乡村振兴下养老地产的运营与共生模式研究

□赵 恒

一、老龄化引发的养老话题

为了缓解人口老龄化，进一步解决养老问题，政府出台了应对养老问题的方针政策——即开发养老地产推动养老产业建设相关政策。这一政策下，房地产企业和保险公司纷纷涉足老年房地产，养老院、老年房地产及相关行业也逐步涌现。它具有发展迅速，涉及面广，多维开发和运营的特性，同时还添加了地产开发、运营、养老服务、金融等多种属性。在疗养院、医院、超市等商业设备设施的基础上，与住宅、餐饮、娱乐、健康、保健、医疗等理念相契合，依靠房屋销售、金融运作，同时依托养老专业服务的增值效应，进而实现自身长远发展。

党的十九届五中全会提出，“十四五”期间以高质量发展作为工作开展的主题。随着第一次人口红利带来的劳动力优势的下滑，人口逐渐走向老龄化，引发了经济不可持续使用和增长困难等问题。随着我国扶贫工作取得新进展，这一时期的人口老龄化呈现出“边老边富”的现象。除此之外，现在计划生育政策的实施，越来越多的人选择少生或者不生，人口出生率严重下滑，人口年龄分布倒置，老龄化加重。面对深度老龄化现象，政府出台了相应的政策应对监管。

二、出台政策应对养老问题

党的十九大报告提出了实施乡村振兴战略，到2035年，农业农村现代化基本实现，到2050年，乡村全面振兴。政策的持续出台，国家的重视，乡村振兴的重要性不言而喻，实施乡村振兴是当务之急，是我国全面建成小康社会后农村工作的出发点，也是新时期阶段实现乡村现代化的决策和战略部署[2]。

实施乡村振兴首先要明确各个阶段的目标，综合政府、农村、市场三股力量，强化发展的动力，努力号召农村主体的积极参与,把握乡村振兴战略的特点，实现乡村振兴的高质量发展[2]。

虽然目前养老资源仍集中在快速发展的城市，但随着我国养老政策和一系列制度性文件的实施，可以明显发现，大量养老资源和社会力量已经开始涌入乡村。此外，在当前新农村建设的背景下，以农村互助养老为基础的各种服务模式开始兴起，使得我国乡村养老产业发展迅速。

对于农村养老的建设，房地产开发企业合理合法地使用村集体土地，开展专项养老服务，既能满足老年人的身体养老保健需求，又能满足老年人回归自然、乡村休息的心理健康需求。丰富老年人养老选择，以近郊环境优越的自然乡村闲置土地资源为平台，依托乡村振兴战略和多渠道社会资源，迎合养老市场需求，针对中低年龄老年人口，开发养老、休闲、旅游等多元化产品。实现城乡资源互通，提高社会经济效益，创造“双赢”局面[3]。

对此，乡村振兴战略的实施和乡村集体建设用地开发条件的放宽，拓宽了房地产开发企业老年项目开发用地的选择途径。房地产开发企业可以通过股份制等模式与村集体和社会资本共同开发养老地产，实现三方利益，促进产业融合。综上，依附乡村振兴下开发养老地产具有开发性和可实操性。

为深入推进课堂教学改革，切实转变教学方式，把学习主动权还给学生，使学生获得终身发展必备的核心素养，促进学生主动发展，新课程理念倡导“体验探究”的课堂教学。“体验”就是要让学生亲身经历学习过程，在时间和空间上保证学生学习活动正常展开和学习行为真正发生。“探究”就是要引导、引发、引领学生思考，在形式和本质上保证学生大脑处于积极的思维状态。笔者基于“体验探究”理念设计并上了一节公开课，受到了听课教师的一致好评。在这节课上，所有实验完全让学生动手，问题让学生思考，以问题为驱动，以探究实验的形式展示了Fe2+、Fe3+的性质及转化。

三、大环境下对养老地产的需求

“乡村养老”，是老年群体在协调的农村自然环境中，通过贴近生态环境，享受自然之美，实现身心健康生活的一种方式。作为养老地产的一个新市场和新生事物，也是农村和城市统筹发展的标志之一，国家支持健康养殖、旅游业，吸引了无数社会力量参与农村建设，养老房地产项目开发也逐渐渗透到农村社区，农村养老房地产成为养老模式的一种新鲜补充。但随着养老需求激增，出现回归自由、尊重、价值实现等高层次需求。近年来，越来越多的城市老年人选择在郊区生态基础条件优越的农村地区开展田园休闲养老活动，新型的农村养老模式越来越受老年群体的追捧，发展也顺势而行。

