全面预算管理在房地产开发企业中的运用探究

高 洁 北京建工集团有限责任公司房地产开发经营部

全面预算管理，即企业以分析自身战略规划，明确经营目标为基础，以预算为基准，合理统筹安排企业内部的经济活动支出，并借助预算方案对预算执行的过程和结果展开相应的管理活动。在企业内部控制工作中，全面预算管理占据着较为重要的地位，具有极强的系统性、综合性，是企业内部一项较为完整的管理活动。作为现代化企业的一种管理制度，全面预算应坚持对权力的适度分散，遵循集中管理和控制的原则，这对于企业资源的优化配置和战略管理效果的提升具有积极意义，同时有助于企业合理有效地控制经营活动。近年来，房地产行业发展较为迅速，面临着日益激烈的市场竞争，国家也对其出台了贷款新规、“三条红线”的一系列政策文件，对房地产企业发展格局的转变产生了极大的影响。在此背景之下，面对日益激烈的市场竞争环境，房地产企业为得到可持续发展，全面预算管理的实施则显得格外重要。

一、全面预算管理在房地产开发企业中的运用意义

第一，有助于房地产企业优化资源配置。全面预算模式下，房地产企业可优化配置企业内部的有效资源，让企业在面对激烈的市场竞争时能够占据最佳位置。

房地产企业在全面预算管理下，能够明确各项目资金的投入状况，避免投资盲目性，实现资金的合理使用。

第二，有助于企业对开发建设成本的管理控制。开发建设成本对房地产企业的持续运营和发展具有重要影响，为此企业应对开发建设成本进行合理有效的控制以促进该目标的实现。一方面，企业应通过全面预算为企业培养专业人才，以合理对企业成本进行管理控制；另一方面，企业可通过全面预算管理让企业对工程建设各环节进行了解，进而更好掌握企业运用工程建设材料的情况，对成本预算进行有效控制，实现对开发建设成本的合理管控。

第三，有助于房地产企业持续健康发展。全面预算管理也更加符合当前时代发展的需求，为此房地产应通过对全面预算管理的合理运用，对企业工程量以及使用资金的具体情况进行了解，应对其经济来源有所了解。全面预算的运用，有助于企业工程之间的有效衔接，使建设效率和资源利用程度得以提升，继而更好地推进企业的可持续发展。

二、房地产开发企业运用全面预算管理存在的问题

(一)全面预算管理认识不足

如今，我国房地产行业面临着日益激烈的市场竞争，尤其是中小房地产企业，他们面临的挑战更加严峻，整个中小房地产市场正处于洗牌阶段，而大中型房地产企业的经营项目不断增加，整个企业的规模正在快速扩大。很多的房地产开发企业领导层并未充分了解全面预算管理，甚至对于全面预算管理存有很大偏见，认为这一工作的展开仅由财务部门进行，使得预算工作无法在企业其他部门的支持和配合下顺利展开，严重影响到企业全面预算管理工作效率，其在企业中具体运用的作用无法得到充分有效的发挥。房地产企业在实施全面预算管理过程中，全面预算管理工作流于表面，企业各部门在全面预算管理工作中无法做的相互配合和相互协调，企业各部门之间都各自为营，相互推脱自身的责任，不能很好地配合企业开展全面预算管理工作，严重影响了企业开展全面预算管理的科学性和有效性，这对于房地产开发企业持续健康发展非常不利。

(二)预算管理编制缺乏科学性

全面预算管理在房地产开发企业运用中的不科学性，主要表现在预算管理方法以及程序编制两个层面。从预算管理方法方面来看，企业运用的依然是传统的、落后的方法，不够先进，同时各部门之间缺乏密切、顺畅的沟通，日常业务展开中缺乏配合，从而导致预算管理人员在对成本计算时存在较大的误差，与实际情况之间的差异较大，导致企业经营者难以科学合理的评估和预测全面预算管理，对企业资金优化配置产生不利影响，甚至于对企业实际工程成本造成严重影响。当企业出现全面预算问题时，将无法为企业的经济利益提供有效保障。另一方面，不科学的预算管理程序，使各部门之间难以顺畅地进行有效沟通，尤其是预算造价部门相关人员无法及时和财务人员进行沟通，使得预算管理结果不准确，从整体上降低预算管理效率。

