浅谈房地产行业供需是否达到“均衡”

王龙伟

在我国，房地产行业已经成为国民经济发展的重要组成部分，房地产行业的发展在很大程度上影响着社会的进步。持续快速的发展，导致了一些不可避免的问题出现，如房价持续上涨、一些城市房产供给不足或供给过剩。从当前的房地产市场调研数据也可看出，房地产市场供需并未实现均衡，调整房地产市场的供需结构成为了至关重要的问题。因为房地产市场的供需情况是决定房价的关键因素,房价的走势与人民幸福指数息息相关。我国政府一直在使用宏观调控手段，促使房地产市场的供需结构实现动态均衡,这是确保房价稳定、房地产市场良性发展的关键,也是全社会的利益所在。本文从当前商品住宅供需情况着手，简要分析房地产行业供需不均的现状。

一、房地产市场供需均衡的含义

探讨房地产市场供需均衡问题，首先应明确供给和需求这两个概念。根据经济学的定义，“供给”是指生产者在一定时期内在各种可能的价格下愿意且能够提供出售商品的数量，而不是实际生产的产品数量；“需求”是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平愿意而且能够购买产品的数量，但不仅仅是消费者愿意购买的数量，同时还要满足愿意购买数量的自身支付能力。

所谓房地产市场供需均衡，就是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致,而且供给数量与需求数量相一致时所呈现出来的房地产经济运行状态。理论上来说就是供给等于需求，即供需比为1：1的状态，但是从实际来说，房地产住宅市场的存量及市场的不稳定性，想要保持住宅市场供需均衡态,供给量应该高于市场需求量,而不是我们通常认为的供给量等于需求量。

从供给角度解释“均衡”，住宅市场的供给实际上应该由两部分组成。假定以一年为期，市场上的总供给量应该包含上一年期末未消化的库存量和当年期间新增供给量。如果考虑到上期期末结余的话，我们理解的均衡状态就是住宅的总供给量高于市场的需求量。

从需求角度解释“均衡”，由于住宅的特殊属性，当市场中供给量大于需求量的时候，就会给消费者带来选择，消费者在市场中反复的比较后做出购买决策，势必会导致一部分住宅商品不能满足消费者的需求而滞销，这部分的供给量就变成了当期的“无效”供给量，所以为了维持这种均衡的状态，供给方就必须提供更多的产品才能满足广大消费者的需求。

二、影响房地产市场供需的因素

1.影响供给的因素

影响房地产市场供给的因素主要为：

（1）房地产市场价格。市场价格的高低是影响供给最敏感的因素之一，当市场价格上升，势必会激励房企加大供给输出；当市场价格下降，房企推盘的积极性就会减退，供给也会不足。

（2）土地供应。土地供应就好比巧妇下米做饭，土地供应的越多，房地产市场供给量就越多，但土地的供应量受区域、价格等影响较多，比如一线城市的土地供应需求远高于二三四线城市，受地价的波动而影响供应，同样会波及房地产市场供给量。

（3）融资条件。2020年“三道红线”的提出，严重制约了利用金融杠杆投资的房地产企业，银行贷款的难度加大，导致房地产市场供给量大幅缩水，反之，若融资难度低，房地产市场供给量就会加大。

（4）国家政策。国家一直秉承“房住不炒”的政策，在房地产金融政策方面保持定力，规范稳定房地产市场秩序。但受新冠疫情影响，房地产行业有些萎靡，在2021年9月，货币政策委员会第三季度例会中明确提出要维护房地产市场的健康发展。这一政策是针对近期个别大型房地产企业出现的经营风险所提出。这些政策可以使房地产公司保持供给活力。因此若国家出台扶持房地产行业发展的政策，可促进房地产行业蓬勃发展，市场供给量会增加，反之若国家实施限制房地产行业发展的政策，市场供给量会减少。

2.影响需求的因素

影响房地产市场需求的因素主要为：

（1）地理位置。房地产不同于一般的商品，不可移动性是房地产最根本的特性，受地理位置的影响，消费者购买住宅的需求只能在一定的区域内实现，而不是在全国范围内实现。

（2）房地产市场价格。当房地产市场价格上升，消费者对它的需求就会减少；价格下降，消费者对它的需求就会增加。

（3）消费者的收入水平。消费者为满足自己对商品的需求，首先应具备一定的支付能力，而消费者收入水平的高低，直接取决于消费者对需求水平的高低。比如高档住宅，当消费者收入水平提高时，就会增加对商品的需求，反之亦然。而对于低档住宅，当消费者收入水平提高时，反而有可能会降低对商品的需求。