四、养老地产运营模式

养老地产的运营模式主要是合作各方整合资源和初始资金的投资，进而实现共同利益的获取和资金的分配，具有独特的业务结构和利润目标，然后发展各种形式的运营模式。对于乡村振兴的运营模式分为三个方面来概括。

(一)企业层面。随着养老房地产开发模式的不断深入发展，开发商开始从养老住宅建设实体向配套服务运营商转型，根据老年群体和土地市场需求的性质，主要采用灵活的销售模式，盈利模式从租售的模式演变为“产业链模式”，以配套养老功能、生活设备设施和专业服务为新的盈利点。

企业的自身建设和管理是开展工作的基础力量，在此基础上根据政策的发展轨迹运行。养老地产企业在推进养老地产工作时应注意以下三个方面：一是要加快养老地产的发展速度，满足老年人口的养老需求；二是创新发展模式，打破传统的单一服务模式，综合进行；三是协助政府建设养老产业，帮助完善服务机构和规范标准，形成体系化、专业化的发展模式。

企业作为项目开发的参与者，他们参与项目开发合作的主要目的是获得合理分配的项目利益，这也是各方合作的基础，促进项目的顺利发展。此外，由于开发项目由开发企业控制，使得其他参与者成为弱势群体，因此，对于养老地产开发模式的利润分配，必须在平等互利的前提下，坚持“投入与产出”成正比例的分配原则，根据弱势群体的特殊情况，以及无形投入的量化，应适当考虑协商原则，确保老年房地产开发模式的顺利运行。

同时根据不同的养老地区因地制宜地开发。了解不同地区的文化和经济，划区域进行发展，制定出不同的方案指导，不能一杆子全相同，多方案多实施，让实践得到最优安排，促进养老地产的高质量开发，不同地区和谐发展，同时创造出更多的利益价值，使得项目更加完善。

(二)政府层面。为了促进养老地产的发展，中央政府各部门应为养老产业长远发展提供制度保障，以促进养老地产行业实现体系化、专业化和规范化。此外，地方政府也应加入其中，辅助推动养老产业快速发展，采取“因地制宜”的方法，解决问题。当前，我国城镇养老体系较为完善，大部分养老需求都能得到满足，甚至有的优质养老机构利用资源的优势，服务趋于一体化和智能化。而从农村养老服务来看，农村大体落后于城镇，地理、经济等因素发展带来的差异，掩盖了农村发展自身的独特优势，减缓了农村养老的发展。政府作为改革发展的领头人，面对当前的差异化不均衡发展，应加强农村养老建设，缩小两者的差距，促进区域化平衡发展。

除了出台相关政策外，还应完善相应的法律法规，严禁将养老房地产作为圈钱的资本利器，提高养老地产的开发透明度，切实推动养老地产的进一步发展。开发商也应引进先进的思想、技术和管理方法，制定行业规则与标准，加强开发建设。

(三)社会层面。根据访问调查，大部分老年人不想住在养老院进行养老生活，更愿意和子女在一起生活，进行所谓的家庭养老。所以，在构建养老地产运营模式时需要考虑该因素，并确保其服务是老年人心理能够接纳和适应的。针对不同层次的老年人的需要，制定不同的养老建设计划，以促进养老地产的有效运营发展。

五、创新共生模式发展

土地作为地产开发的直接利用资源，也是产业发展所依赖的物质载体。房地产进入养老行业以来，养老地产逐渐成为养老服务改革的重点，发展步伐不断加快。现阶段发展用地减少，使得盈利空间被双向压缩，但开发的成本却在升高。在传统的土地征用方式中，住宅用地、商业服务用地、医疗和工业用地的招标、拍卖和挂牌、协议等方式仍然是比较常见的。但对于农村的养老产业，没有成熟的开发机制管理，很少采用养老地产复合开发的模式。

随着“土地整理”和“土地流转”的概念被提出并被各部门广泛接受后，更多的农民更愿意通过土地流转参与农村建设。在原始建设的基础上，创新加入其他不同元素，例如将养老院和农家乐相组合发展，疗养院与茶园相结合的方式等等，这类似的复合开发使得农村土地的利用价值提升，创新农村养老开发使得农村涌入了新的发展力。

