中小型房地产开发企业财务共享服务中心建设的思考

黄志金

（漳州市通发房地产开发有限公司，福建 漳州 363600）

一、中小型房企建设财务共享中心的必要性

（一）提高会计核算准确性，降低财务管理成本

从企业发展阶段、产品业务发展周期双重角度上看，中小型房企所属企业发展阶段的成长期，其建设经营中的房产项目一般为数个，甚至以自身项目规模为基础形成物业管理、装修设计、园艺管理等多种衍生业务内容。身处此阶段的房企已有一定的业务储备量、初步形成企业规模，并产生一定的协同效应。但其内部管理相对于业务发展而言具有一定的滞后性，在财务方面的具体表现为：会计核算在不同项目核算主体之间错位，成本收益在不同业务之间未形成业务联动和数据勾稽，提供财务信息具有重复性，特别在合并财务报表层面上形成偏差。

对企业自身业务的核算与监督是财务会计的原始功能，是一切财务工作的起点，也是至关重要的环节。基于行业的特殊性，房地产开发企业所面临的综合税负比其他行业大。特别是清算土地增值税需要大量依赖前期项目信息，包含发票合法认证等。仅仅依赖于财务人员不仅会增加数据的错误率，而且增加人力成本和财税风险。因此，中小型房企建设财务共享中心必须以核算与监督业务内容为出发点，运用专业财务术语提供准确信息，并由此进行转化为共享信息。这是企业提升财务管理水平、企业整体组织管理效率的第一步，亦是降低内部财务管理成本、外部财税风险的基础前提。

（二）促进财务与业务融合，实现财务体系现代化

房地产开发属于建筑行业大类之中比较特殊的行业，与其他建筑行业的差异性主要体现于业务本身营利性、涉及相关利益群体广泛、产业链条深远且产业链整体具有一定的金融属性。从项目生命周期的纵向角度，房企的业务涉及项目可行性研究、项目定位、规划设计等前期准备工作，项目施工、验收、修补等建设工作，销售策划、房屋销售、物业服务等终端消费工作；从不同项目的横向角度，同一房企所处不同地区的项目在财税、土地、金融等政策方面，土质结构、地理位置等建设方面均略有差异，进一步地，共享中心需要促成不同项目之间的信息传递与资源优势互补；从时间序列的角度，在横纵向差异的基础上，房企的项目业务内容随着时间的推移而进行不同程度上的调整。时间序列上的业务变动是所处全行业中的企业在不同发展阶段所面临的共性，动态属性在房企中尤为凸显。因此，房企在错综复杂的业务中形成动态平衡相对而言更具有挑战性。

财务是现代企业管理当中的重要模块，其本质目标是服务企业的业务发展，以此提升企业经营管理效能，实现可持续发展。中小型房企实现财务体系现代化建设是促进企业发展不可缺少的部分。因此，房企财务体系现代化的前提基础是财务系统深入项目业务内容——既在项目共性中减少管理成本，提升财务管理效率，又在项目内容差异上精准进行核算监督——实现财务与业务共融，其本质是降低财务与业务之间的沟通成本。这是共享中心能够对企业财务活动与业务活动进行科学把握的原因所在。

（三）以财务共享中心为基础形成数据资产，提高企业资产质量

基于房地产项目业务实际与专业财务信息描述所建立的现代化财务体系形成整个企业信息共享中心。共享是该中心促使企业经营信息在各个员工之间构成信息对称的重要手段。进一步地，共享的目的是为企业员工提供信息支持，促使其在管理活动、生产经营等企业运行过程中做出正确决策，以此提高管理与经营效率，拉大企业盈余空间。

数据资产是信息革命的时代背景之下，以数字经济崛起为支撑的一种具有时代属性的新型资产。众多学者已对数据资产从财务视角进行研究。首先，数据能够成为企业的资产源自其能够带来经济利益；其次，数据资产具备与无形资产相类似，与有形资产相异的属性；再次，数据资产具有非货币性，将数据资产以货币属性进行衡量是实践层面与理论研究的难点；最后，当前数据资产属于表外资产。

