管理会计在房地产企业中的应用

张冰 裕昌控股集团有限公司

引言

在现代化管理理念影响下，管理会计应运而生，管理会计对企业的管理、成本、财务、决策等意义突出，全面服务于企业的生产经营，致力于提升企业管理效率。近几年来，房地产企业应用管理会计取得初步成效，但是在实际应用过程中仍然存在一定的问题，房地产企业需要根据实际情况继续改进。

一、房地产企业应用管理会计的重要作用

管理会计是传统财务会计职能延伸拓展的结果，其主要是利用财务会计数据信息运用管理会计工具和方法，对企业的经济活动进行预测规划以及控制评价，实现提高企业经营管理效率目标。房地产企业应用管理会计的重要作用主要体现在以下三个方面：第一，提高决策准确性并降低经营风险。房地产企业稳定经营需要科学准确的经营决策支撑，决策直接影响企业的未来发展方向。第二，提升企业的绩效评价质量。在管理会计的加持下，绩效考评人员对职能部门员工的实际业绩数据掌握更全面，房地产企业对职能部门的绩效监督力度持续加大。第三，提高企业的成本管控质量。房地产企业的经济业务环节数量多，投资规模相对较大，企业根据管理会计要求，构建项目合约规划制度和动态目标成本管理体系，精准对比目标成本和实际成本差异，分析差异形成原因，弥补成本管理措施缺陷。

二、房地产企业应用管理会计的现状

（一）在企业并购决策中的应用

房地产企业并购之前，需要分析目标企业的财务情况，掌握其变现能力、盈利水平、经营效率、负债等信息，在实务工作中管理会计人员应与投资部门、法务部门、营销部门等联合调查目标企业，全方位调查分析目标企业详细信息。管理会计基于初步调查信息，对目标企业的价值进行评估，分析目标企业账面价值和实际价值具体差异，综合评估并购重组风险，预测计算并购净收益，管理会计人员将调查评估数据、价值评估数据等汇总后，参与尽职调查的各部门负责人确认签字，出具并购可行性报告，反馈至决策者处，方便决策人员做出精准并购决策，从源头降低并购成本和风险。

（二）在企业资金管理中的应用

管理会计在企业资金管理方面应用广泛，如管理会计在融资、投资、利润分配方面效果显著，融资活动中管理会计可在战略导向下，以企业的盈利增长、价值增长、财务资源、财务风险等为基础目标，使用销售百分比方法，预测企业的融资需求、融资时间以及融资方法，确保融资活动与企业的投资战略、财务风控目标协同一致，协助财务公司防范资金风险。

（三）在企业销售管理中的应用

房地产企业面临的市场竞争愈加激烈，为提高销售额增长率，加速资金回笼，房地产企业通常会采取促销、提前还款等优惠手段实现销售业绩，但是这些销售政策需要企业付出大量的成本，销售成本投入是否能够得到预期回报，是否符合成本效益原则，则需要管理会计对其进行评估。管理会计可建立销售活动数据库，财务人员可从数据库中提取相关数据分析销售成本和收益情况，评估各类销售手段的具体效益。比如，某房地产公司针对在售楼盘投入一笔广告宣传费用，管理会计收集广告投放后的销售增长数据，分析销售客户增长是否被广告吸引，对比广告投入和回报，经过全面分析后进一步确定后续广告投放力度，避免无效的宣传支出。

（四）在企业成本管理中的应用

管理会计方法中的目标成本、标准成本、作业成本、责任成本、全生命周期成本等管理方法，极大程度地丰富了房地产企业的成本管理手段。房地产企业的开发项目受市场价格的影响，目标收入波动较小，为保证企业盈利增长，房地产企业可以使用目标成本管理方法，最大限度地降低控制项目成本。同时，房地产企业的工程工艺、技术趋于标准化，企业可应用标准成本法，确定各个环节的标准成本，对成本差异进行分析，及时提出改进措施，避免成本超支。

（五）在企业绩效管理中的应用

管理会计将房地产企业的价值创造与战略目标紧密结合在一起，并且对企业的战略、关键领域绩效特征展开分析，确定创造企业价值的关键因素，围绕关键因素制定绩效考评方法。房地产企业创造价值的关键因素有销售水平、采购管理水平、资金使用效率、税务筹划质量等，企业围绕上述因素，制定关键绩效指标进行绩效考核，可督促各部门人员服务于企业价值创造活动，加快提升企业的经营效率。

