房地产工程招标过程风险及管控研究

谢文垠

（中铁房地产集团西南有限公司，成都 610000）

引 言

房地产建设项目囊括了经济、组织、技术、管理等多方面的工作，在整个建设过程中存在许多不确定的风险因素，如果缺乏行之有效的风险管控措施，后续工作的开展就会出现诸多问题。招标管理是房地产企业项目建设中的核心环节，但目前我国关于房地产企业招标过程中的风险管控研究并不充分，理论体系和实践策略都较为匮乏。因此，针对这一环节中的风险管控工作展开研究，不仅能为房地产企业工作的开展提供参考，还能规范房地产行业的整体发展秩序。

一、简析房地产企业开展工程招标风险管控的意义及风险

（一）工程招标风险管控工作的开展意义

目前，房地产企业的投资额呈持续上升趋势，这就使得在招标阶段开展风险管控工作的意义变得越发突出。

首先，相关法律法规规定业主单位需在具备相应招标条件的前提下才能组织各项招标事项。招标是工程建设中的核心环节，各房地产企业需落实好各项工作程序，并做好相应准备工作，确保工程设计与施工频率能达到同频共振的效果。

其次，招投标制度执行力度的匮乏不仅使得投标人无法得到公平竞争，还会使得一些综合能力较弱的投标人中标。房地产企业应积极推进招投标制度的改革，在招标文件中列出详细的工程质量标准及要求，确保投标单位的综合能力是符合要求的。此外，还应鼓励投标单位全力提升工程建设质量，获得业主单位的认可。

最后，各房地产企业需在相关招标文件中明确提出工程建设延期时的处罚，确保施工单位能如约完成工程建设。具备可行性的竞争机制能使得房地产企业在招标过程中获得更为合理的价格，避免预算超标问题的产生，最大限度地减少了建设投入成本。强化房地产企业招标环节中的风险管控工作能激发工程建设单位的风险意识，提升项目管理的水平及质量，为房地产企业谋取更多的经济效益。

（二）房地产工程招标过程中的风险分析方法

1.事故分析法

事故分析法是指采取咨询的方式来挖掘问题的深刻内涵，分析风险出现的主要原因，并通过对相关风险因素的层层细化来明晰子风险对上级风险的影响程度，进而达成全局化、多样化观测风险的目的。

2.流程路径图法

流程路径图法是指借助绘制图形的方式来描画分析对象的整体流程，对流程中的各节点开展深入分析。流程路径图法具备直观化的特色，且各节点间的关联性尤为突出，可在招标流程的风险识别中发挥出极大的作用。流程路径图上各节点间的功能及顺序组合能清晰反映出各流程间的逻辑关系，而当流程间出现异常状况时则会清晰地显现出来，招标单位可由此来分析整个招标过程中的工作逻辑是否具备合理性。

3.头脑风暴法

头脑风暴法是指让来自不同知识领域的人员以小组为单位提出自己对房地产工程招标过程中的风险管控建议，并针对其中隐含的风险因素开展深入分析，借助专业人士间的思维互补来对风险因素进行广泛设想。当工作中存在异议时，则可开展专项探讨，集思广益地解决工程招标中存在的问题。

对于房地产工程的招标环节而言，风险管控工作的建设尤为重要。如果这项工作存在偏差，后续的工程建设质量就会遭到严重的打击，会给房地产企业造成不可估量的经济损失。因此，各房地产投标单位可运用事故分析法、流程路径图法、头脑风暴法等三种方法来展开风险分析工作，并在此基础上制定出完备的、合理化的风险管控策略。下文就房地产工程项目招标过程中的风险及其产生的原因展开具体探讨。

二、房地产工程招标过程中的风险因素分析

首先，职能部门的监督工作做得并不到位。房地产项目的开发能促进地方经济的增长速度，但在房地产项目的经营管理过程中，部分投标单位会提供虚假的合同材料，而报名审核人员又缺乏实质的调查权及行政执法权，这就使得其仅能审核投标企业提供的书面材料是否充足，但无法判断其内容的真实性。相关材料的真实性需经过建筑主管部门及工商行政部门的权威鉴定，但这在实际操作中基本无法实现，最终的招标结果也因此产生了一定的偏差。由此可见，职能部门并未做好招标过程中的监督工作，监督体系的不健全也使得项目招标得不到合理约束，最终的招标结果也远远背离招标方的实际需求，建设质量自然达不到标准。

