推动我省物业行业健康有序发展

□省人大城乡建设与环境资源保护委员会

按照省人大常委会2021年工作安排，省人大城乡建设与环境资源保护委员会赴济南、德州、聊城等市对物业工作情况进行调研。调研组实地察看了华黎花园小区、万科城、东海香港城、岔河小区、祥和嘉苑小区、芙蓉苑小区等16个小区的物业工作相关现场，与政府有关部门及人民群众进行深入交流，详细了解情况。现将调研情况报告如下。

一、全省物业工作基本情况

近年来，全省物业工作以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，以加强“齐鲁红色物业”建设和开展物业服务行业文明创建活动为主题主线，以山东物业走在前列为目标定位，完善制度管理，深化改革提升服务，转型升级增强活力，取得明显成效。全省物业工作体制机制进一步完善，监管力量明显增强，服务质量水平不断提高，物业行业实现健康有序发展。

（一）坚持以党建引领物业服务管理，全域推进“齐鲁红色物业”建设。我省印发了《关于以党建引领物业服务管理促进提升城市社区治理水平的指导意见》《“齐鲁红色物业”建设三年行动计划》，把“齐鲁红色物业”建设纳入城市基层党建总体部署，作为各级党委书记抓基层党建述职评议考核的重要内容，推动物业管理与城市基层党建、基层社区治理融合共进。完善工作体制机制，各市、县（市、区）通过成立领导小组、成立联席会议等形式全部建立物业管理综合协调机制，省、市、县（市、区）全部依托住建部门成立物业服务行业党组织；大多数街道建立物业管理联席会议制度，明确了抓物业管理工作的内设机构。加强物业管理制度建设，各市全部建立完善物业管理联席会、业主恳谈会、人民调解委员会“三会”制度，建立物业服务企业服务清单、业主委员会权责清单、街道社区党组织评价清单“三张清单”，出台物业服务质量考核评价办法等制度文件，物业服务日常监管得到有效加强。

（二）坚持以人民为中心，提升物业服务覆盖水平。针对部分老旧小区脱管失管、环境脏乱差等问题，县（市、区）物业主管部门每年组织街道社区对物业服务覆盖情况开展全面排查，对没有物业服务的居民小区，积极推动业主选聘专业化物业服务企业，对未选聘专业化物业服务的居民小区，指导街道社区采取街道社区党组织领办公益性物业服务企业、引入国有物业服务企业、引入专业性社会组织等方式，提供居民小区秩序维护、保洁等基础服务。结合老旧小区改造工作，把落实物业管理作为老旧小区改造的前提条件，推动改造完成后的老旧小区实现物业管理全覆盖。比如，潍坊市创新建立老旧小区改造后续管理基金，通过分类施治、“一小区一策”，全市1362个“三无”小区实现物业服务全覆盖。

（三）密切部门协调联动，强化物业服务监督管理。印发《山东省物业服务企业信用信息管理办法》，实现了从资质管理到信用管理的平稳过渡，明确物业服务企业信用信息的具体内容、评价方式标准和评价结果运用，实现分级分类差异化监管，同步建成省物业服务企业信用信息管理系统，已在全省全面推广应用。加强部门协调联动，开展物业服务企业“双随机、一公开”监督检查，对随机抽取的248个物业服务项目进行现场检查，有效规范物业服务行为。规范电动汽车充电桩建设，理顺了居民个人电动汽车充电桩安装流程。做好电动自行车停放充电管理，加强政策宣传，加大执法力度，积极协调增设集中充电设施，切实维护群众生命财产安全。

（四）健全业主委员会治理结构，提升业主自治水平。督促街道办事处落实组织、指导业主大会成立和业主委员会换届工作职责，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。建立并落实街道党工委和住建、政法、市场监管、信访等部门参加的联审把关机制，引导党员业主带头参加业主委员会选举。自2020年开始，每年对业主委员会委员进行全覆盖培训，全面提高业主委员会委员依法履职能力。部分县（市、区）开展业主委员会向社区党组织定期报告、业主大会和业主委员会印章使用监管等工作试点，各市建立业主委员会权责清单制度，广泛接受业主监督。明确业主大会可根据法律法规规定，授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金使用决策权力，业主大会可以决定给予业主委员会成员适当的工作补助，支持业主委员会发挥作用。