显然，财务共享中心属于数据资产的狭义范畴，主要为企业内部经营管理提供内生动力源。企业资产的质量，既受到财务共享中心本身质量的直接影响，又通过共享中心与其余各项资产的高度融合而产生间接影响。进一步地，不论间接影响或是直接影响，企业资产质量均受到数据量本身边际效用递增或递减趋势的影响。因此，中小型房企随着横向业务多元化与纵向业务纵深发展，实现数据量边际效用递增，以提升企业资产质量，是建设财务共享中心的意义所在。

二、当前中小型房地产开发企业财务共享服务中心建设存在的问题

（一）人力资源与成本因素影响财务共享中心建设进程

成长期的中小型房地产开发企业在企业建设过程中所面临的问题主要表现为内部组织建设满足不了业务发展的需要。在人力资源方面，企业管理人员的思想与组织改革魄力、企业员工不具备组织变革的职业素养均会影响财务共享中心建设的进程；在项目收益性方面，财务共享中心的建设不仅仅需要物质与时间投入，而且在建设期间还会影响项目建设的进程，由此造成收入推移与成本增加的局面。

从人力资源的角度上看，中小型房企的管理人员，特别是创始人，从以往小微企业的环境中孕育。其以往的组织环境具有管理人员数量较少、管理方式偏向管理人员亲力亲为的特点。中小型房企的基础工作人员，在学历教育水平、自身学习能力、年龄等应对组织管理变革的基本职业素养存在欠缺。因此，人力资源的固有特征不能适应成长期的中小型房企建设财务共享中心的需要。

从成本管控的角度上看，一方面，共享中心的建设不仅仅需要以人力资源更新为主要内容的组织革新，而且需要以适应新业务发展需要与新技术发展管理需要的资金投入，在建设过程中会产生人力成本、资金时间成本；另一方面，房企的项目建设周期比一般性企业生产周期长，且中小型房企的建设项目数量不多，由此在收益上资金回款速度慢且收入结构单一。这将使共享中心的建设面临雪上加霜的处境，是中小型房企在共享中心建设方面所面临的现实困境。

（二）财务信息与业务实际存在内容差异、时间滞后

房企项目建设具有与其他企业不同的生产经营特性：一是在项目建设过程中受到自然资源局、房管局、建设局、环保局、财税部门、城管部门等多个政府机关的监管；二是项目建设周期长，建设成本受到市场波动的影响大，中小型房企能够在短期内迅速做出反应的可能性小；三是项目建设与商品房销售存在时间差异，商品房的销售价格受到政策变动、市场变化的影响大。基于行业特殊性，以财务信息为主体的共享中心必然与其他一般企业的建设存在差异。建设财务共享中心以实现信息对项目建设运营实际的精准反映是共享中心服务项目业务发展的需要，也是促进房企可持续发展的必由之路。

中小型房企的企业规模较小，处于业务带动内部管理的发展阶段，其期初的管理模式往往是先满足当下的业务需要。针对各个政府监管部门的信息需求往往在当下采取东墙补西墙的应对方式，企业部门之间存在信息壁垒导致信息在各个部门之间未能实现充分流动。这是财务信息未能进行有效呈现的关键原因。因此，从时间序列的角度，面对不断变化的市场需求和数据更新，财务信息在反映即时的业务信息上存在时间滞后，造成信息之间未能相得益彰的困境。

财务信息与业务实际之间的差异性与滞后性两者相互影响，一方面，差异性是由部门间的信息壁垒和信息滞后造成的；另一方面，滞后性是由于业务和市场的不断变化发展造成的，这反过来引起一定的差异性。这是当前中小型房企在财务共享中心所面临的实际问题。

（三）以财务信息为基础的共享中心呈现边际效用递减的特点

边际效用是微观经济学的学术概念，是指当其他消费量不变时，随着某种服务的消费量递增，其带给人的效用是递减的。房地产开发企业的项目建设一般历经收入成本预算、项目施工建设、商品房销售、建筑档案归档等多个阶段。随着多个工程建设项目同时推进，中小型房企所面临的财务、工程、销售等各方面的信息与日俱增，无形中给内部组织管理效率不高的企业带来新的管理压力。信息的增加给内部管理效率带来负面影响与数字经济时代下大数据能够降低管理成本的特征相违背。