其次，企业对于投标方的审查存在片面性。在房地产项目的具体招标过程中，大部分的招标工作都是委托给其他代理机构的。这就使得企业对于投标方的了解并不全面，在既缺乏明确限制又缺乏事前调查的情况下确立投标方。在甄选中标人的过程中，存在着标书无法切实反映投标人综合水准的问题，招标企业如果将考察投标者的核心因素放在标书上，就会忽略其技术及设备能力，最终中标者的综合能力可能达不到工程建设标准，施工进度及质量也会受到严重影响。房地产企业审核标准的不完善化还会使得一些并不具备资质的投标单位混入其中。

最后，过度衡量标价也是致使招标风险出现的主要原因。部分房地产开发商将价格作为衡量投标者的第一要素，确立中标者时也青睐报价最低的一方，认为这样能节省很大一批建设资金。但一些投标者也抓住了建设单位的心理，在投标时盲目压低价格，以极不合理的价格来博得建筑单位的支持，最终与之签订合同。但房地产项目的建设成本是极高的，盲目压低价格会诱发更多偷工减料等不良现象的发生，工程建设的质量会大幅度降低，而且有可能引发安全问题。这种“价格战”的竞标策略看似为招标方节省了一大笔建设资金，但后期返修及各项建设问题的处理反而是一个更大的工程，这显然是不可取的。

三、房地产工程招标过程中的风险管控措施构建

（一）建立健全风险管控机制

现今，各房地产企业普遍缺乏完备的风险管控机制，这给相关工作的开展带来了极大的阻碍。首先，各房地产企业应建立专门的风险管控小组，并将各项工作落实下去，确保其工作流程符合标准。风险管控小组应对整个招标过程中的风险管控工作负责，合理有效地识别招标过程中的风险，并及时排除风险隐患，确保后续工作能够得以顺利开展。其次，各房地产企业应结合国家法律规范，构建出完善的工程项目招标管理制度，对整个招标过程的工作做出明确的要求，并以此来约束相关工作人员的行为举止。最后，各房地产公司还应结合招标工程项目的规模、特征及性质来制定相应的开标、评标方式，明晰招标的形式及范围，将出现招标风险的可能性降到最低。在风险管控机制建立之后还应结合实施情况进行相应的改革，确保风险管控机制的效益能得到最大限度的发挥。

（二）做好资质审核工作

在以往的房地产工程招标过程中，资质审核工作的不到位使得风险萌发的可能性增长了许多。为规避不必要的风险，相关人员需做好资格审核工作，对投标人的综合资质展开细致的评测，将不满足要求的投标人筛选下去。并在做好市场调研工作、掌握市场整体发展状况的基础上排查当前招标项目中是否存在以往近似工程项目中产生过的风险，避免类似的工作失误重新出现。此外，各房地产企业需加大对招标建筑工程项目的管控力度，结合工程项目质量、市场变动情况等多方面因素加以细致分析，确保编制工程标底的科学性。最后，还需做好人员管控工作。在招标工作实施之前，应召集具备丰富经验及高度责任心的职工共同参与到招标工作中，集思广益地展开对比并确立最终中标者。总之，各房地产公司需做好招标过程中的资质审核工作，最大限度地降低风险发生的可能性。

（三）做好招标文件的编制工作

首先，应优化招标文件的整体设计。各房地产企业需将标准化的设计作为工程图纸设计的重点内容，结合实际建设成本及工程需求挑选出适宜的设计方案。图纸设计是工程招标文件的主要编制来源，优化图纸设计不仅能促进施工质量的稳步提升，还能妥善解决各种经济问题。与此同时，还需做好图纸审查工作。从客观角度而言，图纸审查工作的开展是为了检测图纸设计中的薄弱之处，将图纸设计问题对招标文件规范性造成的不利影响降到最低。这些工程的顺利推进能在无形之中为相关人士的工作探讨及衔接提供保障，专业人员也能借助预先沟通及协调，避免风险问题的出现。

其次，应精准编制工程量清单。相关工作人员在进行工程量清单的编制时，应将核对工作落实到位，针对招标方的招标范围要求、工程图纸及计算规则展开核算，确保后续工作中不会出现漏项的问题。具体可结合国际要求来构建工程量清单报价澄清制度，确保投标单位可以在评标时拥有澄清问题的机会，并保证澄清投标方案的科学化、工艺的先进化及报价的合理化。此外，还应确保工程量清单的条款是明确的，避免产生模糊的词句，并防止信息不明确、范围不精准等问题的产生。

