城镇老旧小区改造项目策划阶段工作要点

王兆超，程 扬，樊俊靓

（山东高速齐鲁建设集团有限公司，山东 济南 250000）

城镇中的老旧小区是目前城镇的重要组成部分，对其开展大拆大建的改造不符合当下的经济环境和城市经济发展规律，所以必须针对老旧小区改造的特殊性，开展合理的策划工作，制定有效的改造方案。目前老旧小区改造工作还需要探索合适的筹资渠道和改造机制，还有很多老旧小区的改造工程由于策划不足导致改造工作比较混乱。为此，必须在策划工作中明确老旧小区改造的特点，梳理老旧小区改造过程中的问题，以正确的方式开展老旧小区的改造工作。

1 城镇老旧小区改造特殊性分析

1.1 政策取向的影响

目前对城镇老旧小区改造有着较高的稳定要求，包括稳定投资、能够满足群众的需求，同时也要在改造之后有效扩大内需、促进消费，并且避免由于项目重复建设导致出现资源、资金的浪费。因此，城镇老旧小区改造应该根据政策取向的要求满足经济稳定增长的需要，并制定和执行一系列惠民政策，政府应正确制定投资方向，为城镇的长期发展创造良好条件。

1.2 协调机制特点

老旧小区改造需要政府负责引导和统筹协调，调动群众广泛参与改造工作。目前的协调机制以业主为主体，社区在实际工作中进行主导，政府引领工作并吸引各方支持，完成不同部门、参与方之间的协调，保证改造工作能够顺利进行。

1.3 改造方式分析

进行老旧小区改造时，必须坚持不大拆大建、不和房地产开发挂钩的原则，加强对小区进行肌理上的调整，以及围绕现有情况融合基础建设，提升小区整体素质，完善改造需求。

1.4 建立合适的筹资渠道

老旧小区改造需要大笔资金，为了确保改造工作的顺利进行，应该针对老旧小区建立更为有效的筹资渠道，创新融资机制，确保小区改造的顺利进行。可以对老旧小区改造资金采取谁受益、谁出资的改造原则，并提供一定的财政补助扶持，根据实际情况进行定价改造和合理进行分摊等原则，解决过去长期存在的融资问题[1]。在保证融资可持续的同时，也要有效防范融资风险，避免由于改造导致过高的地方债务，可以通过探索债券，加强金融方面的支持，有效解决改造过程中的需求平衡问题。

1.5 改造后的长期运营分析

对城镇老旧小区完成改造工作之后，需要给小区建立更为有效的运营机制，建立更为安全的防范体系，提升便民服务体系的建设，满足人们对健康生活的需求。运营的工作应以保证小区居住人员的幸福感、舒适感、获得感为目标，将环境治理、物业维修等服务内容作为小区的长期运营的主要内容，通过公共业务出租管理、经营性物业运营管理的完善，满足小区车辆、安防等工作的需求，甚至可以通过利用大数据系统强化服务，满足改造之后的运营要求。

2 老旧小区改造前期策划工作分析

由于城镇老旧小区改造工作存在较高的特殊性，因此在开展老旧小区改造工作之前，应该对改造内容进行严谨的策划，针对小区的不同区块进行个性化的处理，解答小区内部居住者的疑虑，根据小区的现状，制定能满足小区改造需求的改造内容，设置小区改造的工程方案，加强建设、运营，做好投资和产出的评估工作，制定有效的资金筹措方案，保证改造之后的整体评估效果，并对数据进行系统性的评估，方便改造之后进行更为科学的决策工作[2]。

2.1 策划工作的表现方式

老旧小区改造前期策划文件在不同的地区有不同的形式，甚至在名称上都有很大不同，一些地区称之为“老旧小区改造实施方案”，还有一些地区将其视为老旧小区改造可行性研究报告[3]。由于策划工作是一项对未来、整体状况进行的长期性、基本性工作分析，是一项设计未来的行动方案，所以需要考虑未来的需求。在项目层面上，不仅要在规划做宏观性分析，也要对微观内容进行制定，从而有效指导项目的实施。