中小型房企的共享中心呈现边际效用递减的特点除自身信息日益庞大、内部管理效率未能与信息量相匹配之外，关键的在于企业管理的技术支持未能打破部门之间的信息壁垒。进一步地，信息在企业内部部门之间、企业内外之间传递的过程中未能确保安全性，以至于未能形成基于自身发展目标在企业内外形成信息不对称性。这将进一步增大共享中心边际效用递减的属性，降低共享中心本身应当发挥的价值。因此，以共享中心为基础的数据资产本身属于表外资产，中小型房企的信息呈现边际效用递减的现状给数据资产的价值带来减值效应，甚至也对管理效率等其他表外资产产生负面影响。

三、解决对策

（一）重塑组织结构，实现企业扁平化管理

扁平化组织管理模式源自亚当·斯密的分工管理理论，其核心思想是分工协作。诚如前文所述，中小型房企应采取扁平化管理的组织形式，核心是由房企本身的业务具备项目开发建设及运营周期长、行业市场变化不确定性大等特性倒逼企业运营信息及时、准确的需求所决定。对于任何企业而言，向组织结构要管理效率是最核心的举措，不论企业处于何种阶段，均能达到釜底抽薪的效果。特别是针对国有企业的企业而言，通过扁平化管理提升管理效率更是迫在眉睫。

财务共享中心能够实现中小型房企重塑组织结构、落地扁平化管理是由财会工作贯穿企业经营管理的始终、全方位所决定的。基于分工协作的理论基础与信息共享的实践需要，精细化是财务共享中心建设的前提。因此，实现在企业内部门之间实现互通有无，积极实现企业内外沟通，是构建财务共享中心的第一步，亦是从内部改变企业生存环境的重要举措。

人，是组织结构最核心的因素。不仅仅财务人员是共享中心建设的主心骨，而且企业中的所人员，甚至紧密联系的利益相关者，均是财务共享中心的建设者、管理者与分享者。这是财务共享中心能够推动组织管理实现扁平化的题中之义。鉴于房企中小型的规模特性，财务人员的数量一般低于十人。财务人员的质量——通用的财会知识理论、房地产行业特殊的财税实践、令人折服的职业素养——直接决定共享中心的建设质量。中小型房企在人力资源管理的模块里，人员招聘着重考虑财务人员的学历学校、财税证书及项目经历，人员培训应塑造财务人员自我学习的自驱力并辅之一定的专业培训。从财务人员为切入点，进而拓展到企业所有人员的人力资源管理，是重塑组织结构，实现扁平化管理的关键，对建设共享中心至关重要。

（二）财务与房产项目共融，实现信息共享

当前，中小型房企财会部门对项目运营管理、企业盈余的共享程度不高，以此产生财务与业务之间的矛盾，关键在于财务信息与业务实际信息之间面临内容差异、时间滞后的现实问题。进一步地，财务部门是企业管理模块中必不可少的部分，从横纵向的角度均与业务关联，这将进一步升级业财矛盾，成为房企经营管理中的负面因素。

财务信息与房产项目业务存在内容差异根本原因在于中小型房企各个部门之间存在信息壁垒，由此造成财务信息不能如实反映业务内容。因此，财务共享中心必须以打破部门壁垒为切入点：一是打破财务人员与其他部门人员壁垒，特别是控制项目建设成本的工程部与实现项目收入的营销部，即发挥扁平化组织结构的优势实现人员对流；二是通过会计语言与项目语言之间的平衡点建立统一的业务信息标准，实现整齐划一，充分实现分工协作，确保共享信息准确、有效；三是消除共享信息与项目实际内容之间的时间差异，确保共享信息的及时性。

财务信息与项目实际信息之间的差异性和滞后性两者相辅相成，一方面，内容差异是导致时间滞后的结果；另一方面，时间滞后是导致内容差异的原因。因此，从企业内部结构的视角，解决两者之间的内容差异，能够水到渠成地解决两者之间的时间差异性；从企业外部的视角，信息共享中心的人员必须对外部信息进行及时反馈，特别是对于建筑材料价格波动、商品房政策与市场信息变化。

四、结束语

在数字经济的时代背景之下，在房地产行业存在调整的宏观政策之下，为提高中小型房企经营管理效率，本文从财务体系为视角，以中小型房企所处的发展阶段及企业特征为实际出发点，提出从组织结构变革、业财信息共融与共享、提高信息共享程度与数据安全性三个角度提出建设财务共享中心的方法，从而实现企业共享信息边际效用递增，提高数据资产质量，提升企业经营管理水平，组织促进中小型房企可持续发展。