房地产企业资金管理问题及对策研究探讨

2022-11-14陈书香

大众投资指南 2022年13期

陈书香

（厦门海投房地产有限公司，福建厦门 361000）

在房地产企业内部实施有效的资金管理价值和意义非常的巨大，不仅能够提升确保各项资金都能得到合理利用，而且能够提升资金的使用效率，最为关键的是能够降低财务风险发生的概率，及时发现资金管理中存在的风险，及时将潜在的危害处理掉。鉴于资金管理的重要性，房地产企业一定要引起足够的重视，利用各种有效的方法来推动资金管理的顺利实施，为房地产企业长远发展保驾护航。

一、房地产资金管理的特点

房地产资金管理具有以下两个明显的特点：第一，资金需求量大。由于房地产项目投资的周期很长，在项目运作的过程中会涉及大量的资金，不仅项目开发阶段需要大量资金，在后期销售阶段也需要大量的资金。对资金的高需求，就意味着资金管理的难度很大，在资金管理的过程中就有必要把控好各个环节，以此才能提升资金的最大价值。同时，资金的期限较长，房地产项目的建设花费的时间比较长，最短也三四年，这就导致对资金的占用时间比较长，并不能在短期内获得回报，而在这期间，房地产企业其他日常业务、其他开发项目也在同步进行，较长的资金占用期限容易加大企业资金周转失灵风险。第二，资金变现难度较大。房地产投资的项目都属于不动产，在建设的过程中会受到外界因素的影响，不能明确变现的情况，有些房产能够在很短时间内销售出去，有些房产常年销售不出去，严重情况下还会出现烂尾楼的情况。如果企业将大部分资金都投入在了不动产中，一旦资金链出现了问题，就很影响到整个企业的发展。

二、房地产企业资金管理中存在的问题

（一）资金管理的机制有待完善

要想资金管理工作能够有序地进行，就需要完善的资金管理机制作为支撑。但是，目前房地产企业内部还没有制定出完善的资金管理机制，导致资金管理很容易出现混乱，导致资金管理中存在的巨大风险。首先，管理责任不明确。没有明确各个部门的责任，导致各项资金的管理计划没有按时完成，且资金管理的效率一直较为低下。其次，信息披露机制、监督审查制度也有待完善。部分房地产的资金监管制度形同虚设，资金监管人员不仅没有风险意识，而且也不能及时发现资金管理中潜存的问题，没有合理有效的分析资金结构，不能对资金进行科学的管理，很容易出现资金沉没成本。与其他企业相比，房地产企业有其自身的特殊性，不仅投资的周期比较长，而且涉及的投资金额也比较大，一旦资金管理机制不完善，就很影响到各项资金的合理分配，严重情况下还会导致企业出现破产，造成不可挽回的损失。

（二）资金的使用不合理

企业在使用资金之前没有科学的计划，随意的投资项目，并且对筹集起来的资金也不能用在刀刃上，经常出现拆东墙补西墙的现象，影响到企业内部整个资金链的有效使用。再加上，房地产企业筹措资金身上的难度就比较大，且筹措资金的渠道也相对比较单一，大部分企业都是依靠银行贷款来筹措资金。最关键的是，对筹集起来的资金没有做到专款专用，在项目投资上缺乏有效的评估，在项目投资上存在很大的盲目性，这样就很容易造成资金流失，严重影响到房地产企业内部资金正常运作，很容易出现资金链断裂的情况，很有可能会导致投资项目停工。

（三）全面预算管理有所缺失

为了做好资金管理的工作，就应该要重视全面预算管理，提前做好资金的使用规划方案。房地产企业内部对全面预算管理工作的重视度还不够，特别是在预算执行方面还不到位，没有严格按照要求来监督预算管理的各项工作，导致预算管理工作流于形式，不能将预算管理的各项措施真正落到实处。由于预算管理工作有所缺失，很容易出现随意使用资金的情况，特别是相关的领导干部，经常随意地使用资金，并且对资金的成本概念也没有了解清楚，在资金使用上缺乏风险意识。还需要注意的是，在资金审批方面也没有按照规范要求来操作，审批时没有对实际情况进行核查就随意批准。同时，在制定预算管理方案时也没有综合考虑各方面因素，导致预算方案的可行性不高。

