房地产企业实施全面预算管理实践与探讨

2022-11-14高旭刚

经营者 2022年1期

高旭刚

（山东海亮房地产开发公司，山东济南 250000）

一、引言

自1998年实行住房制度改革，我国房地产业已有20多年的历史。在我国房地产供求关系发生变化及国家宏观调控水平不断提升的背景下，我国房地产开发由注重规模转向了注重质量。如何有效地实施全面预算管理，是房地产企业实现转型升级的关键，也是提高企业经营管理水平的关键。

二、房地产企业实施全面预算管理概述及必要性

（一）房地产企业全面预算管理概述

经营业务预算是将企业日常业务活动紧密联系在一起的一种经营活动预算，主要包括总投资规模的估算、土地征收的前期预报、分期审批、项目资金的预估等。在开展项目活动前，要做好项目的前期预算，对项目的执行与调整进行及时的监控与评价，保证项目在预算期内达到预定目标。

（二）房地产企业实施全面预算管理的必要性

第一，提高房地产企业资源利用率。房地产企业的全面预算管理是指在企业的经营目标指导下，以经营为本，以财务管理为基础，按照整体计划，最大限度地利用资源。把预算管理纳入企业的方方面面，对企业的资源进行细致的分析与分配。

第二，有效促进资金快速回笼、预防资金链断裂。房地产企业的运营通常需要大量流动资金的支持，若不能及时、高效地周转资金，不但会给企业的运营造成巨大的损失，还会对企业的健康与可持续发展产生不利的影响。为了实现房地产企业的可持续发展，必须保证短期资金周转，保证企业在短期内有足够的流动资金。科学有效的全面预算管理可以使企业在短期内迅速、高效、顺畅地周转资金。

第三，提高自身抵御内外部风险的能力。近几年，市场竞争日益加剧，房地产企业面临着政府调控、市场环境多变、自身业务流程控制、资金链断裂、工程质量安全等多方面的问题。为了在市场中立足，房地产企业需要提高自身抵御风险的能力。房地产企业在实施全面预算管理时，需要根据自身所处的内外部环境和发展战略，提高抵御内外部风险的能力。

三、房地产企业全面预算管理存在的问题

（一）没有形成预算管理体系

近几年，房地产企业发展迅速，企业大多采取了粗放型的管理方式，行业的蓬勃发展掩盖了其自身的缺陷，造成预算管理流于形式。一些房地产企业虽然已经建立了预算体系，但是仅仅用于企业的年度预算，与行业特性不符。因为一些工程涉及的费用很大，会对企业的资金造成很大的影响,经常会出现有工程预算但是缺少整体预算，或者工程预算与企业年度预算相分离的情况。这些都是由于企业忽视了对预算的管理，对整体预算缺乏理解，只是将其作为一项简单的工作来完成，最终预算缺乏权威性。在管理层看来，工程预算就是对工程的利润进行估算，而企业的预算仅仅是对企业财务状况的估算。导致预算管理并不能有效地指导企业实现长期的战略目标，反而增加了运营风险。

（二）员工全面预算管理意识薄弱

企业下达了预算任务后，所有的资金都归财务部门负责。由于其他部门的不配合及对预算管理的错误认知，通常情况下，财务部门只能根据往年的情况调整本年度的目标。最终的全面预算则主要是由财务部门制定，其他部门的参与有效性不强。当资金和预算发生冲突时，其他部门就会把责任推到财务部门身上，导致各个部门之间发生矛盾，各个部门之间的协作效能无法得到有效的发挥，这对企业的发展是非常不利的。

（三）科学管理体系与管理制度的缺失

目前，许多房地产企业还没有形成一套完善的全面预算管理制度，而且所采取的管理制度也不够科学。与其他企业相比，房地产企业要复杂得多。虽然是独立开发的，但是其存在较强的复杂性，相比其他企业有很大的差别，导致房地产企业在制度建设过程中阻碍较大。我国房地产企业不同的发展阶段有不同的预算管理需求，固定的预算管理目标并不能完全适应所有的房地产企业。然而，目前很多房地产企业都缺少符合自身发展情况且科学合理的预算管理体系与管理制度。