（四）完善风险管控细节

为有效规避房地产工程招标过程中的风险事故，相关招标人员需全面了解相关法律规章的具体规定，并将其一一落实到实际工作中去，基于宏观和微观的角度对招标文件中的各个细节展开审核，确保所有招标文件中的内容都是符合法律规定的。各项目工程的招标人员还需在了解法律法规的基础上提升应用熟练度，确保房地产工程招标中的各个环节都能有据可循。另外，相关工作人员还需做好细节把控工作，确保整个招标工作的开展是具备科学性、合理性的。在制定工程标底前，应开展全面的分析，确保工程标底满足工期目标需求。细节把控的合理性是制胜的关键，因此招标人员需科学编制各项招标文件，并做好整个招标过程中的细节把控工作，为招标任务的圆满达成提供保障，有效规避招标风险。

（五）提高工作人员的专业素养

各建筑单位需加强针对相关招标工作人员的培训力度，借助专业培训工作的开展来有效提升其综合业务水平。当下，各企业竞争的本质在于人才的竞争，人才是企业得以长远发展的根本保障。各房地产企业需注重人才队伍的建设，借助组织专业培训会、外出培训、专家讲座、工作研讨会等活动为员工提供成长的空间，让高素养的人才来推进项目招标工作的开展。在开展招标工作的过程中，各企业需筛选出符合工作要求的职工，为后续工作的开展提供保障。高素养的人才才能充分把握工程项目的整体情况，并明晰成本管控、质量管控、安全管控等多方位风险管控工作的建设，确保工程招标任务能够顺利达成。此外，还需提升招标工作人员的职业素养和保密意识，持续改善其工作方式及手段，充分展现工程招标工作的公平性、公正性及严肃性。

（六）把合同管理工作落到实处

首先，应做好合同谈判工作，并将相关文件一一归档。在合同谈判的整个过程中，需结合合同额的报价影响因素来明晰不合理报价产生的原因，审核其是否符合招标文件的要求。确保相关投标者具备招标文件中规定的施工技术，确保其有能力接下这项工程，同时结合实际建设需求提出相应的完善策略，并调整工作计划。此外，还应将合同交付给专业的律师，让其检查合同的合法性。完成前面的工作后，应将所有的合同材料及技术材料进行归档，并交给专门的工作人员管理，作为解决后续问题的有效依据。

其次，在合同签订工作完成后，招标人员需及时完成合同交底工作，召集相关负责人员召开“合同交底”专题会议。这项工作一般由合约管理部负责，合约管理部的人员应与项目负责部及设计部进行合约交底，针对合同中的约定范围、合同的具体要求、合同中双方存在异议及需要修改的地方应及时明确，并逐一排查解决，确保各项文件都是合理有效的。而针对格外重要的招标工程项目，还需组建专门的合同风险管控部门，将合同签约及移交过程中的工作落到实处，确保合同交底工作能够顺利达成。

总而言之，对于房地产工程招标工作而言，风险管控工作的建设是尤为重要的。这项工作的开展质量将直接与后续项目建设工作的整体效益挂钩，各房地产企业需做好相关风险管控工作的建设。笔者认为，各单位可借助建立健全风险管控机制、做好资质审核工作、做好招标文件的编制工作、完善风险管控细节、提升工作人员的专业素养、把合同管理工作落到实处等措施来为后续工作的开展提供支撑，明晰工程招标过程中的风险因素，并有针对性地做出防范，确保工程招标工作能够顺利推进，推动房地产企业的持续健康发展。

结 语

近些年来，我国房地产企业的发展规模呈持续扩大趋势，经济社会的高速发展在给房地产企业注入新活力的同时，也带来了新的挑战。作为房地产企业经营活动中的核心环节，工程招标阶段的风险管控工作建设是极为重要的，合理的风险管控工作能大幅度提升房地产企业的经营效益，有效缩减招标过程中的经营成本。本文以房地产工程招标过程中的风险及风险管控为主要研究对象，结合自身工作经验提出了几点举措，希望能为房地产工程招标风险管控工作的建设助力。