三、管理会计在房地产企业中的应用问题

（一）管理会计顶层设计不完善

管理会计可以应用到房地产企业的多个管理层面，比如战略管理、风险管理、预算管理、成本管理、资金管理、绩效管理等，其功能远比传统财务会计功能强大，管理会计极大程度地突破了财务会计的局限性，广泛覆盖企业的经营管理。在实际工作中，房地产企业应用管理会计时存在顶层设计不完善的问题，尤其是缺少企业层面的顶层设计，管理会计的实际应用范围还未实现全覆盖，管理会计应用体系的系统性不足，从而出现管理会计应用效果不理想、管理会计组织架构不清晰等问题。缺少可靠且完善顶层设计的支撑，管理会计在信息收集、统一信息标准、服务决策方面的作用难以顺利发挥，且无法全程参与企业经营管理，决策质量难以提升。

（二）企业的业财融合深度有待提升

市场中大多数房地产企业的管理模式较为传统，财务与业务长期处于分离状态，各司其职，部门之间沟通壁垒“厚重”，财务对业务认知不准确，业务对财务不理解，导致业财信息严重不对称。例如，某房地产公司加紧施工，在年底完成竣工备案，根据国家税务总局相关规定，开发产品竣工备案后即视为完工，该公司将未完工产品的实际毛利和相关产品的预计毛利之间的差额计入应缴所得税中，该公司当前纳税年度的所得税额大幅度增长，业务部门赶工并未增加企业盈利，反而加重税务负担，引发税务风险。该公司产生税务风险的主要原因是财务未能及时就业务部门的赶工行为进行事前预测分析，由于财务部门与业务部门之间存在沟通障碍，财务部门对赶工情况了解不及时，管理会计业财融合方面存在明显短板，进而无法指导业务部门工作。

（三）全面预算管理工具应用不到位

全面预算管理工具是重要的管理会计工具之一，房地产企业应用此工具可以优化资金、资源配置，并保持经济项目的整体性和持续性。但是现阶段房地产企业在应用全面预算管理工具的过程中，容易将全面预算管理与财务管理混淆，界定不清晰，全面预算管理的执行被弱化，而且缺少完善的制度保障，全面预算管理流于表面，难以发挥实质作用。例如，大多数房地产企业的全面预算管理存在轻视执行、缺少监督反馈问题，预算执行过程缺少有效的监督控制，导致企业预决算差异过大，同时全员参与落实不到位，全面预算管理效力难以提升。

（四）管理会计信息化程度低

国内房地产企业使用较多的会计软件主要是用友、金蝶，这些会计软件支撑房地产企业顺利度过会计电算化初期，但是随着管理会计的广泛应用，以及企业对管理会计的需求持续增加，传统的会计电算化显然已经无法满足企业需求，传统的财务会计工作无法支撑企业制定经营决策。管理会计既要对企业的经济活动进行事后评估反馈，也需要向管理层提供决策信息支持，参与企业的管理控制和资源配置，强大的职能自然需要高质量的会计软件系统与之匹配。当前房地产企业内部缺少管理会计软件，管理会计信息化程度低，从而导致企业的管理会计工作效率降低，影响管理会计应用效果。

（五）管理会计人才短缺

目前管理会计人才是各个房地产企业争相抢夺的重要人才，管理会计人才短缺是房地产企业应用管理会计的重点难题。出现管理会计人才短缺问题的原因是由于企业对管理会计的重视不足，财务工作重点仍然放在会计核算方面，对决策侧重较少。而且房地产企业内部缺少管理会计专岗，管理会计工作由核算会计人员兼职完成。

四、优化管理会计在房地产企业应用的有效措施

（一）优化管理会计顶层设计

房地产企业应当准确且深入地分析管理会计方法和工具，结合企业的实际情况，搭建有效的应用框架，将管理会计融入全过程经营管理中。优化房地产企业管理会计顶层设计可以从以下几个方面入手：①健全管理会计应用组织架构，房地产企业可以选择在企业层面，设置管理会计组织结构，成立战略管理、预算管理、内部控制、绩效评价委员会，全权负责推进管理会计的应用。②优化调整企业的业务流程，设置管理会计应用体系，管理会计缺少统一的核算形式和报告内容要求，因此房地产企业应当基于决策信息需求，对财务数据进行细分归类，编制管理口径数据报告。房地产企业的管理会计实践需要以企业管理为核心内容，站在顶层规划财务会计和管理会计工作内容，更新管理会计核算体系、报告体系。