（四）资金管理的信息化程度不够

在信息化高速发展的时代，房地产在资金管理上面也应该要与时俱进，积极引进各种先进的管理技术，借助信息技术来提升资金的管理的效果。但是，房地产企业对资金管理的现代化技术应用程度并不高，很多的财务人员还是沿用传统的管理模式，对新技术和新方法的使用程度不深，没有从思想上意识到信息技术对资金管理起着积极的推动作用。再加上，财务人员的这整体水平不高，不能熟练地掌握各种先进的资金管理技术，自身的工作能力与实际工作需求不匹配，不能满足资金管理工作的各项需求。

三、解决对策

（一）完善资金管理的机制

完善的资金管理机制能够为各项资金管理工作的开展提供依据，能够全面提升资金管理的有效性和时效性。基于此，房地产企业在资金管理中首要任务就是完善资金管理机制，在建立资金管理机制时不仅需要考虑到自身发展的实际情况，而且还应该要考虑到制度的可实施性和可操作性，完善资金管理机制可以从以下几方面入手：第一，明确资金管理的责任。要将资金管理的责任进行细化，明确各个部门、各个岗位的具体职责，将具体的管理任务落实到个人头上，确保所有的人员都能各司其职，共同推动资金管理工作的有效进行。并且，应该要明确资金管理人员的权限，由财务部门要统一对资金管理人员进行管理，每一位管理人员都应该要清楚自身肩负的职责和义务，以免出现管理缺位的情况，保障资金管理工作能够有序进行，以此才能全面提升资金管理的水平。第二，建立信息披露制度。信息披露制度的建立对资金的管理起着积极的作用，有必要对信息披露的内容进行明确。最为关键的是相关的人员应该要按照要求及时地将信息内容客观真实的反映出来，从根本上来确保资金管理的规范性、有效性。第三，完善监督机制。资金监督机制的建立是为了能够全面把控资金使用的全过程，把控好每一笔资金使用的方向和配置情况，在明确资金动向的同时，能够把控好资金管理的各个环节，避免出现徇私舞弊或是私自挪用公款的情况。企业内部应该要积组建资金监督审查小组，小组的主要任务是为了对专项资金进行监督和审查，及时的发现资金使用过程中违规的行为，并及时上报给有关部门。应该要赋予审查监督小组监督管理的权利，并确保该小组工作的独立性，不会受到其他部门或是个人的影响，直接向最高领导汇报。第四，建立奖惩机制。为了发挥出资金管理人员的积极性和主动性，有必要构建激励机制，在绩效管理中应该要将资金管理最为一项重要指标，提升资金管理人员的责任感和使命感，能够全身心地投入到资金管理工作中来。需要注意的是，制度建立完成以后并不代表着一成不变，而是应该结合资金管理的实际需求，不断调整和优化资金管理的机制，确保制度制定的弹性。

（二）提高资金的使用效率

为了规范资金的使用，就应该要按照专款专用的要求来执行，避免出现盲目投资的行为。提前做好资金使用的规划方案，合理的来对各项资金的使用情况进行安排，要在确保资金安全的前提下，来提升资金的使用效率，发挥出资金的最大价值。同时，应该要将闲置资金利用起来。要及时地归还短期的贷款，要将多余的资金用来归还短期贷款，这样能够减少资金的占用成本，并及时归还贷款成本高的资金。在资金充足的情况下可以购买投资理财产品，建议购买比银行利率高的保本理财产品，这样不仅能够降低资金的使用成本，而且能够灵活的使用资金。需要注意的是，企业应该要拓宽融资渠道，实施多元化的融资。房地产企业一般融资比较困难，企业应该要发挥出自身资源的价值，利用多元化的融资方式，确保企业内部资金能够运转正常。首先，可以利用权益资金来进行融资。房地产企业应该要对投资项目的可行性进行研究，并做好项目的详细预算，采取一切必要的措施来吸收更多的资本投资。其次，积极推进项目实施的进度。刚地产项目建设完成后，要尽快获得销售许可证，利用销售的环节及时回款。销售部门应该要提前找好销售的客户，同时与银行做好贷款的衔接工作，以便于通过销售资金能够尽快回笼。最后，利用外部融资的方式。企业应该要争取到更多的投资，与其他信托企业合作，以便于能够获得低成本且高额度的授信额度贷款。