（五）加强监督检查，提高维修资金使用效率。修订印发《山东省住宅专项维修资金管理办法》，指导各市规范资金归集存储管理、落实增值收益分配，提高资金使用效率，明确7种应急维修情形下可直接组织维修。印发《关于全面推进电梯责任保险和推动开展电梯“保险+服务”新模式应用工作的通知》，明确维修资金可用于购买与电梯维修、更新和改造有关的保险。加强日常监督检查，2020年，组织对4个市12个县（市、区）的维修资金归集、使用和管理情况开展了检查。提升维修资金管理信息化水平，各市积极对维修资金信息系统进行升级改造，济南、济宁、日照等市已实现维修资金线上申请、在线查询和电子表决等功能。

（六）完善服务标准，促进物业行业健康发展。以省文明委把物业行业列为全省文明行业创建首批15个试点行业为契机，精心组织文明行业创建活动试点工作。修订发布《物业服务规范》地方标准11项，公布物业服务企业标准建设重点项目32项；部署实施“1266品牌建设行动计划”，印发《山东省物业服务企业品牌建设导则》，4家物业服务企业入选山东省服务业高端品牌培育企业；坚持问题导向，开展物业领域“大排查、解难题、暖万家”专项行动。在疫情防控中物业行业作出了突出贡献，省政府办公厅印发《关于应对新冠肺炎疫情支持生活服务业批发零售业展览业及电影放映业健康发展的若干意见》，明确提出可以对参与疫情防控工作的住宅小区物业服务企业给予适当补贴；省18个部门、单位联合印发《关于落实常态化疫情防控举措支持物业服务行业健康发展的通知》，提出13项具体支持保障措施。深化鲁港两地物业管理合作，举办鲁港物业管理研洽会，支持山东物业服务企业“走出去”，明德物业、诚信行物业等一批省内物业服务企业走出山东，在全国多个省市和20多个国家地区开展物业服务，擦亮了山东物业品牌。

二、全省物业工作存在的主要问题

（一）物业服务还不到位、质量不够高。物业服务专业化、规范化、标准化水平不高，服务意识和服务能力与业主需要存在一定差距。尤其是物业服务企业资质取消后，大量市场主体进入物业服务市场，服务水平参差不齐，有些物业服务企业在环境卫生、设施设备维护和秩序维护方面工作不到位，物业服务质量没有达到合同约定标准。个别物业服务企业甚至存在侵占小区公共收益、捆绑收取物业费等违法违规行为，或者通过变相提高物业费标准或者降低服务标准来降低成本，加剧与业主的矛盾。

（二）法律职责落实不到位、监管边界不清晰。物业服务企业资质取消后，以信用为基础的市场监管体制未全面建立，缺乏有效的监管措施，对物业服务项目负责人、业主委员会委员、业主的信用管理制度缺失，守信联合激励、失信联合惩戒具体政策需要进一步完善。部分职能部门和居民对物业管理主体存在误解，认为小区管理主体是物业服务企业，小区内的所有问题都应该由物业服务企业负责，一些地方执法“不进小区”问题比较普遍，水电暖等专营单位没有服务到户、收费到户，转嫁物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。

（三）业主自治水平低、能力弱。成立业主大会、选举业主委员会是业主实现自我管理、自我服务的重要内容和工作基础。但由于业主参与自治管理的积极性不高，街道社区怠于履行业主大会成立和业主委员会换届工作组织职责，业主大会成立难、业主委员会选举难现象比较普遍。另外，业主委员会履职监管不到位，有的业主委员会不能正常发挥作用，有的业主委员会越权决策，损害业主合法权益。