（四）缺乏有效的监督和反馈机制

在企业的全面预算管理中，要构建一个完善的预算执行授权机制。但是，当前我国房地产企业的审批权限种类繁多，给实际工作带来了一定的负面影响。管理人员在解决实际问题时，往往是基于自身的经历，而这种处理方式具有很强的主观性，并且在某种程度上也会影响到执行效果。房地产企业在实施预算管理时，常常把编制工作摆在首位，而执行过程中的监督力度不大。预算目标的分析、汇总和编制都是预算执行中比较重要的环节。只有加强监督，才能确保财务预算的顺利执行。例如，预算管理中数据汇总出现疏漏，从而造成预算的不准确，这也会对以后的工作造成影响。此外，在预算管理和控制方面也存在一些缺陷。在事先控制中没有制定好相关的防范措施，导致经常在事中或事后发现问题才处理，往往造成工程进度延迟。

（五）全面预算编制依据不充分

在房地产开发的整个过程中，都必须对其进行全面预算管理。预算编制是企业预算管理的重要内容，是影响企业预算管理工作质量的重要因素。但现实中，大多数房地产企业在进行全面预算时，往往会出现一些不科学的现象，如预算过于理想化，仅凭企业的经营目标和过分夸大的可行性，没有把地理位置、市场需求等因素考虑在内，这就造成了现实和预算指标之间的巨大差异，从而削弱了全面预算的可预测性。

（六）业务与财务之间的融合不够全面

企业的财务盈利状况最能反映企业的运营状况，但是财务收益并不是最能反映企业运营状况的最可靠指标。对于房地产企业来说，资金的周转速度直接关系到其能否继续发展。运用杜邦分析法对企业的财务进行全面的分析，可以看出，快速的资金流动可以有效地提高利润。所以，企业的管理者必须把注意力集中在资本的周转率和内部回报率上，更要关注企业的经营计划。只有这样，全面预算方案才能更好地执行。

（七）全面预算管理考核指标不够全面

房地产企业预算执行部门虽已落实了综合预算计划的各项指标，却有目光短浅之处，以为绩效评价与年终奖挂钩，只关注年终考评的预算完成，而忽略了总预算计划的完成。房地产企业的项目建设和销售周期较长，因此存在不确定性因素多、风险控制困难、对未来的预测困难等问题。此外，责任不明和奖惩不明也是导致全面预算绩效评价难以顺利实施的关键因素。缺乏有效的激励机制，导致预算执行者缺乏参与感，从而导致全面预算管理的作用没有有效发挥。

四、房地产企业优化实施全面预算管理的路径

（一）立足实际，作出合理的预算决策

预算决策是企业实施全面预算的基础和前提，是企业实现经营管理目标的重要基础。只有作出合理的预算决策，才能使企业的经营目标顺利实现。预算管理是企业的重要决策部门，它的首要工作就是协调企业的重要战略问题。根据企业的发展目标和实际情况，制定相关的财务制度，并制定相关的文件，保证各项工作的实施，使全体员工都能参与到全面预算管理中来。加强对全面预算的管理和监督，定期收集相关信息，组织培训，保证全面预算的执行。

（二）建立完善的预算管理体系

在激烈的市场竞争中，房地产企业要想取得竞争优势，必须加强预算管理，建立完善的预算管理体系。一是企业要制定长远的发展战略，把企业的发展目标作为预算的完成目标，把企业的战略目标细化，以符合企业的发展趋势，这样才能保证企业的长远发展。二是企业在发展过程中，要根据市场的发展和环境的变化，制定出一套适合企业发展的预算制度，将多种预算机制有机结合起来，提高预算管理的效能。

（三）把全面预算管理和企业外部环境相联系

如何建立符合我国国情的房地产投资和开发预算体系，是当前房地产企业亟待解决的问题。在实行全面预算管理时，要严格按有关规定编制合理的预算，并根据实际情况作出相应的调整。在分析职责、明晰工作内容后，再开展预算编制、汇总、审核等执行工作，可以帮助企业更好地落实指标、评估相关制度、有效处理执行过程中出现的问题。此外，房地产企业的外部环境较为复杂，而在房地产企业的发展过程中，外部因素也会随之改变。在制定预算时，要充分考虑到企业所处的外部环境，使企业的利润最大化，降低企业的风险，提高企业的整体运营能力。

