关于房地产企业现金流量预测管理的思考

梁辉

（滕州市中房房地产开发有限公司，山东 滕州 277599）

房地产企业现金流量具有资金集中度较高、投资周期较长、筹集资金受国家金融政策影响较大等特征，因此要加强对房地产企业现金流量的预测管理，发现企业的早期财务风险，合理规划现金流量预算，并为企业战略决策提供建议和参考。然而，目前很多房地产企业并不具备良好的现金流量预测管理意识，现金流量预测管理的组织制度也不健全，因此需要多角度对房地产企业的现金流量进行管理，以提升房地产企业现金流量管理的效率，使房地产企业在激烈的市场竞争中获得一席之地，促进企业的可持续发展。

一、房地产企业现金流量管理的特点和重要性

房地产行业现金流具有显著的金融属性，受国家金融政策影响较大，是资金密集型行业，企业运营需要庞大的现金流收支，开发项目资金具有集中投入期和集中回收期的特征。

（一）资金投资的集中度比较高

房地产项目投资少则几亿元，多则上百亿元。房地产企业首先需要缴纳土地出让金，取得土地使用权后方可建造商品房。当前我国多数城市的房地产土地出让价格仍在上升，每个城市差异较大，但是土地出让金占项目开发总成本的大部分，又需要在较短时间内一次性缴清，所以企业需要在短时间内集中支付高额的土地出让金和税费。从建造开工到竣工结算，整个项目投资期要持续支付工程建造费用，直到办理商品房预售许可证后才能销售回款。资金投入期和回收期集中度比较高，且呈现出较长的时间跨度。

（二）投资周期较长

房地产项目投资是一个非常复杂的过程，产业链涉及上下游很多行业，从获得土地使用权到设计与建造房屋，再到出售，需要较长的时间才能回收资金。全周期短则一年，长则三五年，受资金及房地产项目地理位置等外部环境因素的影响，部分房地产项目投资周期可能更长。

（三）筹集资金受金融政策影响较大

房地产行业属于资金密集型行业，项目运营需要庞大的现金流支撑，项目初期集中支付的土地出让金及税费、中期支付的工程建造资金都十分庞大，房地产企业不得不多方面筹集资金。房地产企业融资主要包括银行开发贷、债券融资、海外债、资产证券化、股权融资、非标融资等。目前房地产金融市场监管趋严，银行开发贷、企业债、信托、私募资管、股权融资都受到严格监管。房地产企业IPO和定向增发基本暂停，银行开发贷、企业债、非标融资难度较大，短期融资难度相对较低，房地产企业筹集资金的多少及速度都受限于国家对房地产金融政策的调控力度。

（四）较难平衡房地产项目现金流量波动

房地产企业项目在购买土地使用权、房屋建设期和销售期需要集中投入和集中回收大量资金。房地产企业的资金收入和支出平衡往往面临一些困难，项目前期需要集中投入大量的资金，项目后期又有大量的资金回笼，时间跨度较长，形成了较大的现金流量波动，这对房地产企业的现金流量管理提出了更大的挑战。

通过以上分析可以发现，房地产企业的现金流量具有流量庞大、投资周期长、筹集资金受金融政策影响较大等相关特征。对房地产企业而言，房地产企业的现金流量管理可以有效促进企业正常运营与经济效益的增加，可决定房地产企业的战略发展方向。房地产企业现金流量管理主要有四方面作用。

第一，有利于早期发现风险。企业风险多种多样，现金流风险尤其重要，甚至可以决定企业的存亡。近年来，许多头部大型房地产企业陆续出现了资金链断裂危机，究其原因是其在现金流量预测管理方面存在较大失误。现金流量预测管理需要企业财务部门和业务部门高度协同，现金流量预测管理是及时发现企业潜在风险并及早规划企业现金流量以支持企业稳健可持续发展的主要途径。

第二，有利于制定房地产企业的战略决策。现金流是一个企业最有利的战略资源之一。不现实的、不科学的、不准确的现金流量预测管理不仅会延误战略目标的实现，而且会给企业带来致命的风险。而准确的房地产现金流量预测能为规划企业的投资项目和实现企业的战略发展目标提供非常重要的财务数据参考，并指导房地产企业财务数据作用的高效发挥。