(三)预算执行与控制缺乏灵活性

企业在预算执行与控制过程中，应该重视内部预算调整管理工作。房地产开发企业在开展预算管理过程中，为了保证企业预算执行与控制流程的严谨性，规定企业不能随便进行预算调整。虽然房地产开发企业建立了严格的预算标准，可以有效避免预算执行效果产生偏差，但是企业如果不结合自身实际情况改变预算，一旦企业的外部环境发生很大变化，企业经济业务预算管理将无法满足自身实际发展需求，且企业内不少经济业务很容易受到外部主观因素和客观环境的影响，而企业原有的预算执行方案，无法有效推动经济业务的发展，这促使企业不得不调整预算。因此，房地产开发企业在完善预算执行与控制流程时，不可局限于严格控制预算调整，而应结合企业自身具体的经济事项，灵活地涵盖企业各项预算管理。房地产开发公司应该针对预算调整事项，制定灵活严谨的预算调整管理制度，对于企业严控的预算执行业务事项，应该尽可能地限制预算调整。

(四)缺乏完善的考核和激励机制

目前，房地产开发企业在经营过程中存在的问题，如过于重视内部财务指标最优化，忽略企业内部非财务指标考核。房地产开发企业通常都是依据财务数据制定生产经营决策，所以应充分考虑企业经营中各种非财务指标的影响，比如企业如何树立自身品牌，如何构建有效的信息系统、如何拓展销售渠道等。如果企业编制预算缺少非财务指标信息，将无法发挥出全面预算管理考核的作用。因此，房地产开发企业应该构建科学严谨的全面预算管理体系，充分挖掘全面预算管理的隐形功能，为企业营造积极的文化环境，为企业持续健康发展铸就坚实基础。

房地产开发企业采取检查预算与实际数值相比较的分析方法，通过比较分析发现企业全面预算管理在工作评价方式存在诸多不合理之处，这是由于其评价指标太过于简单化，企业过于关注金融方面的评估，忽视了业财务方面的考虑所造成的。房地产开发企业在编制预算时，是以以往几年的经营数据为参考依据，对于企业内部和外部形势变化关注极少。很多房地产开发企业只设立现金奖励，没有设置非货币性奖励，对于企业部门发生的不良行为没有制定明确的惩罚标准，也没有制定完善的考核激励机制，严重阻碍了企业全面预算工作的落实。

三、房地产开发企业全面预算管理的运用措施

(一)增强全面预算管理意识

房地产开发企业经营发展中，为保证全面预算管理的顺利展开。首先，房地产开发企业管理层和基层员工应该提高自身的管理认识。唯有企业所有员工对全面预算管理的重要性具有正确认识，才能让企业全面预算管理工作获得坚实的基础，同时在日常经营管理中，企业应不断对经验进行积累，总结教训，有效提升企业全面预算管理的工作效率；其次，房地产开发企业的领导者应该充分发挥自身的带头作用，领导企业各部门积极参与其中，将全面预算管理的优势发挥出来，在提高企业管理水平的基础上，实现房地产开发企业全面预算管理持续健康发展；最后，房地产开发企业开展管理活动，应该以企业自身的实际情况为基础，结合企业开发项目的特点，优化调整企业全面预算管理工作内容和程序，显现出企业全面预算管理工作的重要性，明确企业各部门的业务范畴和工作职责，积极配合企业开展全面预算管理工作，提高企业全面预算管理效率，使企业在行业发展中获得更强的竞争力。

