新会计准则下房地产企业纳税筹划思路研究

崔婷婷

（青岛远茂置业有限公司，青岛 266000）

引 言

房地产企业应当明确在新会计准则下会计制度与税收法规等各方面的变化调整，了解房地产企业在纳税筹划及会计处理工作中所遇到的问题和挑战，在实际工作中不仅要做好收入确认、收入报告披露等工作，也要明确房地产企业财会及税收筹划工作中的问题。对于财务部门来说，要认识到新会计准则下房地产企业生产经营及财务工作中所获得的优势条件，避免因违反条例给房地产企业经营带来负面危机，从房地产企业纳税角度来明确工作中的实际问题，并及时优化调整，加强收入控制，最大限度地降低房地产企业经营风险，落实合规经营理念。

一、新会计准则实施后给房地产企业发展带来的影响

从会计准则的角度来看，房地产行业内部的成本构成相对比较复杂。其中，建筑安装成本，即房屋建筑成本和相关的设施安装成本通常会占到房地产企业运营总成本的40%左右。为了降低房地产企业的经营生产成本，我国政府规定，房地产企业如果能从建筑企业受众取得一定的折扣凭证，那么在进行税务抵扣时，就能够将其作为进项税额进行抵扣。但是从实践角度来讲，建筑企业往往更多地考量自身的经济效益，在购置原材料时通常会选择低成本、资质相对较差的供货商，这些商家基本都不符合我国政府规定的发放抵扣凭证的主体要求。这一行为往往从侧面提升了房地产企业的税收成本。

从房地产企业发展实际来看，因为行业规定及发展方向各有不同，房地产企业合同制定和房地产企业自身所面临的内外部环境存在着一定的差异，导致房地产企业所实施的收入准则也存在不同，可以说经济发展形式、国家相关政策、房地产企业管理要求等都会对房地产企业收入准则带来影响。而在新会计准则下，对以往存在的相关内容进行调整，包含房地产企业经济活动中各项效益的总体收入，在一定程度上增加了所有者权益，但与所有者所投入的成本没有具体联系。

新会计准则落实后，房地产企业开展各项经济活动所形成的会计处理方式、合同条款等应根据要求以新的计量方式来进行处理。结合纳税筹划来看，作为房地产企业所得税中的一项重要内容，在计算上有严格的要求，同时与会计利润总额的实际计算也存在一定差异，以会计利润总额为基础，随着税法要求进行变动，以计算出应税所得，根据规定计算房地产企业所得税，而这一过程即为纳税筹划。新会计准则中明确了收入模型、判断标准及会计处理原则，可以说在计算房地产企业所得税时更加规范准确，有利于实现纳税筹划的客观化和制度化，房地产企业在落实新会计准则时，应当严格按照要求，明确实际工作中的不足，并及时进行动态调整，从而全面提升房地产企业风险防范能力。

二、合同履约问题给房地产企业纳税筹划和会计处理带来的影响

（一）关于合同不满足“具有商业实质”情况时房地产企业纳税差异及会计处理办法分析

新会计准则下，房地产企业在处理客户商品质权转移当中，双方所签订的交易合同需要经过批准并依照合约履行责任与义务，明确各项细节内容，对支付条款、转让对价可能回收等内容做出具体界定才可进行收入确认。根据合同履约中所涉及商业实质的问题，在新会计准则落实后将其中判断依据更改为现金流风险、时间分布等内容，与商业同属一个概念。结合实际来看，会计层面并不具备商业实质条件的非货币性资产，无法进行收入确定，依照现行税法，在非货币性资产交换当中，无论交易是否具备商业实质均应将换出资产作为出售或者是转让资产行为，严格依照计量方式来明确盈亏等各项问题。

通过收入准则对比分析，在新会计准则下，可以说不具备商业实质性资产条件的交换活动不会对会计核算结果带来影响，但会在一定程度上增加房地产企业纳税结果计算误差，房地产企业所得税会存在一定的纳税差异。这就需要房地产企业在经营管理过程中，做好纳税筹划相关工作，确保房地产企业纳税行为受到法律约束，但与此同时，也要全面保障房地产企业的合法权益，深入探析商业实质性问题带给纳税筹划工作的影响，最大限度地减少纳税差异。