（三）加强全面预算管理

在项目实施之前应该要做好资金预算管理工作，对各方面因素进行综合考量，依据实际需求来制定出资金预算管理方案，方案制定好以后严格按照方案的要求来执行，提升各项资金的使用效率，避免出现资金浪费的现象。同时，完善全面预算管理体系。房地产企业应该要重视全面预算管理工作，将各项全面预算管理的措施都能落实到位，要成立专门的全面预算管理部门，该部门的主要工作是负责预算的编制、审核、控制、调整以及分析等内容。最为重要的是各个部门应该要配合好全面预算管理工作，各预算执行机构应该要按照预算总目标来执行，并结合自身部门的特点来落实各项预算工作。对资金进行合理的预算，不仅能够提升资金的使用效率，而且还能够降低资金的使用风险，这就要求企业内部应该要先制定出合理的资金预算方案。预算方案的制定不仅需要考虑到资金预算的收入，还应该要考虑到资金的支出。在制定方案时管理层应该要起到很好的指引作用，确保资金预算管理方案的全面性，应该要赋予项目负责人一定的管理权限，提升预算方案的执行力度。在对预算方案执行的过程中，应该要全面的跟踪检查各个环节资金使用的情况，并及时的分析实际使用的资金与预算资金存在的差异，一旦差异过大要及时调整方案，及时对方案进行改进，提升预算执行方案的有效性。预算部门要及时修正资金使用不合理的情况，确保预算方案能够有效实施，以便于能够有效控制各项资金使用的流程，使得企业的财务管理工作能够对于企业的业务活动做到及时了解，以及信息的及时掌握，最终通过对于业务信息的合理分析，从而实现对于业务活动的合理控制与计划，最终保证房地产企业项目的顺利完成，保证企业资金的高效率管理。还需强调的一点是，要监督好各项资金的使用情况，对资金使用的全过程进行调查和监督。在检查时要对资金报表的情况进行仔细核查，一旦发现由异常情况要及时反应，并采取相应的处理措施，尽量降低资金的使用风险。

（四）加强资金管理的信息化程度

房地产企业应该要意识到信息技术对资金管理所起的重要作用，依据自身发展的实际情况，不断强化信息技术在资金管理中的应用程度。引进先进的管理技术，包括大数据技术、财务管理系统等，在必要的情况下及时购买先进的设备和软件，用来支持资金管理工作。同时，房地产企业应该要加大信息技术的开发力度，争取开发出适合自身实际情况的财务信息管理系统，利用现代信息技术来及时传递各项资金管理的信息，提升信息传递的及时性，打破资金管理在空间和时间上的限制。特别是资金管理人员应该要加大对信息技术的使用力度，在日常工作中要主动地借助信息化管理技术来完成各项工作，提升资金核算的精准性。最为关键的是，要构建完善的信息储存系统，将有关资金管理的各项信息储存到信息库中，确保管理人员能够及时参考。需要注意的是，为了提升资金管理的安全性，有必要加强对信息化建设的安全管理，设置系统的访问权限。对重要的资金信息加密，不同的管理人员应该要设置不同的权限，以便于相关工作人员能够随时搜集相关的信息，提升资金管理的整体效果。企业应该要加强对资金管理人员的培训力度，定去组织培训，在培训时除了重点讲解有关资金管理相关内容外，还应该要注重对信息技术的讲解，确保资金管理人员能够及时掌握新的管理技术，熟练使用各种先进的软件，以便于能够满足各项实际工作的需求，提升资金管理的质量。