(二)提升预算管理全面性和科学性

房地产企业管理者应对全面预算管理工作加强重视，并积极对其编制程序进行完善，推动相关部门之间的有效沟通，以此使全面预算管理编制更加具有科学性。房地开发企业应先设置全面预算管理模式，统计企业各组织机构预算科目，然后结合行业预算科目为全面预算制定相应的管理模板，最后依照该模板向各组织单位下发相应的预算。除外，房地产企业全面预算管理应对责任中心和审批中心进行制定，各组织单位应先向财务部门上报预算，待审批通过后责任中心结合预算编制下发预算，最终由各组织单位依照预算对责任报告进行制作，对预算资金的使用方向进行确定，以便企业财务部门全面管理预算。企业还可有效整合关于企业财务部门的全部项目预算管理，且通过其具体程序管理企业采购、施工等主要预算管理阶段，如此才能够为房地产企业的预算管理工作提供科学、全面保障。

(三)加强全面预算管理执行及控制

房地产开发企业实施全面预算管理执行与控制的关键在于制定出灵活的预算调整机制。首先，企业应该严格遵循全面预算调整原则，并通过申请审核制度合理地控制预算调整。企业开展预算调整不是因外部环境发生变化，导致预算执行发生劣势影响，而是企业出现无法弥补预算执行劣势影响情况时，才能科学合理地开展预算调整。其次，企业应该合理规划预算调整频率，对企业季度和年度预算执行情况进行深入分析，重视企业重大或者关键性影响因素上的差异问题，认真分析这些差异问题的发生规律，并制定合理的预算调整频率，明确企业预算调整的具体权限。企业的经济发展决策与预算调整有着紧密联系，企业应该加强预算调整权限的管控，必须由企业董事会经过会议商讨确定批复以后，才能针对预算执行效率、收入和利润等相关指标事项进行预算调整。最后，企业应该严格控制预算调整程序，针对调整原因、方案确定和指标对比进行严格审核。企业预算管理部门要严格按照调整原则，当预算调整方案缺乏严谨性时，应该积极协调和完善预算调整方案，对于不符合预算调整条件的方案，一律不予批复。

(四)完善业绩考核及激励机制

房地产开发企业实施全面预算管理时，往往只重视短期效益的提升，过于关注短期评估指标，忽视企业长期的发展，导致企业在预算管理上出现不平衡问题。因此，房地产开发企业应该采用平衡积分卡的方法，解决企业预算不平衡问题，这种有效的解决方式能够突出重点，细化企业总体战略规划，明确企业预算执行关键指标，严格按照行动计划执行。房地产开发企业还可以采用量化指标约束企业的预算行为，让企业的绩效考核更具科学性和可操作性，及时评估和分析企业各种因素产生的原因和可能造成的后果，积极推动企业全面预算管理工作，充分发挥出全面预算的成效。

此外，房地产开发企业应该严格落实激励机制，不仅给予企业员工物资上的奖励，还要给予员工精神层面上的激励。房地产开发企业每年末应该组织评选先进活动，要求企业各部门积极参与评选活动，对于企业评选出来的优秀员工，可在表彰大会上为其颁发荣誉证书，组织企业优秀员工外出旅游，并为他们提供更多的深造和提拔机会。企业在鼓励员工提升自身综合素质的基础上，为员工提供更好的发展空间，如果员工在工作中出现失误，应该对其进行降职罚款处罚，并在企业内部实施末位淘汰机制，约束员工的行为并激发员工的工作积极性，真正发挥出业绩考核的作用，推动企业进一步完善自身全面预算管理工作。

四、结语

我国经济发展中，房地产企业的地位非常重要，为此推进房地产企业健康持续发展可谓当前该企业最为主要的任务。为此房地产企业应注重分析其全面预算管理中面对的问题，以此积极采取有效措施。本文通过分析指出房地产开发企业在实施全面预算时存在着对其管理认识不足，预算管理编制缺乏科学性，预算执行与控制缺乏灵活性以及缺乏完善的考核和激励机制等问题，由此需要房地产企业增强全面预算管理意识，增加预算管理全面性和科学性，加强全面预算管理执行及控制以及完善业绩考核及激励机制等方案进行解决，以此更好地对房地产企业的成本进行有效控制，促进企业持续发展。■