（二）关于合同不满足“转让对价很可能回收”情况时房地产企业纳税差异及会计处理办法分析

从房地产企业房屋控制权转移活动来看，客户财务资金周转不到位会影响工作进度，使得双方交易合同无法满足“转让对价很可能回收”条件，会给房地产企业经营管理带来一定的风险。在房地产企业管理实际当中，因没有增加实际收款项，会给会计处理带来一定的难度，无法及时有效地进行收入确认。法律规定合同履行要素是商品控制权转移，但是在房地产企业应收所得明确后，应当及时进行纳税筹划，虽然商品控制权发生转移，但是客户并未进行付款操作，这就会导致房地产企业应收账目价值没有实效。应收账目计税需要在原有基础上实现上升，但是纳税筹划当中并未做好这一环节的计算工作，就会给实际工作带来影响，所以需要进一步做好递延所得税资产相关工作。

新会计准则落实后，客户应当处理完成自身财务困难相关问题，并及时支付款项，满足双方交易合同的相关条件及具体要求。在会计处理工作当中，除了房地产企业应税所得确认，只需做好款项回收确认。从客观上说，房地产企业在经营管理中，做好纳税筹划工作，依照应收款项动态调整纳税内容，并根据新会计准则要求来做好会计处理工作，并完善应收款项价值内容，做好递延所得税资产终止等工作，通过更适用于房地产企业自身发展的会计处理方法可有效应对合同履约问题所导致的房地产企业纳税差异问题。

三、计量标准变化导致房地产企业所得税的纳税筹划和会计处理

（一）关于可变对价问题

在进行应收账款交易的过程中，房地产企业往往容易受到多重因素的影响，主要包括现金折扣、销售退回等，在这一理论基础上，产生了可变对价问题。在我国政府出台的新会计准则中，有关单位对这一新生概念进行了更加细致的描述。具体而言，房地产企业应该按照期望值进行可变对价的预估工作，在与交易方确定最终成交价格的过程中，应该避免其数值明显超出预期估值。在纳税筹划过程当中，房地产企业应该以自身的经营管理实际为基准，按照销售合同中的内容确定最终的销售性收入。值得注意的是，在税务统计范畴，技术人员应该扣除现金折扣中的具体数字，这有助于增强会计筹划的科学性与处理力度。

另外，有关单位应当进一步强化对于税务法律法规中相关规定的认同，按照交易总价明确应税收入，这有助于帮助减少纳税差异。在进行具体的纳税筹划工作时，操作人员应该重视基础工作，即现金折扣、应收款项总值对于会计筹划的重要价值，这有助于提升会计处理的操作便捷度与工作质量。完成好递延所得税资产预估工作，处理好实际价格收款，同时将现金折扣金额进行扣除后，进一步计算房地产企业应税所得，完成好递延所得税资产终止工作，以应对交易合同中出现的可变对价问题，依照新会计准则要求计算好可变对价估值，从而提高纳税筹划及会计处理工作质量。

（二）关于重大融资问题

新会计准则导致房地产企业传统的纳税活动所依据的标准产生了较为明显的变化，所以与过去相比，房地产企业纳税存在差异。对于房地产企业来说，应当根据新会计准则要求，明确交易合同、重大融资成分问题，按照新会计准则的全新规定，对于会计处理方法进行更新换代，将其中不合时宜的内容进行取缔，这能够帮助有关单位降低纳税差异。房地产企业应当根据客户获得商品控制权金额来明确交易价格，综合折扣问题。计算合同、实际成交价格之间的差异数字，在依法履行合同的基础上，通过会计处理方法对差额导致的税收内容进行科学化处理。通过这种方法，会计人员能够将交易合同对价理解为应收款项，并作为入账。在交易合同期限超一年后，进行对价核算等工作，核对房地产企业长期应收款等内容，将对价差额与对价现值纳入未实现融资收益中。在进行会计处理工作时，也应当按照税法要求，明确合同履行实际收取款项所得税，加强商品控制权转移及利润调整等工作，在此基础上，计算房地产企业所得税及其他相关内容。此外，房地产企业在获得实际款项收入后，也应当依照融资收益及实际利润优化调整应税所得，并做好相关计算工作，依据长期应收款账面价值递延所得税余额，从而提高会计处理方法实效。