第三，使企业资金产生更大的效益。房地产项目投资初期需要一次性支付庞大的资金，资金周转时间较长，资金回笼时企业现金又大量沉淀，如何运用好大量沉淀资金实现资产增值，离不开现金流量的预测和管理。有计划的现金流量预测管理可以从根本上提升房地产企业资金的效益。

第四，提高企业价值，获得更多的融资和投资。良好的现金流量管理能体现企业优秀的财务管理能力和战略决策能力。重视现金流量预测管理的房地产企业，企业内控健全，资产负债率合理，运营稳健，往往能够获得更多投资者的青睐，从而使房地产企业获得更多的资金。

二、房地产企业现金流量预测管理存在的问题及原因

（一）现金流量预测管理意识有待增强

很多房地产企业较多关心企业利润，对现金流量预测管理的重视程度不够，没有把企业的现金流量预测管理放在与财务管理和战略管理同等重要的位置，没有形成科学合理的现金流量预测管理意识。

首先，房地产企业发展到一定规模后，为了追求高额的企业利润，会不断加大负债，资产负债率超出合理水平会形成过度负债。企业背负高额的债务及利息，如遇房地产金融政策收紧，无法用新的负债偿还到期债务，则会出现资金链危机。其次，盲目收购兼并扩张，盲目拓展经营范围，多元化的过度投资使企业资金被分散。随着企业现金流量规模的不断扩大和新的投资活动的发生，现金流支出的不确定性增强，一旦市场出现较大波动，极易导致企业资金链断裂。另外，部分房地产企业经营管理不善，存货过大，资产沉淀，资金周转速度缓慢，企业盈利与变现能力较弱，若企业过度负债、盲目投资，会加速资金链的断裂。

就房地产企业的领导层而言，准确预测房地产市场、正确研判房地产金融政策的走势是房地产企业决策的重点。如果房地产企业能够进行科学的现金流量预测，可以在很大程度上规避资金链断裂的风险。

（二）组织结构没有与时俱进

现金流量预测管理是房地产企业资金管理的核心。目前，很多房地产企业没有设置相关的现金流量预测管理部门，大多是将现金流量的预测管理岗位放在财务部门之下，现金流量预测管理只是财务部门的一个岗位。这导致现金流量预测管理的组织架构并不十分合理，现金流量预测没有成为房地产企业重要的战略决策依据。

（三）各部门之间难以实现充分的协同

企业各部门有效分工是房地产企业高效运营的关键，但是各部门之间过于独立又难以实现充分的协同。在现金流量预测管理方面，许多房地产企业把现金流量预测管理放在财务部门的权属管理之下，有效的现金流量预测管理涉及企业几乎所有的经济业务与职能科室。目前，企业并没有实现有效现金流量预测管理的部门协同，导致财务管理下的现金流量预测管理职能单兵作战，缺乏科学的现金流量预算体系，不能准确、动态地预测项目建造费用、市场销售回款和投融资等相关现金流量数据。同时，存在小团体利益驱动现象，依据个人喜好随意超预算支出和预算外支出问题频发，无法真正实施有效的现金流量预算管理。

（四）业财融合能力较弱

目前，很多房地产企业将现金流量预测管理当作财务部门的工作，企业财务部门的运行和业务部门的整合能力相对较弱，业务运营信息与财务信息融合度不高。业务部门的运营信息不能及时、完整、真实地传达到财务部门，数据和时间经常出现差异，导致财务部门的预计现金流量报表和相关报告不准确，不能为决策者提供有效的决策参考依据，出现资金使用效益降低、资金周转速度变慢的情况。现金流量预测不准将导致企业经营风险急剧增加。

（五）现金流量管理考核评价体系不完善

对许多房地产企业来说，现金流量管理考评并不是企业年度考核和月度评估的一部分，或只是考核评价中相对较小的一部分。每个部门都有各自的管理目标和考核内容。例如，建造部门倾向于工程进度、安全和质量的考核，而不是严格执行现金流量预算；销售部门倾向于销售去化率考核，而不是销售现金回款。这导致现金流量管理没有完善的考核评价体系。