（二）深化企业的业财融合

房地产企业应加深业务与财务部门之间的联系，促进业财融合，首先，强调业务财务部门之间的协同效应，企业管理层需引导业财部门正确认识业财融合理念，明确业财融合是管理会计的重要表现，要求管理会计人员积极参与日常经营活动和决策，提供预测、管理、控制、监督、评价服务。其次，业务部门也需要理解管理会计要点，积极主动地反馈业务信息，方便管理会计人员提供精准财务服务和管理支持。

（三）充分应用全面预算管理工具

房地产企业可以选择建设项目决策管理平台，从而精准落实全面预算管理，项目决策管理平台主要涵盖资金预算、项目周期预算、土地估价预算、项目利润预算、现金流预算等方面的内容。房地产企业围绕以上内容，细化全面预算管理工作，构建完善的全面预算管理体系，对企业的项目资金、项目周期、项目利润等进行预测控制。房地产企业应构建财务共享中心，建设统一的数据平台，基于财务共享中心将企业的财务系统、业务系统、全面预算系统、绩效考核系统等融合，一方面，提升预算编制的全面性，另一方面，为后续预算绩效考核提供足够多的数据支撑。与此同时，房地产企业应该加大力度完善监督机制，对全面预算管理实施全过程的监管，尤其重视监督预算执行环节，监督各职能部门预算指标完成情况，及时发现预算超支并进行相应调整。

（四）提高企业管理会计信息化程度

信息化管理是信息时代趋势下的必然结果，因此房地产企业需要引进会计信息化方能深化管理会计的应用，解放会计人员，夯实管理会计方法应用基础。房地产企业应该在传统会计电算化的基础上，引进新技术，围绕管理会计特点、要求、范围构建全新的会计信息化体系。首先，房地产企业需要使用信息技术工具实现管理会计预测分析模型信息化，使用信息技术手段代替传统的人工计算，提高计算精度；其次，优化ERP信息系统，升级系统功能，与软件开发商就管理会计信息化问题进行协商讨论，开发符合管理会计需求的软件系统，将物流、财务流、信息流整合，集成处理管理会计业务流程，促进实现业财一体化。

（五）培养管理会计人才

房地产企业管理层应当高度重视管理会计应用，优化应用环境，根据管理会计人才要求，制定严密的培训计划，组织相关财会人员参与培训学习，要求财会人员全面掌握企业的经营管理，了解各个层面的管理工作，与业务部门及时沟通联系，积极主动地参与到业务管理中。同时，优化企业管理会计人才配置，随着管理会计的发展，管理会计人才逐渐走向财务行业的顶端，房地产企业需要提高管理会计人才的地位，避免给管理会计人才安排财务核算等基础性财务工作，应当设置专业的管理会计岗位，使其参与企业的经营决策制定、管理控制、监督评价等工作，充分发挥管理会计在企业资金管理、战略管理等方面的作用。房地产企业可明确管理会计人员的工作方向、内容，要求管理会计人才不满足现状，不断学习从而提高自身专业素质。另外，房地产企业可以通过大力度的激励机制，留住管理会计人才，防止管理会计人才流失，以物质奖励或是有效的职位晋升机制吸引管理会计人才，使其全身心投入房地产企业经营管理中。

结语

综上所述，管理会计是现代化企业管理的核心内容之一，对企业的并购重组决策、资金管理、销售管理、成本管理等作用突出。房地产企业应当清楚认识到管理会计的重要作用，同时梳理管理会计的应用要求，构建良好的应用基础环境，引进管理会计工具和方法，保障管理会计的应用效果。在实际工作中，房地产企业应用管理会计存在一定的问题，企业需要对出现的问题进行深入剖析，全面挖掘管理会计的优势，加大管理会计的管理力度，结合房地产企业所处的市场环境、经营环境，对管理会计应用策略进行调整，将管理会计应用至企业管理的各个方面。