策划的实施方案需要具有比较广泛的适应性，策划内容中需要对多项不同的事务进行更为具体的安排。很多方案中并不会体现对方案的比选工作，制定的方案具有较高的唯一性，方案也具有较高的规定性和强制性。但是老旧小区改造的前期会存在很多不确定因素，会影响实际的实施方案和工程方案，继续采用强制性、固定化的措施，并不适用小区的改造工作。

前期策划过程中需要进行可行性分析，包括对项目的经济性进行可行性分析，研究能否使用最小的投入获得最好的经济效果，其工作对象是拟建项目。拟建项目内容一般需要通过项目建议书指定工程的内容，但是老旧小区的改造项目可能会跳过项目建议书的阶段，直接开始进行可行性研究[4]。在可行性研究中，需要把小区建筑、配套基础设施方面存在的问题作为工程的主要内容。但是多数老旧小区改造工程具有政策取向性强的特点，因此工程施工内容比较多，必须进行多方面的融资工作，并充分利用老旧小区相关的可调动资源，而且要保证改造方案能满足未来运营的需求。很多可行性分析工作中，都缺少对未来可经营性研究，是目前老旧小区策划工作中的常见不足。

结合目前的工作状况，老旧小区的改造工程并不是传统的政府投资项目，策划工作存在指向性不足的特点，所以在老旧小区改造的前期策划过程中，要保证改造工作具有较高的整体性，并解决改造过程中的基本问题，多方面考虑和分析工程建设、筹资、造价控制、运营管理、收益等方面的问题，选择最合适的改造方案。针对很多小区组团的自求平衡，长期的经营性资源整合以及长期运行投入方式，是目前对老旧小区改造策划工作的主要内容。由于策划内容较多，涉及到经济、民生、基础设施建设等方面，策划中也要考虑如何协调不同部门之间的工作，完善对改造工作的规划、明确产权等。所以老旧小区的改造前期策划文件具有多功能集一身的特点，其策划内容要包含整个老旧小区改造项目重要问题的管理和关键决策。

2.2 策划工作的主要内容分析

2.2.1 调查小区的现状和需求

策划工作应该以老旧小区的现状和小区居民的需求为基础，在调查小区基本情况时，应调查小区的综合状况、建筑设施设置情况、小区宜居水平、小区居民对改造的期望、小区改造后的具体需求；通过和居民交流，确定居民在小区引进全新管理体系之后对小区的状况的期待以及对小区全新环境的需求；结合小区周边的经济状况，分析对小区公共环境的需求、小区可利用资源状况等等。

2.2.2 确定改造内容和工程方案

改造工作包括：①基础类改造。治理小区内的违章建筑、修缮小区建筑物等配套设施。②提升类改造。完善小区内部的基础设施、完善公共安全设施、加强便民设施建设。③完善类改造。建立起小区内部的智能化管理系统，提供更为全面的安全娱乐设施、文化休闲设施建设，建立起小区居民的健康管理系统。通过有效的改造，实现对临近地段的整合，完善小区的设施建设[5]。

2.2.3 项目建设和运营的投入评估

针对小区的项目建设需求以及未来的运营工作，应该对项目建设和运营需要的投入作出评估和分析，包括估算项目整体投资情况、估算子项目投资、分项目投资，制定长期的运营方案规划，构建更为有效的运营管理体系，制定合理的运营资产管理方法，分析小区的运营方式和财务管理方法。策划人员需要对项目的产出做好测算工作，包括计算运营的支出、收入、项目建设整体投入和平衡方面的分析。

