致销售价格的上涨。在高价竞得土地后，房地产企业为了实现利益最大化，会综合考虑到成本与收益，通过物业、完善配套设施等一系列手段，来增加房地产产品的附加值，想方设法地增长房价。这些上涨的价格，最终会由消费者承担。

(三)税收调控制度落实不到位

税收调控制度，是促进我国房地产行业健康发展的关键。每一年国家都会在原有政策上进行调整和补充，以协调房地产发展规模，解决发展不平衡的问题。地方政府是以中央政策为依据的，并结合具体情况对调控措施予以优化，但是调控力度有待加强。虽然说绝大部分税收政策针对的群体都比较固定，如资产较多的人群、拥有多处房地产的人群等，但是约束力度依然有待加强。“营改增”政策得到全面推广实施之后，个人在对外销售不满5 年的住房时，需要按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人对外销售购买5 年以上的住房时，免收增值税。这一政策主要针对的就是个人房屋转让方面，但是对房地产企业的约束力度明显不足。事实上，房地产企业才是拥有最多房产的机构，国家应该出台更为严苛的制度体系。

三、我国房地产调控措施

(一)完善宏观调控制度

目前我国经济发展进入到了新常态阶段，房地产行业发展速度放缓，国家在这方面也出台了一系列政策。但是仍然有部分地区房价过高，远远超出居民的承受范围，二、三线城市房地产发展规模进一步扩大。对于这种情况，住建局以及其他政府部门需要进行宏观调控，通过法律手段进行严格管理，从源头上避免“炒房”的行为，加大惩处力度，充分展现法律的权威性与威慑性。此外，有关部门不仅要对房地产企业发展起到正面引导作用，更需要对房地产投资、融资进行管理，比如让更多社会闲置资金涌入到实业中。鼓励投资的多元化发展，避免过多资金瞬间流入到房地产行业，这能够避免炒房现象的发生，是解决房价过高的一种有效手段。在建设保障性住房时，住建部可借鉴其他国家在这方面的经验以及管理模式，既要满足房地产市场的需求，又要促进行业朝着正确的方向发展。

(二)加强管理

房价高的主要原因在于土地价格高，土地开发成本高居不下，房地产企业不得不上调房地产产品的销售价格。对于这种情况，在调控过程中，政府部门应当转变传统的思想观念，不能一味地追求“政绩”，而是要考虑到切实的民生问题。在地方经济发展过程中，房地产企业扮演着十分重要的角色，要鼓励企业采用多种不同的发展模式，带动区域经济增长，为其提供源源不断的动力。在土地审批、土地价格管控等方面，必须要按照国家政策严格执行报备制度，对于非法变卖土地的行为，依法追究相关人员法律责任，从源头上避免房地产投机炒作的情况发生。

(三)完善税收调控制度

我国房地产行业经历了多年发展，税收制度是其中一项极为重要的调控手段。很多房地产企业为了获取经济效益，不惜花费大量资金来购进房屋，囤积房源，随后再用更高的价格出售，赚取巨额利润。针对这种“炒房”的问题，政府部门应当严格加强管控，调整税收范围，开征房屋空置税。房屋闲置会造成大量资源浪费，而且还会让更多居民高价购买，严重扰乱了房地产行业的发展秩序。通过征收房屋空置税，增加炒房的成本，是一种有效的管控手段。迫于国家政策方面的压力，房地产企业会减少投资比重，让更多房地产产品流向市场，参与到正常的销售购买环节中。此外，银行以及相关金融机构在向房地产行业贷款时，也要接受政府部门的管理，从而避免炒房和投机性购房的行为出现。房地产税收调控，无论是对个人还是对银行、金融机构而言都是十分有必要的，需要结合具体需求，不断完善税收调控制度，发挥其约束作用。

(四)促进房价稳定的税收配套措施

一是利用税收鼓励，促进供求趋于平衡。充分发挥优惠政策的作用，鼓励房地产企业开发修建经济适用房和廉租房，此外鼓励企业通过自建房、合作建房等方式，打破开放商对房屋供应的垄断。可从部分发达国家的房地产行业中借鉴经验，比如德国的住宅合作社已有超过200 年的历史，每年新建的住宅中，合作建房占比超过30%。我国政府应当结合我国国情，鼓励企业合作建房，同时发挥税收政策的激励作用，提升资金利用率。可开辟“绿色通道”，比如修建政策性住房的，建房投资全额免缴企业所得税，吸引更多企业参与其中。二是改革土地出让制度。土地价格是房屋价格的决定性影响因素，建立全新的竞争指标体系，推进招拍挂制度改革，贯彻落实“协议招标，价适者得”的土地开发利用模式。三是建立差异化的住房税收政策，目的是为了避免过激的投资行为，在房地产行业发展的过程中，应当营造一种“节约的住房消费”观念，减少投资者在房地产方面所获得的利润。对于持有大量房地产的现象，政府部门应当出台相应的管控政策，从源头上避免富人闲置房产过多，而穷人无房可住的现象，尽可能缩小贫富差距。四是发挥税收作用。当前城镇化建设进一步加快，房地产行业迎来了全新的发展机遇，一线、二线、三线城市房价增长迅速，越来越多的人将购买房产作为一种投资手段，也将房地产看作是资产保值增值的工具。由于土地具有不可流动的特点，而资金的投机性，会让大量资金向价格洼地流动，带动房价上涨，房地产行业已经压缩了其他行业的利润空间，如果不加以控制，将会形成畸形的发展局面。为此，政府部门一定要严格进行管控，以税收政策激励为主，发展周边的教育、医疗、交通，完善基础设施建设，一方面可以避免某个地区人员流动量过大的问题，让人流更为分散；另一方面，也避免了炒房资金垄断土地市场的问题，使房价长期保持稳定。

四、未来房地产发展趋势

(一)短期趋势

第一，差别化的调控将会一直延续，党的十九大报告中强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，应当坚持这一地位不动摇。中央经济工作会议强调了中央政策、各地区调控政策的连续性与稳定性，在政策制定以及落实方面，需要充分考虑到各地区的实际发展情况，建立长效机制，这也是差别化调控将延续的主要原因；第二，房地产企业融资将会更加困难。根据有关数据调查显示，全国主要的金融机构房地产贷款余额呈下降趋势，个人住房贷款加权平均利率呈上升趋势。中央经济工作会议提出了稳健中性的货币政策，需要严格管控房地产行业的发展风险。从房地产企业的角度来看，人民银行将会对其融资进行全面审慎管理；从个人的角度来看，无论是在按揭贷款，还是银行理财方面都会受到一定影响。从这两个方面足以证明，未来房地产融资渠道将会全面受到限制，融资会更为困难。

(二)长期趋势

1.租购并举新格局

2017 年我国针对房地产行业出台了密集的政策，自那以后，每年中央和地方都会根据实际情况对政策体系进行调整与补充。住建部等九部委联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》明确提出，要开展建设租赁住房的试点工作。很多省市地区积极响应号召，开发了租赁平台，银行、互联网企业以及社会力量都涌入到房屋租赁市场中。国家出台该政策的主要目的在于盘活房地产存量土地，去除大量的房地产库存。

2.建立房地产调控长效机制

房产税是国家在房地产行业调控方面采取的重要举措，可以将其看作是行业发展的“稳定器”。近些年雄安新区、长三角城市群以及粤港澳大湾区的建设，目的就是为了缓解北上广深、一线城市房地产行业发展畸形的问题。未来很长一段时间内，国家依然会坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，并持续出台、完善相应的管理机制，加快房地产朝着实业属性的回归，避免作为投资、保值增值的工具。