（四）建立信息化系统

信息技术的快速发展，人民生活水平的逐渐提高，对房地产企业的预算管理也产生了一定的影响。通过构建信息化系统，不仅能够有效地提高预算质量，而且能够对预算进行全方位的规范和保障，充分发挥全面预算的作用。但是现阶段，许多房地产企业财务信息化问题比较突出，因此笔者建议可以采取两方面的措施，让信息化系统能够更好地保障全面预算管理的实施。一是要建立一套先进的财务信息管理系统，起到快速整合信息的作用，尽可能地有效利用原始数据，以体现真实的经营情况和财务情况，适时地作出相应的调整。二是运用大数据等技术，完善资金管理、预算支出权限处理与审批，以技术和相关系统取代部分手工操作。房地产企业要充分运用现代信息技术，进一步增强全面预算管理的有效性。

（五）建立健全预算考核体系

在房地产企业，由于各个部门的工作性质不同，评估的内容和方法也应有所不同。因此，需要侧重加强对预算编制和执行成效的评价，重视预算指标。同时，要建立一套与企业发展目标相适应的奖惩激励机制，适当奖励完成预算指标的工作人员，惩罚违反预算制度的工作人员或部门，以期更好地将个人和部门的利益纳入预算管理之中，可对未能实现既定目标的部门或个人起到一定的鞭策作用，以促进企业的可持续发展。

（六）制定清晰的战略目标和经营目标

现阶段，大多数房地产企业都没有准确地预测未来的市场，只是根据过去的年度表现判断未来趋势，这就导致房地产企业的战略目标和经营目标可能会出现不符合实际的情况，年度计划的作用也无法有效发挥。企业要制定有效的、科学的战略。通过分析和分解自身战略目标，可以将企业的战略目标分为可量化的、标准的、有阶段性的、可评估的经营计划。房地产企业制定明确的战略目标和年度经营目标，为企业实施全面预算管理奠定了坚实的基础。当目标发生变化时，可以及时地调整预算，确保了其真实性和可控制性。

（七）树立全面预算管理观念

房地产企业应进一步树立全面的财务管理观念。要真正认识到全面预算管理的合理性、科学性、长期性，才能更好地为房地产企业的发展服务。全面预算管理是完善企业的根本，为此要做好三方面工作。一是要清楚企业的经营思想，使全体员工了解企业的总体战略运作目标，并为此而奋斗。二是要加强对预算管理的全面培训，引进专门的管理人员，建立全面的财务管理观念。三是要对各部门进行全面的预算管理，使所有部门都能参与到预算中，使每位员工对自己在预算管理中的责任有明确的认识。

（八）提高业务与财务的融合程度，发挥财务指导作用

房地产企业在实施全面预算时，应根据实际情况，从经营预算、投资预算和财务预算三个层面开展。在此基础上，营运预算包括各开发节点、产品规划、施工工期、销售规划、竣工交付方案等。项目的投资预算方案包括资金投入方案、资金回收方案、固定资产购置方案。财务预算方案应包括销售收益回收周期方案、成本费用支出方案、合理税务筹划方案、风险控制方案、绩效评价方案等。

预算领导小组将按照企业的发展策略和总体经济状况，编制总体预算和年度目标预算，并将其分解到各个部门，并确定相应预算期的收入和支出、资金的回收和使用，以及经营成果的实现与分配。在制订项目计划和年度计划时，各预算执行部门要按照任务分解的指标，在专业管理线条上坚持全面覆盖原则、日常业务线条上遵循责任清晰原则、范围和周期线条上遵循分解到位原则。在此基础上，将预算草案提交给预算领导小组，由其审核、核准或修正，最后形成一份可执行的年度计划。这样自上而下，再自下而上的预算计划，不但能增强员工的工作积极性，而且能让管理层更好地理解各个项目的具体情况。