2.2.4 资金筹措

根据小区的情况制定融资渠道，扩大资金来源，研究资金平衡状况，制定有效的策略，弥补资金缺口。

2.2.5 小区改造后的整体效果评估

对于未来小区改造后的情况，需要对小区的宜居状态、长效管理、物业管理水平、居民居住舒适度进行分析，研究小区的长期管理效果，对金融机构的响应度作出评估。结合评估结果，要提供有利于优化改造方案的建议。由于老旧的居住者大多为低收入的中老年人，对改造需求很高，但是大多出资能力很差，或者并不愿意出资[6]。为了解决该问题，需要在策划前期就对当地的情况进行充分调研，同时做好宣传工作，尤其要避免盲目受制于少部分民意而影响改造工作的正常进行，而是要从整体角度考虑，制定最为有效的改造方案，确保改造工程具有较高的可行性和前瞻性。

2.3 策划中的注意事项

单个进行某一老旧小区改造并不能实现投入产出的平衡，为解决这一问题，应在策划过程中对小区的现状进行深入调查，分析老旧小区改造同时适合开发的可经营性资源，包括老旧小区的公共物业系统、公共用地、可以整合的地块等。保证老旧小区改造后的可经营性，并在经营的基础上计算可覆盖的投资额度，采取组团改造的方式提升老旧小区改造的整体效益。

虽然政策要求对老旧小区改造需要采取不拆不建的改造方式，但在实际工作中，有很多使用年限较长的建筑，这类建筑已经出现了功能缺失的情况，就需要灵活执行不拆不建的原则。比如对房屋进行扩容、原地拆除重建等，能够在避免施工量过高的情况下满足提升原住民居住质量的需求，也能通过合理的建设提升改造工作的收益。很多小区内都由于历史问题遗留下很多违章建筑，改造过程中应该对违章建筑进行统一拆除。但是拆除的过程中也要充分考虑小区居民的诉求，尤其一些违章建筑在小区内发挥着关键功能，直接拆除会引发矛盾。因此，需要根据小区的实际情况制定拆除的红线，实地考察违章建筑的功能，将原来分散的、无规则的违章建筑进行统一改造和重建，改造和重建成本由居民分担。

3 策划工作的意义分析

在做策划工作时，需要认识到对老旧小区的改造和城市微改造之间存在一定的区别，所以改造工作并非某一部门可以单独解决，而是需要多个部门联合工作才能解决问题。策划过程中，可以发现对部门协调工作的需求，制定更为有效的部门协调制度。通过改造项目的策划工作，能对城市老旧小区周边情况加强了解，建立老旧小区的数据库，也有利于未来老旧小区改造工作的顺利进行。

4 城镇老旧小区改造项目策划工作重点

对老旧小区的改造项目需要较高的投资，并且要根据城市的发展需求从长远角度分析，以有效控制改造工作流程和秩序[7]。策划过程中需要把握策划工作的重点，保证策划的合理性。

4.1 坚持科学守法的改造方式

策划过程中，需要注意对改造程序的简化工作，因此策划人员需要进入现场对改造项目的可行性进行研究，分析改造过程中可能遇到的问题，明确关键的程序，使用科学方法完成对改造内容的优化，保证改造工作的可行性。

4.2 联合调查评估报告

政府需要正视老旧小区改造面临的客观问题，通过对联合调查报告做好评估工作，分析问题解决机制，推动老旧小区改造项目。

4.3 探索项目生成机制

对老旧小区改造项目的生成，应该确保项目能直接解决小区改造的核心问题，避免出现改造方式简单化、粗暴化的情况，通过加强对老旧小区改造的综合评估，建立有效的生成机制，提升老旧小区改造项目的策划水平。

5 结束语

针对老旧小区的改造工作，不能仅仅将其视为房地产开发项目，而是应该综合分析小区居民需求、城镇经济发展需要、改造投入能力等方面因素，制定合理的策划，保证老旧小区的改造效果和综合收益。针对目前策划工作的问题，还需要继续探索改造项目的策划机制，做好对改造项目的调查工作，加强对小区的综合评估，采用科学的方法开展老旧小区的改造工作，满足小区居民的生活需求，并制定有效的运营方案，发挥策划在老旧小区改造工作中的作用。