四、新会计准则的收入确认原则

新会计准则与之前相比在收入确认原则上产生了一定的变化，具体体现在国内外会计准则逐渐呈现趋同现象，可以说新会计准则所规定的房地产企业收入确认原则基于资产负债观，而原有收入准则基于收入费用观，二者的差异较为明显。对于房地产企业来说，应当从以下三方面来准确把握新收入原则所规定的收入确认原则。首先，针对新会计准则下收入确认判断标准来说，房地产企业要遵循合同识别、履约义务识别、交易价格确定、分摊交易价格和收入确认时间五项内容来明确收入确认时间及金额。而履约义务识别最为关键，房地产企业应当在履行合同过程中按照履约义务方可确认收入，在新会计准则下这一点尤为重要。其次，结合特定交易、事项收入确认和计量来说，应当区分总额和净额确认收入、附有客户额外购买选择权销售、附有质量保证条款销售等内容，新会计准则落实后对上述特定交易、事项确认和计量做出处理。最后，结合合同会计处理来看，原收入准则下根据收入分类的差异提出收入规范要求，但新会计准则可以说更具统一性，收入确认和计量的标准与之前相比更加明确。在新会计准则背景下，房地产企业所得税涉及的纳税筹划及会计处理更适应社会经济发展的客观标准，有利于收入确认规范，提升房地产企业会计处理水平。

五、新会计准则下房地产企业所得税的纳税筹划和会计处理的措施分析

（一）构建财务管理信息系统

在新会计准则下，房地产企业所得税纳税筹划及会计处理会受到合同履约问题、计量标准差异所带来的影响，房地产企业需要依据行业标准及合同确定实际情况，制定相应的解决方法。对于房地产企业管理者来说，要更加注重房地产企业自身财务会计转型工作和财会系统规范化建设，遵守新会计准则相关要求，从而为房地产企业健康可持续发展创造优势，推动房地产企业合规化经营，为房地产企业经济效益提升打好基础。与此同时，也要借助当前的信息化优势加强房地产企业财务管理系统建设速度，推进房地产企业财务会计信息一体化发展。如此可以确保房地产企业各项商业及非商业行为在规范化、制度化的环境下开展，对于其中财务会计信息所产生的各类变化和房地产企业部门工作调整等都能够融入系统当中，为后续工作开展提供有效依据。

（二）加强内部控制

在新会计准则下，房地产企业所得税纳税筹划及会计处理工作优化应当加强内部控制，强化房地产企业财务部门与业务部门的联合力度，将财务信息与项目信息结合，提升房地产企业各项活动开展的效率。从客观上来说，通过内部控制可以推进房地产企业内部规范化运营，实现各项资源的合理配置，通过信息的及时传递与人员之间的相互沟通配合可以大大降低房地产企业财务失真的风险，能够为各项活动提供决策支持，确保其制定的工作方案可以适应当前房地产企业发展要求，实现纳税筹划及会计处理科学发展。

（三）提高房地产企业财务会计水平

在新会计准则下，房地产企业所得税纳税筹划及会计处理工作要求逐步提升，也有了更为明确标准的规定，为了实现房地产企业内部标准化运营，提升房地产企业经济活动开展效率，应当明确财务会计在工作中的重要价值，逐步提高房地产企业财务会计水平。对于财务会计来说，要准确把握解读新会计准则下，房地产企业所得税纳税筹划及会计处理所产生的变化，做好房地产企业内部财务税收筹划管理工作，优化纳税筹划及会计处理方式。在工作实践当中，应当根据房地产企业自身发展要求制定相应的人才引进制度，通过多个渠道聘用经验丰富的财务会计人才，在人才的作用下，明确新会计准则下房地产企业财会管理制度变化特点。与此同时，也要加强绩效考核力度，以激励的方式来提升工作人员积极性，帮助房地产企业员工正确认识新会计准则给房地产企业经济活动开展所带来的影响，做好财务会计信息披露，确保计量审计相关工作规范开展。

结 语

综上所述，新会计准则下，房地产企业在计算所得税、进行纳税筹划、开展会计处理工作中应当明确理念要求，遵守相关规定，最大限度地规避房地产企业税务风险，提升房地产企业应对风险的能力。根据房地产企业发展的实际情况，制订相应的战略发展规划，避免房地产企业出现经济摩擦等问题，以房地产企业合规经营为重点，推进纳税筹划及会计处理工作，减少房地产企业在各项经济活动中的风险因素，从而提高房地产企业经济效益，实现房地产企业健康可持续发展的目标。