（四）服务标准和收费价格不匹配，亟待加以规范。物业价格管理机制不灵活，一些地方物业服务收费政府指导价多年不变，没有根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动及时调整，物业服务企业普遍反映人工等成本增长较快，经营压力持续增大，物业服务质量较难持续提升。

三、促进我省物业管理行业健康发展的建议

（一）进一步深化“齐鲁红色物业”建设。加强党建引领，促进物业管理高质量发展，强化物业服务监督管理，深化社区物业党建联建，推动物业服务管理融入社区治理。加大执法力度，推进综合执法力量进小区，及时处理私搭乱建、占用消防通道、电动自行车违规停放充电、高空抛物等违法行为。加强物业服务行业事中事后监管，不断健全以信用为基础的物业服务市场监管机制，加强守信联合激励、失信联合惩戒，通过开展“双随机、一公开”监督检查、完善投诉处理机制等手段，加强物业服务监督管理，妥善解决群众反映突出问题，提升物业管理服务水平。

（二）进一步提升业主自治能力水平。加强业主委员会建设，完善业主大会和业主委员会相关制度，持续加强对业主委员会监督。加强对业主大会筹备、业主委员会选举和换届改选的组织领导，把好业主委员会成员候选人的推荐关、审核关。探索业主大会授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金使用决策权力等做法，提高自治效率，保障业主委员会开展工作。完善社区环境和物业管理委员会工作机制，监督业主委员会按规定履职。定期对业主委员会成员开展物业管理法律法规等业务培训，提升业主委员会履职能力。

（三）进一步提高物业服务覆盖率。坚持以人民为中心的发展思想，解决好老旧小区脱管失管问题，对无物业服务的老旧小区，街道社区充分征集居民群众意愿，通过由街道社区党组织领办公益性物业服务企业、引入国有物业服务企业、引入专业性社会组织等方式提供基础服务，依法通过将多个零星住宅楼重新划定为一个物业服务区域，实现集中管理，提高共有设施设备利用率，提升小区居住生活环境。将落实物业管理作为老旧小区改造的前提条件，建立老旧小区改造后长效管理机制，巩固改造成果。

（四）进一步加强住宅专项维修资金监管。加强住宅专项维修资金交存、使用管理，提高维修资金管理机构专业化、规范化管理水平。建立完善维修资金管理信息系统，提高信息化监管水平。积极探索使用维修资金购买电梯安全责任保险和住宅维修资金管理年报制度，提高维修资金使用绩效和管理透明度。严肃查处侵占挪用维修资金等违法违规行为。

（五）进一步做好行业安全生产工作。落实“管行业必须管安全、管业务必须管安全、管生产经营必须管安全”要求，指导物业服务企业按照有关规定完善消防安全管理制度，明确消防安全管理人，落实消防安全责任，督促物业服务企业加强管理区域防火检查与巡查，及时处置风险隐患，开展电动车消防安全综合治理，发现电动自行车在公共区域违规停放充电等行为，及时劝阻并向有关部门报告。完善联合执法工作机制，持续开展消防车通道障碍物集中清理。指导督促物业服务企业加强日常巡查和安全隐患排查。

（六）进一步依法推动物业服务行业健康发展。随着经济社会快速发展和人民生活水平的不断提高，物业管理条例已不适应当前形势发展，亟需修订。要加强物业服务地方标准、团体标准、企业标准建设，提高标准化水平。引导物业服务企业积极发展线上线下生活服务，探索开展“物业城市”服务，持续拓展行业发展空间，推动物业服务规模化、集约化和专业化发展。大力发展智慧物业，推进“互联网+物业”的深度融合和产业延伸，通过开发物业管理综合服务平台，建立健全信息共享开放机制，提高物业服务能力。加强物业服务行业人才建设，组织开展从业人员职业技能培训和行业职业技能竞赛，支持物业服务企业按规定自主开展技能人才评价工作。■