（4）消费者偏好。不同的房地产产品类型会影响消费者不同的需求，有人钟爱洋房，有人钟爱高层住宅。当消费者对某种类型的房地产偏好程度增强时，该类型房地产的需求就会增加，反之亦然。

三、2021年房地产市场供需简析

1.2021年3月、5月重点城市商品住宅供需情况分析，详见图1-图2

图1 2021年3月重点城市商品住宅供需情况

图2 2021年5月重点城市商品住宅供需情况

上述图表分别选取了2021年3月和5月同一时间段内重点城市商品住宅供需比相关数据，如北京、上海、广州、深圳等一线城市供需比小于1，甚至普遍小于0.8，同样如成都、杭州、青岛、西安等新一线城市供需比也小于1，按照前面所提及的房地产市场供需均衡理论判定，房地产市场整体供应不足，供给量小于市场需求量，房地产市场供需并未实现均衡。

一线、新一线城市属于拥有雄厚经济基础和政治资源的区域中心城市，优越的教育、医疗、金融、交通等优势，对人才和企业会产生巨大的吸引力，人口密度的加大，增加了房地产市场的需求，土地供应不足，当供给量小于市场需求量时，就会导致房地产市场价格过高，为维护房地产市场稳定健康的发展，政府会出台相关政策来约束和保障房地产市场处于良好的均衡状态。

比如2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定 ” 每户家庭只能新购一套商品房，之后众多一二线城市陆续推出房屋限购政策。政策出台的目的在于遏制房地产市场中的不良投资者哄抬房价，避免出现因各种投机、过度投资等乱象而出现房地产市场供给短缺，房价飙升的情况，将需求归还于中间阶层的刚需消费者手中，当以哄抬房价的始作俑者因限购政策而无法达成目的时，房地产市场的价格也会回归到消费者收入可支撑的水平，从而来确保行业长期平稳健康发展。

2.2021年三季度天津房市供需情况分析

2021年三季度天津商品住宅供需情况如下：三季度市场供应309.08万平方米，与2020年三季度商品住宅供应437.38万平方米，同比下降29.33%；前三季度共推出951.22万平方米，同比增长3.78%，较2019年同期下降17.56%。三季度商品住宅成交300.44万平方米，与2020年三季度商品住宅成交338.5万平方米，同比下降11.24%；前三季度共成交932.93万平方米，同比增长9.72%，较2019年同期增长0.33%，详见图3。

图3 近几年天津商品住宅走势

今年三季度，中央多部门释放维稳信号，为响应中央对下半年“稳中求进”的工作基调，坚持房地产市场稳字当头，维护房地产市场的健康发展和住房消费者的合法权益。各地因城施策，天津也积极响应，频频发布政策，教育方面，高考政策调整，“户籍”+“学籍”双重认证，提高报考门槛。金融政策收紧，房贷利率上涨、审批更加严格，但从全国来看仍处于相对低位，对刚需群体依旧友好。此外，滨海新区出台了购房新政，外地购房者无需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，在津就业即可在滨海购房，进一步利好在津有实际购房需求的人群。多项政策以“房住不炒”为基调，在紧中有松的态势下，充分保障刚需住房群体需求，体现政策维稳目标。2021年第三季度，天津商品住宅供需比为1.02，基本实现供需平衡。但严格意义上讲，天津的房地产市场供需情况仍未达到绝对均衡，仍需通过宏观调控政策的不断完善和加强，以实现真正意义的动态均衡。

四、结语

房地产市场的供需双方是动态变化的，供需的不均衡状态是绝对且常态化的，而供需的均衡状态是相对且有条件的。房地产市场的复杂性以及供给和需求种类的多样性决定了即使总量上达到了均衡，也不代表整个房地产市场达到了均衡，有可能还会存在结构上的不均衡性。虽然房地产市场整体供需结构并未达到均衡，但政府一直在实施合理稳健的宏观调控政策，促使房地产市场的供给和需求实现动态均衡，满足人民群众的住房需求，提高人民生活水平和幸福指数。