创新产业的开发须有核心要素点来支撑，创新发展点承载了新兴行业的兴起与发展，打破传统的模式，以共生理论为核心的理论在养老地产中有着强借鉴性和可实操性。

地产行业的共生理论以建筑物本身为客体，环绕着人、环境、建筑、经济、政策等协调开发。各因素有着自身的优势，同时组合发挥着不同的作用，使得多方发生不同程度的利弊关系，将多方捆绑在一起，进行关联共生。每两种因素可能生成一种共生关系，它们之间的开发情况是共同的，动态联系的，把握不同因素间的动态关联，趋利避害发展，使得共生理论发挥最大化优势。

对于行业发展利益相关者，共生单位将选择匹配的且参数兼容性高的单位作为共生对象。只有当单元之间至少存在一组参数兼容性时，它们才能稳定共存。通过分析各利益主体的本质和作用，筛选出各主体的主要参数，包括竞争力、发展战略和专业能力。适配相当的一组可以组队成功，结合开发的经验，对于发展大致和谐的共生单位包括以下三种组合：一是运营和开发的组合。开发商要满足在建设设施上运营商的要求，两者才能维持稳定的兼容。二是投资与运营相集合。投资方的经营绩效会影响与运营方的合作关系，也直接影响投资方的利益，作为能否成为共生联盟系统的质量参数。三是投资和开发所匹配。投资方的投资力度满足项目的融资的标准，保持良好企业信誉，双方才可能形成合作的关系。以上满足基本的合作条件，严格按照共生合作的原则，才能使得合作进一步开展，将整体的利益最大化。

实现利益最大化，利益主体共生就捆绑了多样的因素，即各主体的共生利益包含了利润、效益、发展空间、投资规模、风险管理等等。面对多因素的稳定，养老地产可采取以下措施应对。

(一)协调发展增强兼容性。养老地产在我国仍属于一个新兴的行业，具有强硬的开发势力，但开发处于投入阶段，新兴投资市场发展受到阻碍，处于试水阶段，缺乏专业的投资主体。主体的缺少会出现发展不平衡的现象，偏离协调发展。而协同发展旨在增进各共生单元的核心本领开发和经验的累积，联结共生单元的稳定共存。对于兼容性平衡开发的措施有：一是培育市场主体。以政府为先手，与开发企业配合。对内部服务人员实行专业的技能培训，提供企业福利让项目运行注入更多的生产力，提高运作效率。二是创造合作平台。通过平台进行信息的交互，达成合作共赢的理念，寻找最佳的合作方，提高共生单元间的兼容性。三是引进先进的技术。对照成功的案例进行分析提取再利用，引进成功的经验和思想理念，从开始的复制模仿到后面的吸收原创，到最后总结出技术经验供后续发展。

(二)互惠共生驱动模式进化。处于自然界的互利共生促使各生物体一同成长，而位于建筑业的互惠共生模式亦能推动进度的实施和开发。

互惠共生下好的发展对运营模式有着高要求标准，优良的运营模式能够保证进度的顺利发展，确保共生个体之间的协调对称，沿着路径互利一体化演变。此外，利益相关者之间存在着多样的合作运作模式。如投资商产权转让、出租或委托经营与经营商合作，经营商通过销售、入会等方式。面对实施不同的运作模式时，各方应对产生的风险和利益进行义务承担和权衡利弊，互惠共生模式才能顺利进行。

(三)信息平台联通共生接口。信息交流、物质交换都是空间里个体的生活交集。对于合作共生的主体来说，信息的沟通交流和内容的真实可靠是合作共生维持发展的关键所在。所以构建信息交流平台，流通资料信息，面对棘手的问题有效地进行沟通完善决策。保证共享信息的及时性和准确性，减少信息源的差异，降低沟通的时间成本，促进合作效率的提高。

六、结语

随着老龄化人口的增加及老年群体对养老需求的多样化，使得越来越多的老年人选择远离城市喧嚣，迁往自然环境优越的农村养老生活，同时也促使我国养老地产开发企业，不断探索符合中国养老需求的房地产开发模式。通过多主体参与，合理规划和建设农村土地和住房资源，以降低征地成本，满足老年人的需求，有效运作高效运营机制，创新共生发展模式，以养老产业共生理论为基础讨论，将地产与养老结合，引入共生原理，结合共生三要素构建适合我国的共生稳定化养老地产模式。以实际共生单元为研究对象，归纳总结出养老地产共生稳定的实体经济可持续发展要素，并做出相应举措，推动共生模式的进一步发展，促进养老地产模式构建和稳定运行，进而真正实现养老+地产一体化的共同发展。在乡村振兴战略的支持下，顺应政策的规划，响应发展的号召，对应模式的实践，为我国养老地产发展选择了新的方向。