（六）现金流入和流出方面存在问题

在现金流入方面，对销售回款的期限预估不准确，销售回款速度主要根据市场的销售情况、签约情况、银行效率而定，影响销售回款期限的因素众多。目前大部分房地产企业对销售回款的预测能力较弱，真实的销售回款流入时间与现金流入时间偏差过大，导致企业资金链经常出现震荡。流入问题还体现为筹资现金流入时间混乱，如房地产企业开发项目时需要大量现金作为支撑，资金来源主要依靠贷款，资金筹集由财务部门负责，而资金的数量与企业信用度有极大关系，就连财务部门对可贷金额的预测也非常困难。在现金流出方面，以项目建设费用为主，其中包括合同付款、纳税、营销宣传费用、项目管理费用等，房地产企业一般在项目进行过程中按月编制资金计划，要求财务部门提前准备所需资金，可房地产下属各个部门为了满足工作需要，经常多报、虚报，导致企业项目实际支出与计划存在较大差异，企业的项目收益直接降低，影响企业长远发展。

三、优化房地产企业现金流量预测管理的建议

（一）坚持收支两条线的原则

房地产企业的管理层应增强现金流量管理意识，特别要认识到现金流量预测管理对避免经营风险、提高资金效率和业绩至关重要。坚持收支两条线原则，涉及现金支出的必须遵守由财务部门划拨的原则，确保现金流收支规范。同时，房地产企业要注意以下几点。一是各部门收款要按照规定上交至指定部门、指定的银行收入账户；货币性支出必须从支出账户划拨；支出账户的资金按规定从收入账户划拨，禁止坐支现金。二是确保资金流量准确，所有收款进入收入账户，任何部门不得私设小金库；现金支出按现金流管理预算，依据“以收定支”和“最低限额现金支付”的原则压缩现金占用，促进资金回笼；构建第三方计算机现金流量管理统计平台，提高资金结算效率，减少现金沉淀，缩短现金流周期。三是资金收支两条线管理模式的制定要结合企业自身文化内涵，以有效管理为导向，同时符合企业自身发展战略和组织架构定位。

（二）强化组织架构与部门协调

建议房地产企业成立一个现金流量预测管理委员会，全面动态地分析、监测和预测现金流，研判房地产金融政策走势，保证企业负债合理，规避盲目过度投资，监督资产与资金的使用效率。定期编制现金流量预测和现金流量预算报告，以支持管理层的决策。要做到部门之间协同工作，首先，应在企业内开展部门间合作培训，增强各部门合作的意识，使全体员工了解各部门合作在现金流量管理中的重要性，掌握基本的合作技巧。其次，企业应根据企业业务的特点制定可行的部门合作制度、流程与准则。最后，应对合作的结果进行定性及定量评估，并记录有关部门和个人的表现。

（三）秉承严格预算收支、细化及授权原则

房地产企业要严格执行已制定的现金流量预算制度，对预算坚持“硬预算原则”，强调现金流量预算的“硬”，执行预算过程中刚性要强、弹性要小，预算一经确定任何人不得随意更改。在执行过程中，没有预算的财务部门不能支付，避免超预算支付。同时，要遵守预算细化原则，详细说明预算分类、标准、额定及负责人，重视每个细节，确保现金精准流向企业最需要的开支，留存全过程记录，确保能够逆向查询。此外，即使超预算开支属于合理范围，也必须经企业负责人签字后支付。

（四）改进考核评价体系的设计

要建立完善的考核评价体系，核心是公平、公正，方法要客观、科学。企业管理者应将现金流量预测管理纳入企业的月度与年度考核评价机制，遵循科学的标准，完善考评方法和体系。对完成较好的部门、人员给予相关的奖励，而对考评较差的部门、人员给予一定的惩罚。通过奖优罚劣的激励机制，在全企业营造良好的现金流量预测管理氛围。

四、结语

现金流是一家企业的命脉。企业现金流的科学规划、准确预测和精细管理，对企业的生存和发展起着至关重要的作用。房地产企业是资金高度密集型行业，对政策和市场高度敏感，一些政策的出台给房地产企业带来了巨大的市场风险，因此房地产企业要加强现金流量预测管理，对提升企业规避风险能力、促进企业稳健发展至关重要。